2009年5月25日，国务院国发〔2009〕26号文批转发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露，财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。该消息一公布，有的县乡政府官员心中暗喜，在农业税业已取消、目前利用其他途径增加财政收入难度较大的情况下，政府有可能希望通过开征物业税来扩大税源，使其成为一大财源。
所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。根据媒体报道，财政部税务司一位负责人透露说，物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，基本原则是，科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
国务院关于研究开征物业税意见，引起了学者们的关注，发表了一批文章表示自己的研究观点，这对于中央政府科学决策非常重要。现居北京的独立学者秋风（姚中秋）先生在2009年6月1日《中国经营报》发表的《无产权不纳物业税》，主张借土地管理法修订之机明确住宅的70年建设使用权自动续期，赋予业主以永久性使用权。随之，业主对土地的支配、处置权将会扩展。这样，业主购买土地相当于一次性买断，政府所获得的不是固定期限内的土地租金，而是真正的出售价款。随后该块土地即与政府没有商业性产权关系，而仅存在公共管理关系。据此，政府也就可以对该块土地及其上建筑物征收保有环节之（物业）税。“农民土地亦可如法办理，将土地承包经营权的长期稳定持有解释为永久性持有，并给予农民以适当地改变土地用途之权，则政府对乡村土地及建筑物同样可以征收此（物业）税。”
在此，秋风先生明确表露的“政府对乡村土地及建筑物同样可以征收此（物业）税”的观点，笔者认为非常有害，实在不足取。
一、农民从总体上看仍然处于纳不起税的状态，特别是中西部地区更为贫困。
改革开放以来，我国的农民破天荒地有了均分的土地使用权，一举解决了长期来吃不饱饭、饿肚子的老大难问题。与此同时，开放农贸市场、允许农民搞副业、放开乡镇企业和鼓励农民工进城打工等政策的实施，农民开始有了逐年增多的现金收入。但是，我国的农民仍然是世界上最贫困的农民之一，而且相对于城市里的人来说更是长期处于贫困状态，并不具备向政府交纳住宅物业税的条件。
我国农民特别是中西部农民的贫困，这是大家都承认的现实，至今尚未有人反对。农民的贫困有以下主要表现：一是与城市人口收入差距很大。据国家统计局数据显示，2008年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，扣除价格因素，实际增长8．4%；农村居民人均纯收入4761元，比上年增长15．0%，扣除价格因素，实际增长8．0%。城镇居民与农村居民人均收入差额的绝对值为11020元，城乡差距比为2．31：1；云南省2008年城乡差距比为4．27：1，早已超出了国际警戒线。二是城乡收入差距逐年拉大。统计局数据显示，2007年城镇居民人均可支配收入13786元，农村居民人均纯收入4140元，城镇居民与农村居民人均收入差额的绝对值为9646元，2008年扩大为11020元，扩大额为1374元。三是按照我国新的贫困标准（农民人均纯收入1196元以下），中国的贫困人口将由目前1479万增至4300多万人；云南省还有贫困人口555万人，占全国的13．9%；云南省巧家县53万人口中贫困人口221371人，占41．5%。目前还存在着农业比较效益下降、农业基础设施落后、农民务工面临新困难、子女上学难、看病难（医保标准太低）、无养老保险等等严重问题。
著名“三农”专家、安徽大学张德元教授在一篇文章中说：我在去云南之前对她的省情和“穷”况是有所了解的。但是，当我走进云南农村的村寨以后，我才发现我的思想准备是多么不足，那里的农民实在是穷得“惊天地泣鬼神”。（香港）乐施会在一个苗寨以“社区发展基金”的形式搞扶贫，这个苗寨的社区发展基金委员会主任饱含热泪、充满感激地对我说，自从乐施会帮他们搞起了社区发展基金后，他们就解决了“缺粮半年”的问题，“现在不知道比以前好多少”；而所谓社区发展基金的主要功能是，向村民发放小额贷款，作为他们的生产“垫本”，以购买种子、肥料；按照经济学家的话说，这样的村寨如果没有外来的帮助，那就不能维持“简单再生产”了（参见中国选举与治理网2005-7-18）。
一方面，农民从总体上看处于贫困，根本交不起住宅物业税。当然，诸如已经富裕起来、能够交得起住宅物业税的华西村、南街村等，毕竟是极极少数。华西村靠发展工业致富，其实早就不是乡村了，而是明符其实、地地道道、货真价实的城镇了，只所以保留村庄名字不变，当然有其标杆的意义。南街村靠的是从农业银行多年来的累计贷款17亿多元而从不归还本息的特殊待遇，的确“轰轰烈烈”的“富裕”了起来，但是如果农业银行按规定收回贷款，早就破产、而不会有今天了。如果我们撇开象华西村、南街村这样的特殊村，那么绝大多数农村至今都处于尚不富裕的状态。
另一方面，在免除农业税后，农民的社会负担和隐性负担等合同外负担仍然很重，再让他们向政府交纳住宅物业税将是雪上加霜。应该承认，解决农民负担过重的问题，中央已经发过不少重要的文件，专家学者也都提出过好多中肯的建议，各地也都召开了无数次“减负”的会议，还严厉处理了不少引发恶性事件的乡镇干部，总之，凡是能用的办法都用到了，结果呢，农民负担还是没有真正减下来。农民负担过重，一是供养的乡镇及其官员太多。全国设立那么多的乡镇，每个乡镇有那么多的机构，配备那么多的干部，由于县乡财政是“分灶吃饭”的，因而这么多的机构和人员，所需的办公和工资费用，都无一例外地要从农民那里收来，费用之高大大超过了农民所能供养的限度，农民负担岂有不重之理！二是农民负担过重的另一个重要的原因，是农民负担了过多的社会事业性经费，如教师的工资与津贴、乡村道路建设（一事一议方式）、计划生育（罚款方式）、优抚、民兵练习和其他社会事业性费用，而在城市这些费用都是不用市民来负担的。三是农村县乡干部下村指导工作，如催种催收（其实早就该取缔了）、“三个代表”教育、科学发展观学习、等等，照例要在村里与村民同吃同住，结果是村民凑米凑面凑鸡蛋凑腊肉，“盛情”招待，因为官员们是来“帮助”农民的，怎好“收”他们的钱？！
许多到农村实地考察的人都可以发现，改革开放以来农民收入相对于毛泽东时代来看，确实是天上与地下之别，而且还取消了农业税，但是农民们仍然没有可以向政府交纳住宅物业税的经济承受能力。
二、农民的住宅不但是住宅，还是维持家庭简单再生产的场所，向其征物业税无疑“杀鸡取卵”。
我们知道，中国的农民住宅，承担着农民生活和生产的双重职能。除了那些经济比较发达、有家庭小作坊和经营的农户外，绝大多数农户还处于简单再生产状态，住宅还是维持家庭简单再生产的场所。例如，农户养几只鸡、一二头猪、一头牛等，就必须有个院子，有个鸡圈猪圈牛圈。据我在云南省农村观察，多数农户的鸡圈猪圈牛圈，都是因陋就简，简单得不能再简单。究其原因，盖源于囊中羞涩。而且就是这样的因陋就简，有的农户还养不起鸡，养不起猪，更养不起牛。
特别令人不能容忍的，是面对农民在贫困中抗争，如果是一个正常的社会、一个市场经济发育健康的社会，金融部门责无旁贷地应该对农民放贷，支持贫困农民通过贷款发展家庭小规模经营，例如养一群鸡、几头猪，作点小买卖等，增加收入，进而脱贫致富。孟加拉国专为贫困农民放贷的乡村银行创建人穆翰默德。尤诺斯教授有句名言：穷人获得贷款是他们理应得到的“人权”。但是在我国，国际组织援助我国的300多个农村发展小额贷款项目，长期来的不到政府的承认，真是咄咄怪事！。而政府运作的扶贫贴息贷款，早已偏离了扶持真正的贫困户的轨道。
在这样的情况下，城里的学者们嚷嚷着征收农民的住宅物业税，除了杀鸡取卵，不会有其它解释。
三、农民为国家作的贡献很大，而从国家得到的帮助仍然太少。
新中国建立后，我们照抄照搬原苏联计划经济模式，采取了一条农村支援城市、农民支援工人的所谓工业化道路。其间，主要通过“工农业产品价格剪刀差”、直接无偿征用农民土地、农民劳动产品和农民劳动力等方式，来搞社会主义建设。所谓“剪刀差”，是在工农业产品的长期交换中，农产品价格低于其价值，工业品价格高于其价值，由这种不等价交换形成的剪刀状差距。剪刀差在我国解放前就已经存在，解放后一个时期不仅没有缩小反而日益扩大，发展成为我国工农业之间、城乡之间以及工人和农民之间的一个重大政治经济问题。从1950年代初期实行粮食统购统销开始，国家通过工农产品剪刀差从农民手里取得多少钱的问题，虽然官方没有给出正式的数据（数据保密），下面列出一组研究者根据不同口径测算出的剪刀差额度数据，从中可以看出农民所承受的这种剪刀差隐性负担是多么的沉重：中国人民大学严瑞珍教授最早研究我国工农业产品价格剪刀差问题，首次把工农业产品价格剪刀差划分为比价和比值剪刀差，并指出只有后者才真正反映剪刀差的本质特征。他提出并采用把工、农业劳动力折合成标准劳动力的方法，科学地、系统地测算了中国1952——1986年工农产品价格变化。国务院发展研究中心原主任王梦奎认为，从1952年到1986年，国家通过工农业价格剪刀差从农业拿走5823．74亿元，年平均为200—300亿元（参见王梦奎：中国经济发展的回顾与前瞻（1979—2020），中国财政经济出版社，1999）。江苏省农调队课题组认为，通过人为地实行工农产品的不等价交换，1978年以前国家从农民手中拿走大约6000亿元，年均240亿。仅江苏一个省，1978年以前就被剪刀差剪去农业剩余400亿，相当于这一时期江苏省农民纯收入的三分之一（参见：2003中国农村经济调研报告，中国统计出版社，2003）。中共中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文认为，从1953年实行农产品的统购统销到1985年取消统购统销期间，农民对工业化的贡献大约是6000—8000亿元。即国家通过工农业产品价格剪刀差无偿从农民手里拿走了6000—8000亿元资金（参见：中国农业农村农民前沿问题报告，人民日报出版社，2003）。
长期来我们形成了一个错误的看法，认为新中国成立后百废待兴、发展工业没有资金，只能走农业支援工业、农村支援城市、农民支援工人的道路。当然，历史不能倒回。如果从总结历史经验的角度，如果建国后我们就确立社会主义市场经济的道路，就不但可以避免，而且我国的经济早就腾飞了。正如严瑞珍教授深刻指出的：“工农业之间的关系不应是先发展工业而后援助农业，而应是相互支援、交叉掩护、协调发展。工业依靠农业来积累现代化资金，到头来不仅损害了农业，同时也损害了工业，工农业都得不到发展。”
应该指出，上述农民们为国家、为城市、为工人做出的极大的贡献和牺牲，并不是在自觉自愿、等价交换的情况下实现的，而是在自己尚不得温饱情况下，通过直接的强制（如统购统销）、间接的强制（工农业产品交换剪刀差）而实现的。其间，又通过迫害知识分子的研究与发言（如反右派等），禁止人们讨论工农差别、压制总结历史教训。至于到了史无前例的无产阶级文化大革命时期，农民们在自己普遍饿肚子下仍然“交公粮”“卖余粮”，才保证了城里人“停工闹革命”。只是在粉碎了万恶的“四人帮”，学者们才有了研究工农关系、探索国家发展道路的权力与机会。
问题的严重性还在于，农民为国家、为城市、为城里人所作的贡献很大，而从国家、从城市、从城里人那里得到的帮助仍然太少。虽然从文件中、从领导人的讲话中看，确实从未说过不重视“三农”，而是一贯地、一而再再而三地、从未动摇过地把“三农”防在了重中之重的地位，但是具体工作中未必如此。据我在农村的调查，农民们在经济问题方面不满意的，一是每年数量不算小的支农财政资金，如果除去大江大河和重大灾害的支出，落实在农民手中的并不多；二是中央决定取消农业税后，有的地方热衷于“一事一议”即半强制地让农民出钱搞所谓的小康村和西新农村建设；三是大凡国家上调农产品收购价格，接着是工业品特别是化肥、农药、薄膜等支农产品的价格上涨的更厉害，抵消了农产品涨价的好处；四是普遍从金融机构贷不到发展家庭经营所需要的款，如此等等。
在这样的情况下，论证向农民征收住宅物业税，除了想继续剥夺农民，没有任何道理可讲。
四、当前我国社会已经进入了官民冲突的高发区间，在农村开征农民住宅物业税，将加重这种冲突。
当前我国社会已经进入了官民冲突的高发区间，主要表现在县乡行政机关利用手中的权力侵占农民土地等权益，矛盾的主要方面当然在于县乡行政机关官员。如果贸然开征农民住宅物业税，官员们由于事关自己的收入必将有很大的积极性，将会卖力地征收。这样将会出现这样的情况，官员们越是积极性高、工作责任感强、征收物业税多，越是遭到农民们的不满、怨恨和反抗，官民冲突将加重加剧，群体性事件因此增多，不但影响社会稳定，而且使执政的合法性丧失。
据多数专家论证，物业税将是中央与地方共享的税，地方可以从中分成比价大的比例。这正是地方政府有积极性的根本原因。在我国取消农业税、乡镇政府财路被断、乡财县管加重县财负担后，县乡政府都在苦苦寻找财源，但是由于乡镇里企业不多，特别是龙头企业极少，多数乡镇的经济都不发达，税源更少。如果允许开征农村农民住宅物业税，或是把农民住宅物业税成为一大税种，地方政府当然求之不得，必定会抽调“精兵强将”，开动所有行政机器，不惜千方百计、千辛万苦地征收。可以预见，农村将有可能从此进入一个“鸡飞狗跳”、不得安宁的状态。早在1980年代放开农贸市场后，我在阅读某党报时，一条“模范事迹”至今记忆犹新：某县某乡税务所，为了收交远离乡政府所在地10多公里外大山上一名老太太来乡农贸市场卖的几棵青菜未交的5分钱市场交易税，动用好几名工作人员，爬山涉水，明察暗访，连续两天，终于找到“偷”税老太太，让其补交了5分钱税。基层税务所的这一“模范事迹”说明以下道理：一是1980年代我国官员以权谋私、贪污腐败、欺压百姓已经出现，但是尚未发展到当前的严重地步，如果发展到当前的地步，老百姓真是没得活路了；二是县乡基层收税是非常认真的，不用担心他们会马虎应付；三是他们认真到对农民不讲情理的地步，那怕是自己的乡里乡亲也不会有所“高抬贵手”；四是基层税务人员征税，基本上是不考虑纳税人的具体情况的。因此，如果允许开征农民住宅物业税，将会出现一个难以控制的局面。
我国研究底层社会矛盾和弱势群体利益保护的顶尖专家于建嵘教授，曾有一个著名的“同归于尽”“鱼死网破”理论观点，说的是，如果基层官员把老百姓逼得急了、没有活路了，就会出现因剥夺穷人生存权而使穷人和官员、和执政者同归于尽、“鱼死网破”的事件发生（参见于建嵘：剥夺穷人生存权就会同归于尽，天益网2009-03-13）。2009年2月9日在日本早稻田大学的演讲时，于建嵘教授更深入地分析说：“当前中国发生了一系列的社会冲突事件，其中因利益冲突引发的维权活动和因社会心理失衡发生的社会泄愤事件对社会秩序产生了一定的影响，但这些事件并不能从根本上动摇中国政治统治的统一性和社会管治的有效性，中国社会总体上是稳定的。然而，中国的社会稳定是与威权体制密切相关的‘刚性稳定’，这种稳定是以国家暴力为基础、以控制社会意识和社会组织为手段的。执政者无约束的自利行为及忽视社会基本规则的建设造成政治合法性正在快速流失，增加了政治体制用来维护自身运行的成本，会使社会无序和冲突在一定程度上失控，有可能使‘刚性稳定’演变为社会的无序混乱。”（天益网2009-05-07）。于建嵘教授的这一警告非常中肯。我十分担心，如果允许开征农民住宅物业税，目前又没有任何制度性约束基层政府、基层税务人员，那么，很可能演变成一场场因利益冲突引发的维权事件，如果基层政权动用警察等国家暴力来镇压，“社会的无序混乱”必将随之出现，最终不就“同归于尽”、“鱼死网破”了！
五、就操作层面看，农民住宅物业税的征收成本太高，政府和社会都将负担不起。
对农民住宅征收物业税，将是一项成本极其高昂的工作。那么，成本到底有多高？据北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授的研究结论，征收物业税比举办奥运会还难。董藩教授这里讲的比举办奥运会还难是指的全部物业税征收，而向农民住宅征物业税就要比同登天难了。
首先，农民住宅目前处于无市无价的状态，根本无法评估。我国自1949年建国以来，严格禁止农民买卖住宅，改革开放以来也没有放开农民住宅市场。处于无市无价、无法评估的农民住宅，当然无法向其征收物业税。那么，能不能由城市里的评估师到农村评估一下，问题不就解决了？问题并没有那么简单。君不见，我国林权制度改革以来，由于林权也没有一个经检验、经老百姓认可的市场，林业部门专业评估师确实费了好大劲，什么理论、公式、计算机都用上了，仍然是评估的漏洞百出，各方都不满意，林权刚一改革开始流动，各地都出现了许多侵犯林农权益的事件，有的酿成群体性事件。相比来说，林权尚不至于老百姓生存的大问题，尚且如此，而住宅确是农民的命根子，难度当然比林权高多了。
其次，许多地方的农民住宅几乎没有市场交易价值。例如，在云南省的许多贫困山区，农民的住宅就是几根木头撑着，房顶是茅草，四壁是泥巴的“杈杈房”，如果按照城市房屋的评估标准，价值应该为负，而且在当地也不会有人来买。另据中央电视视台报道，宁夏农民住的土坯房，即用当地黄土掺和茅草作成土坯垒起来的房，房顶盖以草或很便宜的水泥瓦，由于土坯极容易倾斜裂缝而被定为危房，政府择令拆迁改造，但是却不做安排，农民长期没有房子住（参见中国选举与治理网2009-6-12）。这样的土坯房在城市的价值当然是负的，倒贴钱也没有人买。在农村也没有人会要，一则因为是危房，二则农民自己盖这样的房子成本很低，自己有空就可以脱土坯，待土坯准备够了，邀请亲朋好友一帮忙就盖起来了。
再次，没有评估师的问题。据有的专家研究城市的物业税评估，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格——房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？而临时培训，不但当然是远水不解近渴了，而且质量也没有保证，不知道要闹出多少笑话和悲剧。城市尚且如此，农村更没有估价师了。
其四，是农村住宅的产权不清。长期来，我国农村住宅下的土地所有权属于集体，集体能交纳物业税吗？多数农村的集体早已成为了“空壳”，根本没有钱来交物业税。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民才必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。问题在于，农村家庭承包经营责任制以来，很多农村县乡政府并没有为农民服务，农民向他们交税没有了理论依据。
六、中央决策层仅提出城镇物业税，并没有农村农民住宅物业税的任何打算。
经查中央文件，中央决策层仅提出过城镇物业税，并没有农村农民住宅征收物业税的任何打算。例如，2003年10月，中共十六届三中全会公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但当时这个信号在当时并未引起太多反响。我觉得，中央决策层在此明确地把物业税列入城镇建设税费改革范畴之内，并没有任何征收农民住宅物业税的打算。这充分说明，中央对农村农民的现状是了解的，头脑是清醒的，是不会冒险决策的。
那么，什么时候可以对农民住宅开征物业税呢？这里的标准就是城乡差别消除，城乡二元结构消除，大约100年以后吧。
