多年来，中国房地产象脱缰的野马，能量之大使得其每每能够轻易超越政府所设置的种种“障碍”而自由奔驰。中国政府在经历了种种挫折之后，最近终于出台了强有力的经济甚至是行政措施，希望能够控制住高涨不下的房地产价格。但是，过去的经验告诉人们，现在所采取的这些举措尽管必要，但仍然属于“控制”手段，而不能从根本上解决问题。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段时间之后，又会恢复到过去的老样子。如果要有效解决房地产问题，必须在控制的基础上，实现中国房地产的彻底转型，规制和引导房地产走上可持续发展的方向。
之所以说转型，是因为房地产改革绝对不是要回到过去，既不是回到计划经济，一切由政府分配，因为国家分配制度不公平也不有效，也不是继续任新自由主义主导下完全由地方政府和开发商支配房地产市场。无论是政府完全主导的市场还是市场完全主导的市场，就房地产而言，都不可持续。中国需要一个新型的房地产市场，是政府规制（而非控制）和市场调节相结合的市场，其目标是可持续发展和有效实现人民应有的居住权。
房地产也是社会泡沫
房地产转型是中国的经济、社会和政治可持续发展的需要。在经济上说，如果房地产泡沫得不到遏制，人们担忧中国会步日本和美国的后尘，演变成为经济或者金融泡沫。房地产也是社会泡沫。如果居民的居住权被剥夺，社会稳定就会失去基础。同时，房地产也不可避免地给政治带来负面的影响。这不仅仅表现为政府和人民之间的冲突，而且也为中央政府和地方政府之间制造紧张关系。在越来越多的地方，因为政府无力解决好住房问题，居民对政府的抱怨越来越甚。在房地产领域，各级政府和资本者一样贪婪。当政府成为房地产问题的一部分的时候，社会对政府的不满自然可以理解。同时，在很多城市，土地财政已经成为地方政府的命脉，地方政府疯狂攫取当地的土地资源。因为任期制，地方官员往往抱着“我任后，哪怕洪水滔天”的心态，只有眼前利益，而无长远利益观。经常的情况是，几届政府就可以耗尽地方土地资源。人们不知道，未来的政府“吃”什么。等到土地资源消耗完之后，地方政府和人民之间、中央与地方之间的冲突在所难免。
问题已经充分暴露出来，就要寻找解决问题的方式。中央政府现在出台强有力的举措来“控制”房地产市场。但这仅仅是第一步，是非常初步的。房地产市场的转型还需要其他一系列的规制和政策的支持。中国怎么做？国际和国内经验同样重要，中国既必须学房地产市场可持续发展的经验，也要吸取负面的教训。
很显然，中国首先要解决的是前些年遗留下来的一些问题。主要是少数投机者拥有了过多的住房。政府要采取有效的经济政策和市场机制让拥有大量房子的投机者把“多余”的住房返还给社会。在中国的社会环境中，一些人享受过度的住房权是以牺牲另外一些人的住房权为前提的。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性。这方面，中国政府已经开始在采取一些希望会比较有效的措施，例如提高第二套住房的首贷比例和停发购第三套房或以上贷款等。
就住房来说，政府可考虑建立两个房地产市场，即一个主要由政府规制的房地产主体市场和一个主要由市场调节的商品房补充市场。由政府规制的房地产市场必须成为主体市场，主要是因为考虑到中国的社会现实因素（例如人口多和老龄化）和住房是一种特殊的社会商品等。在很多年里，政府实施廉租房或者廉价房等政策，用心良苦，但其包含的社会和经济理性是可以商榷的。基本上，这是一种帮助穷人的做法，市场非常小。从国外的经验看，这种政策长远的结果很容易造成贫民窟。实际上，即使这个政策，在中国也早被滥用，因为人们发现，购买廉价房的很多人来自富裕阶层。
政府规制的房地产必须占据房地产市场的绝大部分。（在新加坡，这个市场占80%以上。）就是说，这个市场是面向社会大多数的，而不是像现在的廉价房只针对穷人。这个市场主要是为了实现大多数社会成员的住房权。因此，政府必须引入有效的方法来控制购房的数量。现在正在施行的控制贷款的方法还远远不够，还必须在使用权方面作有效的限制。最基本的也是社会可以普遍认同的就是把“累进税制”的方法引入房地产市场，购房越多，购房者也必须交纳越多的税和费。但考虑到中国收入高度分化、社会财富分配高度不均的，总有一部分人可以购买非常多的住房的情况，经济上的限制可能还不够，可能要更进一步，明确限制家庭或者个人购房的数量。当然，这个市场主要满足本国公民的需求。
但要清楚认识到，政府规制并不是要回到计划经济的时代。房地产是社会政策，但社会政策的实施要引入市场因素，市场仍然是配置和提供住房的最有效的机制。同时，政府规制也并不意味着“一刀切”。房地产市场要根据市场的需要提供适合各个社会群体收入水平的住房。在这些方面，中国可以从西方（如欧洲的一些国家）和亚洲（如新加坡）学到很多有用的经验。
政府规制的房地产市场也可以盈利
要改变的观念是，政府规制的房地产市场并不是说不可以盈利。各级地方政府总是错误地认为造廉价房或者廉租房是亏本生意。这从现在的政策设计来看可能是这样，但实际上则不然。政府规制的房地产市场也同样可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市场来主导的市场那样高。在社会成员的基本的居住权实现了之后，地方政府也通过住房税等来增加地方收入。
另一方面，因为人员（尤其是专业人才）的流动和经济全球化等因素，中国也必须建立主要由市场来调节的商品房市场。不过，这一市场比例会比较小。即使是这个市场，实际上也不会完全自由放任。例如，各地为了竞争人才，地方政府必然会干预控制市场价格，为投资者和人才改善住房环境。很简单，房价过高，就会失去地方发展所需要的人才和投资者。
从宏观的角度来看，住房制度是任何社会国家建设的重要一部分。现代国家强调的是公民的国家认同，而国家通过各种方式实现最低限度的居住权对公民的国家认同尤其重要。顾名思义，“国家”就是由“国”和“家”组成。没有“家”哪有“国”？在儒家社会，“国”只是“家”的延伸。住房为“家”之基础，只有解决了“家”的问题，社会成员才可以发展出强大的国家认同感。从微观来看，住房也是社会稳定与和谐的基础。儒家经典强调“有恒产者有恒心”就是这个道理。中国只有培养出一个强大的中产阶级之后，社会才会具备稳定的结构性条件，而实现住房权是造就中产阶级的最重要的一环。
作者系新加坡国立大学东亚研究所所长
