2022年底召开的中央经济工作会议对房地产市场提出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2021年底的中央经济工作会议关于房地产政策的表述是：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

从上述文字对比可以看出，2022年的中央经济工作会议关于房地产的政策，与一年前有了较大的变化，虽然“房住不炒”等基本指导思想得到了延续，但2022年的房地产政策更多地强调防范风险，中央第一次提出要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。而2021年的房地产政策强调的是“促进房地产业良性循环和健康发展”。这意味着，房地产工作的重点从“谋发展”转变为“防风险”。

回顾一年来的房地产政策调整，可以看到，我们关于房地产市场的认识，经历了一个渐进的过程。从2021年下半年开始，个别龙头房地产开发企业开始出现债务风险，市场普遍认为这是行业的个别现象，只要政策进行微调，该风险就会逐渐得到化解。从2021年底开始金融监管部门开始出台住房需求侧的微调政策，1月份人民银行将5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市纷纷松绑限购限贷政策；例如，2月份，重庆、江西赣州将首套首付比下调至20%；3月，郑州率先发布房地产“一揽子”政策，取消认房又认贷。

4月份的中央政治局会议之后，金融监管部门进一步提高了对房地产需求的支持力度。4月份央行、外汇管理局联合印发“金融23条”，提出要因城施策实施好差别化住房信贷政策，保持开发贷平稳有序投放。5月，首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，叠加5年期LPR年内第二次下降15BP至4.45%，最低房贷利率降至4.25%。地方政府努力降低购房门槛。6月，温州发布“安居贷”、郑州鼓励棚改房票安置、珠海推出“一人购房全家帮”。

从上半年的房地产政策看，重点是刺激需求，各地将“因城施策”的政策发挥到了极致，但效果不及预期，每个月的房地产销售面积及房地产投资数据仍然在不断下滑。有些房地产项目出现了停工烂尾现象，对市场预期产生了冲击。

2022年7月底的中央政治局会议明确提出，房地产工作的重点是“保交楼、稳民生”，房地产政策重点由需求侧转向了供给侧，这是一个重大转变！说明决策层已经认识到，当前房地产开发企业的债务风险，并非存在于个别企业。

随着对房地产风险认识的深入，化解风险的力度也不断增加。8月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼，初期规模2000亿元。央行和银保监会联合发布“金融16条”，证监会调整优化涉房企业5项股权融资措施，明确支持和放开了房地产企业的重组上市和再融资需求。

如何化解当前的房地产龙头企业的债务风险？笔者认为在坚持市场化、法治化的基本原则下，政府信用的介入是不可或缺的。可以通过以下两种方式介入房地产企业的债务处置过程中：

第一种方式是收购存量住房，用于保障型租赁住房。发展长租房是解决大城市年轻人住房难的正确思路，通过政府收购已经竣工的存量住房，不仅可以化解当前房地产企业的债务困境，还可以解决租赁住房不足的难题，一箭双雕。

第二种方式是注资入股。国家可以新设立一个专门用于房地产行业融资的平台机构，该机构由财政部注资，可以在金融市场发债筹资。中国缺少一个政策性住房金融机构，可以把这个机构定义为中国的政策性住房金融机构。注资要有所选择，对于财务杠杆过高但仍然可以维持正常经营的房地产开发企业，可以采取注资方式，注资可以采取优先股的方式，也可以采取普通股方式，待条件成熟政府平台可以通过市场化方式退出。

无论采取何种方式化解风险，防止出现道德风险都是应有之义。

作者： 中国社会科学院房地产金融研究中心主任、国家金融与发展实验室资本市场与公司金融研究中心高级研究员 尹中立  

来源： 国家金融与发展实验室 2022年12月22日