中国经济当前遭遇了一些困难，在某些人看来，这些困难很大，有让人谈虎色变的感觉，甚至有人放言，中国经济要步日本经济上世纪九十年代之后尘，会进入几十年的衰退期。较客观的观察认为，中国经济确实遇到了困难，是几重因素的叠加所引致——持续数年的新冠疫情、房地产的危机、产业结构调整的摩擦、西方国家的贸易战等。不管是远期的预警还是近期的焦虑，中国学者的拳拳之心是令人景从的。不过，环顾当今世界，又有几国经济表现亮眼？尤其是新冠几年的疫情煎熬，尽然是哀鸿一片。而中国经济这几年仍能有4-5%的增长率，已经是很不错的成绩单了。但是，疫情解禁在中国已经一年多了，宏观政策也多方发力，中国经济还显疲弱，这是否有更深层的原因；如果再考虑到自本世纪10年代开始，中国经济增速就一路下行，我们可能就更应该从更宏阔更长期更深远的视角来考究中国经济了。
这里，我们就以最沸沸扬扬的房地产业切入。
最近又去了一趟欧洲，回来后友人问有什么感想，我顺口回答：“旧地重游。”其实这次去的是未曾去过的欧洲国家，怎能答之“旧地重游”呢？我真实的感受是这些欧洲国家都大同小异，殊有新鲜感；最主要的是市政建设陈旧，设施老化，近二十年来几无改观(我二十年前第一次去欧洲)；更让人挠头的是社会治安有所恶化，令人心有惴惴。
回望中国这二十年，用翻天覆地的变化来形容，并不为过，尤其是中国的城市建设，旧城改造，新城另建，到处高楼林立，天际线随时变换，加之城市设施的配套完善，几乎每个城市都旧貌换新颜，十年甚或几年不到一个地方，再去时已不识旧时径，惊却“化外人”。[i]
如此来比较欧洲与中国，有天渊两别之感。
当然，老欧洲早就完成了工业化，城市化也随之完成，用今日之中国城市去比附几近停滞的欧洲城市，除了收获些虚骄，恐难有其他的功用。不过，这些感受是真实的，对想要在这里说明的问题——中国房地产业的功——也是有用的。
中国房地产业之功
中国房地产业之功，首先为中国打造了靓丽的城市名片，这当无疑问。最令人动容的是改变了数亿人的居住条件，改革开放之前，城镇居民人均住房建筑面积仅有几平方米，经常是一家两代人甚至三代人蜷缩于破旧的一、二间房中，很少有专门的厨房，更别奢望有独立的卫生间。之后房地产业经过20年的快速发展，到2020年第七次普查时，全国人均住房面积达41.76平方米，宽敞明亮的居室，时尚舒适的装修，焕然一新的家具，一应俱全的电器，功能齐全的配套设施……在在都让人难以相信这是在不到一代人的时间内所发生的变化，这恐怕是世界城市建设史上最恢宏最快速最激动人心的进程。
除了表面上的靓丽和老百姓的实惠，对经济学家或决策者来说，房地产业对中国经济发展的巨大推动作用，尤其值得关注。普遍认为，房地产业是中国的支柱产业，房地产业的发展能够带动上下游众多产业的发展，牵一发而动全身，甚至被视为基础产业，有一业兴则百业旺，基础弱而万事凋之慨。
更细致的分析指出，[ii]房地产业对其他行业的带动作用，既有拉动作用又有推动作用，联及数十个行业，房地产业对国民经济的需求拉动作用可以通过房地产业的影响力系数来体现；房地产业对国民经济的供给推动作用可以通过房地产业的感应度系数来体现。作者截取了三个时间段的数值，用于说明房地产投资对其他行业的带动作用，1997年我国房地产业每增加一个单位的产值，可以带动国民经济其他产业增加1.41615单位产值；2002、2007年的相应数值分别是1.23925和1.17006。
根据国家统计局发布的数据，2013—2021年，我国房地产开发投资累计完成103万亿元，年均增长9.2%。2021年，房地产开发投资占全部投资的比重为27.1%，比2012年提高0.7个百分点。也就是说，将近十年间，中国房地产的投资每年占总投资的比重在25—30%之间。这是一个非常惊人的发展速度。
按照上面学者所开列的三个年度的房地产的带动效应来算，房地产业每年25—30%的投资比重，将带来倍加的投资增长，如中国房地产每年的投资是10万亿元，就会带来10万亿元以上的其他产业的投资，如果房地产投资的比重占总投资的25—30%，那么房地产及其连带产业的投资就会占到总投资的50—6O%以上。
于是，国家及地方的各级领导者，会那么关注并积极推动房地产业的发展；那么多行业的企业家、投资者会把目光投向房地产业，希望在房地产业的大潮中分一杯羹。中国房地产业的大发展，既是中国经济高速发展的一个缩影，也是中国城市化进程的必然要求，更是改革开放前住房欠帐的历史性偿还。如此波澜壮阔的房地产发展，不仅改变十数亿中国人的居住条件，而且支撑了中国经济的高速发展，实在是居功甚伟。
中国房地产业之“过”
我们说中国房地产业之“过”，是带引号的，这个过不是通常所理解的罪过，而是指大喜过望之过、过犹不及之过。由于中国房地产业的大发展，中国经济呈现出少有的盛世繁华，房地产企业也赚得盆满缽满，一时之间，各行各业都来争夺房地产这块蛋糕，跨界运作，拿土地，批项目，组建购房团，聚集闲散资金……忙得不亦乐乎。房地产企业自身更是喜出过望，大干快上，高杠杆运行，甚至不惜怀揣高利贷这枚定时炸弹。
中国这几十年房地产业的高速发展，也并非是一帆风顺的，房地产业的起起落落一直都存在，除了小的起伏，大的波动就有三次，第一次在2008年，“2008年8月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，到08年底，全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。同时，成交量急剧萎缩，同比下降19.7%，其中商品住宅销售面积下降20.3%。房屋销售量与销售额大幅下挫，商品住宅销售额下降20.1%，大中城市尤为严重，同比降幅甚至超过50%。截至2008年12月末，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。与此相应，居民购房愈取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚，个人按揭贷款下降29.7%，消费者的实际购房行为已经大幅下挫。”[iii]第二次是2014年，“据国家统计局最新公布数据，今年(2014年)1至5月，房地产市场各项指标持续回落，商品房销售面积和销售额增长分别同比下降7.8%和8.5%，降幅继续逐月扩大。到2014年5月末，全国商品房的待售面积已达5.34亿平方米。”[iv]这次从2022年开始至今仍未消停的房地产危机来得更加严重，2022年年上半年，“占全国投资份额四分之一的房地产开发投资下降5.4%。房地产销售面积下降22.2%，房屋销售额下降28.9%，新开工面积下降34.4%。土地购置面积在去年负增长基础上又下降48.3%。从买地、开工到销售，几个环节的关键指标同时出现严重负增长。”[v]
就算有不少的波折，房地产价格却是一路上扬，即使在前两次大的波折中，房地产价格也只是略有下挫，接下来在房地产业的复苏中又站上了新的高位，中国的房地产就象一支只涨不跌的金股，不仅吸引各路房地产大军疯狂追逐，而且成了众多投资者青睐的对象，普通的消费者在一浪高过一浪的房价竞逐中患得患失，贷款购房甚至前置购房似乎成了最好的选择。这几股力量推动中国房地产浩荡前行，持续时间竟达二十年之久。
房价的居高不下，让消费者负重前行，怨声不断，引致中央政府多次的行政干预，“限售”、“限购”、“限贷”等措施轮番上阵，仍然只是扬汤止沸，不能根本解决问题。这里面一个最大的推手是地方政府对房地产开发的土地使用政策的运用，一轮又一轮的土地“招、拍、挂”，让新“地王”不断涌现，巨额的土地出让金源源不断地输入地方财政的钱袋，在改善城市基础设施的同时，也对高房价起了推波助澜的作用。
但是，任何商品的价格都是由供求关系决定的，商品房当然也不例外，当中国人均住房面积只有几平方米时，早就蓄积了天量的住房需求；当中国的城市化开始发力、大量的农村人口持续涌入城市时，城市的住房建设当然会有“窝居”亦好的巨大需求。这两大需求的叠加，开启了人类历史上最为壮阔的城市建设。史无前例的巨量的住房需求，自然引来绵亘数十年的商品房强供给，不过，当中国的人均住房面积已接近或达到发达国家的水平，当中国空置的的商品房已有几亿平方米时，中国房地产的饕餮盛筵也到了席终人散的时候了。
千军万马争抢房地产这块蛋糕，使中国商品房供过于求；地方政府土地财政的“猎猎”私喜，使中国商品房价居高不下；这两个方面是中国房地产业过犹不及的地方，使这一次的房地产危机来得过于猛烈。
房地产业对中国经济增长的影响
当前房地产的危机对中国经济增长的负面影响这里不须多言，不管是经济的现实状况还是学者们的理论探讨，都指向这种负面影响的存在，区别只在于这种负面影响有多大有多深，见仁见智。其实又岂止是房地产危机，一切与经济相关的危机，都会对经济增长有负面影响，这已是老生常谈。就这一次的房地产危机而言，在我看来，并不会像日本上世纪90年代的房地产危机那样，使中国经济一蹶不振。中国与日本的最大区别，是当时的日本人均GDP已经达到发达国家水平，同时城市化进程业已完成。这两点在当下的中国都还有一段距离，所以中国经济还有不小的上升空间。这一次中国的房地产危机，应该只是阶段性的，疫情3年肯定是个因素，人们收入的减少和较多人工撤离城市，或许是这次危机的触媒，根本原因在于，房地产业存在严重的供过于求，在经济不景气下显得更加突出。房地产业资金链的断裂，烂尾楼的大量存在，断供楼的出现，房开企业的“爆雷”……这些对整体经济都有非常负面的影响。面对如此危难的局面，有人试图在短期内消除这些负面影响，这可以理解，但可能是不现实的，中国商品房的大量库存需要较长时间来消化，不必急于求成，乱了阵脚。我的政策建议是，把大量库存房(包括烂尾楼)进行“冷藏”，使之“保鲜”，让房价不致有太大的波动，同时严格限制新项目的开工，让时间来逐渐消化库存。比较有利的情况是，中国的城市化进程尚未完成，仍有数以亿计的农村人口有待陆续进入城市，这会给商品房市场带来新的需求，加之城市中固有的更新提高的住房需求，逐渐消化房地产库存只是时间问题，中国房地产业今后仍是中国经济中的一个重要行业。不过，过去二十年房地产业那种急风暴雨似的发展不会再有了，也不应该再有了，根据需求来确定供给，是房地产业必须遵循的金科玉律，当然也是一切产业的金科玉律。
应对经济危机的更好办法是不要在造成危机的产业上多作逗留，而是开辟新的经济生长点。我曾经把市场经济譬喻为高速公路，各个产业就好像高速路上奔跑的车辆，当某一产业的车辆大量抛锚，将严重阻碍经济运行，这时的当务之急不是修理这些抛锚车辆，而是开出新的通道，恢复经济的正常运行。市场经济最重要的是保持经济的顺畅运行，只要能保持经济的顺畅运行，其他问题都是小事。[vi]
这里我们主要想谈的是房地产业对中国经济增长的正常影响，尤其是对中国经济增长趋势的长期影响。中国房地产业近二十年的狂飚突进，人们津津乐道于房地产业对中国经济增长的巨大贡献，把它称之为支柱产业，甚至把它称之为中国经济增长的火车头。然而认真反思，这样的说法可能言过其实了。先来看一个现象，余永定先生指出：“自十多年前开始，中国宏观经济波动的形态发生了重要变化，什么变化呢？就是GDP增速长期持续逐季下跌，长期处于低通胀或准通缩状态。也是以此为起点，本轮的经济增速下跌和物价下跌已经持续了12年，但仍未出现逆转的明显迹象。2010年第一季度中国GDP增速12.2%，全年是10.6%。2011年经济增速破10，为9.6%；2012年破8，为 7.9%；2013年GDP增速是7.7%。总而言之是一路下跌，到2019年第四季度GDP是 6%，全年为6%。”[vii]要知道，余先生所讲的这段时期是中国房地产业发展最为蓬勃的时期，社会投资的四分之一以上用之于房地产业，再加上房地产业的联动效应，社会投资的50%以上都与房地产业相关，大家都知道，经济增长主要决定于投资，而投资在中国经济中所占的比重历来都很高，在三架马车(出口、投资、消费)中昂首挺胸，然而以中国投资大半壁河山支撑的房地产相关产业，却伴随着中国经济增速每况愈下，这是偶然的重合呢，还是有更深层次的关联呢？
在我们看来，中国经济增速的一路下行，和这一二十年房地产业的高速发展颇有联系。具体分析如下：
一国的经济增长，在生产效率不变的前提下，是靠新增的投资来实现的，中国经济多年来的高增长，主要是靠多年来新增投资的高额度来支撑的，这当无疑问。这几十年来，中国的投资增长率表面上看没有太大的波动，但为何近十多年来经济增速一路下滑？
过去中国的经济统计中有一个重要的指标——积累，国民收入(略等于GDP)就分为两部分——消费和积累，这里的消费是当期的生产与生活的消耗部分；积累是当期的企业赢利和居民的储蓄，即国民收入中除了生产生活需求外的剩余部分。在改革开放前，中国的积累率大致在20%-30%区间，这是可用于新增投资的部分。现在的经济统计中已经不用积累这一指标，改用投资这一指标，二者差相仿佛。绕了这么一大圈是要说明什么呢，是要说明，无论是消费还是积累(或投资)，其物质形态都是社会产品，消费的部分是维持现有的再生产的，即政治经济学中所说的简单再生产；积累(或投资)的部分是可以用于扩大再生产的，用于扩大再生产时这部分同样会转化为人们生产生活的消费，但它会生产出更多的社会产品，这个新生产出来的增量，就是社会产品的增加值，体现为国民经济的增加值或增长率。如果一定时期内社会生产的产品全部被消费了，没有积累，当然也就没有新的投资，社会生产也就维持在简单再生产的水平，不会体现出国民经济的增长。
回到我们的房地产投资上来，房地产投资对中国经济增长的贡献，系指房地产业新增投资的产出对国民经济总量的追加，假定房地产业每年的新增投资是10万亿，而产出的社会产品值12万亿，这个12万亿就是对国民经济的增加值。但是，这个10万亿必须是投在房地产业的生产中，并且有价值12万亿的房地产产出，这个贡献才是真实的。如果这10万亿的新增投资中有5万亿是用于购房贷款的(我们现在的经济统计是把购房算作投资的，贷款购房更要算作投资了)，那么真正用于房地产生产的只有5万亿，按20%的利润计，只有6万亿的商品房产出，对国民经济增长的贡献也就只有6万亿，而不是12万亿，其贡献率也就减半了。
其实，购房在中国总体上不应算作投资，购房用于租赁或作经营场所，固然算投资，毕竟是少数；炒房者的行为只能算投机，不是严格意义上的投资；大量的用于自住的商品房不能算作投资，它是人们的消费需求，可以算作耐用消费品。而贷款购房，它主要也是用于购房者的个人消费，不是用于新的生产，怎能算作投资？我们上面区分消费与积累时，是把积累视作消费之后的剩余，此消彼长。当人们贷款购房时，是把他人的积累变为自己当下的消费，总体上看，消费增加了，积累减少了，购房贷款的部分并未用于扩大再生产，对经济增长是没有增益的(贷款需要支付利息，看来是一种增量，这是另一个问题，适当的时候我们再来探讨)。
因此，按我们现在的统计方法，房地产业的投资量是被严重高估的，既有把购房算作投资的虚增，又有把购房贷款算作投资的虚增，以如此虚增的基数来计算其对经济增长的贡献，不仅会高估了房地产业对经济增长的贡献，更重要的是会因大量资金成为购房贷款并实际上减少投资总量而使经济增长减慢。
在房地产业中，另一个拖累中国经济增速的因素可能是土地价格，中国房地产业的发展，其中最重要的一个要素是土地，基于土地的国有性质，是带有垄断性的。这二十年来，用于房地产业的土地价格不断攀高，愈来愈成为房地产价格的主要组成部分，不同时期的统计数据肯定有异，但土地成本在商品房价格中所占的比重在30%-50%这个区间，应该是没有疑问的。我们取中间值40%，即商品房价格中40%的成本来自土地。这会是一个什么概念呢？也就是说，房地产产值(主要指商品房的销售额)的40%是作为土地价格归于地方政府的。
假定房地产一年的总产值是15万亿元，那么其中用于购买土地的就是6万亿元，或者说地方政府得到的土地出让金是6万亿元。那么这6万亿的真实价值是多少呢？按照马克思的劳动价值论，商品的价值是由劳动创造的，在这6万亿的土地出让金中，到底蕴含了多少社会劳动？现在用于房地产开发的土地，大致有三种情形，一种是城市老旧建筑拆迁后形成的开发地块；一种是曾经的农用地改作开发用地；一种是天然的未经开垦的处女地。这三种情形，前两种在用于开发的土地中占的比重较大，后一种亦非绝无仅有，但总起来看，它们的价格都远远高于它的价值。它或是没有价值的(如天然的未曾使用的处女地)，没有任何劳动凝结于其中；或是只有较低的价值(如农用地)，用于其上的劳动量不多；最高的价值好像体现于城市的拆迁地，因为其上的建筑曾经耗费了人们较多的劳动，不过这并不是真正用于土地自身价值的提升，而是用来赔偿拆迁户的。这样看来，用于房地产开发的土地价格都远高于土地自身的价值，就算貌似具有最高价值的城市拆迁地块的价格，也高于土地自身的价值，据相关资料的披露，拆迁地块的土地出让金，大约只有50%用于拆迁补偿。
中国房地产的特殊之处在于，它的土地成本很高，而土地自身的价值则很低，它只是在政府的垄断下使之达到天价，当土地未供给予房地产业时，它或是没有价值的(如天然的未曾使用的处女地)，或是只有较低的价值(如农用地)，但经土地部门一转手，顿成高价。更重要的在于，房地产用地所形成的产值主要不是生产出来的，如处女地，它是未经生产的；如农用地，它也只曾经投入过较少的劳动；就算是城市的拆迁土地，即使拆迁成本会很高，也只是补偿给拆迁户的，而所拉动的当下的社会劳动亦很少。这就是说，房地产投资中的很大一部分(按我们上面的假定是6万亿)，基本上没有拉动多少社会劳动，换句话说，没有实现多少新增的社会就业，也没有真正创造多少新的社会价值，只有造成了房价的虚高，扭曲了社会资源的配置。这些对经济增长有什么影响呢？第一、高额的土地投资没有带来相应的社会劳动和社会产品的增加，其社会投资效益是低下的；第二、高地价带来房价的畸高和房屋供给的畸高，为房地产危机埋下伏笔；第三、大量的土地出让金就算都用于基础设施建设，也会由于高投入低收益甚至无收益而使其投资效益锐减，如果再加上高额的土地收益所带来的错觉，以致地方政府大量举债进行市政建设，一旦土地收益大减，便会深陷债务危机。这三个方面都会拖累经济增长。
总起来看，中国房地产业的发展，大大地改善了中国人的居住条件，使城市面貌焕然一新，并因其大规模长周期的发展为中国的经济增长提供了长期的稳定的增长面。但即使排除房地产引发的经济危机，房地产自身的产业性质及其在中国的特殊表现，中国房地产业对经济增长的贡献亦不是最优的，在特定的限制下滞缓了中国的经济增长。
注释：
[i] 化外人古时指外国人，最近144小时过境免迁政策的恢复使很多外国人到中国来旅游，惊叹于中国的城市发展，这里借用一下。
[ii] 李玉杰、王庆石：《我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究》，载“山东财政学院学报”2011年第一期。
[iii] 余钟夫：《中国房市：何救之有？》载爱思想网，2009.2.25
[iv] 邵挺：《产地产调控，现在“救市”还是“就市”》载爱思想网2014.4.26
[v] 夏斌：《不要浪费房地产市场局部危机的机会，促进房市真正转型》载爱思想网2022.8.16
[vi] 参见方宇军：《经济学的新框架》第十二章“经济周期”，贵州人民出版社2017年版。
[vii] 余永定：《2024 年中国宏观经济面临的挑战》载爱思想网2024.1.28
