（ 本文系根据贾康先生2018年7月23日在21世纪经济报道”博鳌房地产论坛“上的发言整理）
谢谢主持人。在座的各位领导，各位专家，各位嘉宾，各位媒体朋友，大家好！我得抓紧时间，只有15分钟。刚才主持人屡屡想在会场里面制造一点互怼的气氛，但如果说樊纲教授是央行系统的，我自己并不认为自己就是财政系统的定位，做研究的时候一直想应该是站在一种相对独立的立场，力求中肯地发表意见。主持人刚才提到的这个事情，确实社会上关注度很高，我也已经和一位合作者发出了自己基本观点的文章，在网上大家可以搜一下。今天15分钟确实没有时间再展开谈这个最近大家关注的热点问题。
我今天本来准备了一个更宏观的发言题目，就是在大家都关心的不确定性——由所谓中美贸易摩擦升级带来这个局面之下，我们怎么认识确定性，我认为就是要在我们无法改变的压力之下，变压力为动力，做好扩大内需优化结构的事情，要坚定不移地继续改革开放来创新图强。在这个认识框架里，我在做了一些分析之后，在建议的部分，特别强调了进一步扩大内需。这里面还是两个方面，一个是要积极地促进有效投资，另外一个是要积极地促进以活力和预期支撑的消费。我想再结合我们这次论坛的房地产主题词，谈一谈这方面的看法，侧重于讨论一下在扩大内需显然非常有必要的这样一个趋向之下，扩大内需中间的投资、消费和房地产的增加供给，需要尽可能作高水平的把握。我基本的看法和刚才樊纲教授精彩演讲的思路高度一致，显然做了这么多年的房地产调控，不能再延用那种一味打压的限贷限购，特别走到现在的限价，已经带有荒唐意味。这样的路子其实违背我们要构建的社会主义市场经济的基本规律，必须要特别注重怎么通过合理地增加供地和可能结构化地满足社会成员需要的住房有效供给，来促进供需的趋向平衡，促进社会的和谐，化解矛盾。在这方面已经强调的租购并举，抑制炒作，打造长效机制，都是很好的原则。
可以再进一步展开一下，这个方面我们的需求是客观存在的，而且是在升级地发展，供给的方面去回应它，樊教授刚才已经说到了，首先有对刚需的回应，就是先解决基本住房问题，一般体现为大家都认为第一套房那是刚需，在改善性需求的二套和升级这方面，大家也有认识，而且在人口必然要有流动性、人的迁移这方面的需求，也必须注意到要有供给来对应，这是一个很好的认识框架。在这个基础之上，我觉得我们可以进一步来明确相关的一些认识。第一，看大势，在中国走向现代化的过程中，城镇化还方兴未艾，我的基本判断就是真实的城镇化率绝对不是官方所说的常住人口的城镇化率58%出头，首先要观察中央现在已经特别强调的户籍人口的城镇化率，它现在只有42%，这是没有欠账的城镇化率。进入42%的这些人，都已经取得了城市户籍，都得到了基本公共服务均等化的市民待遇，而还有差不多接近三亿人，在城镇已经长期居住，算入了那个常住人口的城镇化率，但是他们没有取得户籍，没有基本公共服务这方面的均等化，是欠账的部分。所以，你可以把后面的那个指标拿出来一部分，来校正户籍人口城镇化率把它抬高，但绝对抬不到50%以上。国际经验是这个真实城镇化水平走到70%左右，它才会结束高速发展阶段。我们往前看，一年真实城镇化水平提高一个点的话，中国也还要走20年左右，才走完这个高速发展的城镇化过程，伴随的当然就是工业化、市场化、国际化、高科技化，还有我们必须解决的法治化、民主化。这种潮流是人类文明发展的主潮流，中国是不可能和它反向而行的。那就得认清，城镇化进一步发展过程中，现在的矛盾是越来越多的人希望涌入一线城市，于是我们在户籍制度改革方面早已经形成了一个因城施策的指导方针，像北上广深这样的一线城市还不得不施行最严格的户籍管理制度，其他没那么大压力的城市要赶快实验以居住证和打分的制度来平滑过渡，最后解决城乡户籍人口归到一个平台的问题，而在有条件的一些比较小的城镇区域，能够放开户籍的要赶快放开。这套方针早已经明确，实际执行过程中我们现在看到的真正压力，就是表现在像现在实行严格的“930”新政以后行政手段的地方，它们都有户籍限制的压力，可以这么说：凡是强调户籍管理要保持高力度的城市，它必然就伴随着在房地产市场方面那种严格的，而且还有不断加码之势的行政性的限贷限购限价管理的特点，这是一个事情的不同表现方式。人是往高处走的，这些社会成员的美好生活需要，就是认为自己的发展机会、自己的人生价值的实现，最容易在中心城市，特别是一线代表的那种中心区域去实现，这个人性你是不可能硬跟它对着干的，他们的这个需求应该得到的供给是什么？首先他们得住有所居，这是一个非常简单的道理，那么我们在因城施策的情况下，首先你要看到这种户籍管理有巨大压力，同时住房的供给也有巨大压力的情况，是代表着发展方向的，必须在这方面调节需求的旁边，一定要把增加供给作为主要的手段，中央所说的矛盾是不平衡不充分，不充分是不平衡带出来的，对这个不平衡问题就得进一步来分析，这些需求它是分层次的，我们的供给结构能不能大体上对应需求和需求的升级，我愿意用一个供给方面无论是什么样的因城施策都要有一个共性的“全谱系”来做个理解，这就要以此作为第二个大的方面来展开讨论。
这个全谱系首先要分两轨，就是住房供给满足人最基本的住有所居的供给，首先要托底，就是“社会政策托底”的所谓保障轨上的供给。第二条轨道，就是我们搞市场经济必须健康地发展住房的市场轨。这两轨并行，在可以预见的很长的历史时期之内不可能改变。所以，也可以顺便说一句，有的学者理想化地说中国要取消一切双轨制，不可能。有住房的双轨制，而且要长期运行，还要有融资的双轨制，政策性金融和商业性金融也会长期双轨运行。
在这个全谱系里，从住房的供给的保障轨上看，可以分三类：第一类是怎么解决公租房的供给问题。我们过去曾经朦朦胧胧认识到在发展住房市场的改革中间，需要有一种“经济适用房”的供给，后来搞成十几种，五花八门，各种各样的设租寻租可以在这里面兴风作浪，搞得局面混乱不堪。这几年中央的指导精神比较明确了，首先是托底的层面，不再区分廉租房、公租房，统称“公租房”，廉租房在技术上已经不可行。有的学者提出廉租房的标准图纸应该是没有自己独家使用的卫生间，而是公共厕所，有道理。以经济学的分析可以注意到这是管理成本降低的一个必要的条件：这些人属于最低收入阶层，但住进去他可能不会一辈子都是最低收入。你如果房子做得条件相当好，他收入提高了该搬走的时候，他不搬走怎么办？政府要以多高的管理成本解决这个问题？如果那个地方没有自己的卫生间，他收入提高以后，他自己就想，我搬走算了。很好的道理，现实生活中碰壁：全中国任何地方，我没有碰到过哪处地方政府敢用这样的原则设计它的廉租房的标准图纸。所以，廉租房这个概念可以并入公租房了。公租房它的具体的供给，首先要对应最低层的低保人群，实际上有一个并不是简单地新建公租房去解决问题的这样一个因城施策的定制化需要。如果你这个城市已经有大量的闲置房，这些闲置房里很多的部分已经在出租或者可以被动员出来出租，政府可以从原来建公租房的“补砖头”变成用转移支付概念下对居民的转移支付，加上政府购买这种好机制，去实施“补人头”。以准确消息确定了谁是最低收入阶层，需要得到公租房这方面的待遇，这个补助资金支持也让他知道，但是他不过手，政府管理环节是把这个钱打到房东帐上，房东得到的房租，仍然是市场的租金水平，但是其中的一块是政府补足的，低端的社会成员由此通过补人头的方式，解决了公租房的住有所居问题，而且不用再增加新的建设，就利用该地已有的资源。这个机制当然得在各个城市里定制化地解决好它的可操作实施方案。
另外还有长租房，租房里的长租房仍然带有一定保障特色，它特别适合的，就是加上一些政策支持条件，对应于比低保人群收入水平更高一些的社会成员，比如很多的年轻白领，这些社会成员适合于稳定地进入长租房，不用担心房东动不动就来跟他说要提高房租了，你不满足他明天、后天就得搬走。对这些当然政府的管理就得有特殊的一套更细致更周到的细节式匹配。
在保障轨上的第二类，是我认为应该积极地考虑共有产权房。中央现在越来越强调这个事情，实践中早就在探索。共有产权房是中国特色下非常能适应中国社会需要的，使年轻白领在所谓过丈母娘制约这一关的时候，比较顺利。你设想一下，大学毕业生工作了一两年之后，有了心仪的女朋友谈婚论嫁的时候，人家家长出来了，说小伙子，你要不拍出一个产权证说你这儿有一套比如一百多平米比较像样的房子，我们家闺女你休想娶走，这是很现实的制约，中国家长一般心态上都是关心这些事情，而且他们很有影响力。这个时候共有产权房就解决问题了，它的价格没那么高，不必逼着年轻人啃老、当房奴去解决这样一个有产权房的问题，拍出一个共有产权房的住房证，也是很体面的，以比较低的支付住进共有产权房，而且协议里还有一个可变通的未来的处理：过几年收入提高了，住得又满意，有做了装修、又有带孩子这些事情了，愿意继续住，这时候可以按照协议再出一笔钱把它买成完全产权房，多好的一个过渡啊——消费升级，社会和谐，全都在里面了。
还有保障轨上中国现实条件下的第三类，棚改房。现在好像又有争议，棚改房有货币化的探索，这个货币化探索不可能覆盖所有的棚改房。我粗粗了解一下，棚改房很多一改就改成了一般商品住宅，你不可能再把它压到公租房那个水平上，否则人家不接受，人家要闹事。这种情况下这个货币化怎么处理？可能有一些是可以转成租房的方案，也不排除。这又是因城施策，必须在这方面具体化，总而言之化解矛盾，尽可能地使人民群众、社会成员在这里面得实惠，而且这个实惠是可持续的，不是在积累社会矛盾，而是化解社会矛盾的。这个棚改房的货币化当然不能把它扩张到解决一切问题，但你说这里面是不是存在着类似于补砖头还是补人头的选择我认为也值得探讨。这是粗粗来说的保障轨上的三大类。
保障轨道的旁边，就是市场轨上有另外三类。比较简单地说，首先是一般普通商品房，行业中有关于它大致的标准；市场轨上的第二类就是中高档的、一般来说公寓式的住房，有的说它可以创造天价，比如上海汤臣一品，多少年前就是20万元一平米，当时整个舆论界哗然，但是人家符合市场规则。前些年我去到那个地方，听说还卖得非常好，它适应高端的市场需要，在这方面也就无可厚非。北京的钓鱼台7号，前些年标出每平米30万元，结果一下子群情沸腾，逼得政府赶快介入，派出工作组，过了一些天宣布说查了它的成本，查了它的数据，明确要求压到15万元一平米，腰斩了这个价格。结果当时好像是皆大欢喜。实际你仔细一想，这里面谁受益了？一般的老百姓，群情汹汹地这些提出指责的人，他们受益了吗？15万元一平米照样跟他一毛钱关系都没有，他不可能在这方面考虑出手买如此高端的这种供给品。政府有什么受益了吗？政府形式上好像履行了责任，但政府损失了一大块当时条件下的流转税、交易税、契税等。这个税收拿来是干嘛的？本来应拿来扶助低收入，扶助弱势群体加快保障房建设等等的，又落了空。真正受惠的，是高端的社会成员，先富起来的人：政府帮助我拦腰砍去，压价压了一半以上，天上掉了个大馅饼。这种事情是不是很荒唐？所以，这方面我们一定要想到，高档公寓式住宅，它的价格如果是公平竞争的结果，它怎么高你着什么急？你政府该收的税在哪儿呢？跟老百姓说清楚。我们的社会必然是在市场经济发展过程中有差异的，这个差异还要有更有效的手段去调节。比如大家一听就冒火的房地产税，是不是对这些高端的先富起来的社会成员增加他的负担，而实际上有利于低端收入者的？整个社会要认识这个事情，还真的不容易。第三类，最高端的当然就是独立别墅，像重庆房产税试点里，先瞄准最高端的几千套花园洋房，就是有自己独立院落的别墅（把联排双拼都先排除在外），柔性切入去触动存量，来加上税收调节。
这些事情摆在我们面前，整个的一套供给的谱系，我的说法是一样都不能少。一个健康的社会，正常的社会，住有所居必须有一个供给的全谱系，覆盖这些所有类型的需求，那么增加有效投资，就是题中应有之意。这些东西怎么出来形成和提供很多是要靠投资的，而投资第一是要紧密结合着配套改革，要从土地制度改革切入（比如重庆的地票制度和土地收储制度从容地供地），不要更多地由政府似乎去加强管理而制造供地方面短缺，进而造成涨价压力。土地制度改革旁边，住房制度改革一定要强调上述双轨制的思维，保障房要托好底。重庆的经验是要托到30%-40%的住房由保障房供给。有人说咱们可以学新加坡80%由政府的组屋供给，那可能又夸张了一点，各个城市到底是30%、40%还是45%、50%，都可以讨论，这没有一定之规。
还有第二就是投融资的制度供给和自身结构化增供要优化。这个投融资先是应认清学者们讨论的货币的闸门是个总量调控，投融资的优化是在供给上结构优化，特别需要的，是市场能够解决的供给品，你不用在这方面特别地操心，但是这里面有雪中送炭的供给要求，你必须合理地加上政策支持的东西，这就是对投融资的考验。这种投融资里，当然就要有机制创新，所以就一定要紧密结合着PPP、住房产业基金等等，有政策支持，有财政资金为后盾，但是要健康地可持续运行，防止设租寻租，让它尽可能透明，尽可能科学决策，接受多重审计监督。
这方面以投资支持回应住房消费需求，当然还要有一个改革的攻坚任务，就是大家高度关注、今年两会上宣布要进入立法过程的房地产税，已经有上海、重庆两地的试点，有了本土经验，有别于美国那样的普遍征收模式的一个重大的差异，就是我们一旦看到立法过程启动，一定需要大家一起讨论怎么做第一个单位的免税扣除。在中国是一定要做这个的，否则中国的房地产税不可能被社会所接受。但怎么样在技术形式上确定第一单位的扣除，确实现在没有一个万全之策，我们必须在“走向共和”的过程中，去寻求最大公约数。
这样一来，我的基本想法可概括一下：不同层次、种类的住房需求，要匹配上必要的一些要素，形成有支付能力的需求，比如最低收入阶层他的支付能力，可以通过政府的“补人头”让他到位，这些有支付能力的需求，应该尽可能得到相对充分的有效供给，而且这个有效供给很多是需要我们做新的一轮投融资来尽快形成的，来缓解现在房地产市场上的不良局面，再配合上房地产市场由治标转为标本兼治、追求“治本为上”的深层次的基础性制度层面的配套改革，这才能形成健康发展的长效机制。而这个思路，也就是我们面对着所谓“贸易战”的压力，做好自己的事情的努力之中，由投资而消费这是一个链条，看起来房地产首先要解决投资，进而有产出品，有供给品，跟着的，是带动不同层次社会成员的消费，投资和消费合在一起，促成的是经济繁荣，社会和谐，也就是以我们现在进一步的扩大内需，来支持中国的可持续发展去对接现代化的奋斗目标。
这些看法请各位批评指正。谢谢大家！
