（本文系贾康先生2018年6月5日在淮海经济圈房产高峰论坛上的发言）
谢谢主持人，尊敬的到会的各位领导，各位专家，各位嘉宾、朋友，大家好。对于徐州，我是在80年代中期就来此地做过较全面的区域发展的调查。但是这次来，还是有点出乎意料，从高铁站出来以后看到城市的面貌，已像是一个非常有气派的花园城市。对近年更多的情况，我还缺乏了解。
到了会场，看到今天的主题是围绕着房地产市场的进一步融资和发展，我觉得这也是顺应着中国的升级发展——新型城镇化、城乡一体化发展和以供给侧结构性改革为主线构建现代化经济体系的时代要求。经济和产业的发展，一定会带来我们从中心区域开始的不动产、房地产业的蓬勃发展，但是中国的实际挑战是在这个过程中间，我们还有很多必须化解的矛盾，还必须抓住中央所强调的房地产市场健康运行的长效机制，这种机制必须依靠基础性制度建设来打造。
我今天借这个机会，谈一下自己的基本看法，主题就是“三线城市房产市场变化趋势与房地产税改革”。时间有限，我尽量说得简明扼要一些。我们今天的行业协会和贝壳找房新平台（是把链家网做了继承和升级的一个服务大平台），也是以组织这个活动来促进交流，我希望所谈的看法，能够对大家有一些参考，也希望得到大家的批评指正。
讲到三线城市房产市场的变化趋势，先要讲一般来说三线城市也是一个有弹性的概念。说到一线“北上广深”，一般大家都赞同，没有疑义。到二线，开始有点模糊了，谁来定这个性质？似乎找不到一个权威的主体来做宣布。至于三线，可能就更模糊，但是一般认为像徐州，大体算是三线。我们按照大体模糊的有弹性的这个概念，可以说毕竟有了一个基本的认同，来讨论所谓的三线城市的市场变化。
我们拿到的数据，按照特定的统计口径，把全国几百个城市区分为一线二线三线，曲线图上表现的蓝色是一线，红色是二线，灰色是三线。三条线城市的房产（现在说的是狭义的住房），在2010年以后成交均价演变中，曾经有高度一致的一个往下调整的过程。再往后，房地产市场景气水平2012年后明显提高，但是出现了三线城市间的分化，走得最高的是一线城市，二线、三线其次。到了2014年，我记忆非常清楚，当时出现了一个明显的回调，有人惊呼中国的房地产市场要崩盘，有人说出现了一去不回的拐点。作为研究者，我们当时特别强调不可能是所谓崩盘，应是一个在调整中间的市场分化。这个分化的特征比较明显，就是在回调以后，一线城市2015年十一长假后开始回暖，曲线率先向上，迅速冲向景气高涨期。2016年下半年，一改年初大家还在讨论的“去库存”的概念，几乎所有人们的注意力都放在了房地产市场升温来势迅猛，怎么样能够控制上涨过快的房价——那个时候就是“冰火两重天”进一步的显著化。从这个曲线来看，一线城市非常陡峭地往上冲高，二线城市跟得相当紧，三线城市是后来慢慢跟上的。
各位朋友一定注意到，冲高了以后，一线和二线的曲线又急剧地回头向下，这绝对不是市场力量造成的，是当时不得已，在人民群众有大量的不满，形成了对政府方面明显的压力后，政府在相当焦虑的情况之下没有别的手段可用，推出的都是行政手段，限购限贷限价等等，一直延续到现在，硬把蓝线红线压得调头向下。三线城市的表现，是在基本没有受到什么行政力量打压的情况之下，跟着大势向上，略有向下调整后，现在则是在三条线最上端保持升势。今年年初几个月，三四线城市成交价上扬更加明显，这是一个很直观的演变趋势。
这种冰火两重天的分化特征，已经摆在全社会面前。在房地产市场健康发展方面，我们要特别注意做区别对待。同时，我认为一二三线所有的中国几百个城市，房地产市场要求得健康的长治久安，一定要贯彻中央所说到的要打造“长效机制”，我们作为研究者，特别推崇的是标本兼治治标治本同时考虑的情况下，要推崇治本为上。治本的基本的要领，中央已经表明是要通过基础性制度建设，来解决长期发展的健康度不足的问题。
在长效机制这个方面，我还是想先强调一下我基于中国整个房地产业发展长期通盘考虑而来的一个大趋势的认识。需要提到所谓城镇化水平变化的“纳瑟姆曲线”，是西方学者纳瑟姆首先强调过的经验数值的曲线，也可以叫做城镇化率变化曲线。从一般经验上面总结，是各个经济体在城镇化率30%以下的时候，虽有一个逐步提高的过程，但不是高速发展期，到了30%以后，进入快速发展阶段，一直要走到城镇化率70%这样的高位，它会再出现一个拐点，转入相对低平的发展阶段，相对低平发展中，城镇化率还是要走高的，但已不是中间这个30到70区间迅速上升的状态。这个中间的迅速上升期，是整个浅S型曲线中间大概40个点的城镇化快速发展阶段的体现。中国现在处于这个阶段上面什么位置呢？官方前些年的统计数据表明，我们常住人口的城镇化率已经达到了58%出头。但是这两年中央特别强调，我们还必须看户籍人口的城镇化率，这个户籍人口的城镇化率是没有欠账的城镇化真实情况。当然我们对常住人口的城镇化率也不能完全不考虑。所以我个人认为，户籍人口城镇化率现在只有42%，如果和咱们过去一直在跟踪的常住人口城镇化率58%中和一下，我基本的看法是中国现在实际的城镇化水平处于这条曲线上面不到50%的位置。如果按50%来说，后面还会有20%的城镇化高速发展期的纵深和空间，如果未来这些年，每年城镇化水平提高1%，中国还要演变20年才能走完高速发展阶段。
这就是一个基本的我们可以观察的大历史背景。这个历史背景告诉我们，对于中国城镇化发展纵深，我们要有一个客观判断的话，自然会引出：对于城镇化发展的成长性，我们要有充分的信心。这个城镇化发展在直观的指标来说，未来的几十年内中国还会陆续有接近4亿的农村人口不断向城镇中心区迁徙而在城镇定居，而我们现在所说的新型城镇化，是要让他们市民化，要他们得到一视同仁的基本公共服务的待遇，就是要越来越方便地给他们解决户籍和配套的所有供给公共服务问题。这个过程中间，建成区一定要不断扩大，以接纳几亿人成为城市居民；建成区扩大的同时，基础设施要一轮一轮升级换代，产业结构调整和升级是必须给发展过程做出配套和支撑的，人力资本的培育也会一轮一轮不断提出新要求，进入更高的阶段。在这个过程中间，就是中国作为世界上最大的发展中经济体，弥合二元经济，完成现代化，是面对着强起来的历史新时代，最后要争取如愿达到中国梦，实现历史飞跃的这样一个现代化战略目标。
这个过程中间，城镇化伴随着的工业化与产业升级，和我们所说到的中国经济发展的潜力、引擎、动力源，是紧紧结合在一起的，会不断释放巨量的需求，而我们可以靠全面开放条件下和全球做生意，得到全世界有效供给的回应；这个要素流动的过程中间，我们掌握好供给侧结构性改革带出的供给体系的结构优化，守正出奇，既遵循市场经济的共同规律，又要在中国特色之下做好我们必须要做的出奇制胜的创新，以创新发展为第一动力带出整个协调发展、绿色发展、开放发展和使人民群众美好生活得到实现的共享发展——这就是这样一个曲线图后面，我们可以看到的一篇宏大的中国故事。
在这个中国城镇化高速发展的纵深和空间相当可观的背景之下，我们要看看：三线城市的房地产在这个历史过程中间展现成长性是不言而喻的。
第一，建成区不断扩大的过程中间，将近4亿人进城，不可能都进北上广深，二线三线城市会越来越可能成为很多人迁徙的目标城市。
第二，多轮的基础设施扩建和升级换代更是不言而喻，必须要做，而且很多的三线城市有后发优势，人家探索中形成的经验，我们拿来可以用到自己的城市建设和基础设施、产业集群的发展中间。我估计徐州的发展有很多我们徐州同志自己的创造和努力，但也一定借鉴了其他的城市包括世界上的、也包括中国新型的大中城市发展的经验。处理得好的话，这些三四线城市和一二线城市的生活质量差距会迅速缩小，包括现在很多的特色小城镇，我们去了以后感觉环境和生活质量是很有吸引力的，正在悄然改变中国人过去所说的只有大城市才有好的公共服务的传统观念。
在这里面，大家不要忘了，多轮的产业结构调整升级和提高质量的发展，是中心区域、城镇区域可持续发展的条件。再怎么样说城市有特色，总体来说一定要有产业支撑。产业支撑和产业集群，各地可以大相径庭，有的是重化工城市的特点，有的可能就是服务业为主，但是一定要有产业支撑。像徐州，有重化工的深厚的基础，服务业和轻工业的加快发展，也会纳入规划。在这里面多轮人力资本的培育和优化的浪潮，可能大家都有体验。现在千千万万家庭的家长多么重视自己孩子的教育！已经从胎教开始，到婴儿期、到学龄前、到小学中学，初中高中，一路盯着孩子的发展，这是人力资本的培育方面，整个社会现在就是这样一个氛围。大家都在讨论，我们的孩子以后怎么样让他能够在竞争的环境里一开始就能得到良好的教育。在企业、单位的职工培训、终身学习等等方面，更是必然汇合到工业化和城镇化形成的发展大潮里面的。三四线城市的房地产业的成长性，汇合于经济社会现代化的成长和繁荣发展过程。
但是也要注意到，前面说的三条线“冰火两重天”的基本格局里，三四线城市的特点，就是当下在很多城市，去库存的压力仍然没有消化完成。
总体来说，基础性制度建设很遗憾地讲，我觉得现在仍然是房地产业发展中的短板。从2016年中央经济会议强调，到现在为止，真正实质性的基础性制度的改革推进并不明显。但是至少有一条，房地产税改革在今年的两会上前所未有地形成了非常权威性的、明确的指导，我们的年度两会——最高权力机构人大，还有政协在一起，是官方信息重要的发布平台。从今年的两会信息看，已经热议了多轮的房地产税，要明确地启动立法过程。在房地产税的概念上，这里特定讨论的房地产税是狭义的，不是讲的跟房地产相关的各种各样的税收，只是强调在房产保有环节——消费性住房的保有环节，这个税收要从无到有，要有规范的税收对于保有环节利益主体所做的调节。这样一个税制的改革，热议多年之后，今年可能真的要来了。前面的一些铺垫可能各位都知道，我们早就有模拟空转——一开始6个城市，后来10个城市，当时称为物业税模拟空转的试点，后来又有上海和重庆两地的“敢为天下先”本土试水的房产税试点改革。
现在的说法，是要通过税收法定的程序，走完立法过程以后，对地方充分授权，区分先后，逐渐地把房产保有环节的税收依法落实到实际生活中间。所谓充分授权以后分步实施，我认为假定一旦走完这个立法过程，北上广深现在冰火两重天“火”的一边，调控方面要赶快依法启动经济手段特色为主的房地产税这样一个经济杠杆。启动以后，就可以考虑去替代副作用很大的、会误伤很多刚需的限购限贷限价的措施。没有这种特别明显的“火”的压力的地方，自然不用着急，可以从容地考虑什么时候再跟上北上广深这样的地方，来进入实征房地产税的情境。
总体来说，今年的两会已经表明这个房地产税立法已经进入了改革日程，我们怎么样认识？可能很多在座的朋友对于房地产税还是很有厌恶的感受的，这符合古今中外各个经济体的共性。说到税，大家都是厌恶的，特别是直接税，房地产税和消费税是非常直接的，就是税征了以后税负无法转嫁。住在房子里交税还要有合法性？大家听着是不高兴的，但是如果我们看全局，看中国的现代化发展，必须要承认，我们在研究中间也在论证说明：房地产税的必要性和正面效应有好几条：
第一，对于房价是压仓促稳的作用，不要以为这个税可像定海神针一样解决一切问题，但是它会促进房地产市场上的成交价趋于更稳定，特别是防止房地产肆无忌惮炒作造成“大起”以后，又不得不以各种手段强压产生很多不利的影响；第二，会使地方政府的职能转变和培养财源形成内洽性，促使地方政府更好地提供公共服务，也就是通过打造制度体系落实跟市场经济匹配的分税制；第三，可以强化和优化再分配机制，并使整个社会中住好房、有多套房、有豪宅的、有支付能力的社会成员，可以多做纳税贡献，这不是要让他们伤筋动骨，但是在支付能力条件约束之下，是再分配的优化，这种再分配优化是抽了肥以后，国库的资金更有能力去补助扶持弱势群体来补瘦，更好地促进社会和谐，遏制两极分化；第四，也会在整个经济宏观调控里面更好体现所谓直接税自动稳定器的功能，和降低整个社会的税收痛苦。因为这些有支付能力的主体，更多给国库做了贡献，就可以减少消费者实际承担的间接税费用。比如这几年很多社会上的成员知道了，我们吃的馒头里有税，过中秋节买的月饼里有税，很多人都怒不可遏：我平时节衣缩食，谁想到这些东西里面都有税收，这是我给国库做了贡献的。那么从全社会来说，中低收入阶层让他们承担消费品里面最终的税负，是有一种不合理的累退式的调节，本来应该让他们基本避免这种税收负担，而要有支付能力的、先富起来的人，更多地承担纳税人的职责。把直接税的提高比重，就会产生这种作用，降低整个社会实际形成的所谓税收痛苦。先富起来的人多交一些税也有痛苦，但是痛苦程度是比较低的，因为他不是在生存资料这个层面上做的利益让渡，只是在享受资料这个层面上做的让渡。同样形成这么多的税款，对全社会而言痛苦程度是降低的，那么也就是说，社会是变得更和谐了。
最后一条，其实这个房地产税一定会发展自下而上的民主化、法治化的规范的公共选择机制。因为以后地方上从社区开始，到地方整个辖区，如果老百姓越来越富裕，越来越多的家庭都必须面对房地产税，，很多的人有自己的完全产权的住房，按照以后的税法，扣除第一单位以后，该交税的时候，他自然就要跟地方政府紧追不放地问清楚，我交这个税以后，你是拿去怎么用的？你这个税怎么样体现取之于民、用之于民？国际上有成熟的经验，地方政府拿着这个钱以后，必须非常尽责地公布所有的信息，每年收的这些税是怎么样用于本地的教育、公共服务、绿地、基础设施建设等等，必须全盘托出，接受检查、监督，而且每年的相关讨论是要吸收社区和地方辖区纳税人广泛参与、深度参与，使方案尽可能形成高水平，这不就是民主化、法治化吗？对中国“走向共和”的愿景来说，它的意义大家听了以后，一定会意识到非常重大。
有这些正面的效应存在，同时我们还要说，也有很多人怀疑，或者是提出疑问，你说了这么多的必要性，它的可行性如何，是不是有些坎过不去？那么简单地说，房地产税有这么一些遇到的诘难，实际上就是认为会碰到障碍，我称为这是认识上的误区，大概有这么几条。
第一，有人说房地产税是国外土地制度私有制背景之下，人家形成的这种征收机制，中国所有建成区的土地都是国有的，你怎么能在国有土地上对百姓的房地产征税呢？其实这是一种错误的、以讹传讹产生的问题：真实的情况，像工业革命发祥地老牌资本主义英国，并不是所有的土地都是私有的，但是典型地拿英国情况来看，不论土地最终产权是公的还是私的，开征的称为“市政税”的房地产税是一视同仁全覆盖的。我们的特别行政区香港，他的地皮的终极所有权没有私有的，香港的土地全是公有制，但是一直在开征称为“差饷”的房地产。所以在中国大陆本土，我们如果借鉴国际经验的话，其实碰不到所谓只有土地私有制了才能开征房地产税这么一个情况——只不过是网上盛传，很多人听了以后说有道理，所以要澄清一下。
第二，这个税是不是跟土地出让金形成了不合理的重复征收？其实是不同的经济性质，土地出让金是地租性质，是凭借着经济权利，而房地产税是税收性质，是凭借着社会管理者的政治权力，这两边应该是两者协调的关系，而不是两者只能取其一的关系。
第三，还有人说税基评估太复杂了，中国人做不了，不对，我们早已经做了全面的准备工作。
还有人说可能会激起普遍的抗税和社会骚乱，这要看我们的方案是不是可行：从重庆试点的经验来看，重庆涉及到存量，是比上海更激进的——辖区里面那几千套花园洋房、独立别墅，是要交税的，但是给出180平方米免税的扣除，180平方米以上的部分才交税。我觉得这条本土经验非常重要，我们的立法就应该贯彻这个精神。第一个单位扣除以后才交税，那么在重庆实际的征收过程中间，没听说发生什么激烈抗税，没听说有什么社会骚乱，当然这也是有意柔性切入，我们以后在中国把这个税的框架建立之初，也一定要掌握好社会可接受，要柔性切入，要处理好第一单位的免税这个问题。至于怎么设计，那就应是大家一起参与立法过程，在征求社会意见的时候，我们在座的朋友们都可以表达自己的意见和主张。我认为一定要有听证会，听证会上要以理性的态度摆论据，电视广播直播，让全社会一起来讨论。
再有，有人说小产权房问题解决不了，所以无法开征，我觉得这个事情要这么看：小产权房问题的解决确实非常棘手，但它一定要解决，早解决比晚解决更有利于政府公信力，更有利于中国以后走向现代化。所以房地产税要开征，正好倒逼我们解决小产权房的问题，深圳其实已经有了解决这个问题基本的路径和初步经验，我们在那边做了调研，时间关系我就不能说太多了。
房地产税既然有一个正确的取向，那我们应该在中国特色之下，在立法中，积极处理好它可行性的问题。如果能完成立法以后，也不会全国一起实施，三四线城市一般不会进入第一轮的先行位置（有特殊情况的三亚除外）。这是我想向朋友汇报的初步看法，请各位批评指正。
