房地产商品市场两重性原理

房地产商品市场为什么有泡沫？产生泡沫的原因是什么？调整房地产商品市场的政策导向是什么？…上述问题显然难以单纯用金融理论来解释。马克思关于商品两重性理论从而房地产商品市场两重性是解迷的钥匙。

一、房地产商品市场的两重性原理

马克思政治经济学基本理论原理告诉我们，商品具有使用价值和价值两重属性，不同商品具有不同的使用价值，不同商品却具有无差别的价值。具体反映在房地产市场上，使用价值表现为居住这一商品的实体性，而无论刚需、改善需还是奢侈需都属不同商品的不同使用价值；价值则表现为无差别的金融性，即反映四位一体的金融资本链：政府以所有者（地主）身份一次性收取70年地租，开发商以经营者获得利润归还银行本息，银行以食利者身份收取双份贷款利息，购房者以债务人身份缴纳本息。

中国房地产市场具有实体与金融的两重性的典型特征：一是，实体性表现为在中国实体经济的产业链中房地产业具有支柱作用。比如房地产业占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半；占城镇居民家庭资产的6成；房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%；产业链中的核心作用以及庞大的就业大軍等。可谓近20年来中国经济成也房地产、败也房地产。二是金融资本性。在中国股票、债券等资本市场尚不成熟、不景气的条件下，房地产市场是最大的资本市场（房地产贷款占总贷款的39%），房地产市场四位一体的资金链中只要开发商和购房者出现资金断裂都会引发房地产市场金融风险，这已为2021年以来的房地产市场所证实.

因此，实体与资本两重性是中国社会主义房地产市场经济的典型特点，有关房地产市场的诸多问题和房税立法问题均可用双重性原理解释，同时房地产商品市场政策的调整应当立足这一基点。

二、 房地产商品市场的两重性原理的实践

（一）房地产市场扭曲（失衡）的制度原因

当前，我国房地市场实体与资本投资比例严重失调：保障房等民生工程实体投资占整个房地产投资的比重最高是2012年的13%，平均是4%的水平，显然房地产市场投资过度资本化是市场扭曲的主因。

(二)房地产市场纠偏的政策导向

十九大提出“只住不炒”的房地产市场纠偏政策以来，党的重要会议与文件包括二十大一再强调这一政策。其实应当全面完整理解中央只住不炒的内涵：

首先，不能打压房地产市场的实体性。根据我国目前收入分配格局，房地产市场应当同时满足三种需求：一是低收入群体的刚性需求；二是中等收入群体的改善性需求；三是高收入群体的奢移性需求，而当前重点是确保刚需和改需，对此，二十大报告、中央经济工作会议都作出了明确部署。

其次， 也不能硬着陆、完全排斥房地产市场的资本性投资。二十大报告明确提出规范财富积累机制，保护合法收入。完善按要素分配政策制度，探索多种渠道增加中低收入群众要素收入，多渠道增加城乡居民财产性收入。多渠道增加财产性收入应当包括投资房地产市场的财产性收入。因此，只住不炒不是一刀切除房地产市场的资本性投资，问题的关键不是不炒而且如何规范通过房地产投资积累财富的机制。其实炒房和炒股一样都是财富积累的一种方式，只不过股债市低迷引发炒房过度以至影响刚需、改需而已，只要刚需、改需基本满足即市场结构优化的前提下，应当放开房地产市场的投资需求，这是房地产市场的资本性决定的，除非彻底排斥房产的资本属性，但缺期内难以实现。可以预测，中国股市债市火爆和刚需改需基本满足之时，就是房市投资的退火甚至熄火之日。

中央提出的促进房地产市场平稳健康发展其实质就是寻求实体与金融的平衡。这种平衡表现为优化房地产市场的实虚结构。优化房地产市场实虚结构关键是实施住房多轨制，也是稳定房价的关键。

房地产市场的两重性决定了实体住房与投资住房并存的客观性。