中央经济工作会议释放信号

每年12月中旬的中央经济工作会议都是第二年经济工作的风向标，2022年的中经委是20大后开局之年经济工作的航标行其意义犹为重要。会议对当前形势的基本判断是经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深；对明年经济运行的基本判断是有望总体回升；对财政货币政策的要求是积极的财政政策要加力提效。稳健的货币政策要精准有力。会议指出了明年经济工作的五项任务：一是着力扩大国内需求。二是加快建设现代化产业体系。三是切实落实“两个毫不动摇”。四是更大力度吸引和利用外资。五是有效防范化解重大经济金融风险。

会议对房地产市场发展提出三大任务：一是要确保房地产市场平稳发展；二是要深化住房制度改革优化结构；三是要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

中财办对此解读认为：一是关于房地产业风险。要立足我国巨大需求空间支撑，持续优化需求侧管理，加 大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策。 二是要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。  三是要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展，从供、需两端发力。 四是要抓紧研究中长期治本之策。研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

愚以为，中经会虽未直接指出房地产税的改革试点，实际上推出的稳房市、优结构的安排就是为房地产税试点创造条件和奠定基础：

首先，稳定房地产市场平稳发展，是为房地产税试点改革创造外部平稳环境。前不久，刘鹤重申房地产业是国民经济产业链中的支柱性地位，这是20年后国家决策层在经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深的关键时刻，针对社会上对房地产业的不正确议论的关键时刻，向社会亮明的毫不含糊的态度。 作为链条长、涉及面广的支柱产业必须稳定，否则经济大厦将倾。没有一个稳定的健康发展的房地产业和房地产市场，就不可能扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；就不可能推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险；就不可能因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；就不可能坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；更不可能有效防范化解重大经济金融风险。这就是中央近期连发数箭救市的根本所在。

其次，明确住房制度改革方向，是为房地产税试点改革创造制度基础。住房制度是影响房地产税试点的四大要素之一，房地产市场实体商品与金融商品结构的严重失衡是引发金融风险的根本原因，优化房地产市场实体商品与金融商品结构是化解风险的根本路径，而优化结构的关键就是推进住房制度改革。财政部139号文件正是基于这一背景下发的。中经会突出了二十大报告关于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的改革定位，并且进一步明确了住房制度改革的重点即“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。”一个结构优化的房地产市场、特别是一个有利推进共同富裕的住房制度，是推进房地产税改革试点和立法的必充条件，选择深圳先行先试正是有益的探索。

最后，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，是为房地产税立法奠定基础性条件。二十年来我国住房制度改革基本学习的是香港模式，这一模式是导致房地产业走的是一条“高负债、高杠杆、高周转”模式。中经会提出的房地产业新发展模式是一项中长期治本之策，这种模式最大特点依据市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等战略来优化房地产的供给侧结构。    

愚认为，最优化的房地产供给侧结构其实是一个“三位一体”的结构即能同时基本满足低收入群体的刚性需求、中等收入群体的改善性需求和高收入群众的奢侈性需求的房地产市场结构。