简易房地产税与现代房地产税（小结）
党的十九大报告《辅导读本》指出，按照“立法先行、充分授权、分步实施”的原则，推进房地产税立法和实施。逐步建立完善的现代房地产税制度。什么是现代房地产税制度？《辅导读本》没有明确说明，只是提出了改革方向即“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担”。党的二十大报告《辅导读本》在如何完善税收调节机制，提出积极稳妥推进房地产税立法和改革。没有提出现代房地产税概念。
针对十九大《辅导读本》提出的现代房地产税我曾提出与之相应的简易房地产税概念。所谓简易房地产税是指符合当前国情、易于操作、震幅较小的房地产税。显然，简易房地产税应当同时满足三个条件：一是符合当前房地产市场结构失衡、住房类型复杂、金融风险累积、经济下行、地方财政困难等基本国情；二是税制简单易行，比如征税对象、计税依据、税率、税收优惠等等；三是涉及面小，对刚需性住房不征税、超过标准的改善性住房少征税，主要征税是奢侈性住房和多套房产等等。简易房地产税草案可借鉴增值税法草案平移的简易立法方式，即将现行房产税暂行条例修订后平移至简易房地产税暂行条例。
根据总书记蹄疾步稳的总体改革思路，房地产税改革试点应当分步推进：
第一步：先房改后试点分步推进。先房改包括两个内容，一是房地产业改革。主要目标是推进房地产业稳步向新模式发展。二是优化房地产市场结构。主要目标是刚需性市场、改善性市场和奢侈性市场三大市场的基本平衡。后试点是在房改基础上推出房地产税改革试点。财预139号文件释放了为什么选择深圳房改的基本条件：一是住房结构特点。租房占比居大城市第一位（76.8%）；二是人口流动大。深圳净流入达到1179万人；三是财政收入不依赖土地出让金；四是深圳试点准备基本到位，比如租赁房指导价等。因此，财政部要求深圳积极承担国家重大税收改革工作和研究课题（房地产税），努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。至此，三大税改试点区确定：一是海南自贸区简化税制即将增值税、消费税、车购税、城建税、教育附加等税种简并后在终端消费环节征收销售税试点区；二是浙江共同富裕示范区的个人所得税试点区；三是深圳税改先行区的先房改后房地产税改革试点区。
第二步：先简易后现代分步推进。十九大报告提出的现代房地产税应当是至少满足以下三个条件的房地产税：一是符合国家税改战略方向（比如提高直接税比重即提高房地产税比重；再比如房地产税成为地方税体系中的主体税种等）；二是税制结构优化，包括纳税人结构、征税范围结构、不同类型庌产税率结构等等；三是税收征管能力现代化，包括获取信息手段的现代化，征管模式的智能化；监管机制的社会化等等。如前所述，基于当前国情房地产税不可能一步到位推出现代化房地产税，应当先推出简易房地产税试点，待成熟后再逐步修订成现代房地产税。简易房地产税应当遵循共同富裕这一战略目标设计改革方案，其中最重要的内容之一是界定改善性住房、房地产投资与房地产炒作的法律界线。期待深圳试点有所突破。
第三步：先授权后立法分步推进。准确地讲，二十大后的房地产税立法与改革应当是授权先行。这个授权包指授权国务院和授权省级地方人大即双重授权。具体讲，全国人大常委会授权国务院制定行政法规同时应当授权试点地区地方人大制定试点的实施细则，国务院无法授权地方人大，地方政府不能僭越立法权。2011年沪渝两市房产税改革试点授权程序不当的经验应当吸取。试点成熟后由国务院制定草案提交全国人大审计出台《中华人民共和国房地产税法》。
房地产税离我们多远？
总书记在关于《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》的说明中指出，对部门间争议较大的重要立法事项，由决策机关引入第三方评估，不能久拖不决。从十八届三中全会开始，房地产税已拖了10年。从《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》看，一是试点时间由国务院确定，我们可关注2023年《政府工作报告》，看新一届政府何时启动。二是授权试点时间从试点起5年。三是成熟即可制定法案，不成熟可继续申请授权试点。
如2023年开始试点则2028年试点期结束，故最快应当在2023年提交简易房地产税草案，如2023年不能启动试点则会推迟到2023年以后提交草案。从二十大《辅导读本》中刘昆对房地产税只字未提和宁吉喆强调积极稳妥推进房地产改革的不同解读看，正中总书记指出的那样，存在“立法工作中部门化倾向、立法成了一种利益博弈，不是久拖不决，就是制定的法律法规不大管用”。
愚以为，从总书记去年中财会重要讲话以来到二十大报告，房地产税立法与改革已不再是税制改革狭义层面的问题，应当纳入中国式现代化共同富裕的基本特征、2035年及本世界中叶的发展目标来考量。因此，一方面蹄疾，不能久拖不决，房改试点后简易房地产税最迟2024年前应当出台；另一方面步稳，简易房地产税试行成熟后现代房地产税2050年左右应当出台。
