房地产税难产的原因与前景

党的十九届六中全会指出，十八届三中全会是划时代的，实现改革由局部探索、破冰突围到系统集成、全面深化的转变，开创了我国改革开放新局面。十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是进入中国特色社会主义习近平新时代首次提出房地产税立法与改革并是六大税种改革中唯一要求“加快”的税种。之后，2015年房地产税法被正式列入十二届全国人大常委会立法规划；2016至2018年被连续列入立法预备项目；同时2019-2021《政府工作报告》也多次提出稳步或稳妥推进房地产税立法与改革。

2021年三件大事令人感到房地产税改革呼之欲出：一是3月人大通过的《十四五规划纲要》要求推进房地产税立法； 二是10月总书记在求是杂志《扎实推进共同富裕》一文中要求“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”；三是10月全国人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点。

2022年3月三件大事令人不解：一是《政府工作报告》一反常态只字不提房地产税；二是国常会、中金会提出防范系统性金融风险，不出台紧缩性政策；三是财政部按下试点暂停键。

什么原因导致房地产税难产？愚以为：

十八届三中全会提出到十九大之前，难产的原因是房地产税的定位存在严重分岐：一是认为要调房价；二是认为要调节收入分配；三是要增加财政收入。反对意见主要认为法理不通和重复征。难达共识使立法与改革陷入僵局。

十九大确定“只住不炒”定位至二十大前难产的原因有四：一个是住房制度不清晰、乱杂、征收难度大；二是财税体制。受地方财力制约，地方政府无积极性；三是土地制度及土地出让金分配机制，鸡换牛时代的结束；四是金融因素。这是导致试点暂停的主因。

需要说明的是：影响房税和房价的因素虽有联系但却不是一回事，前者受国家政策制约、后者是高品经济规律作用。而市场结构是影响商品房价格的决定性因素即安居民生房的满足程度决定商品房价格的调整幅度，这是供求关系决定商品价格的经济规律使然，而房税对价格的影响有限，这已被十年房价爆涨的现实所证明。（更多的影响市场房价的因素不是本文讨论的议题故不展开）。

当前国内外经济严峻形势下，房地产税真的进入死胡同？答案是否定的，二十大后出现了转机：

第一、根据总书记关于要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作的重要讲话， 二十大《辅导读本》再次提出积极稳妥推进房地产税立法和改革；

第二、10月31财政部下发的139号文，释放重磅信号：一是推进住房制度改革建立住房政策体系：“人口持续净流入对住房的需求，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题”。

显然，中国住房制度要由香港模式转变为新加坡模式或德国模式。二是深化财税体制改革。加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集

建设的补助：市区两级财政事权和支出责任，加快建立权责清晰、财力协调、区域均衡的市区两级财政关系。三是深圳要积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。显然深圳要承担房地产税改革先行先试的重大责任（至于139导的背景及选择深圳试点的原因，本文不展开阐述）。

第三、金融首先发力救市。央行关于融资三支箭（ 信贷、债券、股权）替代了“三条红线”。三支箭从保交楼到保优质房企，说明金融政策拐点已现； 但市场拐点未现，改变预期增加流动性尚需时间，保交楼更是房企的良心考验。

第四、 国务院总理李克强11月22日主持召开国务院常务会议落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

第五、12月16日中央经济工作会议两大亮点：一是重申刘鹤对房地产业的支柱定位。二是提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（中央经济工作会议释放了重磅关于房地产市场及房税信号，我们将在下文专述）

愚以为，当前制约房地产税改革的主要因素是住房制度、财政制度、金融风险等因素合力形成的房地产业的危机。因此，推进住房制度转型、深化财税体制改革、救市化解房地产业危机正是为积极稳妥推进房地产税改革的有效前期准备。当前一系列政策的理论依据将在下一期专门阐述。