自被国家政策定位于国民经济的支柱产业开始，我国房地产业便迅速发展，遍地开花，犹如当年的股票热一般，时至今日仍然没有脚步放缓的迹象。房地产发展如此迅猛，已经处于过度状态，中央政府经过几年的反复调控，效果甚微，有时甚至出现越调越涨的现象，其原因到底是什么呢？如果房地产业照此发展下去，对我国的经济系统乃至我国社会的整体会产生怎样的影响呢？
笔者对此通过观察研究，得出的结论是：我国房地产业发展的内在作用机制属正反馈机制，如果不在机制上做调整，将会对经济系统某些环节带来严重破坏，甚至会对我国经济系统的造成严重伤害，进而对社会系统、自然生态系统造成严重伤害。
一、关于正反馈机制
正反馈机制，是系统控制概念，即在系统中输入一个信号，系统会产生或输出一个放大的信号，如果将放大或输出的信号，再作为输入信号输入于系统，系统会输出一个更大的信号，如此循环往复，系统输出的信号被无限放大。如果用数学的概念来说明，即自变量与因变量，存在着倍数增大的循环关系，因变量会是一个无限值。
在系统中，如果系统敏感，而放大倍数高，那么，系统会在短时间内，迅速达到一个很高的数值或很强的信号。
这种正反馈机制在生活中是比较常见的，比如，麦克风、扩音装置与扬声器构成的正反馈系统，如果麦克风距离扬声器很近，当系统正常运行的状态下，只要在麦克风输入一个声音信号，扬声器瞬间会发出刺耳的尖利声音。
以上介绍了正反馈机制，接着我们来分析一下房地产业发展中的机制问题。
二、关于房地产业过度发展的内在机制分析
房地产业，我们将其看做一个系统，这个系统涉及如下因子，房地产开发商、中央政府或地方政府及政府中的相关官员、银行或民间放贷机构、房屋投资商或投机商、住宅的终端用户（刚需），由这些因子构成了房产业系统，实际上这些因子自身也是一个系统，而这些系统都是正反馈系统。
1、房地产开发商系统中的正反馈机制作用
如果房地产开发商起初因房地产开发赚到钱，接着，开发商会购买开发更大的地块，建更多的房屋，然后，赚更多的钱，接着，再进行投入买地块，建房屋，再赚钱，然后再投入、再建、……，这个过程会一直循环下去，这是一个正反馈、正激励过程，因为在某些情况下，金钱对于欲望的刺激存在正相关关系。
2、中央政府与地方政府中的正反馈机制作用
中央政府比较看重的是GDP，房屋建得多，相关行业发展就红火，建材行业、装饰材料等60个行业发展越好，就业率也随之提高；房屋建得越多，GDP就越大，如果房屋增建越快，GDP增长率越快越高，相关领导越觉得有成就感。这种政绩观导致中央政府与房地产业构成了正反馈系统。
地方政府看重两个方面，一是土地财政；另一个是GDP数值，因为这是一个领导获得提升的一个极为重要的方面（政绩）。土地财政对地方有正向的刺激和激励作用：卖地可以得到收入，地卖得越多，收入越多，同时，几乎不用费力，简单易行。地方的GDP越高，领导干部升得越快，升得越高。这也是正反馈机制的作用。
地方官员行为的正反馈驱动：卖地能够得到贿赂或者好处，得到的越多，卖地的冲动越大，起初是胆战心惊，越往后，胆子越大，循环发展，一发而不可收拾。
3、银行中的正反馈机制作用
银行给房地产企业放贷，起初赚得稳，赚得多；赚得越多，越愿意放贷，房地产企业拿到贷款后摊子铺得更大，银行这时会有两种考虑，一种是趋利，一种是恐惧。贷款越多，获利越多；贷款越多，越给予贷款支持，担心房企资金链断裂，从而导致前功尽弃，损失惨重。起初的主动加入正反馈系统，到最后被迫纳入正反馈系统，迫使银行会有更多的贷款放出来，投向房地产业。这时，人们就会发现银行是怎么被绑架的，最后银行与房地产企业成了“一条绳子上的两个蚂蚱”。
4、投资商与投机商的正反馈机制作用
买卖房屋能赚钱，交易频次越多，获利越多，数量越大，获利越大。因为获利行为在社会有着示范作用，投机商、投资商获利越多越快，就会吸引越多的人加入到炒房的队伍中来，加入的人越多，房价会被炒得越高，高价接盘者希望房价会升得更高。获利越多、越快，民间就会寻找各种途径、动用各种手段，去寻找资金，以期分得“一杯羹”，从而导致民间的非法集资的兴起与扩大。
5、终端用户—真正的住房需求者引发的正反馈
越贵越买，因担心继续涨价，所以硬着头皮上，当房地产开发商、房屋投资和投机商发现有刚性需求，便得到更大的激励，开发更多的房屋，把房价拉得更高，以期获利更多。从此，终端用户也被纳入一个正反馈系统中。
6、中央银行与中央财政的正反馈机制作用
房地产的迅速扩张，必然带来流动性的释放；流动性泛滥，物价便会全面拉高、上涨；物价上涨，劳动力成本上升，带来各产业、行业对资金的需求更大，商业银行、财政便开始吃紧，中央银行被迫发行更多的货币、财政被迫实行赤字财政，其结果是房地产业越发展，货币发行越多、财政赤字会越大，物价也会越高，这是一个相互激励的循环过程。
三、警惕房地产业的崩溃风险
在房地产业中，正反馈机制的作用，刺激了中央政府、地方政府、房产业、银行业、房屋投资商和投机商的行为放大，政策、资金、人力、物力、房地产以外的企业（石油、粮油、家电、饮料、服装等企业）向房地产业聚拢。房地产越热，聚拢的资源越多；聚拢的资源越多，越需要追加投入；追加的投入越多，房地产越热，而经济结构就越发失衡。
正反馈机制的作用，最终会导致某个脆弱环节的损坏，甚至导致整个系统的崩溃。哪个环节的现金流不充足或者支撑不下去，哪个环节将首先倒掉。这个环节可能是正反馈系统中的任何一个环节，甚至出现连锁反应，房地产开发商、地方政府、银行、房屋投资商和投机商甚至中央政府，最终在系统中形成塌陷或断裂。
如果极大地依赖于土地财政的地方政府无地可卖或者无人来卖，地方财政将岌岌可危；如果政府想方设法增加供地，必将带来政府与农民、原住民的矛盾冲突，上访和群体性事件就会增多，这也是当前强拆屡禁不止的原因之一；如果房地产企业资金链断裂，烂尾工程出现，银行会增加坏账，工人的工资会出现拖欠；如果房屋销量剧减，投资商和投机商的资金链断裂，利息或者高额利息无法支付，银行将蒙受损失，影子银行的追债行为就将开始，跑路、躲避、伤人事件、集体讨债行为就会增多，社会纠纷就会层出不穷，社会愤怒和怨气就会累积。
综观房产业系统的因子，我们会发现房屋投资商与投机商是最为脆弱环节，在房价处于高位只要不再升高，大量的投机商就将面临“割肉”风险，如果投机商倒掉，那么，影子银行就有崩盘的风险；如果影子银行崩盘，紧跟着的是与之相关的“陈仓暗度”的银行，然后是房企有倒闭的风险。如果出现大面积的房企倒掉，地方政府的财政就会大幅度地下滑。如果房企倒掉，农民工就会出现大量的失业。如果房地产业出现大量的倒闭情况，相关行业就会出现严重下滑的情况。这些情况的发生，只是产业链条上的滞后反应时间先后长短有所差异而已。
至此，房价上涨危险，不上涨同样危险。房价处于高位且上涨，引发民怨沸腾，产业结构进一步失衡；如果房价不再上涨，整个链条就有垮掉的危险。
房价不可能无限地涨下去，因为整个经济系统无法支撑下去，社会系统难以承受。所以，未来的房价会调头直下，甚至出现一发不可收拾的局面，其结果很可能是“杯盘狼藉”、“一地鸡毛”。
因此，要对房地产业的崩溃风险予以警惕，防止房地产业绑架整个国家经济。现实情况之所以看起来似乎不那么严重，其原因是很多问题还没有显露出来，或者被遮蔽或者被粉饰、掩盖，因为体制因素造成社会信息反馈系统并不灵敏，但是，一旦爆发，悲惨的局面就会立刻显现出来，到时不知政府和社会如何去收拾。
结语
抑制房地产业的过度发展，最终只能从调整房地产业的运行机制着手，这是解决房地产业发展问题的根本思路和方法。
2012-12-31于青岛
