一边是2009年金融危机,一边是房价依然“涨”字当道；

一边是泡沫和较高比例的空置房,另一边残酷的现实是,中国不少家庭无力购房……

中国的房地产市场为何出现如此多的“二律背反”,难道仅仅是供求关系失衡,导致市场之手打开“潘多拉魔盒”?还是宏观管理政策之失?“供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。”著名中国问题专家、新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年日前在广东东莞接受本报记者独家专访时提出见解:GDP主义是房价上涨的深层次推手,对于政府而言,住房首先应是社会政策,其次才是经济政策。

供求关系已很难解释中国房地产市场

很简单,如果求大于供,那么就不会有那么多的空置房了；如果供大于求,就不会有那么多的人买不起房了。

南方日报:我们注意到,根据有关统计数据,即便在金融危机发生的2008年底和2009年里,中国的房价依然是“涨”字当道。您如何看待房地产增长与2009年度中国GDP实现8.7%增速的关系?

郑永年:这次金融危机之中,政府启动庞大资金的投资计划,也有很大一部分流向房地产。实体经济越不好,房地产就越大发展,这点很容易理解。其实房地产对中国经济的重要性也不容置疑,房地产已经占了GDP的6%,四分之一的投资在房地产行业,50多个产业与房地产关系密切。房地产本身就是GDP的保证之一,如果GDP增长8.5%的话,卖地就占了4.4%。如果站在地方政府的立场上,它们既要财政收入又要完成GDP指标,很多地方不卖地又能做什么?毫不夸张地说,房地产已经绑架了中国经济。

南方日报:中国房地产市场上,存在着较高比例的空置房,另一个现实是,中国不少家庭无力购房,有关专家已经担心房地产市场的“泡沫”的程度,对此,您是否担忧?

郑永年:多年来,这个泡沫一直在不停地增大,就像美国的金融投机机构就是通过房地产扩张,这已经不是实体经济了,部分程度上属于虚拟经济。根据有关机构对北京、上海和深圳等大城市的调查,大城市的房屋空置率已经超过10%的国际警戒线。与此平行存在的现实是,中国不少家庭无力购房。到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?很多人往深一步,转向了土地供应市场,指向地方政府的责任。的确,就土地而言,地方政府负有不可推卸的责任。多少年来,人们所听到的似乎也只有经济学家的声音,那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单,如果求大于供,那么就不会有那么多的空置房了；如果供大于求,就不会有那么多的人买不起房了。供求关系已经很难解释中国房地产市场。

房地产不能仅仅被视为经济政策一部分

把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。

南方日报:那么在供求关系之外,您认为还出了什么问题?

郑永年:房地产市场现状的形成当然有很多原因。但是最大的因素莫过于发展房地产市场主导思想的严重失误。简单地说,在中国,房地产仅仅被视为经济政策的一部分,而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策,其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来,而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房,购房者也会迫不及待地去买房。从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题,政府就要扮演一个很重要的角色。就房地产而言,中国政府面临双重的挑战:一方面是房地产泡沫。房价泡沫一旦破灭,总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。

西方很多国家以前也是GDP主义,服务于资本,但后来由于工人阶级运动产生,使公共住房等成为福利资本主义很重要的一部分,也正是这些社会福利、社会制度部分程度上救了资产阶级和资本主义。作为社会主义国家的中国,更应该重视社会政策,如果不用社会改革把住房、医疗保险、教育保障做好的话,同样会发生危机,现在的社会政策就是要去救这个市场经济。

南方日报:如果这个状况持续,您认为会发生像日本房地产市场当年那样的危机吗?

郑永年:房地产问题如果说在日本只是房地产泡沫的话,在中国有可能就是社会泡沫。住房是中国老百姓死认的权利,我们的老祖宗几千年前早就说了,居者有其屋,有恒产者有恒心,这就是中国人的生存观。如果居住权被剥夺了,这不只是社会运动的问题。

要意识到,世界上从来没有一个执政党为了GDP去抽掉自己的社会基础,西方的公共住房发展出来也是考虑它的社会后果,考虑社会的整合和稳定,中国也是这样的。所以说,住房首先是社会政策,其次才是经济政策。

GDP主义使社会更加脆弱

除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能的缺位,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏上。

南方日报:依您之见,政府应该如何调整眼下的房地产市场导向?

郑永年:中国的经济发展和增长以GDP来衡量,GDP主义也是中国发展和增长的最主要政策根源。很长时间以来,GDP主义是中国政府刺激经济发展的一整套政策。政府确立一个量化了的发展目标,再把这个目标科学地分解,落实到各级官员。很自然,GDP的增长成了官员升迁的最主要的指标。从这个角度来说,人们似乎很难指责各级官员,因为GDP指标是这些官员生活其中的政治体系运作的内在部分。而地方政府无视住房的社会功能,只强调住房的财政功能,即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上,许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能的缺位,更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏上。

GDP主义使地方政府把房地产当经济政策,忘记了住房应该首先是社会政策的一部分。房地产本来就有很大的社会性。中国社会要进入消费社会就要有社会保障系统,需要社会政策支撑,这样的体制不改变,人们就不敢花钱消费。GDP主义恶劣的另一方面就是追求GDP帮助资本摧毁了旧的社会保障机制,但没有建立起新的社会保障机制,使得社会成员全身赤裸裸地暴露地投入了一个不确定的市场社会中去。

政府不能把公共住房看作是救济穷人

政府把公共住房看作是救济穷人,肯定要失败,那些社区最后都会成为贫民窟、治安危机重重的场所。欧美一些国家就有这样的先例。而像北欧,政府真正把公共住房作为社会政策,都做得很好。

南方日报:面对社会的不满,尽管也有一些政策出台,例如“廉租房”和“廉价房”,但远不能解决问题。那在这个问题发生之前,在政府这个层面还能做哪些技术性补救措施?

郑永年:从技术上来说一点也不困难。像新加坡政府,规定一套房要住多少年才能卖,提高二套房标准,限制外国资本,加上房产税、继承税等。这些具体政策可以依照中国国情实事求是地改革,比如对于大多数只有一套房的家庭,就可以考虑免交房产税和继承税等。可以通过实际的税收机制来保护穷人,保护社会。目前总是这样调整首付比例是没明显效果的。在新加坡,人的一生可以买两套政府住房,第一套住满至少5年可以市场价卖掉赚一笔钱,再买第二套。问题在于,在中国,所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益,可能没有人会使用这些技术来限制房地产。

南方日报:内地一些地方政府也推出了经济适用房,来缓解贫困家庭的购房需求,但是政府应该如何解决大量的“夹心层”的住房问题?

郑永年:中国现在的住房政策,认为公共住房就是救济穷人,而这可以说是发达国家最糟糕的住房政策。政府把公共住房看作是救济穷人,肯定要失败,那些社区最后都会成为贫民窟、治安危机重重的场所。欧美一些国家就有这样的先例。而像北欧,政府真正把公共住房作为社会政策,都做得很好。

我所说的公共住房,是应当考虑工薪阶层在内的。工薪阶层是可以付钱的,主要是公共住房的价格要合理。新加坡80%以上的人都住在政府住房里,如果政府要亏本的话,我想这个项目不会这么长久。政府可以赚钱,只是利润率多少的问题。公共住房不一定完全要政府补贴,政府和开发商是可以做的,只是利润率是多少的问题。所以,政府制定的公共住房政策不仅仅要包纳穷人,还要把广大的中产阶级包括进来,由政府培养中产阶级。而现在的政策在很多方面不仅限制了中产阶级,而且是剥夺了中产阶级。

南方日报:其他国家的经验,对中国政府部门应对房地产市场有什么可鉴之处?

郑永年:纵观世界各国,凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家,都是把房地产作为国家社会政策的一部分。房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系,否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。中国的生产性投资过度,社会性投资严重不足。政府作为一个组织,需要寻求长治久安,而各级官员作为个体,却觉得做好自己的三五年任期就可以了,这是一对矛盾,所以,政府要有战略性的思维来处理住房政策。

土地改革是保障房地产市场核心因素

处理中国最核心的三大改革对象——农民、农民工、城市居民都与土地有关,城市化也涉及土地问题。

南方日报:应对房地产市场,土地改革是其中核心因素,政府部门应该从何入手?

郑永年:我认为处理中国最核心的三大改革对象——农民、农民工、城市居民都与土地有关。这种三元社会是最不稳定的,农民的土地要保护,农民工要市民化,而城市化也涉及土地问题。现在讲城乡一体化,要有具体的政策,要把这三个统一起来才行,本质上围绕土地这一问题。每个人都在提,但没有人在好好地规划,要把这三个都放进来。土地是核心问题,一定要去做的。第一代农民工可以回家,第二代怎么回呢,生活教育都在城市,现在第三代都开始了,要承认现实。

政策的科学性首先要以现实为基础。农民工问题只能整合起来,一方面让他们享受服务,一方面让他们继续提供贡献,现在的情况既难让他们提供持续的贡献又无法让他们享受权利保障,所以这个三元社会高度不稳。城乡二元加上农民工三元社会要怎么消化?要消化就要土地,这个东西得好好想一想。中国现在的土地不向自己的老百姓开放而向外资开放,现在炒房的热钱有多少谁也说不清楚。所以在房价问题上,地方政府、房地产商、外资都是利益共同体,最受害的是老百姓也是中央政府,对社会来说则是既没有短期利益更没有长远利益。