本文系贾康先生2019年1月7日在2019首届中国产城融合大会上的发言。
谢谢主持人。尊敬的协会各位领导、各位到会嘉宾、各位企业界的朋友，大家好！我抓紧时间谈一下关于中国楼市的发展趋势和一些相关的基本看法。定义上可以广义，可以狭义，我们不妨把楼市看作整个房地产业。在这个方面当然有很多不同的看法，毕竟我做了这么多年研究，我自己这套想法也反复思考过，借这个机会向各位做个汇报，也请大家批评指正。
首先，要谈一个基本的认识：我们应该有信心把房地产业看作国民经济的支柱产业。这样一个房地产业的概念，也有的研究者认为应该主要讲的是建筑业，我们不妨把建筑业跟房地产业放在一起看做一个广义的概念：你要开发房地产肯定有建筑。这两个概念合在一起，它为什么是国民经济的支柱？要看到后面的一个大背景，就是整个中国经济社会的成长。
从工业化来看，我们现在走到什么阶段上了？中国是工业革命以后落伍的，鸦片战争后一百多年来努力地要跟上时代，终于在改革开放以后，感觉这个现代化之路有可能越走越宽了，但到现在为止，我认为中国总体的工业化，也只是在从中期向中后期的这个发展阶段上。有的学者援引西方学者的一些指标，说中国已经到了工业化的中后期，因为人均GDP已经接近一万美元，还有工业在整个产值中的比重达到多少多少，但如果你结合着中国这样一个发展中经济体的全貌来看，其实我们只能说，沿海区域到了工业化的中后期，广大的中部、西部，也就是工业化的初期和中期，合在一起是从工业化的中期向后期的转变过程，它后面的这个成长性的空间是相当可观的。这样的一个认识，其实要伴随着城镇化来一起考虑。国际上有一位美国学者，总结了实证经验以后，提出的纳瑟姆曲线得到了学界的广泛认同，即经验数据表明，工业化还没有启动的时候，城镇化是初期发展阶段，到了城镇化真实水平30%左右的时候，第一个拐点出现，是往上而走进一个伴随着工业化的城镇化高速发展阶段，这时候的工业化总体来说是从初期到中期。城镇化在它自己的这个中期，也正是个快速发展阶段，表现为这个高速发展阶段的前半段是一个下凹的曲线，后半段是一个上凸的曲线，到了城镇化真实水平70%左右的水平，才会又出现另外一个决定性的拐点，就是城镇化发展的速率下降到转入低平发展阶段。到了城镇化70%以后的较稳定发展阶段，才是工业化从中后期向后期的转化过程。中国现在就在中间这一段，有两个指标要看，一个是我们看惯了的常住人口的城镇化率，这已经到了58%出头儿，另外一个是中央这几年特别强调的户籍人口的城镇化率，是多少呢？只有42%出头儿。比如，北京前面这些年进城的有好几百万人成为常住人口，但其中的绝大多数没有拿到户籍，而没有拿到户籍就没有形成对他们应一视同仁的市民化基本公共服务待遇，这个城镇化的指标就是严重欠账的。也正是因为对这种严重欠账我们现在还没能力一下把它补上去，所以，就不敢在北京这样的城市释放任何信息说可以放松户籍管制。但是未来是一定要补这个欠账的，最后要城乡一体化，要在户籍改革相关支撑条件达到的情况下，最后取消城乡户籍的区别，取消对进城无户籍常住人口的歧视性的待遇。这是一个相当长的发展过程。
看我们现在真实的城镇化水平，把两个指标中和一下，我认为也就是50%这个样子。后面还有20个点左右的城镇化高速发展空间，未来的发展过程中，一年上一个点，这个城镇化的高速发展过程也还要走20年。20年就意味着我们要走到2035年中央说的基本建成现代化之后，这个城镇化的高速发展过程才能告一段落。所以，回过头来说，房地产业它就是跟着这个城镇化和工业化推进的过程显示其特殊作用，全国而言要不断扩大中心区域，不断扩大建成区，未来的几十年间还要接纳差不多四亿人从农村转入城市定居，而且要越来越不拖延地让他们接受市民化基本公共服务均等化待遇，形成这样一种配套条件。这些对于中国来说既是挑战，更是机遇，就是我们以发展弥合“二元经济”的“引擎和动力源”。后面相当可观的发展空间，会带来中国一轮又一轮的城市中心区的建设，一轮又一轮的基础设施、公共工程的建设和升级换代，一轮一轮的产业互动、产业升级，以及一轮又一轮的人力资本培育——从农民工的培训，一直到全社会学习型的人力资本培育体系的发展，不断地释放需求。那么我们得到的供给从哪儿来呢？是在全中国统一市场上，以及我们和平发展过程中与全球方方面面做生意形成的有效供给。这种供需之间不断的循环，可以支撑中国继续以超常规发展走向现代化的过程。这个引擎和动力源，就是联系着我们城镇化中所必须认清的不动产的开发、我们所说的房地产业、建筑业合在一起的整个业界，必然成为国民经济的支柱产业。我们必须充分认识它，从而也可以在种种不确定性面前，特别是当下不期而至的贸易摩擦升级这种冲击带来很多市场上不好的预期这种情况下，使我们更保有自己的底气。我们在不确定性冲击下，怎么把握和认识自己的确定性？就是要利用中国巨大的市场潜力，相当可观的发展纵深和空间，做好自己的事情：坚定不移地做好改革来解放生产力，坚定不移地做好开放，和全球做生意，以及以开放来倒逼中国自己攻坚克难的改革。
在这种情况之下，我们看一下所谓不动产或者楼市，它可以分成三种大的类别：工业的，商业的和住宅的。我们现在要注意，在这些年的发展过程中，工业的不动产的土地集约利用程度，不是提高，而是降低了，这一定要在未来政府管理和调控方面解决这个问题，但恰恰是这一点还没有成为社会上关注的要点。现在社会上更多的情况，是说到楼市就一下说到住宅，其实有三大类不动产的开发。
我们在这个全景图之下，再看看大家现在最关心的、最成为热点的住宅方面，这十几年，是经历了它成交价表现的一种波动中间的分化。曲线图上把一二三线城市住房的平均成交价格的涨幅作为一个代表性指标，可体现出整个景气演变的过程。在2010-2012年之间是个下降的过程，三条线总体来说走在一起的。2012年的四季度以后出现了明显的市场分化，这就一直延续到现在所说的“冰火两重天”，三条线间距离越拉越大。2014年以后的回调，曾经引出大家所议论担心的中国楼市要崩盘，出现所谓一去不回的拐点，但实际上很快地2015年以后，就开始升温了。2016年年初，中央说的供给侧改革里的“去库存”，还被社会广泛认为去的是房地产库存，当时的注意力几乎是大家一起放在房地产怎样去库存上，没有想到二季度以后，一线城市就热得不得了，到了三季度以后，几乎人人都谈的，是楼市升温的问题，于是“930”新政被逼了出来，用无所不用其极的行政手段去打压房地产的热度，从一线城市开始，带着几十个二线城市，用行政手段限贷、限购，甚至以后走到限价，硬把一、二线的热度压下来了。后面三线城市在没有什么行政手段的影响之下，它继续往上升，但是又跟着前面两条线略有下调。现在大家可能总的感觉，还是房地产市场是低迷的，这主要指的是住宅所代表的大面上的景气状态，但其实已经可以从曲线上看到，在2018年的二季度以后，三条曲线开始悄然略略往上走，而在这过程中，社会总体的感受是地方政府有点撑不住了，所以，大家已经知道，最近一段时间地方政府开始纷纷放松行政手段方面的打压。
这时候我们还要做一个基本的判断：在经历了前面这两大波的大起大落、但总体来说成交价表现的景气水平是上扬曲线的全景图之下，我们应该给出一个清晰的认识，中国的一线和相当多的二线城市，说到“房住不炒”，我认为现在基本上已没有炒房的泡沫。你说北京这种地方，还有什么炒房的空间？实际上北京和其他代表性的区域、很多学着一线城市的二线几十个城市，不光没有炒房的泡沫，而且已经伤及了一部分的刚需和改善性需求。行政手段是压了需，但没有解决好供的机制问题，对长效机制，中央反复强调，现在并没有打造成功。
总体来说同时又得承认，中国现在的楼市空置率是极高的，权威的数据拿不到，但是种种具体分析，都可以印证这一点。从我们生活中大家接触到的案例，从不同学者、不同群体、不同角度的研究来说，有说高到30%的，有说高到20%的，但总体跟国际相比，中国已经形成的中心区域的住房的空置率，一定是非常高的——也就是资源配置的效率是相当低的。而且，后面最关键的问题，是这种低效率的旁边，财产保有上的差异悬殊，是中国最会引起社会矛盾累积的真问题，因为大家知道有“房叔”、“房婶”、“房姐”，可以手上持几十套甚至几百套房；另外一些人，很多的坎是摆在他那里，他就是过不去，还无法解决好住有所居的问题。你不能光看人均已经35平米，甚至快到40平米了，要看高低悬殊非常明显，这是中国社会相关矛盾里的真问题，它掩盖着很多我们在改革中只有攻坚克难才能解决的矛盾积累问题。
还有，就是三四线城市现在仍然有去库存的压力，这也是非常明显的。我们的小城镇和乡村，很多地方空置率也相当高，以后城乡一体化的发展过程中，这个问题不解决也是不行的。
现在如果从“炒”这个角度来说，在一二线，已经形成的泡沫这方面，我觉得已经在这些年柔性地得到了不少消化。每当感觉到这些代表性的中心区有较大泡沫的时候，当局也知道不能一下捅破它。怎么柔性消化呢？一个是靠物价，通货膨胀消化，一个是慢慢的在一轮一轮的风吹草动中间，有些人把手上的空置房等等根据情况，由于种种原因出手，也就把供需做了一些调整，使原来的一些泡沫做了些许收敛。但三四线城市，如果没有好的机制建设，它有可能在未来的一段时间里，重演类似于一二线城市的炒房过程，因为我知道身边的朋友已经在议论现在我们可以找什么样的不限购、不限贷的地方出手去买房。如果没有新的制度建设来约束这些行为，那些地方就会重现炒房的泡沫。泡沫在经济学的判别上，也是见仁见智的，但是我认为那种快进快出的炒房，显然可以认为是泡沫。过去还主要是行政手段为主“治标不治本”地压制泡沫，“打摆子”式调控中，泡沫容易生成，又以社会代价较大方式事后去做消化。
在这些基本的认识之上，我们谈谈出路。往前看，在制度这方面，中央所说的基础性制度建设，是一定要把土地制度的改革，住房双轨统筹的改革，投融资制度的改革和税收的改革合在一起，至少这4个方面的改革都不可回避。我们会议主办方说这个论坛的主题中，有个地产转型，我觉得对这个转型大家要意识到，在高质量提供多样化的有效供给（涉及各种类型的不动产）过程中，我们要跟踪中央推进配套改革，这几个方面的改革进度如何，这是关系到以后所谓长效机制的功能作用和房地产业界的健康程度的。在我们的土地制度改革方面，已经有一些动作，未来还要进一步探讨。住房的双轨统筹在保障轨上如果做得好的话，人们未来会慢慢认识到房价绝对不是楼市最关键的集中代表性的指标，因为在重庆已是1/3到40%的住房，由市场并不起决定作用的保障房提供出来。深圳提出这个保障轨上要提供到60%，占一大半儿了，还有人说可能还要进一步学习新加坡，可以高达80%由保障轨解决住有所居的问题。我不认为中国从面上来说能高到80%，我也不认为深圳的60%可以套到其他地方去，但是设想一下以后如果中国的中心区域1/3以上的“住有所居”问题，靠保障轨解决了，那么剩下的，是有支付能力的中产阶级以上的人，相对从容地在一般商品房和中高端商品房的领域里，行使消费者主权去挑选购买对象的问题。那时房价哪有现在的杀伤力？哪里会由于房价而动不动引起一轮又一轮群众的焦虑和民怨的沸腾，弄得政府非常被动。这里面我们要总结的政府调控的教训，就是过去只治标不治本，打了几回的摆子，长效机制始终没有形成。那么，我的基本观点于今天强调的，就是至少在高水平国土开发规划下，要配上上述这4个方面的制度建设，才能形成长效机制。在中国城镇化中，必然表现出高速发展期没有结束时段上房价的上扬曲线，演变过程中，我们要做的不是把这个上扬曲线的模样硬压到一条住房均价稳定在水平状态的直线，其实是没有任何力量能够改变这个上扬曲线基本模样的。但是我们要通过制度约束它，使它不要那么陡峭，使这个曲线比较平缓，特别是要防止它动不动来一轮大起大落，造成很多社会上的不良影响和副作用。一定要靠制度才能把这个约束问题解决好。
具体要讨论的问题，时间有限不能展开了，点一下题。比如说到税收，做了多年的讨论，在座的各位朋友一定也高度关注：房地产税，狭义地讲指的是住房保有环节的税收，这个保有环节税收在中国，只有前些年的物业税模拟空转，提供了一些技术上的准备，也只有上海、重庆两地试点在本土上取得一些初步的经验，而且都是柔性切入的。但是现在已非常明确地说，本届人大任期5年内，要解决税收法定、立法先行概念下的房地产立法问题，我们可以拭目以待。什么时候启动这个立法过程，这关系到对于市场预期的引导，关系到中国长远的制度建设。住房保有环节的这个税收成本一旦依法形成，所有的预期、供需的调整，都会表现出来，它不仅对房地产市场压舱促稳，减少空置率，减少炒作的可能性，而且它会促使地方政府职能转变，给地方政府财源建设和地方税体系提供非常重要的大宗稳定来源，而且可以降低中国的“税收痛苦”，就是以优化再分配的手段去调节收入差距的悬殊和优化资产配置，以及它会倒逼中国从社区、地区、地方政府基层开始的民主化进程。老百姓作为自然人的家庭，既然很多要承受这个税收调节，就必然出现追着问政府的情况：你收了我的税怎么用的？这种公众纳税人意识的进一步唤醒和激活以后，后面的民主化、法治化过程对中国社会的进步意义，怎么估计也不会过高。这都是我们所期待的未来制度建设的正面效应。
再简单谈一下金融创新这方面，也是我们会议的主题。我的看法，如果把房地产业的健康发展看作以国民经济的支柱产业来支持我们整个现代化全局，它的金融支持，需方显然是在原来的住房信贷，还有刚才孟总所说到的住房反向抵押形成的融资支持等等这方面，要进一步多样化，要进一步创新。在供方，我要特别强调除了REITs——它带有一定的资产证券化和众筹等等机制创新色彩之外，还要特别注意PPP：一个地方政府辖区之内，这种可做PPP的项目是非常多的，公共工程、基础设施、产业园区建设和连片开发，也包括各种各样功能区里不同类型的住宅，从我们说的保障房建设，到一般商品房，到很多中高端的商品房，乃至到了打包连片开发的时候最高端的别墅，都可以放在这个PPP特定的模式里，调动政府体外的社会资金一起来做，而且这正是给很多企业的舞台和机会。做这种PPP，无论是单个项目还是打包的项目，还是连片开发，有运营期的话，往往一下要覆盖20年、30年、50年，甚至更长的时间段，而且它的SPV（特殊项目公司）天然是现代企业制度标准化的股份制，这个股份制的产权架构里，政府天然不想一股独大，政府恨不得少持一点股，更多地调动企业的资金、社会的资金进来，让企业在这里面唱主角，而且政府是放低身段跟企业签协议，在合同法和国家整个法律体系的保障之下，让项目协议可以在企业视角上得到好的预期、有保障的实施，从而自愿签字来做。整个生命周期走完以后，企业可以在法治化、阳光化、专业化等等因素配合之下，八九不离十地取得自己投资应有的回报。在这个回报的偏好类型上，必须认清楚，不可能是非常高的回报，但它是“可接受”的，它的特点是一下覆盖好几十年，很多企业的决策者具有这种偏好，愿意做这样的投资，取得这种类型的长期稳定回报。这是一个我们现在说的包容性发展中间的融资模式创新，而融资模式创新带出来的是管理模式创新和绩效提升，政府、企业、专业机构他们的比较优势合在一起，“1+1+1>3”地形成我们中国发展过程中的高质量发展新境界。这是我觉得企业朋友们要在房地产相关的融资方面特别关注的一个创新发展的重要领域。这一段，在国务院有关部门不遗余力支持PPP发展之后，已经有了些调整，稳一稳，但绝对不可能是“叫停”。在现在进一步的放松银根、扩大内需的过程中，PPP会发挥更加生机勃勃的作用。我感觉企业界的朋友们在这方面至少要留心PPP以后给我们的企业、特别是民营企业所可能打开的空间。从统计上来看，也绝对不是有人说的PPP只有央企和国企的份儿，前一段从财政部入库的项目来看，45%左右是民企做成的；当然，民企做成的项目的平均规模，要比央企、国企小，但是很多市县级能够让民营企业进去做成的项目，具体的绝对规模也不小，动不动就是几个亿，十几个亿，甚至几十个亿的项目。要说到华夏幸福基业当年在固安做的几十平方公里连片开发，那也是民营企业做成的。这些事情我觉得大家要在创新的意识上，注意它可能打开的机遇空间。
学理上有些关于楼市的讨论，我也简单点到为止说一下。我不认为现在有些人说的房地产过热、房价过高就是货币造成的。货币它是总量因素，它显然与房地产的景气有关，新的一轮全面降准以后，对于房地产来说，会是新的一轮利好，但是一定要注意在冰火两重天的情况下，不会大家一起好。前些年已经形成的市场分化中，你要看为什么那个时候大家感觉货币宽松的时候，一二线热而三四线冷，而且有那么大的悬殊？绝对不能以单一的货币指标，解释这个房地产明显分化的景气和热度。
另外，地价和房价的关系上，我也不赞成说就是地价决定的房价。你要说到产出品是住房的话，这个未来产出品它适应社会需要所带来的预期市价，决定着开发商拿地的时候他肯出什么样的对价。对未来的面包市价，他心里有了盘算以后，他当期出手买的面粉可能比过去的面包还贵，这就是大家所说的怎么会出现这种情况——一轮一轮某一个具体时点上的面粉，比前面的面包卖得贵，其实这符合我说的那个上扬曲线基本的规律性，但是我们需要有制度约束，不让“地王”频出，不让它动不动一个劲儿的往上猛冲，这是怎么样压舱促稳的问题。但是总体来说，由开发商提供产出的未来的房价，绝对是不可能仅靠地价来决定的，要真的是地价决定房价，那就太简单了，政府把所有地价死死按住，房价问题不就解决了？但这意味着我们的市场经济别干了，我们回到计划调拨土地的时代，所有的生产力潜能没法释放。中国不可以走这种回头路。所以，我们一定要认清楚地价房价在这个房地产大概念下的关系，总体来说，市场的轨道上，就是不排除我们在竞争中大家以高水平的预测去拿当下可以拿到的地皮，这就是竞争中依靠企业家的智慧要做拍板的事情了。住有所居的供给体系的质量和效率是真问题，供给侧改革中，一定要定制化解决不同的投资主体在不同的场景之下，到底自己按什么样的方案去操作这个定制化设计问题。
我观察，在房地产投资概念之下，现在投资的机遇显然是跟我前面所说的巨大空间联系在一起的。大家可能需要更多地把自己的注意力放在分线、分市，然后分地段、分类型的具体考量上。线相对好分，一线二线三线，有人说杭州可以升级为准一线，那也可以取得一定共识的。到了二线，有那么多的城市，那就不能一概而论，更得分市。再往下最关键的，是分地段，“地段为王”，可能这已经是很多企业朋友体会到的了。分地段后面，还有一个分类型。这种定制化的方案水平高低，是决定我们能不能提供真正适应多样化需求的、带有针对性的有效供给的一个关键因素。在这方面，我只是由理论研究引到上述一些认识，我相信在座的各位企业界朋友比我更有经验。这些看法汇报出来请各位批评指正，谢谢大家！
