沈建光：尊敬的各位来宾，感谢观点杂志的邀请，这次很好的是PPT放出来了，我记得去年博鳌论坛我的PPT没放出来，去年我也是讲货币政策，去年的融资环境非常恶劣，但是到了8月份，我想降准、降息是必然要推出的，否则经济不要说包7.5%了，7.2%、7%能不能保住都很难说。

现在来看，货币放松的态势是非常明显的，当然结合全球的QE来说，所以我出了一个题目叫“全球QE下的中国政策应对”。其实我对“中国版QE”这个说法是驳斥的，中国现在离QE还很远，我们现在跟美国的情况差很多，美国的QE，它的利率降到0还不行，只能搞QE。我们现在的利率太高，我们的房贷利率在7%，银行对企业的贷款利率在8%左右，这是很高的，现在有些企业都还不能到正规的银行借钱，到影子银行都得百分之十几的利率成本，所以我认为常规的利率手段就可以让货币变得宽松，而且正规的金融渠道要对房地产大幅的放开，今年都能看得到。

第一点我讲讲美元，这跟中国的融资环境也是很有关系的。我们看看全球央行的QE之路。中国2010年放了4万亿的时候，确实货币政策非常宽松，但是要跟全球的其它国家相比，我们的货币政策还是比较紧的。这张突骑施很有意思，主要央行负债表最高的两个，一个是美国，一个是英国，它现在的央行印的货币是它在量化宽松之前的5倍。

这上面列的4个货币是有特别提款权的，也就是说是储备货币，今年中国要力争成为第五个储备货币，但是我们看其它4个储备国的央行的政策，欧洲央行和日本，尽管我们看到日本开始大量的印钱，但是它的幅度跟美国和英国相比其实是小巫见大巫。再看欧洲央行，前段时间非常兴奋，欧洲央行要搞QE了，但是我们看到它的资产负债表上已经缩短了1万亿欧元。从印钱最厉害的两个央行，现在看到美国和英国的房地产是非常不错的。

从全球来看，尽管美联储要退出，要加息，我认为美联储离真正的退出还差得很远，美联储并没有说要宣布它的几万亿美元印的规模，它只不过从零利率开始要加息。但是我们一旦看到，市场准备加息了，美元涨了，美联储的货币政策委员会又说强势的美元已经影响到它经济了，所以美联储加息的步伐要往后拖。

不管怎么样，美国经济就是在它最早搞量化宽松，恢复得最快，现在它的货币政策收紧的趋势肯定要比其它的央行要来得快，至少它不再加码了，日本央行、欧洲央行还在加码。这种情况下我们看到美元的走势，最近美元出现了一个比较强的走势，但是跟历史上美元走强的幅度相比，还是相对幅度比较小。

我们看中国的经济，看人民币的流动性，看人民币的走势，首先我们要看美元的走势，因为中国毕竟还是跟美元挂钩。这就是为什么人民银行现在这么要努力加入一个储备货币，因为你不加入储备货币，像中国这种发展中国家，其实货币都盯着美元。美元和黄金脱钩以后，每一轮美元上涨周期，它的下降周期都伴随着全球的金融危机，这是非常有意思的。

但是相对来说美元受的冲击最小，其它的跟美元挂钩的国家受的冲击最大。80年代的时候是拉丁美洲危机，90年代亚洲金融危机，都是这些国家盯着美元，当美元走弱的时候，这些国家顶不过这些危机。美元不管是走强还是走弱周期，都伴随着跟它挂钩的货币的一个极大的冲击。而且我们今天下午会讨论中国的通缩，通缩的一个最大的来源，包括李克强对央行的判断，就是一个输入性通缩，那跟美元有很大的关系，美元一强，大宗商品必然走弱黄也会弱，所有的这些经济、金融、大宗商品价格都跟美元是密切相关。所以在这种背景下，我来来谈谈中国现在的货币政策和融资成本对房地产的影响。

第二，人民币国际化恰逢其时。在2009年当美国次贷危机爆发最严重的时候，周小川行长就提到，人民币要成为一个国际货币，因为你不成为国际货币，你就受制于美元，然后就是美元霸权。所以要跟它脱钩，使人民币成为一个储备货币。

这样就需要中国的金融机构进行一个变革，这里面涉及到资本项要开放，中国这么高的利率跟全球这么低的利率怎么融合？允许资金自由移动，肯定系是高水位到低水位的变化。当然还有一个风险，就是大量的热钱的外逃，会不会使人民币贬值。第二个是离岸人民币市场。第三个是人民币汇率弹性，人民银行去年和今年加大了人民币兑美元汇率的区间，今后人民币的汇率波动会成为一个常态。最后一个是汇率市场化，这跟房地产非常有关系，现在的存贷款利率还是央行决定，现在银行已经放开了贷款利率，但是贷款利率是最后一个攻坚。

这个利率到底是高还是低，升值还是贬值，跟我们每个人都有关系。现在中央银行要把人民银行作为它货币储备需求的意愿非常强烈，而且我们走出去，很大的一块就是企业做强，要在全球布局、竞争、收购资产，这些都需要资本项的放开。我们试想一下，今年到明年如果可以允许融资了，这对房地产企业是很大的融资成本的下降。我们以前估计十年以后人民币才能成为储备货币，现在看来这样一个过程已经大大的缩短了。

刚才几位专家到提到这一点，最后我简单讲讲宏观的数据，现在虽然股市涨得好，货币政策放松，无风险收益率下降，但是实体经济确实比较差。我就宏观上的数据来看，一二月份发电量下降了7.6%，我们知道新房开工也都是在下降的。在基建投资维持20%以上的增长的情况下，房地产投资和制造业投资下降非常快。

PPI通缩了37个月，制造业要承受他的产品价格下降，但是他的融资成本还是居高不下，实际融资成本非常高，这对决策者来说这个问题一定要解决，否则经济要想企稳是很难的。现在的问题，从央行最新的表态来看，它不是不想改变这种态势，融资难、融资贵，这是政府包括最高领导层到央行都想解决的问题。

但是在中国，其实也没有想象的这么简单，我们的货币政策传导机制是有些问题，央行降息之后，我们看到市场的利率反而上升了，这里边一个很重要的原因就是所谓的僵尸企业，很多大量的低效的企业，地方融资平台，它占用了大量的资源，但是它的效益比较低。但是它有国家信用做后盾，继续可以借更多的贷款，它占用了大量的信贷资源，包括房地产以及其它的私人的企业，它的融资成本就很贵了。

所以一方面需要货币政策降准、降息，一方面也要进行财政、国企体制的改革。所以今年我们看到，今年最大的一个改革就是财政体制改革，要限制地方融资平台再进行借贷，不允许去影子银行借钱，而是通过发债的方式，发债本身也是降低融资成本的一个重要的手段。在这种态势下，可以看到今年对房地产最重要的一点，就是什么样的融资环境。有一个我觉得是非常利好的，就是现在的实际利率在经济下行的情况下还这么高，准备金下降会成为一个常态。准备金现在还有19.5%，在经济已经下行，资金已经在流出的情况下，大银行的法定准备金率还有19.5%，我觉得这完全是不符合稳健的货币政策的一个态势。当然我们看到利率也是很高的，包括企业实际利率，所以我觉得降息、降准，从去年10月份开始，今年可能会看到一系列的这个政策放松。

还有一块就是财政，财政对房地产也是很有关系的。我们看到财政其实收入在下降，财政支出也在下降。财政方面政府有很大一块存量的资金。所以我觉得很奇怪，一方面政府没钱，财政收入下降，去年4季度地方政府卖低收入下降20%多，但是同时中央和地方的现金存款还有三四万亿，我觉得今年会大量的使用这样一个存量资金，这样对支持实体经济也是把大量的钱投到民生方面，而且可以用这个钱支持城镇化改革、户籍制度改革，给进城人员提供住房和就业，满足他们的实际需求。