摘要：房地产市场的真问题，既不是一个单纯的经济问题，也不是土地、税收等具体政策问题，而是发展理念和政治体制问题。政府一方面要促进经济发展，另一方面又要保持社会稳定；既要发挥房地产业对宏观经济的龙头带动作用，又要满足低收入群体的基本生活需求。在发展至上和政府集权的背景下，社会政策的焦虑和紧张如影随形，房地产调控注定上下两难，进退失度。

关键词：房地产，发展至上，政府集权，调控

2009年以来，中央政府连续出台一系列政策，对房地产市场进行调控和干预。但这些调控却大多收效甚微，社会各界对政府调控也颇有微词。特别是2013年3月开始实行的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（俗称“国五条”）更把政府推倒了风口浪尖上。多轮调控以后，不仅房地产市场乱象依旧，政府的权威和声望也大打折扣。

表面看来，似乎问题出在“国五条”和相关政策的不得要领，但如果我们把“国五条”放在中国改革开放30年的大背景中理性考察就会发现，相对于历次调控，“国五条”其实既不极端也不突兀，甚至也并非一无是处。它不过是过去政策和做法的继续，体现和反映着政府一贯的执政理念和管控策略，是中国社会发展和社会管理的一个缩影。“国五条”之类的调控手段之所以不得要领，症结在于房地产市场的根本问题不在房地产本身。这样，本不完美的“国五条”之类的调控自然也就更难药到病除。

一、房地产市场是一个特殊的市场

如同我们在其他领域看到的事实一样，改革开放30 多年后，中国市场经济取得重大成就。特别是房地产市场，发育已经相当成熟。由于房地产行业的特殊性，尽管房地产市场开放的时间不长，但却很快成为了政府高度关注、全民热情参与的市场。这样一个成功获得社会各界高度关注和积极参与的市场具备了发育成为最完全、最成熟的市场经济的基本条件，理应充分尊重市场规律，创造条件，让市场主体——房地产商、购房者和其他利益相关者——作为主角去自由角逐和公平竞争。政府的主要任务只是“守夜人”：提供公共产品和维护公平秩序。

但在中国，这两方面却都成了问题：

首先，中国的房地产市场是一个奇特的矛盾统一体。

一方面，如前所述，中国的房地产市场20年来突飞猛进，获得了巨大发展，已经相当成熟；但另一方面，说房地产市场是一个成熟的市场，实际上只是在房地产商——消费者这个环节，即房地产商品的消费环节上；在房地产商品的生产环节上则完全是另一回事，在诸如土地、计划等要素上，依然是指令性的，是政府说了算，还是典型的计划经济。所以，确切地说，房地产市场是一个畸形的市场。而正是这种畸形，导致了一系列问题。房地产市场在政府调控和权力腐败双重夹击下面目全非，在购销两旺、最具备市场经济基本条件的同时却最不符合市场经济规律。这个市场最有权威的不是价值规律，而是权力，房地产市场成为典型的权力角斗场，甚至“中国房地产市场根本不是正常运转的真正意义上的市场，而是一场权力和资本一道狼狈为奸、沆瀣一气，野蛮饕餮民脂民膏的肮脏盛宴”。[1]房地产市场畸形运行的结果，导致了政府社会政策的矛盾和冲突、焦虑、紧张。所谓市场主体的公平竞争自然也就成了奢望。

其次，政府、特别是地方政府完全无视自己的身份和角色，在房地产市场上冲锋陷阵，为所欲为，既没有法律约束和底线意识，也不顾政府形象和社会责任。拿走房地产利润70、80%的政府却动辄以貌似公正的第三方身份隔三差五出面“调控”房地产市场。而每一次所谓的调控的结果都是政府满载而归，房价再次“失控”，房地产市场在作为基础产业成功带动经济发展的同时还成为政府最可靠的提款机。在政府大获全胜的同时，房地产业和社会公众却每每雪上加霜，胆战心惊。

由于政府一直搞不清自己的角色定位，到处插手，不得要领，搞的天怨人怒，众叛亲离，不仅作为消费者的广大购房者不满，就连房地产商也越来越忍无可忍。[2]政府在一次次的施政行为中就如一个搅局的小丑，早已臭名昭著，朝野皆失。

二、房价暴涨的根源在于社会政策

政府进行宏观调控的最充足的理由是房价过高，中低阶层买不起房，影响了社会稳定和社会和谐。但深入探究，房价太高的责任不在房地产商，甚至不在房地产业，中低收入者买不起房更与房价过高无关。

解决低收入阶层的住房问题是政府的责任而不是房地产商的义务。几乎可以这样说，任何成熟的市场经济条件下，中低收入者都不可能指望自己的合法收入买得起房子。任志强说盖房子主要是给富人住的，话糙理不糙。市场经济不是共产主义，房地产商更不是慈善公会。但政府却不行，说到底，政府是社会供养的“守夜人”。政府掌握的公共财政应当主要用来提供公共产品，经济适用房正当其时。让低收入者有房住应该主要靠政府公共政策支持，靠大量提供经济适用房的途径实现和解决问题。以香港为例，香港的房地产价格也很高，甚至高得离谱。但香港并未大量发生低收入者无房可住的问题。原因就在于香港政府通过社会政策支持，让50%以上的人可以租住在政府提供的“公屋”里，满足其基本的住房需求，而有钱人尽可以去买高级住房。房地产业发展、有钱人的高级住房享受与低收入者的基本居住需求各得其所。

在我们这里，房地产市场一样关乎国计民生。但一方面，在发展至上的畸形发展理念下，房地产市场必然成为发展国民经济的基础产业和龙头企业，万千宠爱，备受关注，放任房地产业发展实际上是政策底蕴和“发展刚需”——只要发展至上就有房地产业繁荣昌盛；而房价上涨才能带来更多利润，也才能实现更好的发展。所以房价调控出师未捷身先死，调控不力早就命中注定；另一方面，在政府集权的情况下，社会政策优先满足的总是政府的需要，社会的住房需求和公共利益考量依靠的只是政府的良心和责任。虽然不用怀疑中国政府的正当性，但与发展刚需和政府自身需要相比，公共利益和公众需求总是相对薄弱的考虑，至少是需要理性和约束才能实现的目标。

在地方政府那里，问题可能更严重。一方面，政府只盯着利润，拿走房地产市场70、80%的利润，成为房地产市场发展的最大受益者，这些利润去了哪里，谁也说不清楚。但有一点非常确定，没有用来改善低收入者住房条件。多年来，经济适用房建设一直都是地方政府的政绩工程和形象工程，从未成为解决低收入者住房问题的主渠道。有多少人把解决住房问题的希望寄托在政府的经济适用房上？

另一方面，就是这有限的经济适用房也没有惠及真正的低收入者。相反，经济适用房领域也成了腐败高发区和权力角斗场，本该用来解决中低收入者住房困难的经济适用房大量被腐败权力挤占早已是公开的秘密。“房姐”“房媳”们贪得无厌，大显身手，而且分身有术， 真正的低收入者反倒被排除在经济适用房政策之外，能够作为陪衬和装饰侥幸入选已经是三生有幸。

三、“国五条”是最近30年来中国社会发展的一个缩影

房地产市场的问题，表面看来是宏观调控不力，地方政府利益作祟，土地、税收等具体制度缺陷等，但实际上根子在发展理念和集权体制，而归根到底在政治体制：集权体制必然发展至上，发展是集权政府合法性的最强大武器。而在集权体制下追求发展的结果必然是社会冲突和政府失信。集权体制和发展理念不改，调控必然走样变形。在民主政治长期滞后、政府权力一股独大的情况下，出现“国五条”这样的乱政毫不奇怪，甚至顺理成章。

在房地产市场上，政府一方面要大力推进城市化，另一方面又要严格掌控土地供应，不肯放开土地市场，然后还要在不影响房地产业对宏观经济龙头带动作用的前提下，从“稳定”需要出发，人为抑制房价过快上涨。建立在这样基础上的社会政策怎么可能不上下两难、进退失度？

本来，房地产市场与其他市场一样，只是市场经济的一个领域和方面，唯一的不同不过是房地产业生产的商品是住房，这一特殊商品的使用涉及千家万户，与百姓安居乐业息息相关，因而备受关注。房地产业作为普通市场经济的根本属性却并未因此改变。但现在政府却硬要把自己肩负的公共使命强加于房地产商，这就注定不能不驴唇不对马嘴，房地产业也注定不堪重负，难当大任。

20年来，政府大力发展房地产市场，房地产几乎在所有地方都被地方政府作为支柱产业、基础产业大力扶持，政府和官媒为了促进房地产市场发育，不遗余力、声嘶力竭蛊惑老百姓买房，甚至“买房就是爱国”。[3]在官方精心制造的一片歌舞升平中给社会造成的强烈印象是，房地产投资稳赚不赔，而且具有“买房就是爱国”的政治正当性。如此情况下有钱不买房简直就是傻瓜+国贼。

当绝大多数中国的老百姓特别是中产阶级主要以房子的形式节衣缩食积累了一点固定资产的时候，政府现在突然宣布征收20%的交易个人所得税，并暗示即将开征房产税，逼迫房主再把吃下去的财产和财富吐出来。政府稳赚不赔，一个政策就让千家万户20%的血汗钱打了水漂，而政府自己一夜暴富。

中国改革开放30年，房地产市场放开20年，在私有财产不受保护的情况下，物价上涨、货币超发、国企垄断、证券黑幕等对老百姓特别是中产阶级的浩劫从未间断，国富民穷终至内需不足、市场疲软。现在，连房地产这个老百姓手里最后尚能形式保持的固定资产也受到政策的合法剥夺，中国的老百姓，特别是中国的中产阶级将退无可退。表面上看来只是政策不当或调控不力，实际上造成的后果却是斩草除根、赶尽杀绝。以这样的做法和思路去建设一个良性的市场经济几近天方夜谭，更遑论社会稳定与社会和谐。

“国五条”企图靠征收高额房产交易税的办法抑制房价，不仅违背价值规律，扰乱市场秩序，更在客观上造成了对中产阶级和社会财富的公然掠夺，严重破坏政策稳定性和政府形象，从根本上打击和动摇社会公众对政府和政策的信心，这才是对社会稳定的致命威胁。

以“国五条” 为代表的房地产调控是最近30年来中国社会发展和社会管理的一个缩影。政府一方面要促进经济发展，另一方面又要保持社会稳定；既要发挥房地产业对宏观经济的龙头带动作用，又要满足低收入群体的基本生活需求，防止社会出现动乱，社会政策的矛盾和冲突不可避免。

所以，社会乱象的根源在于乱政，治理乱政唯一有效的办法是限制权力。发扬民主，健全法制，让社会自己决定自己的命运，这个世界才有希望。离开这些，任何科学论证的政策和精心设计的蓝图都不过是权力和精英的一厢情愿和异想天开，对公众和社会来说，都一样不得要领，甚至南辕北辙，最多不过就是南柯一梦。

“国五条”及其遭遇也是对最近十多年来中国社会学界一些貌似科学的权威研究的有力回击。十几年来，很多社会学家热衷于所谓的橄榄型社会结构。似乎只要建成了中产阶级为主的社会就万事大吉，皆大欢喜，社会理想就会实现，和谐社会就会到来。中国房地产市场的发展史特别是“国五条”事件给了这些社会学家一记响亮的耳光。实践一再证明，中产阶级社会不是解决中国问题的救命稻草，橄榄型社会结构不是社会稳定的灵丹妙药。没有一个权力受到限制的负责任的政府，没有民众的决定性作用和中心地位的社会，任何结构都一样不靠谱。

参考文献：

[1] 陈行之：房价的板子应该打在谁身上？共识网2013-03-04 09:52。

[2] 马艺文：住建部官员批任志强：吃了肉还骂娘，凤凰网2011年12月15日 09:46来源：中国网。http://house.ifeng.com/renwu/special/renzhiqiang/content-5/ detail_2011_12/15/11342010_0.shtml。

[3] 刘琳：合肥官员上电视推销楼盘高呼买房就是爱国。http://www.sina.com.cn 2009年01月16日07:50 大河网，http://news.sina.com.cn/c/2009-01-16/075017056976.shtml。

本文原发于《上海房地》2013年第11期。“发表时有删节”，此为原稿。