本文所谓“小区”，特指城市商品房住宅小区；所谓“小区善治”，即即城市商品房住宅小区以全体业主为治理主体、以业主的建筑物区分所有权为法理依据、以法治-民主为机制、以业主大会和业主委员会为组织架构、以业主自主治理为中心、各相关利益方友好协作的良好的小区治理取向、治理机制和治理态势。
作为城市商品房住宅小区，乃业主生活、居住之所，小区环境是业主生活、居住质量的基础 。但是，现实中的小区生活却受到各种纠纷的干扰。根据国家社会科学基金项目《社区治理》课题组从2001年起对北京60个商品房住宅小区进行的物业纠纷调查，从纠纷类型看，业主与物业公司之间的纠纷居首位，占68%；业主与开发商及政府有关部门的纠纷居第二，占49%，其中建筑质量与装修问题占19%、规划变占30%；业主内部间的纠纷渐渐增多，占12%。总体上来说，各地小区纠纷已经到了相当激烈的程度，其中发生肢体冲突与暴力事件的，在所调查的个案中达26%，上访、诉讼事件比比皆是，静坐、示威，也时有发生。调研显示，全部个案基本都与共有财产权争议有关，其中有60%与严重的共有财产权争议有关。
北京市居住小区管理办公室副主任邹劲松把北京地区物业管理现阶段纠纷类型分为五大类：（1）开发商遗留问题造成的纠纷，占纠纷总量的 80%。主要原因有：房地产开发进度过快，工程质量问题不可避免；配套不全。很多小区建在城乡结合部，交通、学习等配套不全，生活不方便，引发纠纷矛盾；临时水电问题；延期交房，擅自更改规划；承诺不兑现。如开发商替物业管理公司作了很多承诺，承诺过高做不到。24小时热水问题尤为突出。（2）物业管理公司和业主纠纷，占纠纷总量的10%。（3）业主和业主之间因相邻权发生纠纷。（4）业主和业主组织之间的纠纷。（5）业主违反行政管理秩序（如野蛮装修和私搭违章建筑等行为）而引起的纠纷。深圳大学管理学院院长黄卫平教授一直致力于城市基层民主研究，他总结说，随着城市居民住房商品化和市场化改革的深入，越来越多的居民成为私有房产的业主，住房产权私有化引起了城市社区权利结构的变化，“业主、业主委员会、开发商、物业管理公司、居委会和城市行政主管部门共同构成了社区权利结构中的多元主体，基于各自的利益，这些主体之间形成了复杂的博弈关系。对于普通百姓而言，房产可能就是他们主要的私有财产和核心利益所在，因此维权意识十分强烈。最近我国各地的房产维权运动日益频繁，房地产市场发展较快的深圳、北京、上海、广州等地，成为方兴未艾的‘业主维权运动’的中心……业主们因为房屋质量、房产证书、社区内公共空间、公共环境或公共设施建设、物业管理费用、市政规划等问题，自发形成集体行动……维权业主与房地产开发商、物业管理公司、地方政府主管部门之间经常陷入错综复杂的矛盾与冲突之中，相互对抗成为目前社区结构中的最大矛盾体现。”
本文探讨城市商品房住宅小区善治面临的三大主要矛盾，即业主与开发商之间的矛盾、业主与物业服务企业之间的矛盾、业主与业主之间的矛盾；针对这些主要矛盾，还讨论了小区公共事务治理之道。
一、业主与开发商之间的矛盾
从纠纷发生的激烈程度来看，以上海为例，小区业主与开发商之间的冲突的激烈程度，按照严重、比较严重和一般三种情况来划分，其比例分别为 6．7%、26．7%和 66．6%。 2005年，由市委研究室牵头、市建委和市民政局参加的北京市物业管理专题调研小组，深入街道社区调研，其调研结果显示，当前错综复杂的物业纠纷80%由开发商引起。在开发商遗留问题中，业主对问卷所涉及的6个项目的回答比率几乎都超过了50％，建筑质量引发的问题则以67.54％的高反映率位居榜首；公摊面积问题、开发商不履行承诺问题、规划变更问题的反映率，也在56%以上。
第一，房屋质量问题，是业主购买商品房之后普遍面临的问题之一。
房屋质量问题种类繁多，如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合同约定等，还有楼体不稳定；裂缝；渗漏；墙体空；隔音、隔热效果差；门、窗密闭性差、变形；上下水跑冒滴漏；水、电、暖、气的设计位置不合理等问题，往往严重影响正常居住使用。这方面的例子，已经大量见诸媒体。
据《重庆晚报》2010年3月16日报道，中国社会调查所重庆分所、重庆业主网共同发布《2009年重庆房屋质量蓝皮书》验房结果显示：该市受检的1098套新建住宅房屋中,合格的有505套,合格率仅为45.8% 。自上海莲花河畔景苑在建楼房倒塌事故发生后,全国各地不断传来“楼薄薄”、“楼脆脆”、“楼歪歪”等信息,也从一个侧面反映了房屋质量中存在的问题。 北京蓝旗营教师住宅小区的房屋质量所暴露出来的严重问题，也是一个典型案例 。
据《新青年•权衡》记者调查，北京的汇新家园小区，没有绿地，也没有停车场等配套服务设施，楼房的地基开始下沉。一名业主说：“你看看，家里基本上每堵墙都有裂缝，连承重墙都裂缝了。这栋楼现在是危房。” 以北京市亚运新新家园为例，业主郝敬接受记者采访时说：“我们家地下室的水都积了一米深了，我们小区这次水灾共淹了134户，损失大概有1000万元。”一直和儿子住在一起、本想着和子孙在一起安度晚年的年逾七旬的郝敬，“干了一辈子的纪检工作，从来没有上访过”，但也因为房子质量问题而让他开始了上访维权。
第二，房屋面积缩水、多算公摊面积、绿地面积缩水、配套设施不到位、规划变更等开发商遗留问题。
笔者所居住的小区，兼有别墅、多层公寓，曾是昌平城区最好的外销房小区之一。入住时，有一座三百多平方米的独栋别墅为物业管理用房，并有明显标识。但2005年业主委员会成立、依法自主招聘新的物业服务企业后，由小区开发商直属的前期物业服务企业拒绝交接。于是，业主委员会向昌平区人民法院提起诉讼，要求前期物业服务企业依法履行其进行物业交接的义务，诉讼虽以业主委员会的胜诉告终，但在诉讼期间，开发商把物业服务用房卖掉。由此而造成了该小区竞无任何物业管理用房的情况。按照《物业管理条例》以及北京市的有关规定，商品房住宅小区必须有物业管理用房，而且物业管理用房归全体业主所有。但这一法律规定并未得到切实履行。在北京美丽园小区，按照规划，有近四千平方米的物业管理用房，但业主委员会经过长达数年的诉讼，也只是在最近才确权了四百多平方米的物业用房。
擅自变更小区规划，是开发商以及某些特权业主谋取房地产暴利最常用的手段之一。再以本人所居住的小区为例，规划中有一座带游泳馆的四星级商务会所。该会所在2002年由开发商以1.2亿人民币的价格出售，而购得该会所的是本小区业主。2012年，该会所老板拆掉了游泳馆，盖起了一座16层的高楼，然后以小产权的名义出售。该楼净利润所得，保守估计为2亿元左右。曾有业主为此抗议、上访，但仍无济于事。这种在成熟小区加盖新楼的情况，在各地的商品房住宅小区中，屡见不鲜。这一行为所损害的是小区业主的全体利益，但由于各种原因而无计可施。这也从一个重要层面反映了小区问题的艰巨性和复杂性。
第三，房产证问题。
有学者在对北京广安门街道的调查中发现，业主们在购房后拿不到产权证的高达55%。 深圳景洲花园业主与开发商最早的矛盾之一，就是开发商迟迟不能为业主办理房产证。
北京市民主党派和市工商联的一份联合调查的结论说，“物业管理引发社会矛盾的根源及症结在于开发商，即大家基本认同的80%的原因来自开发商。出现这种结果的原因就是约束规范开发商行为的法规有欠缺，所以开发商敢于将80%的问题转嫁给物业。在研究制定相关法规中应包括：开发商造成问题的解决及处罚；住房质量保证金制度的设立，住宅小区建设开发商不得更改公共设施的公益性功能用以自己谋利，如车库、会所的所有权及使用等；房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。并要监督依法而行”。种种矛盾和不正常现象，乃至发生暴力事件，都说明目前房地产消费市场的混乱，相关法律法规还不健全。
与计划经济时代城市居民的住房主要由政府和单位建造不同，如今商品房住宅小区之事转由开发商建设，但现在的许多房地产开发公司都是由以前的房地部门转化而来，两者有千丝万缕的密切关系。“即使对于势力一般的开发商而言，它们与房地产行政主管部门的关系也非同一般。因为开发商要获得政府颁发的土地使用许可证和政府批准的建设规划，常常需要特别重要的政府关系。在中国经营房地产业的很多老总都有相当硬的政治背景，否则楼盘很难开发成功。而物业公司基本上附属于开发商，绝大部分物业公司都是由房地产开发企业自己组建的，它们实质上是开发商的物业部。这种建管不分的‘父子兵’体制将一些开发商与物业公司紧紧地绑在了一起，形成了利益共同体。”开发商和物业公司除了利用自己与房地产行政主管部门的关系之外，也运用金钱的力量来建立自己的利益集团：“开发商要成功地开发一个楼盘需要跟很多相关的政府部门打交道：规划局、房地局、建委、测绘大队、设计部门、交通局、街道办事处、物价局、工商局、园林局、公安局、市政、天然气公司和人防等。这些部门不可能都与开发商有关系，在有些情况下为了顺利办妥这些部门的手续，开发商除了利用自己的关系之外，常常通过金钱‘开路’。在业主与开发商和物业公司发生冲突的时候，某些已经与开发商打过交道的相关部门或者相关官员很可能会倾向于开发商。”与业主相比，开发商和物业公司有信息优势、专业技术优势、组织优势、利益优势和财力优势。以组织优势为例，“开发商和物业公司本来就是专门与业主打交道的，当它们与业主有纠纷和冲突时，它们并没有付出过多的组织成本。但是业主的情况却恰恰相反。享受物业服务的一般是社会的中上层成员，他们将主要的时间和精力都投入到自己的事业上，很少有时间和精力与开发商和物业公司纠缠；而且业主都是分散的，这就使得业主维权的组织成本特别高……一些业主个体在自己的领域可能是专家、权威或者官员，但是在房地产开发和物业管理领域中，他们每个人，甚至其原子化的集合，都是弱势群体”。
房地产市场的不规范，导致业主权益频繁受损。住宅的商品化和市场改革虽然在一定程度上为城市居民改善住房环境和生活条件提供了可能，但这种市场化和商品化的过程在很大程度上是从传统的房产体制分化而出的，加之相关法律制度的缺失和不完善，故在住宅房地产市场存在诸多不规范之处，“房改后的物业管理领域不是一种行政运作,也不是单纯的市场法律运作,而是一种复合式的‘政治经济’运作。‘政治经济’运作是指,物业管理不仅涉及到市场、法律的问题,还涉及到行政和利益集团的问题。” 因此，业主与房地产开发商和物业公司之间实际上处于一种“不完全契约关系”，即一般业主只能在具有相对垄断性的房地产市场选择自己的商品房，由于信息不对称、专业技术的限制及组织化程度问题，业主往往处于劣势地位，而房地产开发商的强势使得业主在购买商品房时就很可能遭遇“合同陷阱”等房产欺诈和侵权行为。
开发商之超强大势力，让小区业主往往一筹莫展。 正因为房地产利益集团处于强势地位，因而使其侵权的成本低、收益高，而业主、业主委员会的劣势使业主维权的成本很高,收益却很低。因此,开发商和物业公司才得以屡屡侵犯业主的合法权益。“房地产利益集团在中国城市中的作用日益突出,并对业主维权运动有重要影响,如果不考察房地产利益集团的问题,就无法准确把握业主维权运动产生的深层原因,也不能很好的理解业主维权机制”。
对于大多数业主而言，房子是其拥有的最大的一笔私人财产，为了保障其权益，维权意识也就要相对强烈一些。同时，小区业主大多受到过良好的教育，故有的业主维权的目的甚至超脱了物质层面，转变成了一场“尊严保卫战”。
二、业主与物业服务企业之间的矛盾
“针锋相对地辩论，面红耳赤地争吵，双方大打出手，撕破脸皮闹到法庭，这是目前大部分住宅小区的业主与物业公司关系的真实写照。目前郑州市90%以上的住宅小区都存在着或大或小的矛盾，业主和物业公司之间以及业主之间的矛盾像难以理清的一团乱麻”。 这种情况在其他城市商品房住宅小区，也是大同小异。
（一）物业服务纠纷
关于物业公司和业主之间的关系，北京市忆通律师事务所主任李劲松律师曾做过如下的形象比喻：“张三买了地产大佬刘二爷的房子，刚刚住进新居。第二天，便有人强行推开家门，自称是他的管家，进门扫地洗碗，接着就向他要钱，要多少，得给多少，工资多少由他说了算。从此便住在张三家里，他不仅在客厅划出一块区域，向张三和客人收‘滞留费’，还把张三的书房出租，收益全部私吞。日常买菜购电，他不仅从中渔利，而且从不报账。张三着实难忍，明知他是刘二爷的公子，依然决定辞旧聘新，结果不仅没有辞退，反而被他的几个哥们狠揍一顿。张三告到法院，法院却说只要他待在你家里，你就得为他的服务付费，即使你并不需要他的服务。”
从总体上分析，小区物业管理问题中突出的，包括保安问题（19%）、物业管理费用问题（17%） 、交通与车位停放管理问题（17%）、物业占用小区业主共有财产资源收入问题（35%）。
根据北京市信访办的统计资料，物业纠纷信访量，仅次于城市管理类纠纷，居第二位。另据北京市高级人民法院统计，关于物业纠纷的诉讼，2002年一审收案4010件，到2006年突破三万件，增长近八倍，占民事案件的比例由2.7%上升到11.6%。 以物业服务质量而论，按照一位网名为“沁沁的妈妈”的网友对小区物业的说法，“只能用四个字形容：一塌糊涂。” 当有的业主因维权而遭到不法之徒的袭击时，有的政协委员感慨：“本来应该安居乐业的小区，竟然变成了‘战场’。” 毛寿龙教授等通过美丽园事件做过理性分析：
在社区的治理中，物业公司与业主和业主委员会相比具有信 息的优势。物业公司作为一个营利性的企业，它掌握物业服务的生产成本，这些信息是业主和业主委员会难以了解和掌握的。所以，在物业服务的定价上，业主和业主委员会与物业公司相比较就处于劣势地位。除此之外，由于很多的前期物业公司大多数都是由社区的开发商留下的子公司，所以他们对于社区的地理和设施的信息往往掌握得要比业主和业主委员会更多一些。这些设施分散难以亲自丈量，因此业主很难掌握充分的信息。业主和业主委员会是社区的主人，物业公司是社区的“保姆”，“保姆”比“主人”掌握了更多的信息，也比“主人”更了解这个家。这也是美丽园事件中鸿铭物业之所以敢胆大妄为、欺骗业主的原因所在。正是因为物业公司与业主之间关于物业小区的信息不对称，从而导致了在物业服务的提供和物业服务的收费中双方处于不对等的博弈地位。信号捕捉机制不完善和信息披露机制缺失影响了社区治理的持续发展。
当然，物业纠纷并不完全是物业服务企业的问题。 但主要还是因为物业服务企业本身引发的问题。 不止一位业主表示：“我们买房子是为了什么？不是为了斗争，是为了安居乐业！”“我们买了房子，有了不动产，当然希望小区安定，有一个适合居住的生活环境”。 作为弱势群体、一盘散沙的广大业主，在忍无可忍之际，只能采取消极抵抗、不合作的方式：拒绝交纳物业服务费。根据《新京报》记者朱燕的调查，业主拒缴物业费有七类理由 ，有一定的代表性。
中国社会调查所的调查数据显示：在北京大约近4000个居住小区中，90%都存在着物业公司利用小区共用部位和设施设备谋取私利的问题。北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占是当前物业纠纷的重要起因。在《新青年•权衡》记者调查的100多个小区里，除了海淀区的健翔园小区和太月园小区的业委会管理小区内的部分公共设施的出租收益之外，其余小区公共设施的出租收益全部归物业或者开发商所有。 馨通家园是通州区第一家业委会自主招聘物业公司的小区，虽然招标成功，新旧物业公司之间也进行了交接，但老物业公司的一部分职员仍然留在小区，继续经营“属于自己的房子”。通州馨通家园业主委员会副主任曹春林说，“开发商于2004年6月把属于全体业主的物业管理用房卖给了老物业公司。而且，在2004年9月，老物业公司还拿到了物业用房的房产证。”为了要回属于全体业主的设施，业委会于2006年3月22日将开发商诉至通州区人民法院，该法院在适用简易程序审理近半年后，突然宣布转为普通程序，并判决该纠纷不属于人民法院受理的范围，驳回业委会的起诉，原因是北京市建委已经给老物业发放了房产证。在裁定书期限内上诉时，主审法官还当场严厉斥责业委会负责人：“你们上什么诉？要想上诉以后有你们上诉的！业委会没事别老瞎告，以后就得限制你们业委会的起诉。”
关于业主和物业的关系有一个比喻：“本来想找个管家的，却找来个当家的”。于是，物业管理公司和业主之间的纠纷问题是建设和谐社区的一个难点。据调查，全国70%以上的物业管理公司都是由房地产开发企业派生出来的，他们从属于房地产开发商，这种体制下产生的物业公司，在遇到问题时怎么能真正地代表业主们的利益呢？北京市建设委员会主任隋振江承认：物业服务企业有很多是传统的房屋管理单位，有的是市场化的公司，又是从开发公司脱胎而来，在定位上有问题，把本应该是服务者变成了管理者，变成了主人。这个观念应该端正过来，应该是为业主服务的行业，是接受业主委托来进行小区管理的。 北京大西洋新城小区的业主王燕彬有这样的切实体会：“最初的时候，我们维权也是很难的，开发商拥有物业管理权，还有好多保安。当时我们想张贴一些东西、开个会都非常难，曾发生业主为维权被保安围攻的事情。后来没办法，有一次我们要张贴通知又遇到阻拦，我就找到物业公司的负责人，告诉他每个楼的公告栏是业主缴纳的钱做的，公告栏树立在业主们的公摊地方，业主们有权使用。最后八十多个公告栏的玻璃都被砸碎了，我们把告示贴了进去。”对于维权，王燕彬总结了五条经验：“1.我们提的要求一定要非常合理。2.一定要和业主有良好的沟通。3.一定要找到好的突破点。4.在和开发商的谈判中一定要坚持公开的原则。5.要抓住一切可以和政府合作的机会。”
“物业管理中存在的矛盾与纠纷，绝不是简单的物业服务问题，是社会综合问题在生活小区中的具体反映。” “为什么实践中业主和物业公司矛盾很大？一个很重要的原因就是，物业公司是开发商聘请的，不是由业主大会选择的，物业公司实质上很容易受到开发商的影响，即使收费很高或者服务质量差，业主也没有办法。” 本来，“物业公司作为为小区业主提供服务的企业，与业主的关系实质上是一种雇用和被雇用的关系，但是，却很少告诉小区的主人物业费是怎么花的。这种情况具有极大的普遍性，我们在调查中，无数次地听到业主们反映物业公司不公布费用、不公布各项费用的收取标准。这也是业主与物业公司发生矛盾的最主要原因之一。” 一直坚持为小区业主维权的北京市忆通律师事务所律师李劲松说：“在北京，经过努力成立了业委会的511个小区中，业委会与物业公司签订委托合同的不到30%。根据相关法规，如果双方没有合同，物业公司就没有权利向业主收取费用，如果强行收费，就是强买强卖。”据《新青年•权衡》记者调查，发生在一些小区的暴力事件中，大部分的暴力事件都是因为物业公司与业主之间没有合同、业主拒交物业费遭到殴打。记者大量走访调查显示，物业收费不合理、违规收费、多收乱收、收费高服务差、物业账目不公开等各种问题，成了引发业主与物业公司矛盾的第一大原因。2004年，中央电视台《东方时空》关于交纳物业费问题的调查显示：42％的人选择了拒交物业费，以表示对物业公司的不满。
物业公司多收费、乱收费，是一个相当突出和普遍的问题。一位多年跟踪调查北京物业小区收费情况的权威人士证实，在北京的小区里，存在违规收费的至少要占到40%。而且，除了违规收费，物业收费上还存在着大量乱收费现象。 国家发展与改革委员会2004年8月4日公布的全国价格举报电话受理情况统计表明，在三年内各类举报问题中，小区业主反映物业管理公司违规乱收费以及物业服务费项目和标准不透明导致的投诉，排在第三位。 北京聚龙花园业主委员会主任李青原对《新青年•权衡》记者说，“我们小区是两高一差，我们的电费高，管理费高，服务水平差！业主拒交物业费已经达到了60%。”该小区目前的电价是每度0.60元，比国家规定的民用电每度0.44元高出0.16元，“这是物业公司强制性地将小区内所有各家电表改为冲卡式所致，为此，我们向物价局投诉，物价局也到小区来查过，但是至今没有改变。”该小区一开始的物业费是每月每平方米8.3元，但“除了院门的保安岗及楼道内的清扫以外，别无内容，这既不包括健身房、游泳池、甚至连每个楼的电梯门都没有保安。经常出现业主的自行车被盗，有时甚至会出现因车位管理混乱造成的乱停车引发打架事件。”李劲松律师说：“像聚龙花园这样收费高、服务差的问题其实在北京绝大多数小区都普遍存在着。”在记者调查过的100多个小区里同样普遍存在着以上问题。不少业主说：这“不单纯是服务差的问题，物业公司不打业主都算是烧高香了。”还有的业主说：“我们业主就像孙子一样”。
作为首都，与上海、深圳相比，北京的商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业服务企业数量，均位居前列。与此同时，中国消费者协会信息网提供的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、物业收费之高，也同样位居三大城市之首。在北京的某些小区，还屡屡发生物业公司聘用的保安入户盗窃，甚至杀害业主的现象。 不仅北京如此，其他城市也存在这种情况。比如，成都市“中央花园”开发商指使他人杀伤该小区业主委员会主任,原因是开发商董事长认为该业主委员会主任闹事,影响了开发商和物业公司的利益。
在北京，不仅小区里发生暴力事件，而且一些小区的业主还不断遭遇断电、断水、断暖气、门眼被堵、门卡消磁、恐吓电话、汽车被砸被划等各种“非暴力恐怖”。北京某小区业主维权骨干曾在访谈中说：2001年11月，在小区业主维权骨干与开发商交涉小区规划问题的时候，物业公司的经理与其中的一位老太太吵了起来，由于这位物业经理的言语刺激，老太太被活活气死了。 据不完全统计，仅2005年发生在北京世纪城东区的此类事件即有200多起。“如果我们屈服，就意味着国家的法规和各项规定是一张白纸，老百姓没有可依赖的法律，意味着业主70年内都要接受这样的屈辱。”受气的业主往往无可奈何：“如果我们不屈服，就面临着种种窘境——数九寒天断暖气，家中断电，恐吓电话，不是门眼被堵，就是门卡全部消磁，下班回不了家，深更半夜孩子被恐吓电话惊醒。自己的车停在自家的车位上被人破坏。”
2009年11月25日，《中国质量报》发表该报记者曾祥素题为《物业纠纷出现四个新特点》的报道，按照北京市朝阳区法院对两年来受理的有关物业管理纠纷案件进行分析，总结出四大新特点 ，相当有代表性。
（二）共用服务设施纠纷
社区配套不到位，是各小区面临的普遍问题之一。
以北京为例，北京市人民政府《关于新建居住区公共设施配套建设的规定》已经做了明确规定：凡集中开发新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，实行住宅同文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施配套设计，配套建设。而且，这种
要求“是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求”。但是，在不少小区，该规定形同一纸空文。
按照《物权法》规定：小区内道路、绿地归全体业主共有，但这些法律规定要落到实处，还面临很多的现实困难。以小区公共绿地为例，在北京，关于公共绿地的纠纷几乎就没有断过。早年有回龙观小区，后有欧陆经典小区、北沙滩八号院、建欣苑小区等，其公共绿地几乎无一例外地被开发商重新申请规划。不仅是绿地，而且车库、物业用房、会所等配套设施的所有权、使用权变更及归属，也是目前小区纷争的焦点。2007年《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》要求，在新建商品住宅小区的住宅与市政公用设施和公共服务实施要同步交用，核心是在新建商品住宅跟市政基础设施和公用设施同步交用。该文件还规定，在组织商品房小区建设时要有一个建设方案，保证市政公用基础设施和水、电、气、热等公共服务设施的同步交用问题。近些年一些小区入住很长时间内仍不能达到开发商承诺的标准，存在出行难、购物难、上学难、就医难等问题。绿地面积不够、小区停车车位不足等开发商遗留问题，也成为小区生活中较为突出的矛盾。“共有部分的功能在于，它要为专有部分提供依托和支撑，要为广大业主提供通行、供水、供电、供气、供热、供暖、空调、排水、通信、通话、电视、网络、文化、娱乐、体育等诸多方面的服务。共有部分的缺失或者减损，轻则会造成人们生活的不便，重则可能使住宅区运行失灵，业主们难以维持正常的生活。此种共有部分应由法律予以确认，使之成为法定共有部分，一经划定就不能轻易地和随意地加以变更。”
小区生活现实一再提醒人们：在目前的商品房住宅小区的生态系统中，天平并不平衡：本应是小区“当家做主”的主人，但无论是业主个体还是业主组织都处于弱势地位。“业主与开发商、物业管理公司和行政主管部门在博弈过程中存在着资源和力量的不均衡性：开发商和物业管理公司占有资本、知识、时间、组织、行政资源优势，行政主管部门则作为规则的制订者和仲裁者，处于掌控地位，而业主虽然人数众多，却因处于原子化状态、共同利益难以聚合而成为“多数的弱者”。这种不均衡性使业主维权之路布满了荆棘。” 此外，物业服务企业之在小区经营，目标除了物业费，更主要的是利用小区的“底商”、户外广告等共用设施牟利，“用业主的产业来赚业主的钱，这才是相当一批物业公司进驻小区的实质性目的。”
（三）“物业暴力”现象
“物业公司与业主的纠纷，在日常生活中是经常发生的。但是，严重的问题还不是发生纠纷本身，而是物业公司面对业主的诉求和抗议，经常以暴力手段来回应，以至于‘物业暴力’成为经常见诸媒体的一个新字眼。” 关于触目惊心的物业服务企业和开发商的暴力行为，《权衡》杂志记者郭玉闪、北京电视台记者李媛媛历时四个月、先后深入北京一百多个小区所做的深入调查与长篇报道——《北京物业“暴力”真相调查》 。该刊编辑部评论说：“在对‘暴力’问题调查过程中，我们的记者已经受到了恐吓与威胁，在我们这篇调查刊发后，也许恐吓与威胁将依然伴随着我们”。
“有一只可恶的蚊子在一只雄狮的脸上撕咬着，吸食着它的精血，很显然，这只雄狮可以毫不费力地把那只微小又可恨的蚊子干掉，也没什么，只须轻轻地抬起它的巨掌，就可以报它吸食之仇??”这是朝阳区时代庄园业委会主任解云鹏在2006年3月29日收到的一封恐吓信的部分内容。 2002年5月14日，朝阳区九龙花园临时业委会主任李建国被三名神秘人用铁棒打成重伤，“头部被打出两个大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折。”“单单右眼眉骨处就缝了28针！”李先生的妻子刘女士如今已经心灰意冷：“什么见义勇为，做好事，以后我坚决不会让我的孩子去做。做了受到伤害，只能自己来承担，这个社会没人救你，没人管你。”
“打！打！打！给我往死里打，打死我负责！”，此乃2005年8月29日发生在北京市昌平区天通苑太平家园小区内的物业公司总经理马某的高声喊话，当时该公司经理刘某和30多名保安正在殴打太平家园业主。该小区业主委员会秘书长李有成告诉记者：“马荣军指挥保安打我们的时候，六七名警察就在现场。”那天，除了十多名业主被打，李有成和业委会委员赵之预也被打伤。“这样被打已经不是第一次了。”从2002年起，四年内，物业公司“打伤、砍伤我们小区60多人，其中有70多岁的老人，也有14岁的孩子。”由于物业公司没有和业委会签订任何服务合同，再加上物业公司服务不好，很多业主以不交物业费作为抗议，于是双方矛盾不断，暴力事件也时有发生。2002年7月11日晚上11点左右，物业公司的职员带领着手拿木棍、铁棍的保安和一些不明身份的黑衣人冲进了14号楼的业主李美霞家，对准李美霞丈夫的头部、颈部、腰部进行毒打，致使其胫骨、肋骨等多处骨折，被法医鉴定为重伤，李美霞也被打得多处软组织损伤，事情至今没有解决。李美霞夫妇出院后便离开了北京。一位60多岁的老太太无奈地表示，“现在的小孩要是不听话，只要说保安来了，他马上就不淘气了。有人敲门，要说是物业公司的，小孩吓得就往卧室跑。” 2005年9月3日、4日，约有20辆汽车驶进太平家园小区，60多名不明身份的人来到小区：“他们光着上身，一看见业主就骂。业主都不敢在阳台上看他们在干什么，要是在阳台上被他们看见了，他们就会骂你。他们还随地小便，非常恐怖。业主们都非常害怕，躲在家里不敢出门。”时隔两个半月，11月14日上午11时许，业主田浩夫妇在小区门口等车，遭到了三名手拿棍棒的黑衣男子追打，“他们走到我跟前，盯着我，我感觉不对劲就跑，他们就在后面追，一直追到马路对面，他们用棍棒将我打倒，之后便逃之夭夭。” 电影《业主奏鸣曲》中主人公被打得情节，就是根据太平家园业主被打事件而来的。
另一个典型的例子是，北京大兴区九龙山庄一天发生三起伤人事件，“住在这里很没有安全感，我准备卖房走人。”55岁的小区业主委员会主任杨兆瑞开车回家，在自家楼下遭三名手持木棍的男子袭击，造成左腿膝盖骨粉碎性骨折，右小腿骨折。而在当日上午，小区两名保安及另两名男子，分别在两起冲突中受伤。杨兆瑞的长子称，其父入院后基本处于半昏迷状态，“他们下手非常狠，连木棍都打折了。”更典型的案例是北京百子湾家园小区业主委员会主任陈凤山被打事件 。这种情况，在其他城市，也屡见不鲜。比如，2010年7月,杭州市三江花园业主委员会主任李先生因小区共有商铺租赁纠纷,被人用棍子打昏在地。杭州市萧山区闻堰镇江南摩卡小区，因开发商与业主争夺车库的停车权,导致牵头业主的妻子被砍伤。2006年10月23日,广州顺景雅苑业委会韩主任被凶徒殴打致双腿骨折。2009年4月23日,西安万强艺术家小区正在筹建中的业委会主任左宏炜被殴打,导致脑死亡。 郑州还发生了物业公司人员把将在小区采访的河南电视台法制频道记者“打得流血满面”的事件。 《人民日报》社主办的人民网，曾发表人民时评《业主频频被打的背后》，其中相当尖锐地指出 ：
近一段时间以来，从中国第一商城、九龙花园、现代城到鹏润家园、天通苑，业主被打事件在北京频频发生，事件引人关注，令人震惊！在一般老百姓看来，这与北京作为首善之区的形象极不相称，更与其在努力塑造国际性大都市的形象不相称。业主作为“上帝”，却屡屡被打，简直有点不可思议！
业主频频被打，从表面上看正如一些人所归因的，是保安素质不高或所谓滥用“黑保安”所致，然而，在本质上则有物业公司的纵容与姑息，是业主与物业之间矛盾纠纷激化的结果。一个很简单的道理，如果你物业的管理完善，如果你积极妥善解决矛盾，受雇于物业管理公司的保安，又怎会因为个人的兴致去打人？他吃饱了撑的要去干这违法的勾当以致丢掉了自己的工作？因而，在某种程度上，保安的处事态度，也正是物业的态度。令人气愤的是，一些人对这么简单的道理好像也不明白，事件发生后，打人保安往往成了替罪羊，物业公司迫于压力顶多把保安开除了事，却不见物业公司自身有什么损失。怎么就没人来追究物业公司的责任？！
这种不正常的现象，实际上真实地反映出当下物业管理极不规范的现实。据调查，全国约有三分之一的物业管理公司，从属于房地产开发企业。开发商与物业公司既为“父子兵”，我们又如何要求这些物业管理公司客观公正地化解矛盾？！而在当下，一些小区的物业管理公司简直成了小区的主人，业主苦不堪言，谁又来实现业主有权选择物业管理公司这一正当权利？
深圳大学管理学院院长黄卫平教授一直致力于城市基层民主研究，他总结说，随着城市居民住房商品化和市场化改革的深入，越来越多的居民成为私有房产的业主，住房产权私有化引起了城市社区权利结构的变化，“业主、业主委员会、开发商、物业管理公司、居委会和城市行政主管部门共同构成了社区权利结构中的多元主体，基于各自的利益，这些主体之间形成了复杂的博弈关系。对于普通百姓而言，房产可能就是他们主要的私有财产和核心利益所在，因此维权意识十分强烈。最近我国各地的房产维权运动日益频繁，房地产市场发展较快的深圳、北京、上海、广州等地，成为方兴未艾的‘业主维权运动’的中心……业主们因为房屋质量、房产证书、社区内公共空间、公共环境或公共设施建设、物业管理费用、市政规划等问题，自发形成集体行动……维权业主与房地产开发商、物业管理公司、地方政府主管部门之间经常陷入错综复杂的矛盾与冲突之中，相互对抗成为目前社区结构中的最大矛盾体现。”
面对强势的物业公司，“绝大多数北京的业主们，面对流氓物业公司只有拒绝交纳物业费这么一个非常消极的对抗办法。”然而，坚持使用这一办法的一些业主却为此付出了尊严丧失殆尽的代价。其中，引起各方严重关切的北京市朝阳区人民法院对欠费业主强制执行案，即为一例。 电影《业主奏鸣曲》中业主因欠物业费而被抓的情节，即来源于此。
三、业主与业主之间的矛盾
曾经担任过业主委员会主任的北野先生，在总结业主维权的历程时说：“开始的主要目标是对着开发商和物业公司，采取比较极端的形式，比如静坐，对抗。到现在，人们发现，靠闹解决的问题，都解决了，还解决不了的，是业主之间的事。维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。开发商和物业公司对业主的伤害，我叫‘肌肤之患’，真正的‘心腹之患’，来自业主”。 其中，私搭乱建与违法建设问题、邻里纠纷与业主自律问题，是目前小区业主之间纠纷和矛盾的两个焦点。
（一）私搭乱建与违法建设问题
业主私搭违章建筑，已成为全国范围内商品房住宅小区（尤其是高档别墅区）最煞眼的“风景”。以北京最大的两个小区即天通苑和回龙观为例，都存在严重的私搭乱建问题。单是回龙观社区，计有68处违建被重点整治。据介绍，回龙观地区共有各类未经任何部门批准的商亭、报亭、废品收购点等私搭乱建的建筑物、构筑物及其他设施56处，违章建设12处。在天通苑社区，存在大量的私搭乱建现象，许多居民将绿地圈起来，种上蔬菜，甚至盖上阳光房。
位于北京昌平沙河的碧水庄园别墅区，是画家范曾、演员刘晓庆等名人居住的高档小区之一。但在该小区，许多业主都在私搭乱建。业主董女士说，她家前方30区16栋的业主因扩建房屋，两家别墅的距离拉近，她家二楼的卫生间对着了16栋的窗户，不得不白天晚上都拉着窗帘，这让她在家居住失去了安全感。别墅周围的绿地基本被毁。记者调查发现，别墅区内很多家都存在改扩建现象。一栋距离物业公司不到100米的两层别墅也在施工，别墅的院子整个被刨开，工人正在替别墅的主人建一个地下室。这些独栋别墅每栋的建筑面积都有上千平方米，每栋别墅还有一个占地上千平方米的花园，改扩建一般都在花园里进行。昌平区城管大队的工作人员称，碧水庄园私自改扩建的情况极其普遍，整个别墅群30%的别墅都存在此现象。 在本人居住的小区，一百套独栋别墅，85%以上都有程度不同的扩建。
著名电视主持人、歌手李湘在别墅私搭乱建，一度成为业内的典型案例：自2005年10月起，她就在别墅搭了两层的阳光房，还盖了一间平房，并把窗户拆改为门，“为所欲为”。据说，2006年6月，北京市朝阳区城管大队还向李湘下达了《责令整改通知书》，但遭到李湘的拒绝。 物业服务企业把李告到法庭，要求其拆除违法建筑，北京市朝阳区人民法院支持物业服务企业的请求，但李不服一审判决而提起上诉。这引起了有关专家的忧虑。
的确，改革开放三十年了，城市房地产发展也有十几年了，但如今业主私搭乱建的基本问题都解决不了；已经成为城市有产者的业主，却恰恰缺乏“公民意识。”这成为如今小区长治久安的最大隐患之一。假如小区变成一个大杂院，那么最终倒霉、“全输”的将是全体业主。著名作家、《人民文学》杂志社副主编肖复兴曾著文批评说，私搭乱建现象严重，住别墅就像住大杂院一样。为此，他呼吁拯救我们的家园，整治违章搭建。
对于商品房住宅小区私搭乱建，可以做出如下分析：
首先，私搭乱建是违法行为。这一点，《中华人民共和国城市规划法》第四十条早已做出明确规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物或者其他设施”。但是，这一规定在部分业主私搭乱建面前黯然失色。
其次，别墅区私搭乱建为小区埋下安全隐患这一“定时炸弹”。国家一级注册建筑师、欧安地建筑设计事务所总经理李颖悟曾从建筑学角度及园林规划方面指出，私搭乱建有两大潜在危害：一是建筑结构中存在隐患。因为结构设计是经过详细的荷载计算前提下设计其承载力的，而业主自己的加建往往是没有经过结构工程师在原有结构图纸条件下的审核，如果超过荷载过多，虽然可能不会立即发生，但久而久之就会出现楼板或墙体裂变甚至倒塌的情况发生。二是电的隐患，除了用电等超负荷出现供电不足外，往往私建的部分在电路的安装上施工不规范，容易出现短路并引发火灾。
最后，私自搭建还有其他不良影响，如提高了居住区的容积率、破坏了整个小区的视觉美感、降低整个小区的绿化率、影响了全体业主的生活品质。
因私搭乱建问题而引发的司法纠纷，也反映了这一问题的复杂性与严重性。
（二）邻里纠纷与业主自律问题
相邻关系纠纷并不是一个新问题，但随着城市商品房住宅小区的兴起与发展，这一问题进一步加剧。
根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定，若业主自身权利受到损害，应依法维护其合法权益。有些业主因给其他业主的权益造成损害，在法律意义上即侵犯相邻权。业主自身权益受到侵害时，可依法主张自己的权利。《中华人民共和国物权法》第七章“相邻关系”，分九条，列举了处理相邻关系的原则与办法。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过），做出了进一步的明确界定。
野蛮装修诱发邻里纠纷，成为小区业主头疼的一大问题。比如，私拆承重墙：楼下房间现裂缝施工队野蛮施工殃及邻居相邻关系，当事人往往抱持这样一个自以为是的思维定势:我在自家搭房拆墙与你何干?实际上，搭房拆墙，若违反相关规定，势必会给邻居的正常生活造成负面影响。如何“自律性机制维护住宅小区相邻关系”，成为一个迫在眉睫的焦点问题：当前，邻里关系中出现了大量有关噪音、漏水甚至阳台向外延伸空间使用等的纠纷。“楼房居民住在同一个屋檐下，居家之间的结合紧密。一旦出现扰乱秩序的情况，轻者会造成生活上不便，重者会影响居住安全。失去的秩序必须尽快得到纠正，这就要求居民自律性组织有效的发挥作用，加以规制”。
宠物扰民，是困扰小区邻里关系的另一个热点问题 。
小区邻里纠纷问题，在很多情形下是如何实现业主权利与业主义务平衡的妥协问题。在商品房住宅小区，一般说来，业主大都是小康乃至殷富之家，业主的权利意识更多地体现为过分主张个人权利而不顾及、乃至侵害相邻业主的权利。
以本人所住的小区为例，有一位业主在阳台上养了若干只母鸡，为的是给其小孩能吃上放心的“绿色鸡蛋”，但夏天鸡粪味道很大，隔壁的业主是位从美国留学回来的博士，是一个基督徒，人极其和善，只好用木板遮挡，但仍臭味袭人。还有一位住多层公寓一楼的业主，在圈占的院子里养了几只成年的孔雀。孔雀开屏，固然美轮美奂，但孔雀往往在深夜发出毛骨悚然的叫声。楼上的业主是一位音乐作曲家，他跟我不止一次抱怨：每当夜深人静、有创作灵感时，楼下的孔雀即叫得瘆人，他有几次忍无可忍，只好报警，但警察来时，往往又是孔雀安分守己的时候，警察也无计可施，最多也就是提醒一下养孔雀的业主注意扰民问题。那些住别墅的业主，往往是富人，常常养包括藏鏊在内的大型犬，而且不止一条。这些大型犬，常常是在夜间狂叫不止，一旦一只狗开叫，其他的狗，还带动邻居家的狗，叫成一片，没有几分钟，消停不下来。“鸡犬之声相闻，老死不相往来”，也可以借来形容当下的小区生活场景。养鸡、养狗、养孔雀，这在当事业主看来是其“权利”，但如何防止其“权利”而尽避免侵害相邻业主的权利这一义务，却毫无顾忌。
四、小区公共事务治理之道
在深圳、北京、上海、广州、南京等商品住宅小区改革较早的城市，业主、业主委员会、开发商、物业服务企业等主体，围绕小区物业的诸多纠纷，业主委员会与住宅行政管理部门、居委会、街道办在社区管理的方面也存在各种矛盾和冲突。业主维权、集体上访、封堵道路、业主被打、流血冲突，经常见诸网络媒体和报端 。这些“小区问题”是商品房住宅小区一系列治理问题的反映。“没有成熟的社会自治规范，就不可能存在理性有序的公众参与和公共治理” 。业主自治机制、小区公共事务治理，是实现小区全体业主整体利益的最大化的内在两大要素；与业主利益和小区公共事务治理相关的市场机制（以物业公司为代表）、社会机制（以居委会为代表）、政治机制（小区办、街道办等政府部门）与法律机制（法院等），是制约和影响小区善治的外在力量。
就理论上而言，人们由于地域、血缘、专业以及物质、精神、情感、兴趣等诸原因而形成不同群体，结成不同的共同体。一般说来，“较高高在上的国家而言，社会共同体显得更为亲切；较国家对其公民权益的满足而言，社会共同体能够更有针对性、更加直接、更有效率第满足其成员的特定权益诉求” 。城市商品房住宅小区，即是因居住而形成的“最小公约数”的社会共同体之一。
首先，长期以来政治国家对社会的压抑、习惯于对城市社会自上而下垂直管理的模式，“管了很多不该管、管不好、管不了的事” ，构成了目前商品房住宅小区治理的首要障碍。本来，按照社会自治的原则，国家应“尽量避免干预社群成员的内部纠纷，除非是真正利害重大的问题——换句话说，避免介入社群内部治理”。 但现实情况是，“中国城市社区从城市之日起就长期处于国家权力的领导之下。即使是在社区自治呼声日益高涨的今天，国家权力仍然公开地或隐蔽地大肆侵犯者社区自治权。所以现实的权力结构模式仍然未能摆脱传统集权模式的影响，社区自治仍然是一种形式而非实质上的自治”。
这就涉及政府对小区业主自主治理应有的态度问题。理想的治理结构是市民社会与政治国家之间相互依赖、相互扶助，“在二者之间达到微妙的平衡是避免社会动荡、维系社会结构、促进社会发展的关键”，但在中国，长期以来一直是强国家、弱社会的状态，要想在社会与国家之间达成平衡，需要“政治国家利用国家公权的力量，为市民社会的壮大赋以制度性安排，使市民社会早日实现自治”。这应是国家对待社会及其自治组织的基本方针。基于此点，政府对待小区业主自治和公共事务治理应以扶持、指导与监督为原则，但“指导而非领导，要以指导的手段唤醒业主自治的意识，调动参与的热情，教习治理的方法，而避免以权力过多介入业主的自治”。 这是一种小区治理艺术，也是一种政治智慧和社会智慧。
小区业主自治机制倡导的是业主对物业进行自我管理，是一种民事行为，这就要求给市场主体以充分的自主权利，行政部门不能干涉其自由从事市场活动，也不能主动介入到此种市场活动中去，更不能随便运用行政权力进行干预，但实践中，房地产行政主管部门干预业主组织活动、损害业主利益的案例，比比皆是。
在城市商品房住宅小区，实际上存在着相当复杂的利益关系格局，相互之间的关系既有冲突，也有互动。
在小区存在的复杂的各方利益博弈关系中，居委会、业主委员会和物业公司三者之间的博弈格局最为复杂，其中“业主委员会是商品房小区中最有可能对社区居委会构成挑战的力量，加之其与业主、物业公司、开发商之间关系敏感和利益纠葛，业主委员会又是影响小区秩序的最重要因素。”
从现实情况来看，作为小区主体的业主和业主组织往往受到多方制肘。房产商、物业公司、政府相关部门、居委会、特权业主已经结成了一个“公权力与私利错位纠缠的分利联盟”，成为业主自治的最大障碍。 比如，业主一旦与开发商、物业公司发生冲突，那么小区办、街道办、居委会等基层行政部门“基本上都是站在开发商、物业公司一边，与业主为敌。”这是因为基层政权机关中的某些大小官员总是与其管辖小区的物业公司有着各种各样的私人关系，后者也出于各种利益考量“总是千方百计地与这些官员建立良好的私人关系”。由于存在这些盘根错节的关系，“一旦开发商或物业公司碰到纠纷，这些官员就知道，需要他们效力的时机来临了。他们注定会帮助打压业主。” 更重要的是，部分党政干部对业主组织存在着不恰当、不友好、不信任乃至敌视的态度,如轻视或者蔑视业主委员会,认为业主委员会无足轻重，认为业主委员会不可靠，还有的害怕业主委员会,认为其一旦强大就会脱离政府的监管,变得不可控制；也有的“敌视业主委员会,认为它不跟政府合作,特别是国外一些民间组织在东欧‘颜色革命’中所扮演的反政府角色,恰好证明了他们的这种判断”。
其次，小区业主权益的法律保护问题。《物权法》所强调的平等保护原则，在小区现实生活中难以得到真正体现，“实际体现出来的却可能是保护少数人的利益，漠视多数人的利益”。以《物权法》第六章第七十三条规定为例，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定”，但相应条款中只确定了草地、道路等属于业主共有权益。“一句模糊暧昧的‘约定’使开发商可以略施小计就将属于所有业主共有的公共地面及其建筑附属物悉数卖掉”，这种情形并不少见。有的业主说：“所谓约定，只不过是使开发商将共有附属设施自行出卖给特定对象有一个‘合法’依据。”此外，由于《物权法》始终没有明确业主委员会的诉讼资格，“这就等于把小业主们变成事实上的‘一盘散沙’。如果业主们的利益受到侵害，业主委员会没有合法的诉讼资格，业主们只能成为一个个分散的诉讼个体，从而使业主们在合法维权方面处于弱势，开发商和物业管理公司方面则处于强势。这成为制约业主集体维权的一道硬伤。” 再如，业主委员会与物业公司订立契约，本应是完全自主、自由的，而且双方契约的订立与行政行为无关，但在实际操作中，业主委员会上面有市、区、街道、居委会多个“婆婆”，任何一级领导都可以对业主委员会进行“指导、监督和管理”， 因此，“备案变成了审批；指导变成了领导；监督变成了操控” 。或者把法律规定的街道办、居委会对业主组织的“指导和协助”，在现实中常常蜕化为“包办和代替”，备案制度也变成了程序繁杂的审批制度，包括业主委员会换届选举、撤换物业公司等几乎业主委员会的所有重大事宜，都需要到相关部门备案。相关行政部门之“不作为”，成为业主组织成立、小区事务治理最大的障碍之一。
最后，培植业主自治意识，也是小区公共治理面临的一个难题。按照亚里士多德的解释，“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物,人们关怀着自己所有,而忽视公共事物;对于公共事物的一切,他至多只留心到其中对他个人多少有些相关的事物”。 这一人类面临的共性难题，在小区公共治理过程中也难以避免。因此，最重要的是用利益和兴趣来唤起业主的参与意识,以培养其自治理念。
现有的研究表明，在城市商品房住宅小区，尽管业主对小区有较高的认同感，但对于业主组织的认同度还不是很高。研究者对青岛、上海、武汉三个小区的业主对包括业主委员会在内的社区组织的信任程度的调查，也反映了这一点 。
“善治要求有关的管理机构和管理者最大限度地协调各种公民之间以及公民与政府之间的利益矛盾，以便使公共管理活动取得公民最大限度的同意和认可”。 因此，作为业主为了维护其小区公共利益而组织起来的业主组织,业主委员会要让业主认识到，只有行之有效的业主集体行动，才能维护小区业主的共同权利和利益。“如果这种观念能够深入人心,那么时间一长,这种观念就会变成一种传统,业主的维权活动才能由被动到主动的转变。这就要求业主委员会的活动或者是采取的行动要和业主的利益有直接的关系,这种活动和业主的切身利益越直接,越能调动业主参与的积极性。” 在绝大多数小区,只有依靠全体或多数业主共同合作采取集体行动,才能为小区争取满意的公共物品,维护业主的共同权益。只有业主的权益得到公正地维护和增进,小区的和谐建设才有良好的基础。
以上是基于学者研究而做出的理论分析，但现实情况往往远比理论要复杂得多。以北京地区为例，根据笔者的调查和总结，商品房住宅小区的现实治理格局，至少存在如下六种类型。
第一种类型：（前期）物业服务企业+居委会+党支部；
第二种类型：（前期）物业服务企业+居委会+党支部+业主委员会；
第三种类型：（前期）物业服务企业；
第四种类型：（选聘）物业服务企业+居委会+党支部+业主委员会；
第五种类型：（自办）物业服务企业+居委会+党支部+业主委员会；
第六种类型：（自办）物业服务企业+业主委员会。
其中，第一种类型，占绝大多数，约68%；第二、四种类型，各约占15%、10%；第三种类型约占5%；第五、六种类型，从数量上说，为数寥寥，但也不乏这样的个案（前者如昌平富泉花园小区，后者如海淀品阁小区）。第三种类型，多系小型住宅小区（一般是一至两栋高层或多层住宅楼）；在顺义首都国际机场附近的那些以境外人士为主的高档别墅住宅小区，也大致如此。
在这六种类型中，真正实现业主自治治理的，唯有第六种类型，但其为数极少。这一现实情况说明，要真正理顺小区治理格局，还有一条很漫长的探索之路。
值得注意的是，在以上六种类型中，至少有四种住宅小区有党支部，而且有不少还采用居委会主任、业主委员会主任和党支部书记“三位一体”模式。作为政党组织，在商品房住宅小区设立支部，这是一个值得讨论的问题。
在商品房住宅小区，从法律上讲，只有业主组织是可以合法存在的组织形态。作为经济组织的物业服务企业，或者是前期受开发商委托而为业主提供物业服务，或者是在业主组织成立之后受业主组织委托而向业主提供物业服务，都是基于民事法律关系而存在的。为了实现小区治理的善治目标，也可以有志愿者组织等“第三部门”存在。不过，从现行的法律来看，政党组织在商品房住宅小区缺乏存在的法理依据。
从现实的生活逻辑来说，就像家庭是私生活领域一样，商品房住宅小区也是业主私生活的空间。我们都有这样一个常识：一个家庭的成员，无论其人数多寡、政治面貌如何，事实上都不可能也不会在家庭内部建立政党组织或设立其支部，因为家庭是名副其实的私生活领域。作为以居住为主的商品房住宅小区，也就是由成百上千的家庭组成的放大了的日常生活空间，无论规模大小，小区仍属于业主的“私人领地”，那么，政党组织怎么可以在私生活空间设立其支部呢？
考虑到中国特色的政治体制，执政党本身即带有至高无上的权力色彩，故在住宅小区设立党支部，实则意味着公权力在业主私权领域的强制性存在。问题在于，此种公权力的存在，既无法理意义上的合法性，亦乏生活逻辑上的正当性。因为住宅小区是业主以购买商品房这一财产权利为基础而建构的特定私人生活区域，借用西谚，所谓“风可进，雨可进，国王不可进”，那么，包括执政党在内，似不宜也不应在商品房住宅小区建立其组织系统。
（《政法论坛》2013年第3期。注释略）
