已经广为人知的事实是，香港的住房供给，一半由市场完成，一半则由政府完成。港府用了半个世纪，投入巨大公共财力，让全港近一半人口安居，其中1/3入住租金低廉的公共屋村，1/6购买了政府补贴、房价远低于市价的居屋。在中国内地中低收入者望房兴叹的当下，这一促进社会和谐的住房成就屡受褒扬。但若要深入香港社会，真实体验居住环境，切换不同的比较视角，结论就不一定这么简单。

最近，一位来访的内地教授，在抵港的首日就遭遇了心灵创伤。朋友安排他住在红磡的某处屋苑，也算繁华热闹，但提供给他的居所是两室户中的一小间，面积只有7平米，勉强摆下一张单人折叠床和小书桌，就再无腾挪的余地。更让他郁闷的是，为了这个窝棚一般的狭窄地方，他将支付月租金3000元。他反复问我，这是香港的常态么？电梯居然只能装下四个人。我告诉他：“还有只能容纳两个人的电梯。”显然，对于住房条件大跃进的内地中上阶层而言，根本没有想到香港这个丰裕社会的居住环境，竟如此困窘。

确实，香港寸土寸金，若在内地有房一族看来，港人的居住质量不敢恭维。租金便宜的公屋，面积最小的仅8平米，最大的也只有69平米（需要住6－12人），申请人的资格要严格审查，非本地居民不能享受。至于市场供给的私人屋苑，主流套型也不过60－80平米，其月租金随时都要上8000元。那么，进一步的问题是，数量巨大的港人为何能够长期忍受这样的住房安排？

以笔者的观察，香港的住房拥挤背后，有更多复杂的因素值得探究。透过这个微观的窗口，甚至可以窥见某种务实的生活理念乃至城市治理机制。

让我们由近及远来讲。

首先，卧室小，客厅大。香港住房的面积普遍很小，但空间合理，功能实在，30多平米都可以设计成两室一厅，绝对是“螺丝壳里做道场”。在宜家家具的展示区，可以看到专为小户型定制的全套装潢解决方案，其构思之巧妙，让人叹为观止。例如把床垫高，下面是各种储物柜；或者直接设计成上面是床，下面是孩子学习和活动的小空间。一些冬季才用到的厚重被子和衣物，拿到洗衣店干洗后，可以免费储存半年。和内地户型设计区别明显的是，这么有限的空间，竟然会优先考虑客厅而不是卧室的布局。看到的多个个案中，客厅都大得有些不成比例。一种有代表性的说法是，卧室是个人休息的地方，够睡觉就行；客厅是家庭成员共同活动的地方，应尽量大一些，以满足多种需求。

其次，户内面积小，公共区域大。纯粹的私人屋苑，拥有高品质的服务和交流会所，自不待言。即便是只租不售的公共屋村，基本的公共功能也一应俱全，完全不是人们容易因为“底层”概念而想象到的“贫民窟”景象。特别是1990年代以后建设的新式屋村，内部多配套有儿童游乐场所、青少年中心、护理安老院、小型体育和健身场所等。部分社区还有花园、绿地等休憩空间。物管外包，而且都是甲级保安水平。大体上，当片区的人口规模达到万人左右时，幼儿园、中小学、大型商场、公共图书馆、公共游泳池等设施也会跟进。在一些专为市民服务的街区市政大厦中，甚至还有供孩子们学习用的自习教室。通俗的说法是，在比较成熟的中低收入社区，民众可以在十五分钟的步行范围内满足日常生活的基本需求。

其三，楼盘小，商场大。和局促的私人居住空间相比，香港有太多宽敞奢华的商业中心。也许，房价高企，使得精于算计的港人不愿打肿脸充胖子，背负昂贵的按揭负担；另一方面，住宅物业并不直接创造财富，而商业服务场所则是财富源泉。在这个意义上，香港拥挤的住房状况把民众逼出家门，甚至是促进市场交易繁荣的动力。由于“家”沦落为“旅舍”一般的地位，社区的功能也偏于“低端”，很多港人喜欢在ShoppingMall里打发时间。“购物之都”的繁华，不仅有效舒缓港人的压抑情绪；它所带来的商业人气，也提供了最大就业机会，得以持续改善民生。作为回报，坐拥黄金位置的香港诸多商场，在赚取利润的同时，还要成为遮风挡雨、冬暖夏凉的舒适行人道。从深圳罗湖海关到香港中环，借助这些商场通道的巧妙连接，可以在暴雨日都不沾一滴水。

其四，私人交通小，公共交通大。大陆都市的民众时常在路上疲于奔命，交通的恶劣强化了家的温馨；而香港虽然住房拥挤，但交通却畅通便捷，出行不是令人痛苦的事情。全港已建成11条地铁和轻轨，近700条巴士线路，12条主要的行车隧道、1088条行车天桥和桥梁、6000多条行人天桥和400条行人隧道，每天1100万出行人次中，89%都选择公共交通工具，私家车总数则一直徘徊在35万辆左右。此外，香港的豪宅主要分布在海边和山上，有实力的富人阶层，要为更舒适的居住环境支付更昂贵的代价；而大多数平民聚集区则靠近铁路与公交枢纽，以减轻出行成本。对于早期规划中交通考虑不足的社区，则有短途公交专线，负责将居民运送到铁路和公交枢纽。早晚上下班的高峰时期，部分公交线路也会特意绕行居民区。距离工作地区较远的贫困市民，还可向政府申请跨区域的交通补贴。

其五，市区小，郊区大。换一种参照系看，香港的地并不少，人也未必多。香港的土地面积1104平方公里，约为深圳市的一半，但其人口多年来保持在690万左右，而深圳人口已超过1400万。两者的人口密度相当，为何深圳的住房面积并不像香港这么逼仄？一个主要的原因是，香港仍有约75%的土地未开发，政府将很大部分郊区划为郊野公园及特别地区，以保护生态环境。只有当人口增长的压力明显时，香港才选址建设新市镇，而且细致规划，减少土地浪费和无序开发。正因如此，特首曾荫权数月前才敢高调表示，香港有能力迈向千万人口的大都会。流连于中环、铜锣湾闹市的自由行旅客，未必能想象，香港竟然是全球人均拥有郊野绿地面积最大的城市。与此同时，深圳只用了不到三十年，就将可用土地开发殆尽，可持续发展的余地严重受限。

以事后的盘点，我们可以厘清一条合乎逻辑的发展线索：香港地少，开发应留有余地；开发的比例受控制，土地稀缺，地价就比较贵；地价贵，房价就高；房价高，富裕阶层可由市场调节供给，中下阶层可能无力承担，政府就要介入；考虑到成本，小户型就是政府和民间共同的理性选择。私人空间小，住的舒适感下降，就对社区公共功能和城市公共服务提出了要求。民众如果觉得在家里很压抑，可以去社区；如果觉得社区仍然局促，可以到公共或商业服务场所；如果觉得商场拥挤吵闹，还可以去郊野公园和大自然。基本上，怨气有一个合理疏导的路径。

当然，在历史发生的层面，有更扎实的学术研究指出，香港政府对公共房屋的投入，实为1950年代以来一个不断学习，充满政治盘算的过程。1953年圣诞夜，石硖尾寮屋区发生大火，令53000名灾民无家可归。当时的港英政府为了尽快安顿灾民，便火速在原址附近兴建徙置大厦。这被视为香港公共房屋发展的分水岭事件。港府精于算计的商业精英意识到，透过清理旧式寮屋，政府在抚慰底层民众的同时，也获得大量的土地以作发展。同时，公共房屋的供给，还能压低工资增长的需求，为香港的经济腾飞提供巨大支持。

由此可见，香港的住房政策，并不是“政府供给穷人”的单一福利导向；大量中下阶层居住空间局促，但也不是“忍辱偷生”，基本的体面生活仍得以保证。

事实上，在香港，强迫免费的义务教育体制、市民最低负担的公共医疗体制，和低收入者不会沦为“房奴”的住宅供给体制，共同构成了一个基本的社会福利体系。在这种体制下，民众对未来有较稳定的乐观预期。住多大的空间，以及是否要拥有住房产权，就成为通过计算家庭负担就能权衡的技术问题。反过来说，当公共服务匮乏，教育负担沉重，医疗费用高昂，抗风险的能力低下时，民众对住房面积和产权的极度较真，更像是对生命避风港的渴望。

毋庸置疑的是，实施政府主导的住房供给政策，意味着巨量的房屋资源掌握在公权力手中，对政府的廉洁自律提出了很高的要求。香港房屋政策得以成功推行，其不可或缺的约束条件，就是在法治背景下，管治精英彰显出基本的善意和道德操守。