近十年来，我国房价飞涨，普通百姓住房问题越来越突出，尤其在大中城市，购置房产已成为非常奢侈的消费，普通工薪阶层居民大都沦为房奴，过着压力山大的生活。社会各界基本上形成一个共识，即我国房地产市场是不健康的，网上民意显示绝大部分民众都倾向于痛骂暴利开发商，并寄希望于政府能够成功打压房价，还居民居住权。房地产市场的问题到底在哪里？真相是什么？本文尝试作以深入分析。
一、土地垄断才是真问题
从经济学角度来看，价格是一个非常简单的东西，它就是需求和供给博弈的结果，需求大于供给，价格会上升，反之则相反，房价作为市场中的物品价格当然毫不例外。有人会说，计划经济下需求和供给都是计划和配给，它的价格怎么会是博弈出来的呢，事实是，计划经济环境下，不是市场调节的物品，根本不存在真正意义的价格，价格必然是市场发现的结果。当然，需求和供给者都要有清晰的产权，且双方都存在一个竞争或是垄断的问题，如果有垄断的情况，价格会有利于竞争不充分或垄断性较强的一方，但这样一来，垄断性强的一方剥夺了竞争对手的机会，事实上等于通过不公平方式掠夺了别人的财富。
房地产市场有一个特点，供给方在提供房产时有不能移动的土地含在其中，需求方则相对竞争性强一些，但这并不是一个大问题，这儿的房子贵，我可以到别处买，地段之间也存在很强的竞争。一定区域内一定的人口数，住房需求总是有限度的，一旦供需基本均衡，房价必然会处于合理和相对稳定的水平。
我国的房地产市场有着更为特别的地方，房地产商品中的最重要的要素土地的产权是有问题的。土地名义上是国有的或是集体的，即全民所有或集体所有，但实际上，因为产权主体虚置，国有的土地变为政府所有，由于集体毫无谈判地位，集体的土地在一定程度上也为政府所控制。
房地产市场的主体——新房市场的交易主体是开发商和居民，买房是自由的，所以买方是竞争的，开发商无异于一般的企业，追求企业利润最大化，因此开发商也是竞争的。至于准入门槛导致开发商垄断的问题，那也只能说政府或政府官员管制过度或滥用权力以试图增加寻租机会。实际上各地开发商数量并不少，完全能形成有效的竞争。新房的生产要素土地的市场则完全是另外一种情形，一边是房企竞拍土地，一边是政府独家出让土地，而且出让的还只是使用权。房企的竞买能抬高地价，政府的垄断出售导致压低价格的机制丧失，买卖力量严重失衡导致地价越走越高，各地地王频频刷新，政府的土地收入急速增加。房企高昂的拿地成本实际上成为导致房价多年来持续攀高的最重要因素。有学者认为，目前政府拿走了房地产市场超过一半的收入，也有学者认为，加上各种名目的税费，这一比例甚至超过60%或70%。
二、金融体制和通胀政策之于房价
影响房价走势的因素极其复杂，归根结底还是供给和需求，除了高昂的土地成本影响了供给，繁杂的各种税费和灰色投入所增加的交易费用都会加在供给成本上，此外，我国的金融体制和通涨政策在房市需求方面添加了额外的影响。
对于能够清晰界定产权，且没有负的外部性的私人产品，公平和自愿的市场交易才能够创造更多的社会财富，也才能最大限度地合理分配财富，而不公平或不自愿的交易无异于从别人手中抢夺。公平和自愿的市场交易必然会自然生发出一个合理的商品价格。对于我国的资金商品来说，就是一个不公平的市场，国有银行的垄断经营和政府对民间自由金融的严厉打压，使得普通民众出卖资金使用权（储蓄）和普通民众或民企购买资金使用权（贷款）时毫无议价权利，国家规定的低利率一方面把垄断金融企业越养越肥，一方面把普通民众多年来的实际存款利率压得极低或负利率（考虑通涨）。普通居民的闲置资金无法以市场真实利率得到回报，便大量投向房地产，从而助长了房价上升。
健康的经济体系应是在人们心理预期稳定，消费和储蓄意愿比例稳定，货币数量基本稳定情况下，各类生产要素的配置在各个行业以及生产链条的各个环节上自发地达致的全面均衡状态，这种状态的经济体系能够保证长期内不会出现大的波动，且能保持经济的长期可持续增长。经济体系各因素的不当变化会导致整体的经济波动。近年来我国超发货币的通货膨胀政策造就了GDP的连续高增长，但是却破坏了市场经济内在的经济法则。长期通胀下人们的心理预期甚至思维方式都发生变化，人们为了抵御通胀带来的损失，尽一切可能购置房地产，导致房地产需求不正常的大量增长，助推房价攀升。房价攀升又鼓励了房地产产业链乃至其它产业的各类生产要素的错误配置，导致经济体系价格扭曲。哈耶克把通胀政策比作毒瘾不无道理，当期通胀会带来经济增长的快感，一旦停下来经济就会衰退，于是下一期要用更大的通胀来刺激经济，总有一天会难以为继，资源相对价格的严重扭曲就会被爆发式纠正，引起大的经济衰退、大面积失业、社会动荡等。房地产行业的不正常增长模式不仅给房地产市场带来风险，同时也给整个经济体系积累了风险。
三、房地产市场的财富分配
尽管我国房地产市场近年来由于相应的金融货币政策的推波助澜，已呈现出过剩和泡沫的迹象，但房地产快速增长本身在我国现阶段却是必然会发生的，这是从传统农业社会和现代商业社会过渡中城镇化的必经过程。房地产行业的发展，即是大量创造财富的过程，也是社会财富再分配的过程。
城镇产生的原因是由于生产技术提高，分工和交换的发展，人们为了节约交易成本（包括运输、信息搜寻等成本），逐渐聚集居住。随着城镇中人口逐渐增多，城镇中的有利位置由于为人们商品交换和发现信息节约了大量交易成本，其本身的价值得以极大的提高，地价升值，房价也随着升值。同样的原因，城镇市区的地价和房价会高于郊区，郊区的地价房价也会远高于人口稀少的农村。城镇化以及不同地块地价的形成，是无数参与经济活动的个人进行分散决策形成的“总结果”，是“市场自发发现”的结果，里面蕴含着最有价值的机制和过程。
新中国成立后的相当一段时间内，由于决策者信奉公有制和计划经济，把所有生产要素，包括土地都划归公有，一方面取缔了市场，另一方面完全摧毁了作为市场发挥作用的基础——清晰的个人产权。改革开放后，经济自由度提高，个人产权逐渐明晰，市场开始发挥作用，经济逐渐繁荣。农村快速城镇化，城市城郊地价房价迅速上升，本质上来说，一定程度上是当初城镇和城郊土地原来被取消或者严重低估的地价在市场条件下被重新“估价”过程，也即是一种“市场自发发现”过程。
虽然近十多年来我国房地产行业飞速发展，但作为主要生产要素的土地仍存在产权问题，导致社会财富向政府聚集，征地矛盾频现。城郊土地一方面名誉上归属集体所有，由政府规划和控制，一方面农民拥有承包使用权，这样就造成了无法调和的产权矛盾。农民面临自己的承包地市场价值急剧升高，却没有买卖和议价权，而政府看中土地的市场价值却能以独家垄断的方式进行拍卖。这样就走了两个极端，政府通常以远低于市场价的几万元一亩的价格从农民手中强制征收土地，却能以远高于市场评价的数百万元甚至上千万元一亩的价格卖给房地产开发商，这样，一方面推动房价快速上涨，一方面通过房地产行业使财富向政府大量转移。由于产权不完整不清晰，在政府和农民之间重新“确权”过程中造成利益冲突，强势的一方总能获取更多的利益。多年来，地方政府超过一半的财政收入来自土地，形成严重的土地依赖。
以房地产为载体的财富分配是非常复杂的，包括市场的和非市场的。除了上面提到的社会财富向政府大量转移外，还包括很多，比如：在房价快速攀升的关键时期，先富人群大量投机囤房或炒房获取大量财富，这些行为也进一步影响了房价；在涉及土地和房地产审批和规划等行为中，少数政府官员利用手中已有的自由裁量权，或利用制度漏洞，以损失政府利益为代价，个人获取大量房产或财富；有一些开发商“入市较早”，抓住了商机，在房价快速上升期攫取大量社会财富，也有个人商人瞄准制度漏洞，贿赂官员打通权力，以非正常手段拿到廉租房经适房等涉房项目，和官员瓜分公共利益。
房地产不仅影响了财富的个人分配，也促进了财富的区域转移。城市从土地获取大量财政收入，又投入大量财政支出用于修建道路、绿地、市政设施等公共设施，不断提高城市吸引力，促使人口逐渐从农村向城市迁移，从而社会财富从农村向城市转移，从小城市向大城市转移。从这个意义上来说，城市的高房价中实际有一部分是用于购买了公共服务和公共设施的。
房地产是大项资产，房地产市场的财富转移加剧了社会贫富分化。吴敬琏先生就提出，导致现阶段我国贫富差距扩大的主要原因是腐败和垄断，这两种原因都能在房地产行业中找到根据。
四、房地产调控的管制误区
我国的房价早已超出了相对于普通民众收入的合理范围，近年来各级政府采用各种调控措施抑制房价，不仅鲜有成效，而且是越调越涨，这其中原因是什么呢？
首先是管制违背了市场规律。回顾近年来的调控措施，国八条、国四条、国十条、国十一条等，今年又出了个国五条，都是由国务院出台政策措施，由各级政府再制定细则并实施，内容主要涉及以下几个方面：限价限购、调整利率、调整首付比率、调整商品房供应结构、调整土地供应政策、实行差别化税收政策等。这些政策都是对市场进行管制的措施，最终都没有起到期望的抑制房价上涨的作用，原因在于房地产市场的畸形发展主要是由于政府过度管制和垄断造成的，而用管制市场的方法去调控，是在“用导致问题的手段去解决问题”，是在往正确方向的反面走。
房地产市场的价格和交易量和股市的本质是一样的，是无数参与房屋交易的买卖力量较量的结果，如果政府随意控制房价或采取某种限购措施，一方面掩盖了真实供需状况，一方面也在误导和扰乱供需结构，就像给发烧的病人只用退烧药，不仅治不了病，反而掩盖病情，贻误治疗。如最高限价会抑制供给，这样即使短期内看起来好象有效果，过后会出现报复性上涨，该还的总要还上。调整利率和调整商品房的供应结构则是政府对房地产市场的生产要素进行直接管制，事实上政府根本无力预测房地产市场的需求结构，因为市场需求与每个人的判断都有关，存在于每个人的头脑中，而且每时每刻可能都会发生变化，再者，政府直接管制生产要素早已超越了政府公共服务的职能。为抑制房地产过热，政府一度收紧土地供应，而为抑制房价过快上涨，政府又要增加商品房土地供应，政策本身前后有时就出现矛盾，带来不确定性，不断扰乱市场预期。
其次是利益关系错综复杂。地方政府对土地财政的严重依赖，使地方政府已成为利益中人。地方政府迫于中央的压力要抑制房价上涨，然而房价上涨给地方政府带来的财政收入增长使它丧失抑制房价的内在动力。政府中的具有决策权的官员许多是多套房拥有者，他们也会乐见房价不断上涨。这使得地方政府在执行中央的有关政策中大打折扣。另外，政府通过管制的手段调控房产，会出台很多差别化政策，这为市场创造了套利空间和寻租空间，不仅调控不见成效，还会滋生大量腐败。
人们通常寄希望于政府用强制手段管理市场，政府也天然具有管制的冲动，如果认为如此真能够把房地产市场引向健康之路，必是人们习惯于这样一个不可能存在的假设：即政府本身没有私利，政府中的官员不存在任何私利，政府中官员比所有的其它人都聪明且负有责任心，他不仅对每个人每时每刻的需求了如指掌，还必知道每个人的未来预期是什么，政府官员决策科学，没有时滞，且不需要成本。
房地产调控是个宏大的课题，对于我国来说治本之路还很长，最终解决之道还是市场化改革，包括城乡土地平权，土地流转自由化，推进金融市场化改革，转变政府职能、强化民众对政府的监督约束等等。
五、房地产泡沫问题
对于当前的房地产市场泡沫问题，见仁见智，许多学界精英和房地产行业人士都有不同的判断，有人近年不断唱衰房价，认为泡沫很大，很快会破灭，三至五年内降到一半甚至更多都有可能；有人认为泡沫不很大，但也有破灭的一天，会重创经济；也有人认为不存在泡沫，房价还会继续上涨。总之绝大部分还是认为存在房地产泡沫。
人们根据各自的知识经验都是可以进行判断和预测的，本文认为要真想准确地判断房地产泡沫程度和准确预测未来走势几乎是不可能的，谁也没有这个能力。我国的房地产市场从某种意义上看是个畸形的市场，房地产市场和政府捆绑太紧密，未来通货膨胀趋势也扰乱了房价估值，房价不仅和市场演变有关，甚至还会和未来政治治理结构的演变相关。因此估计房地产的真实价格是很困难的。位于同一地段的商品房和小产权房价格差异巨大，有的会差一倍以上，小产权房用地中不含垄断拍卖价和土地出让金，主要是市场地价。考虑到以下几种因素：一是全国的商品房供给基本上不再短缺，二是目前还没全面征收房产税，三是目前作为投资性的持房占有太大的比例，本文倾向于认为房地产真实估价应是比较接近各地小产权房价格。对于未来房地产实际价格走势的判断，不确定因素太多，考虑到当前严重偏离正常水平的房屋租售比，本文认为还是存在泡沫的，像过去几年的疯狂涨势近期再出现的机会不大。
作者：金艳锋（经济学硕士 社会工作师），毕业于郑州大学商学院，现供职于河南省新蔡县民政局
