（本文系贾康先生在财新上海论坛上的发言）
谢谢主持人。尊敬的到会各位领导，各位专家，各位嘉宾，各位朋友，大家好！很荣幸受到邀请参加我们这个论坛。前面两位专家的发言我听了以后都深受启发，刚才主持人也说了，希望我主要讲一讲房产税改革这方面的认识。因为我原来也准备了对于十九大以后的经济谈点看法，还是忍不住，先要谈一些对于十九大以后我们经济运行的框架性看法，而我认为这个框架性看法会自然而然引到怎样改革、包括房产税改革这个主题上。
我的基本认识是中国的宏观经济运行如果考察一下龙头指标的情况，就是2015年四季度以来我们现在是9个季度以上在6.7-6.9这个速度平台上运行，换一句话说，整个宏观经济2011年以来的下行中间，我们实际上已经运行在探底的检验期，而且这个检验期已经中期化了，平台上的宏观经济伴随着的亮点在不断增加。所以，我的核心观点就是我们应该乘势力求完成经济下行过程中的探底企稳，所谓探底以后还要企稳，是指要使地方政府、企业、市场主体层面摆脱继续下行的焦虑，确立L型的转换。这个大写的L型尾巴拉出来了，现在已经看到有这样一个明显的态势了，要让各方的预期也真正稳在这个平台的运行上，争取让它运行个八年、十年，时间当然越长越好，关键是质量和效率要提高，在提高增长质量的轨道上，使我们的新常态由新入常。
在这个核心观点旁边，我愿提一下应媒体朋友之题，对2018年说的一个寄语。我想了四句话，第一句，巩固企稳向好；第二句，避免低级错误；第三句，力求由新入常；第四句，锐意改革攻坚。对第二句话稍微解释一下，媒体朋友也问，你说的低级错误指什么？好像听着有点儿刺耳。我是觉得确实应该正视我们现在存在的问题。十九大刚刚非常明确地强调了要满足人民对美好生活的需要，实际生活中间我们却看到了一些令人不安、我认为属于低级错误层面的问题。我们推进环保，疏解首都非核心功能，消除火灾隐患，在能源方面升级换代以气代煤，方向都完全正确。但是在操作中间，公共权力在手，以为可以任性地、蛮横地、不讲求“关心群众生活注意工作方法”地去急于“刺刀见红火线立功”，对底层百姓的生计和就业形成了大冲击，引起了社会的不安，特别是形成了经济问题有可能社会化和政治化的干扰。这不是低级错误吗？类似这样的动作如果一犯再犯，我们再好的形势也可能被这种不良因素对冲而难以如愿地乘势向前，进入“由新入常”的境界。
第四句话，就是我认为供给侧结构性改革是构建现代化经济体系的主线，其包含的改革到了深水区，攻坚克难的任务已经表现为实际生活中形成的历史性考验。房地产税改革是供给侧改革中间一个“啃硬骨头”的典型。狭义上讲，这个改革是要解决的，是我国不动产里消费性质住房持有环节上的税收，要从无到有。上海、重庆两地已经有这方面的本土改革试点，十八届三中全会要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，但迄今为止一直未见“加快”。
说到这个税，是直接税，特别要正视社会上普遍的“税收厌恶”在此表现得尤其强烈，这是自然而然的——企业也好，家庭和个人也好，谁也不想多交税。虽然有些同志有反向思维，知道一个国家不可能没有税收，我们应该更多考虑怎么样给国库做贡献，那就应该得到管理部门表彰的。但在实际生活中，经济学分析框架下大家总是希望在物质利益引导行为这方面更多按照经济人的分析模式来认识，确实大众不可避免地存在着税收厌恶。但既然一个具体的约束条件是我们人类社会一个个客观存在的经济体，都是以民族国家、主权国家的形态存在，那么各级政府作为国家的政权体系，为履行其职能，必然先要解决“钱从哪里来”的问题，然后才能解决怎么样履行职能“把钱用到哪里去”的问题，因此税收不可回避。在社会成员普遍存在税收厌恶的情况下，还是要凝聚共识，讲清道理，力求认识规律，推进应有的税制建设。在这个视角上，聚焦住房保有环节上中国直接税为什么要从无到有，可明确地讨论下面几个层次的基本认识。
应充分肯定房地产税改革会产生有效制度供给的正面效应。这种正面效应至少要强调四条：
第一，对于大家都关心的房地产市场健康发展，中央已经强调了相关的长效机制，是必须建设好基础性制度，而基础性制度建设的任务之一，也是打造长效机制不可回避的任务之一，就是要考虑在住房的持有环节上形成必要的成本约束。依法的税收正是大家都可预期的一种成本约束，把这个机制建立起来以后，它会引导和调整方方面面的预期，使我们的房地产市场的运行及其价格表现更沉稳，这样从长远发展来说其健康程度就提高了。因为此税可以使那种肆无忌惮的炒作因素得到遏制，也会使供需互动中“内生地”提高土地的集约利用程度，减少已经形成的住房空置率。试想现在空置的这些住房，如没有持有环节的成本，可以一直等着，但如果有了这个税，房主哪怕不急于出手卖掉房子，也会考虑把空置房投入租房市场去对冲税收形成的经济压力，那就会使整个社会把有效房源供给潜力的很大一块，变成了现实的有效供给，使房市供需情况得到一定好转，而且以后还会引导更多的人考虑在出手买房的时候很实惠地首选中小户型。一定会促使开发商增加中小型供给，从而提高我国建成区扩大过程中土地的集约利用程度。而这些综合在一起，就是由此税对房地产市场产生了“压舱促稳”的作用，增加了健康因素。
第二，这个改革是在构建地方政府职能合理化和地方财源建设相互内洽的机制，配合我国搞市场经济不能不搞的分税制，解决怎样在1994年建立的分税制框架中把分税制在省以下的地方基层落实的问题。我国现在实际上地方税体系远未成型，省以下没有真正进入分税制状态。大家所批评、抨击的“土地财政”的偏颇、短期行为的特征、这些年仍然未能很好消除的基层财政困难，以及地方政府热衷于搞隐性负债等问题，与体制上的缺陷有内在关联，只有把分税制在省以下真正贯彻落实，发挥它的正面效应，才能消除这些弊病。对地方政府职能，早就强调应该使之专心致志去做公共服务，优化本地投资环境，让企业在市场公平竞争中充分发挥活力。那么政府如果真的这么做，它的财源怎么来？一个地方政府辖区内如果公共服务做得好，投资环境优化，当地的不动产就进入升值轨道，开征房地产税的情况下，每隔几年要重评一次税基，是按照市场的基准来做税基评估，那么每一次重评税基，都是地方政府尽职尽责、履行好自己职能而带来的财源建设的套现机会。这样，一个地方政府怎样完成职能转变和怎样实现它财源建设的优化，就内洽地形成了一个体系里可打通的制度建设问题，这个正面效应的意义当然是非常重大的。
第三，它也是优化国民收入再分配机制，以支付能力原则来适当调节收入和财产拥有者的高端、减少全社会税收痛苦程度的一个势在必行的改革。中国现在人民美好生活的需要，包括物质文明层面的、精神文明层面的，还有人的全面发展，以及我们整个社会的和谐，民主化、法治化所有这些内容，其中不仅要有人均收入的上升，同时还要有效地抑制“两极分化”。这些年，中国社会居民收入差距的拉开，很大程度上是伴随着财产配置状态的。现在如果说在这方面要加强再分配优化的机制，不是说这一个房地产税机制就会解决一切问题，但是这个机制是必须配上去的。税不是万能的，但是不发挥税收的再分配优化作用又是万万不能的。在中国走向现代化的过程中间，国际经验和我们自己实践经验都表明，这种直接税是在贯彻支付能力原则，使收入分配和财产配置方面情况能够减少悬殊程度。在高端上调节收入分配和财产配置，整个社会收入分配的格局里，直接税的比重上升了，那么间接税就可以下调。按照经济分析，间接税归根到底主要是消费大众在最终消费环节承受的，实际上就联系着老百姓现在说起来深恶痛绝的什么“馒头税”、“月饼税”。实际生活中，这些其实在中国一直存在，而这些年老百姓税收意识提升，意识到这个事情以后，有些人就要跳着脚骂娘，感受到了很大的税收痛苦；如果在税制结构中更多地以抽肥补瘦式的调节机制来形成增加直接税比重、降低间接税比重新格局，整个社会的税收痛苦程度是下降的——因为这时高收入端的人们虽然也增加了一些税收痛苦，但是增加的税负所带来的税收痛苦，一定小于低收入端人们减小税负所消除的税收痛苦，因为高收入者只是在“享受资料”层面让渡了一些物质利益，不像低收入阶层是在“生存资料”层面作的利益让渡，同样一个税负绝对额所导致的社会痛苦程度，就低下来了，整个社会由此而更和谐了。有高收入特征的这些人群，不是说他们都有什么不良行为，很多就是自己的理财技术路线对头，这些年间在财产、不动产价格于整个比价关系里上升情况下，合法合规地不断在房地产领域里做些操作，自然而然收入也就上去了，这时给他们加一些税收负担，虽然也有点痛苦，但实际上不会伤筋动骨。他们这一点税收痛苦冲抵了消费大众底层很大的一块税收痛苦，所以使整个社会更和谐了。
第四，这一税制改革具有促进民主化、法治化的意义。这个税收是在社区和地方基层来运行的地方税，涉及千家万户，老百姓自然而然就得向你政府间我收的这个税是怎么用的，于是百姓就要更多知情，并参与公共资源的配置和地方公共事务管理。这种参与机制是会自然而然由这个税收催生起来的，也会倒逼我们在基层自下而上地发展民主，使中国现代化所不可缺少的公共资源、公共事务这个领域里的公众参与、民主化、法治化的制度机制，进入一个有现实动力支持的“走向共和”的建设过程与进步过程。这个意义当然又是非同小可。中国自辛亥革命以来“走向共和”就是要把民主和法治结合在一起进入现代化。实际生活中改革有那么多的困难，但是形势比人强，我们推进改革看起来这是一个从经济视角的推动，实际上按照美国“进步时代”的历史经验，它一定会促使这个税制和预算制度、公共参与，以及各种各样公众有知情权以后推动的监督权、质询权、建议权等等，合成一个整个社会民主化、法治化轨道上的进步过程。这项进步对于中国的意义又是不言而喻的。
这个层面说完了以后，接着我们还可以再看一下中央一贯的指导思路，当然也需要对照一下实际的情况。多年以来，中央凡是形成白纸黑字的文件，从来都是非常明确地强调了房地产税改革这个方向。上海、重庆两地的试点，那是基于已经有80年代后期全国人大对国务院的授权，在房产税概念之下加入了非经营性的房产也要接受这个税制调节的改革内容，所以称为房产税的试点。它实际上就是对应到十八届三中全会“60条”所说的“加快房地产税立法并适时推进改革”的这个改革任务。前面有了本土的试点试水，三中全会又有明确的立法要求，而且配合着三中全会所说逐渐提高直接税比重这个改革任务。
当前在特朗普减税冲击之下，中国一方面需要努力为企业减负，另外一方面，必须认识到为促使我们的税制现代化，外部压力应变为完成税制配套改革任务的动力。党的十九大报告明确要求，加快建立现代财政制度，深化税收制度改革，健全地方税体系，房地产税显然就是以后有望成长为地方税体系里一个大宗稳定收入来源的主力税种之一。一开始建框架的时候，对税收的贡献还不会那么特别明显，因为一开始需要柔性切入，而以后如看这个税收的成长性，自然而然是非常有希望成为地方税体系里的一个支柱财源的。这些中央十分明确的要求，在实际工作中必须遗憾的指出，已形成了实际进展和中央要求间明显的反差。我们这个改革是步履维艰。在立法方面中央说加快，现在几乎还是寸步未动，本届人大明确地把这个事情扔到了下一届人大。今年两会是本届人大最后一年，发言人傅莹女士说房地产税不进入今年的立法过程，也就是说下一个五年再议。当然，我们实际生活里税制改革的难度，确实体现了总书记所说的“冲破利益固化藩篱”的难度。已经形成了这么多的既得利益，一拖再拖，就是不能按照中央的精神加快立法。社会舆论方面如在网上看，似乎多数人的意见也是反对的，体现着前面所说的“税收厌恶”。但是我们的希望之所在，是如果进入一个立法过程以后，将在阳光化的环境之下大家一起讨论而各自摆道理，通过摆道理讲各自论据的方式，来理性地形成最大公约数。这其实是一个最重要的具有专业化、规范化水准的“税收法定”过程。
在研究者的定位上，还必须回应对房地产税的否定与质疑。最简要地说，社会上经常讨论的这个税制改革，是不是还有一些硬障碍？比如法理上说得通说不通？对房地产税在前面说了这么多的正面效应，是强调它的必要性，那么它的可行性怎么样？可行性方面，对应于最主要的诘难和质疑，可以提到5个方面的认识。我认为这些质疑都是可以得到澄清的。
第一，有人说国际经验里这个保有环节的不动产税，是配合着土地最终所有权的私有制的，中国所有建成区的土地都是国有的，怎么能够照搬这种私有土地上才能开征的房地产税呢？实际情况不是这样的。工业革命发祥地老牌资本主义国家英国，它的地皮既有终极产权私有的，也有公有的，而在它所有地皮上的住房，无一例外都要开征称为“Council Tax”的这种地方层面的房地产税。我国特别行政区香港，整个地皮终极所有权不是私有的，但是它一直开征称为“差饷”的房地产税。国际经验绝对不是像网上盛传的只有最终所有权是私有土地才能开征这个税收。当然，从逻辑上讲，我们也可以另说现实需要表明，最终所有权和实际使用权的分离，使这种调节成为必要。比如中国上世纪80年代努力推进两步利改税，最后对国营企业（现在称为国有企业）也要开征所得税。有人就说你跟国有企业较什么劲儿啊？它最终产权都是你国家的，你还跟它收什么所得税？原理上说，最终产权是国家的，但是这个具体的企业法人自己有相对独立的物质利益，作为一个市场经济竞争者、商品生产经营者，他需要在一个公平竞争的环境里运行。所以，国家可以通过立法把国有企业和其他企业放在一个平台上，都要交企业所得税，然后对他的产权收益，国家依据所有权再调节一道，而那是国有资产管理体系里去解决的问题了。这个道理完全可以从我们改革实践里说清楚。比照下来，在国有土地所有权与使用权相分离的情况下，固有地皮上私人住房的主人是具有独立物质利益的主体，如有必要，可以通过立法规定对这种利益以税收方式加以调节。
第二点，很多人说，我前面购买住房的价格里已经包含了土地批租收入，政府凭什么再重复征收一道税？但放眼看全球各国的调节实践，所谓地租和税收都是相互协调的关系，不是二者只能取其一的关系，中国也必须处理这样一个关系。但我们不否定，以后如果稳定形成了后面持有环节的税收调节以后，前面那个土地批租环节上市场形成的负担，因为各方预期变了，它的水平可能会往下降。怎么协调新地、旧地的关系？那很简单，中国早就有这个改革经验，老地老办法，新地新办法，我们可以根据情况处理一个过渡期，这些事情都不会成为硬障碍。
第三点，有人说这个税税基评估难度非常大，中国人做不了，不对。我国前些年有10个地方的税基评估试点，所谓“模拟空转”，早就形成了计算机软件和方案设计，数据代入以后非常便捷地得到税基评估结果。当然这个评估结果一定要跟纳税人见面，有些什么问题都需要通过一定程序得到合理解决，再进一步推到开征的状态。
第四个反对意见，是说中国老百姓不适应这个直接税，你要开征这个税，老百姓普遍会出现跟政府拼命的抗税。对此，本土实验表明决没有这么严重。我们一开始搭建制度框架，要柔性切入，让老百姓看看这个事情是不是符合大家的公共利益和长远根本利益。重庆从高端存量那几千套独立别墅开征，没有听到一起明显抗税的事件。因为这些成功者犯不上为了这一年一两万、两三万元的税收跟政府去拼命吧。这一事项不敢说未来征管里面没有摩擦和麻烦，但绝对不是说这要成为一个硬障碍。它属于再分配概念下一定要调节高端、但不是伤筋动骨的调节。
最后一个，要说到小产权房问题如何处理，这是中国特色，确实有难度，但小产权房这个问题非解决不可，早解决比晚解决主动。一旦房地产税要考虑征收的时候，当然就得倒逼按照分类处理方式把小产权房的问题加以解决，越拖越被动。我们应该从发展的前景上来考虑，积极贯彻十九大所说的建立现代化经济体系的精神来推进改革，而不是回避这种困难。
最后，如果作为研究者简单说一下改革的建议，我觉得有这样几个要领，愿意提出来跟大家共同讨论。
第一，显然必须立法先行，最关键的要先进入一审，把有关部门在内部作了很多年的草案先公之于世，来征求全社会的意见。每位公民都可以发表自己的意见，就这个税应该怎样更合理化，来寻求全社会最大的公约数。这叫“走向共和”——不是简单的说咱们来个少数服从多数，来个全民公决搞定。全民公决很简单，结果是这个税肯定会被否定掉，但税制的决策并不应依靠这样一个办法，而是要讲道理，来理性地考虑寻求最大公约数。“立法先行”过程中，我估计这个税很可能还要走到四审，关于它的争议的激烈程度可能前所未有，但这是一个中国必须推进的社会进步过程里要做的事情。
第二，要注重和房地产相关的所有税费的整合和配套改革。前面的土地开发建设、交易环节，总体来说应该是减轻负担为趋向。这个体系里，在保有环节的税负是往上加，而前面能减轻的尽量减轻，能取消的收费要取消，能够降低的负担要降低。当然，交易环节上如要考虑抑制炒作的话，可以对短期倒手交易做特殊的处理。
第三，一定要在中国处理好这个税收负担在“第一单位”概念之下的扣除问题。这个事情比较复杂，我认为先建框架，在中国必须做这样的免税扣除。比如像重庆，它涉及住房存量是从最高端只对独立别墅开征，作第一单位的扣除。一开始确定为180平米，如果这个独立别墅是个小的户型，正好180平米，照样一分钱税都不用交。这样先建框架，社会好接受。具体地说到底是人均多少平米，还是扣第一套房，或是第二套房，甚至我们可以宽松到潘石屹所说的从第三套房开始征收，各有各的道理。也可以讨论名义上普遍征收，然后根据情况对那些明显需要扣除第一单位的再给纳税人返还，当然这就更复杂一点，但也是可以讨论的一种思路吧。我觉得在中国无法回避、必须解决好的一个棘手问题，就是怎么扣除第一单位。具体说搞清楚人均多少平米，我们有不动产登记制度，技术上没有问题，但是到底怎么处理，就不是那么简单一句话能说清楚的了，还是要大家共同讨论，积极地考虑先建制度框架。
第四，要对地方充分授权，分步实施。因为它是地方税，如果立法通过之后，显然冰火两重天的格局之下，我国“火”的这些城市、这些区域，可以先行，北上广深不用说，只要这个税确立起来就应该实行，以它来逐渐淡化、最后替代那种副作用非常大、一定会误伤很多刚需和改善型需求的行政性的限购、限贷，甚至一直走到的限价：现在一些二线城市限价限到什么方式上呢？就是干脆来个摇号，老百姓说是“政府之耻”，把住房的销售变成了一个大家撞大运的赌博。一个楼盘一百套房子，全社会报名，可能有一千个家庭报了名，然后说两天之内每个报名者必须把两百万元资金打入政府指定的账户，有些人做不到这个事情，自然排除在外。另外一些东挪西借赶快把这钱凑齐了，这时候可能有500人有资格参加摇号。一个一个号摇出来，一百套房摇完了就算了，后面没进入的你就认倒霉。前面的人当然欢天喜地，这个房子可能周边已经每平米5万了，政府硬压到两万五，这不是天上掉了个大馅饼吗？但这种赌博的方式是一个长久之计吗？老百姓里有些人高兴，而另外一些人却积累了新的不满。这可不是一个搞市场经济的稳定的机制。所以，在“火”这边的城市要更看重以经济手段调节，让它来积极起作用去替代原来的行政手段。“冰”的那边不用着急，去库存没有完成的地方，可以先考虑怎么样在去库存真正收功之后，再从容地跟进这个税收调节机制。
总体来说，我的看法是愿意比较直率地说到从研究者的角度，还是要出以公心，看全局，看长远。有人问过我说：你贾康天天在那儿讲应征房地产税，你有多少套房子？实话实说我的家庭也是多套房，但我认为应该站在出以公心的立场讨论改革问题。所以，我要说这个房地产税改革是供给侧改革取得决定性成果、打造中国现代税制、进入现代社会、基本建成社会主义现代化所必须经受的历史性的考验。
这些看法请各位批评指正，谢谢大家！
