本文系9月21日于上海财经大学举办的“大城市（上海）房地产市场趋势研判及治理”圆桌会议的专家发言稿整理而成，经发言人审定
房地产，我们看短期，也看中期和长期。
我关于长期的一个研究或者主要观点，前两天解放日报给我刊发出来了。主要是提出了财富幻觉这问题。财富幻觉我最早是在2010年上海市社会科学界联合会举办的学术年会上提出来的。这个概念探讨中长期房地产价格的不可维持性主要与人口结构相关，与货币的增长，或者资产的泡沫没有太多关系。
我曾看到三个人口总和生育率数据。人口总和生育率是指一个女性一生或一对夫妻一生生育的子女数。1961年我国的人口总和生育率为6.1，1991年为2.2，2010年后官方的数据是1.55，学者的数据是1.22左右。
在生育政策方面，我国50年代是鼓励生育的，70年代末开始实施计划生育的基本国策。80年代出生的是第一代独生子女，本世纪初是第二代独生子女。如果我们严格执行独生子女政策的话，50、60年代出生的一代人其实是后两代独生子女总人数的1.33倍。
当然农村存在超生。超生肯定是缓解人口结构的代际不平衡的。但是如果这些超生人口没有合法地位，或作为农村留守儿童没有得到应有的教育，那么超生人群很可能在未来会成为一种社会负担，甚至成为社会的不稳定因素。从这个角度来讲，义务教育的均质和均等化的社会意义非常重要。
人口结构的代际失衡对房地产有什么意义呢？我想揭示的是一种个体理性选择导致集体非理性结果的社会问题。如果我们50、60年代出生的这代人想要以房养老的话，这里存在一种财富幻觉。目前我们家庭资产60%左右是配置在房地产上，以房养老这个观念是蛮深入人心的。但是老年人养老其实并不需要房子，老年人其实不需要住大房子，老年人需要的其实是养老的产品和服务。
因此我们以房养老，实际上是希望以房产作为载体实现我们壮年期的剩余产品生产能力向老年期失去生产能力后的消费购买力转换。用房产与我们需要的那些养老服务和产品进行置换。
以房产为载体的这种剩余产品生产能力与未来消费能力的转换将面临两个“惊险的跳跃”。
一个就是我们必须把房产卖出去“套现”。这是马克思在《资本论》中提出来的。他说资本主义生产方式的循环中一个惊险的跳跃就是商品的出售或价值的实现。今天我们很多企业产能过剩，库存积累，就是没有实现这个跳跃，最后可能走向破产。
当我们这代人都需要把房产卖出去的时候，大家想一下谁来买？实际上它是我们后面两代人用他们的储蓄来购买。储蓄需要理解为剩余产品。年轻一代人实际上是用他们的剩余产品跟老年人的财产进行置换的。
由于少子化问题年轻一代的储蓄十分有限，如果考虑到他们乐意生育第二胎，那么他们的储蓄将更所剩无几。如果老年人的房子5后或10年后抛售的话，那里房产能卖什么价是非常值得推敲的，这是一个惊险的跳跃。
第二个惊险跳跃是，我们拿到卖房收益后再去购买养老产品和服务，满足老年人需要的产品和服务价格就不会再是今天的价格了。我这样说是什么意思呢？就是我们今天的政策是严重扭曲的。
这种扭曲导致人们过度追求物质财富的积累，而忽略了我们对人的投资（更多生育、更健康的体魄和更多人力资本投资）。也即提高未来经济的这种增长和发展的潜力，提高社会劳动生产率。如果劳动生产率不能相应提高，而年轻人口大量减少，那么过去20年我们积累起来的财富或者财富货币价值的膨胀，不排除在未来20年，出现财富收缩或毁灭的可能性。
因此，如何提高国家的治理能力是个大问题。需要加强研究和改善。
目前一二线城市房价大幅度飚升，存在的扭曲是非常明显的，一个是对实体经济的冲击很大，无论是从年轻人创业的意愿、还从企业家投资做实业意愿来看，对本身已十分困难的实体经济造成沉重打击。
第二是带来财富的逆向转移。最近连我保姆家都想凑钱做首付，去买房子。这相当于我们的出租车司机都炒股票，说明市场的泡沫已经很大。这里年轻家庭是房产空头，50-60年代大城市居民大都是房产多头，房价暴涨后的转手意味着财富从年轻家庭向老年家庭转移。因为年轻人需要用他们未来更多的储蓄来买同样面积的一套房。另外从中西部地区进入一、二线大城市的年轻人还需要用父母养老的钱做首付，这也带来地区之间财富的转移，从中西部地区向发达地区转移。
第三是形成新的金融风险积累。从去年下半年到今年这些新的房产投资，或者说是购买住房的这些边际投资者，他们面临的未来风险是非常大的。从银行角度来讲，最近这两年新增贷款存在较大风险，当然就银行住宅抵押贷款的整个存量来看，目前资产质量仍是最好的，对以往贷款来讲，房价上升很多，有较大安全边际。
从产业结构的失衡和系统性风险来讲，2009年4万亿加地方政府十几万亿固定资产的投资，使得我们在与转型相反的方向走得更远。去年以来一二线城市房价的暴涨，可能让我们在错误方向再次狂奔，进一步加大了经济与金融的系统性风险。
我们包括微信群里很多年轻学者在讨论房价时谈到现在年轻人手中没房心里发慌，不买房在财富积累上会被人们甩得远远的。购房投资者或者投机者，他们似乎也是理性的，他们预期政府不会也不敢打压房价，刺破泡沫。某种意义上存在绑架政府政策的投机力量。只要政府不打压，房地产价格还会继续涨。
我个人的理解，个体理性会带来很严重的集体非理性结果。从个案的调查看，目前深圳很火爆的楼盘，60%左右的购房交易出于投资动机，上海周边地区有人看后发现，有70%是投资需求，30%左右的购房人可能是想迁移过去居住。
比如上海一些白发老人去浙江等小城市去买房，他们的动机非常理性，即去小城市养老，并把现在居住的上海高价住宅卖掉养老。这个置换说明上海存量房在满足城市新人住宅消费需求方面的潜力还是很大的。这也说明房地产价格暴涨差不多也走到最后一段。
对治理一、二线城市过高房价的问题，我的建议有以下几点：
一是银行的首付款提到50%，住宅抵押贷款利率也可以相应提高，房地产会出现泡沫或出现价格狂涨，很大程度是有银行贷款的支持或垫背，信贷的适当控制和利率调整有利于抑制房价，控制信贷风险。
二是严重供不应求和未来集聚效应潜力巨大的一线特大城市和二线省会城市可加大土地供给。这两方面的政策很交易操作，并且可以收到有效抑制房地产过热的效果，通过边际需求和供给的调整，对市场的冷却作用相对温和，因此无须犹豫不决，错失调控良机。
第三个政策是商务楼宇改出租公寓的用途调整。现在上海最繁华的南京路、淮海路的百货大楼都正进入萧条停业的状态，很多商务楼在寻找买家，等着出售。这些商务楼改建后用于公寓房出租，可释放很多住宅供给满足人们的消费需求。因此不能说是上海住宅供给缺口有多大。至少目前在上海工作的人都是有地方住的。
三五年前，我就听上海规划部门专家说起，我们当时已建和在建商务楼已经超过了2030年的客观需要，再加上商业业态的变化，商务楼的过剩是十分确定的。可以在网上交易的物品大都会转移到网上，高租金将驱赶实体店加速转移。
第四，小产权房的入市如果能够松动，短期内也可增加市场供给。
最后就是房产税的出台。房地产税主要是针对房地产投机的，抑制了投机的力量，房产才可能回归作为耐用消费品的实体经济功能。
从决策理性角度来讲，如果国家的政策存在重大的扭曲，比如政府税收主要依赖生产和交易环节，而不开征财产税或资本利得税；比如政府不能有效保护中小投资者和债权人的金融投资权益，那么个人和家庭的理财或财富管理是十分无奈的。
如果实体经济结构扭曲，不能创造新增财富，财富管理也只能是零和博弈。没有GDP创造，没有新增，家庭投资或金融投资只是财富转移和社会贫富两极分化。
最后理性的操作可以是让房价尽可能软着陆，即使硬着陆，政府也可以低价介入市场收购后买下来用做廉租房或者共有产权方式促进农民工市民化，减少楼市回落对经济经济产生负效应，并增强其社会稳定发展的正效应。就如在钢材、煤炭涨价时，你无法去产能一样，这类有利于社会效益提升的政府政策也不可能在高房价的背景下推动。
2014年底，国务院发展研究中心副主任提供的数据说，城镇居民房均拥有住房已经达到2.09套，人均面积32平米，87%的家庭拥有住房。因此我们并不缺房产，只是在空间分布上存在扭曲。
未来应该根据城市群的发展客观规律，核心城市和中小城市的配套发展。很多边远地区的新城和过度开发的房地产肯定会永久的闲置、废弃或炸毁。这是社会资源多大的浪费啊！由此我们需要尽快消除体制、机制和政策的扭曲，促进社会经济平衡和谐的发展。
