最近几个月，中国房地产市场变化明显，年初杭州一些楼盘的降价潮，蔓延至其它城市，出现"量跌价松"态势。据国家统计局最新公布数据，今年1至5月，房地产市场各项指标持续回落，商品房销售面积和销售额增长分别同比下降7.8%和8.5%，降幅继续逐月扩大。到2014年5月末，全国商品房的待售面积已达5.34亿平方米。这是个什么概念呢？若按照2013年的销售速度计算，这些库存的消化周期就已接近15个月。
造成这一态势的，既有住房供需结构等基本面的变化，也有银行流动性收紧的影响。此外，加快房产税立法、实行不动产登记、反腐败等都在不同程度上影响着市场预期。
房地产和金融紧密相关。央行今年一季度公布的《货币政策执行报告》显示，一季度，全国房地产信贷规模占全社会银行信贷规模的21.3%；20家主要商业银行的房地产贷款及其它以房地产为抵押的贷款，合计占这些银行贷款总量的38%。
于是眼下，由于担心房价下跌导致银行不良资产升高，金融机构从自身资产安全出发，普遍采取了提高首套、二套房贷款利率，基本取消8.5折的首套优惠利率的做法，并将贷款审批的周期由过去通常的半个月，大幅延长到一个月甚至更长，来规避楼市风险。
银行的担心是有根据的。从许多方面看，我国房地产的金融风险隐患，正在日益凸显。中国人民银行原副行长、清华大学国家金融研究院院长吴晓灵5月11日在清华五道口全球金融论坛上发布《中国金融政策报告2014》称，中国"影子银行"体系的融资规模大致为27万亿元人民币，占银行业资产比例接近20%。其中，有超过30%的"影子银行"资金，通过信贷、委托贷款、基金等途径流入到房地产业。这份报告的写作单位包括"一行三会"的研究部门、中欧陆家嘴国际金融研究院和中国社会科学院金融研究中心等权威机构，在金融市场领域有较大影响力。
为获取各地房地产市场运行的第一手情况，笔者最近在武汉、天津、贵州、西宁、杭州等地调研房地产市场，发现许多中小房地产开发企业就在通过民间渠道，借入月息在5%左右的高利贷，来维持企业的流动性。融资成本在快速上升，于是它们要通过"以价换量"的促销，快速回收资金。综合笔者在东、中、西部各典型城市的调研情况看，目前的降价楼盘，确以中小型开发商的项目居多，主要位于竞争项目较多的城郊区域。
可是降价促销效果似乎并不明显。在各地都能观察到一个现象，不少楼盘推出各类或明或暗的优惠活动，但是银行房贷利率的上调及贷款周期的拉长，基本抵消了价格优惠，导致人们的真实购买力没有多大变化；甚至，刚性需求（下称"刚需"）和改善性需求群体的购房成本反而"明降暗升"。
央行于一季度发布的《货币政策执行报告》解释了上述现象，报告称：首套房平均利率达到基准利率的1.05倍，两套房达到基准利率的1.13倍；2014年3月，执行上浮利率的房地产贷款占比为70.25%，比2013年12月上升6.84个百分点。其中，个人住房贷款加权平均利率为6.7%，比2013年12月上升0.17个百分点。以首套房按揭贷款为例，大多数银行实行基准利率上浮5%至10%，审批速度也大大放缓。
中小房企的压力难得缓解；而即使是那些资产雄厚的上市房地产企业，负债率水平也在较快上升。WIND资讯库显示，截至2013年底，在81家已公布年报的上市房地产企业中，负债率低于60%的只有29家；而超过80%这个国际警戒线的，则已有了9家。整体资产负债率从2005年的60.66%，上升到了2013年的74.68%。
众所周知，金融风险是跟房地产相关的所有风险的源头和总开关。在这个房地产市场发展的敏感期，中央政府与地方政府的政策博弈也在加剧。
许多地方政府和开发商，已经在不同场合开始呼吁"放松调控政策"。一些城市 已采取购房补贴、放松落户条件等措施，变相修正原先严格的"限购"、"限贷"政策。比如，温州市就直接规定，户籍居民家庭如果已经在市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房；天津滨海新区的规定是，不管在天津市内或其它城市拥有几套住房，只要在滨海新区内没有，就可在新区购买一套商品住宅；南宁也已放松了市区的限购范围，允许广西北部湾地区的居民在南宁市购房。
而中央政府则更倾向于通过市场发挥调节作用，逐步挤掉多年来积累的泡沫和水分。因此年初以来，既没有中央领导就房地产市场的调控作出任何明确表态（除5月中旬，央行一位副行长口头要求金融机构满足房地产企业和购房者的正常贷款需求外）；住建部、国土资源部、央行等相关调控部门，也没有出台关于房地产市场调控的新政策。
在政府这种"无为"的表现下，市场最关心的就是，未来一段时期内，政府会不会像2009年一样出手"救市"？还是会保持定力，继续让市场发挥作用？对这个问题，恐怕不能套用简单的"两分法"逻辑。
从大的方面讲，中央政府已经确定了继续推进住房制度市场化改革、建立促进房地产市场健康发展的"长效机制"的目标。2013年年底，中央政府提出"坚持住房市场化改革方向，保障基本住房需求"的基本住房制度，这在很大程度上是吸取了前几轮"全国吃一副药"的一刀切式调控，以及"注重需求侧，忽视供给侧"的单向调控的教训。
从战略上看，下一阶段，中央政府希望依靠发挥市场机制的调节作用，逐步挤掉泡沫，因此不太可能再诉诸于刺激性的政策，否则只能把泡沫越吹越大，最后重蹈日本、美国房地产泡沫的覆辙。关于这一点，新一届领导层有清醒的认识：目前必须直面房地产市场发展阶段出现重大转折，和前期刺激性政策消化期的双重叠加。
2014年第一季度看，我国宏观经济下行压力仍然较大，但李克强总理已多次表态"不采取强烈的刺激政策"。就在访英期间于6月18日对英国两大智库的演讲中，李克强称中国经济不会硬着陆，并提出GDP下限不越过7.5%，CPI上限不越过3.5%的目标。
基于政府对房地产市场调控的多目标性，在考虑楼市调控政策下一步的走向时，比较可取的思路是采取"区间法"的思考方式。
如果经济增速和失业率等重要宏观经济指标，都能保持在中央政府可容忍的这个区间内，楼市调控政策就不太可能出现变动，而是会继续通过探索征收房地产税、调整土地供应结构，以及促进新增长点的形成--例如新型服务业、装备制造业等可以替代房地产的新兴产业，逐步摆脱地方经济多年来的"房地产依赖综合症"；并建立以税收、金融等经济手段为主，而非"限购"、"限贷"等行政手段为主的房地产调控机制。
而目前的房地产市场状况，是否支持这一方向呢？通过前述调研，笔者的总体判断是：各城市房地产市场的分化在进一步加剧，但全国房地产市场不存在系统性、全局性崩盘的风险。目前，不少三、四线城市的房地产市场经历剧烈调整，出现了销售量快速回落、房价下降压力增大的现象。但其根本原因是没有人口的流入，加上本地居民收入有限。例如在中西部地区，即使像贵阳市和南宁市这样的省会城市，居民年均可支配收入也仅有3万元左右，每年人口净流入量只有大约十万人。而一、二线城市的外来人口数量仍在稳定增加，未来几年内，北、上、广、深的住房需求量仍超过现有供应水平。所以，一线城市和大多数二线城市的房价和销售情况，明显好于供给严重过剩的三、四线城市。因此笔者认为，目前楼市出现"断崖"式下跌、甚至全面"腰斩"的条件还不具备。
当然，万一市场在短期内跌出了中央政府对房地产投资增幅、新开工量、销售面积等指标的容忍下限，进入另一个"区间"，尤其可能危及中国银行金融体系安全时，政府也会及时出手。
最有可能出现调整的两个政策，一是降低首套房贷款利率和契税等交易税率，提高"刚需"和改善性需求群体的购买力；二是降低二、三线城市非户籍常住群体的购房资格门槛，比如减少连续缴纳社保年限。
当然，政策的调整会针对一、二、三、四线城市，采取差异化的定点调控。具体而言，在土地政策方面，三、四线城市房价回落压力大，政府就要减少住房用地供应量，而在房价高的一、二线城市增加住房用地供应量；信贷政策方面，降低改善性需求群体的贷款利率，实行"认房不认货"的信贷政策--只要现在名下只有一套房，即使中间换过其它房子，信贷还应按照首套房而不是多套房的利率来执行。诸如这样的差异化操作，其幅度是有限和可控的。因此不会出现2009年式的大规模全面刺激。
邵挺是国务院发展研究中心市场经济研究所研究员。
