2012年,我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向,投资投机性需求得到有效抑制,自主需求有序释放,全年销售量呈现“前低后升”的态势。具体来看,与历史数据相比,全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。但4月份以来,房地产市场出现了一些明显变化,主要是房屋销售情况逐月回升,带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小,一些指标转负为正。2013年的房地产市场运行要高度关注集体土地征收制度改革、房产税试点扩容等新政策、新情况,关键是要努力促进住房供需结构平衡。为此,一线城市应加快增加住房用地供应量,进而增加商品房供给,一些二、三线城市则需加快去库存速度。
2012年房地产市场运行总体符合宏观调控方向
——商品房销售面积呈现“前低后升”的总体态势
2012年前11个月,商品房销售情况逐月回升态势明显,主要体现在1-10月间累计同比降幅在逐渐收窄,虽然商品房销售面积累计同比仍是负增长,但降幅在逐月缩小。从2月份的-14%缩小到10月份的-1.1%,尤其是4月份以来累计同比降幅明显缩小,从5月份的-12.4%快速缩小至10月份的-1.1%。11月商品房销售面积累计同比增速首次呈现2.4%的正增长。前11个月商品房销售状况逐月向好,除了贷款利率下调导致购房成本降低、不少城市调整公积金政策等因素影响外,市场中庞大的刚性需求和改善性需求的有序入市是重要的支撑力量。
值得注意的是,尽管前11个月商品房销售面积的环比状况在逐月改善,但从历史数据比较来看,目前的销售面积同比增速仍处于1998年住房制度全面改革以来的较低水平,是自2008年8月至12月最低水平后出现的又一次谷底。
——全国100个城市新建住宅价格水平总体稳中有降,个别重点城市环比有所上涨
2012年前10个月,全国100个城市包括一、二、三线城市?雪新建住宅价格水平同比稳中有降。4月份起,100个城市新建住宅价格指数同比开始由正转负。6月份,新建住宅价格指数同比降幅最大-1.9%。7至10月间降幅逐月缩小,10月份同比降幅为0.99%。
分城市看,三线和一些二线城市新建住宅价格指数降幅比较明显,一线城市不明显。10月份,一线城市新建住宅价格指数率先由负转正,从9月份的-0.41%上升到0.35%。考虑到一线和大多数二线城市都实施了较严格的限购政策,但新建住宅价格水平同比降幅仍明显低于绝大多数不限购的三线城市,表明一、二线城市的刚性和改善性住房需求仍然很强。这部分需求在1年多的持续调控后,开始逐步有序地进入住房市场。
从环比情况看,2012年1至10月,新建住宅价格指数上涨城市数量要明显少于2011年,但7月份以来环比上涨城市数量则明显增加。10月份新建住宅价格指数环比上涨、持平、下降的城市数量分别有56个、2个和42个。与1月份相比,环比上涨和持平城市数量分别增加17个和1个、下降城市数量则减少18个。其中,7月份是转折点,环比上涨城市数量增加了25个、环比下降城市数量则减少了25个。总的看,100个城市新建住宅价格指数环比情况跟同比变动趋势相吻合。
——房地产开发资金来源累计同比增幅逐月改善,但仍处在历史较低点
从历史数据看1998.7至2012.11,房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比,这两个指标呈现较一致的变动趋势。主要原因是商品房销售面积的同比上升,会带来企业销售额提高,可以直接改善企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等多种资金来源,还会间接增加银行和其它金融机构对开发企业的贷款量。2012年前11个月,房地产开发资金来源累计同比与商品房销售面积累计同比增幅的变化高度一致。4月份以来随着住房销售市场逐步回暖,房地产开发资金来源累计同比增幅开始逐月上升,从4月份的5.1%提高到11月份的14.1%。但从历史上看,前11个月房地产开发资金来源,仍处于我国1998年启动住房制度改革以来的较低水平,是2008年8月-12月这一历史最低水平后出现的另一次谷底。
——房屋开发投资完成额和施工面积累计同比增速下降较明显
从统计口径的范围看,房屋开发投资完成额跟房屋施工面积最为一致。施工面积是实物指标,投资完成额是资金指标。因此,从历史数据看(1999.2至2012.11),房屋开发投资完成额累计同比增速和施工面积累计同比增速这两个指标间,呈现较强同向变动关系。
2012年前11个月,房屋开发投资完成额累计同比增长16.7%,这是继2009年以来累计同比增幅回落最明显的时期。8月份和11月份是两个转折点,开发投资完成额累计同比增幅在这两个月份止降回升,分别提高0.2和1.3个百分点。其中一个重要原因,就是4月份以来的房屋销售面积和开发企业资金来源呈现持续向好趋势,投资资金状况得到较好改善。
2012年前11个月,房屋施工面积累计同比增幅变动趋势与开发投资完成额变动趋势基本一致。除了8月份和11月份累计同比增幅分别上升0.3个百分点和保持不变外,其它月份的累计同比增幅都在下降,但跟开发投资完成额一样,8月份以后,累计同比降幅开始逐月缩小。
——房屋新开工面积和土地购置面积累计同比回落趋势明显
房屋新开工面积和土地购置面积这两个指标,通常被看作是判断房地产市场运行趋势的前瞻性指标,既能准确反映当前房地产开发企业对未来市场发展趋势的预判,又能反映未来住房的新增供应水平。从历史数据看?穴1998.2至2012.11?雪,这两个指标始终保持较一致的变动趋势。2012年前11个月,房屋新开工面积和土地购买面积累计同比分别下降7.2%和14.8%,这是1998年以来第二次上述两大指标同时呈现负增长态势，第一次是2009年2月至9月期间,回落幅度也仅次于2009年2月至9月期间。在全年累计同比增幅处于历史低点的同时,跟前面许多指标一样,8月份以来上述两个指标的累计同比增速降幅有一个较明显收窄,主要是受4月份以来商品房销售市场逐步回暖和开发资金来源得到较大改善这两大因素的影响。
——房屋待售面积和待开发土地面积均处在历史较高水平
要准确判断未来住房市场的供给能力,除了房屋新开工面积和购置土地面积这两个增量指标外,还需要有房屋待售面积和待开发土地面积这两个存量指标。房屋待售面积代表目前可以形成的供应能力,待开发土地面积则代表未来一段时期可以预期的供应能力。待开发土地面积累计值有明显的季节性规律:一般是每年的三、四季度会较快增加,年初则迅速减少,这主要受开发企业拿地时间和开发规律的影响;三、四季度通常是开发企业拿地的高峰期,待开发土地面积会迅速增加。截至2012年11月底,全国房屋待售面积是3.3567亿平方米,待开发土地面积是3.7256亿平方米,比2月份分别增加了0.3041亿平方米和1.021亿平方米。其中,商品房待售面积数达到2006年以来的历史最高点,待开发土地面积也处于历史较高水平。
总体来看,在持续实施房地产调控政策下,受刚性需求和改善性需求逐步释放以及利率下调、对首次购房者信贷支持力度加大等影响,2012年的房地产销售呈现“前低后升”的态势,带动了下半年尤其是8月份以来的各项指标企稳回升。具体地看,4月份以来的销售额上升改善了开发企业资金状况,加上第四季度地方政府集中放地的惯性,8月份以来土地购置面积和出让价款较大幅度提高,也带动了新开工面积和竣工面积的环比增速上升。
2013年房地产市场运行趋势的基本判断
总体判断,土地市场状况和住房金融政策是影响2013年房地产市场运行的重要因素。其中,集体土地征收制度改革、房产税试点扩容这两项新的改革措施会对房地产市场产生深远影响。同时,要更加关注房地产市场的区域性变动特征,并应对好一线城市的房价上涨压力和许多二、三线城市的住房库存消化压力。
——一线城市商品房用地市场延续升温态势,地价水平将稳中有升
从历年供地规律看,商品房用地计划供应量预计较2012年不会有大幅增加,增幅很难超过10%。虽然国土资源部从2010年起的各年住房用地供应量,都满足“计划供应总量原则上不低于过去5年年均实际供应量,其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%”的要求。但由于存在计划调整的可能性,使每年实际供应量与计划供应量之间存在较大缺口。从2012年的执行情况看,由于上半年供地计划完成不理想,国土部在年中又重新调整了全年的供地计划,将用地规模缩减到原计划供应面积的2/3。截至2012年11月底,房地产用地供应13.34万公顷,同比减少8%,其中住宅用地供应9.14万公顷,同比减少15.3%。
地方政府短期内难以摆脱土地财政模式,商品房用地市场仍是其重要的资金来源和融资手段。2012年1-11月,国有土地使用权出让收入23478亿元,同比下降17.5%。2013年是换届年,目前从国家发改委已审批通过的各地基础设施投资规模来看,地方政府的基础设施投资冲动仍然很强烈。在现行的财税体制下,地方政府还没有真正构建起地方税收体系,各类投资资金来源很大程度上仍依赖于土地出让金,通过各地土地储备中心运作的土地抵押贷款,仍然是地方融资的最重要渠道之一。另外,明年将正式出台《集体土地征收和补偿条例》以及《土地管理法》修正案,土地收益将进一步向被征地农民倾斜,政府的征地成本会大大提高;在出让金总量不变的情况下,地方政府获取的土地出让净收益会减少。因此,地方政府有很强动力通过维持较高地价来避免出让净收益下降过快。这就不可避免地影响到房价水平的提高。
——一线城市商品房供需矛盾突出,房价上涨压力加大
参照国际经验,我国城镇化率还有较大提升空间。在各国的快速城镇化进程中,大城市尤其是特大城市的住房供需结构始终会处在非平衡状态中,房价水平都会经历一个较快上涨阶段。这一点,在人多地少的东亚经济体表现得更加明显。受土地资源限制,东亚经济体普遍采取大都市圈的城市化推进模式,若干个特大城市成为新增城市人口和经济活动的主要吸纳地。我国也不例外,现阶段北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房供需矛盾突出,2013年随着刚性需求和改善性需求群体的大量进入,房价上涨压力加大。
一线城市是快速城镇化进程中住房需求释放最集中的区域,但目前的住房用地实际供应量,总体上不能满足快速上升的需求。2012年的土地购置面积和房屋新开工面积是判断2013年住房供应水平的两个重要指标。从这个角度判断,北京、上海等一线城市在2013年的住房供应量会受到很大限制。以北京市为例:
2012年1至10月,开发企业累计购买土地面积192.56万平方米,房屋新开工面积2516.5万平方米,竣工面积是1255.87万平方米,商品房销售面积1313.41万平方米。代表未来供应能力的土地购置面积和房屋新开工面积的同比降幅都较大?穴分别比上年同期下降31.7%和27.4%?雪,而商品房销售面积同比增幅明显?穴比上年同期增长30.4%?雪。因此,2013年北京住房市场的供需关系维持相对平衡的难度在加大。
——部分中西部省份的去库存压力仍然较大
将当前的房屋新开工面积和房地产开发企业土地购置面积，再乘以1.5的平均容积率?雪相加,可大致得到一年以后的住房市场供应潜力。如果把2012年1至11月各地的房屋销售面积作为分子，这是个严格假设,即一年后的房屋销售面积没有发生太大变化,住房市场供应潜力作为分母,两者相除就可近似得到未来一年各地的房地产市场供需状况。未来一年左右各地的住房供需状况差异较大。山西、吉林、内蒙古和云南这四个省份的数值均超过3全国平均值是2.58,北京、上海分别是2.14和1.9。如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积,明年一些省份将面临较大的去库存压力。目前部分二、三线城市，如鄂尔多斯、贵阳、温州?雪已出现住房库存大量积压的现象。过去支撑这些二、三线城市房地产市场发展的投机投资性需求,在这类需求得到有效抑制的时候,就会出现供过于求的状况。
政策建议
经过两年多来的房地产市场持续调控,已取得了比较明显的调控效果。在坚持调控基本方向不变的前提下,2013年我国住房市场运行将呈现更加明显的区域性分化特征,即一线城市住房供需矛盾进一步突出,仍需要着力增加供应水平。而不少二、三线城市的住房存量却超过了正常水平,要重视有序消化库存,避免房价出现断崖式下降。建议采取分区域的住房用地政策和稳健的住房金融政策,加快推广房产税试点扩围工作。
——实行分区域的住房用地供应政策
各地应结合自身情况,认真测算2013年本地住房需求情况,制定科学合理的供地计划,努力做到住房用地供应量与需求结构相一致。由于2012年新开工面积和土地购买面积负增长而造成的2013年供地量不足,一线城市主要是增加普通商品房，除去保障性安居工程供地面积和比例。部分二、三线城市要加快消化住房库存。建议国土部门在制定2013年的住房用地供应计划时,应突出区域差异性,综合考虑各地现有存量住房数量和未来需求结构的情况,对供需矛盾突出的一线城市可试行规定两个“最低”:一是住房用地指标占新增建设用地指标的最低比例;二是在满足保障性安居工程用地需求的前提下,商品房供地面积的最低水平。
——加大闲置土地处置力度,督促已供住房用地及时开发利用
据国土部门统计,截至2012年11月底,全国已供应但未竣工的住宅项目用地总量为36.21万公顷,是2012年前11个月住宅用地实际供应量9.14万公顷的3.96倍,其中未开工面积是10.05万公顷。建议加大督促已供应住宅用地的开发力度,将显著增加住房有效供给。同时,2012年前11个月闲置房地产用地1.1万公顷,其中闲置住宅用地7461公顷。建议应继续加大闲置土地处置力度。各省份要加快建立闲置土地实时监测和反应机制,一旦发现土地存在闲置问题,严格按照新出台的《闲置土地处理办法》,监督开发企业尽快启动闲置土地开发。在此基础上,国土部可建立全国的闲置土地监测系统。
——实施稳健的住房金融政策
从国内外经验看,住房金融条件的变化是房价波动的重要原因之一。尤其是贷款利率水平的变化对住房购买力的影响很大。建议2013年实行稳健的住房金融政策,可借鉴德国住房储蓄银行的经验,按揭贷款利率在签订贷款合同之时起确定后,在整个偿付周期内保持固定,以保持购买力的基本稳定。
——加快推进房产税试点扩围
限购政策对抑制投资投机性需求和缓解短期供需矛盾,起到了显著作用。在没有别的有效替代政策的条件下,建议2013年仍应坚持现有的限购政策。同时,在总结上海、重庆房产税试点效果的基础上,根据房产税不同征收情景下的模拟结果,及时做好各种预案,稳妥推进房产税试点的扩围工作。
(作者单位:国务院发展研究中心市场经济研究所“房地产市场形势分析”课题组)
