中国大城市的房价同普通老百姓的收入相比确实高得离谱，所以很多人感叹一辈子也买不起房，想当‘房奴’也当不成。但另外一些已经买到房子的人们（包括‘房奴’）却在窃笑，庆幸因为当初做了买房的正确决定，所以不费什么力气拥有只靠工资根本攒不起来的一大笔财富。
有的人说他只有一套住房，所以房价涨不涨和自己没有关系，但这是不懂机会费用概念的糊涂想法。拥有产权的房子涨价就意味着自身财富的增长，房价上涨所带来的财富效应是谁都能看得出来的。
本来经济发展和城镇化所引起的正常的房价上涨，我们没有理由去反对，政府更不应该用行政手段压制房价，因为违背市场经济规律只能以失败收场。限购等歧视外地人的政策更是助长中国特有的‘户口制度’的改革难度，在道义上也是绝对说不过去的。
可能出于担心房价过高会加剧社会不平等现象，以及担心房价崩盘危及金融体系的安全，所以至今为止中国政府饥不择食地采取限价，限购，限贷，大建保障房等措施。这些既没有经济上的合理性，又产生新的不平等的错误政策之所以能够在相当一部分人群当中得到认可，只是因为它高举打击富人投机行为的大旗，貌似为买不到房子的低收入家庭说话。但殊不知这些政策实际上损害包括最低收入家庭在内的大多数老百姓的利益。
社会上确实有一批‘房叔’‘房姐’凭借手中的权力或经济实力到处去抢购房子来推高房价。更可恶的是他们中的有些人宁可把房子空置起来也不出租，只想随时以更高的价格出售。他们买房的目的只是为了取得买卖差价。那些空置起来的房子造成住房资源的巨大浪费，投机带来的暴利又扩大了社会上的贫富差别，它引起老百姓的公愤是不难理解的。
但我们要透过现象看本质，不应该只从表面现象得出肤浅的结论，更不要让貌似公允的错误逻辑干扰正常的判断能力。既然18届三中全会已经明确市场应该在资源配置中起到决定性作用，那么我们应对至今为止政府实行的各种干预房地产市场的行为重新进行认真的分析。
城市化是房价上涨的主要原因
改革开放以后我国的经济发展速度堪称‘世界奇迹’，国民收入的高增长带动了居民个人消费的绝对额和居民财富的快速增长。人们在解决‘吃，穿’等温饱问题之后，改善‘住’的房子和‘行’的汽车消费不可避免地成为消费的主流。2000年代以来中国房地产和汽车产业的飞速发展证明这一点。
当然由于社会上存在巨大的贫富差别，所以在‘住’的领域里人们的消费标准存在巨大差异，围绕有限的大城市空间产生激烈的竞争，推高房价是不可避免的结果。但是要知道所谓的‘房价泡沫’论并不是近几年才出现。从2000年代初开始一直有人喊‘房价崩盘’，但无奈‘狼’始终没来。所以要分析中国的房价问题，不能只和发达国家目前的房价水平做横向比较。应充分考虑我国国情，发现大城市房价上涨的根本原因。
首先，北京等大城市作为政治经济文化中心，都是庞大的政府机构，大学，医院，研究所以及各种政府事业单位所在的地方。还有需要同政府机构打交道的众多国内外企业总部和很多省地级地方政府也都在北京等大城市设立自己的派出机构。它们这些机构对大城市的房地产市场都造成庞大的刚性需求。中国城市规模的大小同行政级别几乎成正比，也和房价高低成正比，这一点和欧美国家有很大不同。
由于长期以来各级政府利用财政支出重点投入政府机构所在地的公共设施建设，北京等大城市的文化体育设施，文明卫生环境，交通方式便利程度以及求职机会都大大优于农村和地方中小城市。而大城市的这些有利条件对来自贫困地区的农民工和来自中小地方城市的年轻人有很强的吸引力。
和市场经济国家的重要的差异还在于中国存在禁止自由迁移的‘户口制度’。越是大城市，只有本地户籍人口才能享受的福利待遇就越多，也就是说大城市户口的‘隐性价值’非常高。所以大城市对外地人吸引力的重要一部分还来自于外地人盼望不久的将来能有机会取得大城市居民的正式户口，享受同等福利待遇的期待。
所以这些庞大数量的外地人宁愿忍受大城市的高生活费用（其中房价或租房租金占很重要的部分），仍然决定远离家乡到大城市拼搏。不管政府用严格的‘户口制度’以及限制购房购车甚至限制求职机会的严厉手段歧视外地人，但也无法阻止外地人源源不断地涌入北京等大城市的趋势。
这些外地人离开农村（以及小城镇乃至中等城市）涌入‘北上广’等大城市，从生活居住环境恶劣的地方涌向居住环境好的地方，这就是目前具有中国特色的城镇化过程。不管政府如何强调发展中小城市，但只要各地户口的‘隐性价值’不同，人们和资本聚集到北京等大城市，推高房价的趋势不会停止。
首先，只要不回到改革前那种严格禁止所谓‘盲流’的人员移动（而不是正式的迁移）的时代，交通越发达，来自农村和中小城市的外地人涌入北京等大城市的趋势不可能逆转。近几年一度逃离‘北上广’的人们又返回来的现象证明这一点。
其次，中国的这种城市化趋势现在正在进行中，而且还会持续几十年。城市化使有限的大城市生活空间因外地人的不断进入变得更加拥挤，加上本地人随着收入增长改善居住条件的需求，围绕大城市居住空间的竞争将越来越激烈，房价和租金不涨也难。
还有，户口的‘隐性价值’又阻止拥有大城市户籍的住民退休后像市场经济国家那样自动离开城市到物价便宜的乡下去居住的意愿。即人们只愿意进，不愿意出，大城市人口只增不减，这就是在中国城镇化过程中大城市房价不可避免地持续上涨的基本逻辑。
地方政府为了缓和大城市拥挤现象，只好加大对交通，上下水道等公共设施的投资。还有为了抑制房价和租房租金的上涨，被迫加快住房建设，甚至动用有限的政府资金去建设各种‘保障房’。但是这些城市建设却产生类似于‘面多加水，水多加面’的效果，加大对外地人的吸引力，对稳定房价几乎起不到效果。
所以政府只好采取限制外地人购房购车和入住保障房资格等歧视措施，只想保护本地户籍人群的利益。但是实践证明这种限制方式不但助长了不平等，从长远看给‘户口制度’改革设下更为严重的障碍，而且其抑制房价效果也非常有限。
空置的‘毛坯房’才是问题
不同城市，不同地段，不同结构，不同质量的房子价格本来就千差万别。究竟什么是‘合理的房价’？什么是一个家庭应该拥有的‘体面的住房’？是位于北京中心区的还是位于西部小城镇的？低收入家庭的标准是什么？这些都不应该由哪个政府官僚拍脑袋决定。任何限价，限购的措施都在本质上和‘市场在资源配置中起到决定性作用’唱反调。
有些人以普通家庭平均年收入的3至6倍作为正常房价的‘基准值’来证明我国房价存在严重的‘泡沫’。但这实际上是根据早已完成城市化的发达国家的情况来照葫芦画瓢的幼稚看法。正在快速推进城市化的中国和那些发达国家目前的房价收入比例根本没有可比性。
要知道韩国在70年代搞城市化的时候，也曾长期出现房价大于普通家庭平均年收入的十几倍的现象。更不用说我国存在独特的‘户口制度’，北京等大城市‘户口’的‘隐性价值’推动高房价是中国特有的现象（参见“城镇户口的‘隐性价值’是影响房价的重要因素”http://hxhan0822.blog.163.com）。
目前我国的实际存款利率很低，又缺乏合适的投资对象，所以富人要买多套房子做投资（或投机），无非是看到大城市的房子很有可能看涨，即买房有投资（或投机）价值，如果房价要持续下跌，房子还能成为投资（或投机）对象吗？这说明人们对大城市房价的上涨预期才是问题的本质。
并不是所有的购买多套房子的行为都不好。有买房能力的富人只准买自住房子，哪来低收入家庭（尤其是外来的农民工）安身的租房市场？不让富人（即民营资本）投资房产，政府是不是要把解决低收入家庭租房的责任全部揽过来？政府垄断租房市场不就是等于走改革前政府分配住房的老路（尽管只对低收入家庭）吗？由政府来建设廉租房的政策实际上造成新的‘国进民退’，不但造成经济资源的巨大浪费，还为寻租现象和新的不公平开大门。
其实，富人购买多套房子而可能产生的唯一不良后果不是别的，就是有些富人只是为卖而买，而且为了随时都可以方便地卖掉房子，取得买卖差价而宁愿舍弃出租住房收益，把房子空置起来的行为。这种投机行为才是浪费宝贵的住房资源，引起老百姓不满，因而需要政府出面解决的问题。
要清楚并不是所有空置的房子都是用来投机的，有的空置房只不过是暂时没有人住而已，富人在风景区购买的别墅往往属于这一类型。但是既然用于自己居住，那么它已进入正常的住房消费过程，和普通的房子没有什么根本的区别，不能把它看作投机行为。当然富人缺少流动资金时也可以卖掉别墅，但只有一套房的低收入家庭也同样有可能卖房转而租房。
在城区里也有相当数量的空置房子等待出租，比如租房客退房和新入住之间会有一定的时间间隔，即任何时候都有一定数量的备用房源供租房客选择，这是租房市场正常运行的必要条件。那些在晚间数数住宅小区内没亮灯的房间数目来计算‘空置房’的方法并不科学。
其实真正有问题的不是一般的‘空置房’，而是长期空置的‘毛坯房’。首先因为它是毛坯房，不能住人，所以明显是个空置房。其次它因不含装修费而价格相对便宜，容易被买房人接受，买房人可根据自己的意愿装修而没有二手房那样需要拆掉重新装修等麻烦。这就是说买房后不准备装修而空置起来的‘毛坯房’才是真正的投机客的投机手段。
为居住而买房的家庭不可能长期空置而不装修，因为刚需者心疼数目可观的机会费用。‘房叔’，‘房姐’中那些不想投资租房业，根本不在乎机会费用的才是纯粹的投机客，政府需要关注的正是这些投机客为卖而买，坐等涨价的‘毛坯房’。
消除‘毛坯房’不应该用‘限购’方式
到目前为止人们一直对大城市的房价存在明显的上涨预期。除了大城市的土地资源有限，大城市对外地人的吸引力只增不减等基本原因之外，中国大城市房价上涨的预期来自于长期以来政府错误的房地产政策。
首先，政府看到房价上涨，不是根据市场规律去增加供给来力求改变人们的房价上涨预期，而却反过来采取严格控制住房供给的政策。 比如政府的‘18亿亩红线’的硬性规定从客观上起到人们预料住房建设用地越来越稀缺的判断。垄断土地供应的地方政府也顺势宁愿减少供地，提高拍卖土地价格，造成很多‘地王’，它直接带来大城市房价将会‘水涨船高’的市场预期。
此外，政府还从有限的建设用地资源中抽出很大部分来建设所谓的‘保障房’（包括‘经济适用房’等公开给一部分本地人直接送给相当于市场差价的房产财富的方式，还有‘廉租房’等只给一部分家庭以租房实物补助的方式），它不可避免地减少商品房的供给，推高市场房价。尤其是让开发商在建设商品房时必须捆绑建设一部分保障房的规定推高开发商的开发成本，促使开发商把成本转嫁到商品房价格上。
另一方面，限购，限价等行政手段从短期看来确实降低一部分需求，但基本上只是把住房需求往后推迟（比如住满5年的规定）而已。再说由于它从根本上阻止民间资金对出租房的投资意愿，导致市场租金水平的持续上升。廉租房对没有抽签资格的外地人来说本来就是‘画饼充饥’，即使本地户籍者也不是靠努力，而是靠运气。政府为节省廉租房建设成本的做法往往导致相反的效果，为本地户口家庭在郊区建设的廉租房却没有人去入住的事情屡有发生。
就算‘限购’政策能够防止一部分投机客引起的房子空置的浪费现象，但它是把‘孩子和洗澡水一起泼出去’的错误方法，不但伤害外地人的刚需，也顶多阻止新的浪费现象的产生，而对已有的房子空置存量起不到任何效果。况且有人仍然可以用‘假离婚’，‘不限购房子’等手段规避‘限购’政策，结果还是不能防止新的投机行为。
禁止销售‘毛坯房’来杜绝房子空置的浪费
由于房子空置会使房主损失可观的租金等机会费用，所以在市场经济国家里本来很少出现这种长期空置房子的浪费现象，也用不着政府出面干预。回顾大多数发达国家城市化的历史，都看不到目前像我国这样的大面积存在空置房子的浪费现象。在我国之所以出现这种浪费，原因还是在于我国的特殊国情。
在大多数国家里房地产开发商最终给房主交付统一装修后的房子，房价中已包含装修费用。但在我国在很多情况下开发商只卖‘毛坯房’，装修由买主自己负责。这种方式据说开发商为了迎合我国人们个性化的要求而普遍采用，但真正原因是不是为了摆脱开发商的责任就不得而知。这种方式虽然具有房主自己选择装修风格，内容，费用的长处，但同时导致房主费心费力，没有规模效果而装修费用上涨，发生装修质量纠纷和邻居之间公用空间纠纷等众多问题。
‘各自为战’的分散装修方式还导致整个楼宇的装修完成周期长，噪音和卫生等生活环境恶化，甚至因违规装修影响楼宇安全。还有一个很重要的后果是各个住房单元的装修质量和风格不同，阻碍租房市场的发展。
开发商只卖‘毛坯房’的方式带来的最大问题是由于减少持房成本，在房价上涨预期存在的条件下鼓励大量不能住人的‘空置房’的产生。这种‘空置房’由于保持毛坯房的原状，新买主可以根据自己的意愿和风格装修。所以毛坯房比二手房更容易转手出售，类似于黄金投资（投机）者只愿意购买金条而不愿购买金首饰的行为。
如果政府规定今后除了别墅等特殊用途的房子之外，一律禁止开发商出售‘毛坯房’，都按统一的标准（可分开若干档次）装修后出售，加上对现存的‘毛坯房’每年收取一定的‘空置税’，这样可以简单地解决房子长期空置的浪费现象，达到既打击纯粹的为卖而买的投机行为，又把大量等待涨价而惜售的‘毛坯房’逼出市场，从而达到增加供给，稳定房价和租金的目的。
这种简单的政策措施可以准确鉴别投资者和投机客，使大多数纯粹的投机客驱逐出市场。首先因为投机客只能买装修后的房子，购房价格比过去提高相当于装修费用的部分，所以持房的机会成本可同时比过去上涨10~30%。其次如果装修后的房屋空置起来，没有住人管理，装修材料则容易老化，贬值，甚至空置房房主承担因漏水，漏气，漏电而有可能引起的巨大损失的风险。所以即使房价有一定的上涨预期，涨价后的卖房收益有可能抵不上投机客的持房机会成本。
另外对‘毛坯房’收取‘空置税’的措施简便易用，不会伤害投资租房业的购房行为。统一装修后的房子容易出租和买卖，可大大活跃二手房市场的交易，使追求更好工作机会的家庭便于更换居住地点。放弃这种简单而有效地解决房屋资源因长期空置而浪费的手段不用，为何采取限购这种歧视外地人的既不公平，又收效不大的政策呢？
很多人把实行‘房产税’作为增加投机客的持房机会成本，防止住房资源浪费的唯一‘法宝’。但是这里有很大的误区。首先在中国构成房价的最主要部分是土地价格，而住宅用土地的租用期最长为70年，因建设年代和房屋位置不同，公平征收房产税是很大的技术难题，甚至连征收房产税的法律根据也饱受异议。
此外即使征收房产税顺利施行，所谓的‘一房免征’或‘第三套房起征’的做法混淆不同的房屋质量，根本谈不上征税平等。只有一套别墅的富人和有两套小房的‘房奴’哪一个值得同情？按人均面积减免房产税的做法如何评估新旧房子的差异？如何核定连当地派出所也没能掌握的实际居住人数？更不用说客观地评估各类不同的房价需要很多专门的评估机构，公平地征收房产税在相当长的时间内根本无法做到。
难怪近几年来实施房产税只见‘雷声大，雨点小’，不少财税专家对近期内全面实施房产税制度持怀疑态度。因此尽管不少人把征收房产税当作稳定房价的救命稻草，但这是注定要完不成的任务。与其把稳定房价的希望寄托在效果渺茫的房产税上，还不如扎扎实实地消除投机用‘毛坯房’，并大力增加大城市的住房供给，从根本上改变房价上涨的预期，达到房价稳定乃至回落到社会可承受的水平上。
（完）
韩洪锡 LG经济研究所（中国）所长/经济学博士
