前年年底笔者曾写过一篇叫‘以房养老，大有可为’的博客文章（见http://blog.sina.com.cn/s/blog_a76121c701014uzk.html）。当时有感于国内某主要经济报刊上刊登一篇全面否定‘以房养老’方式可行性的评论员文章，觉得对那些逻辑混乱的观点应该给与驳斥。尽管去年以来政府的文件上已规定‘以房养老’作为一种养老的补充手段，政府准备加以推广，但是社会上至今仍有很多人并不看好‘以房养老’的方式。
最近看到以‘楼市春天派’著称的北京师范大学董藩教授写的一篇“不要相信‘以房养老’-我对粉丝的人生忠告”的博客文章，觉得他提出的一些观点也许代表了那些不看好‘以房养老’的人们的主要论点（或理由），因此有必要再次对‘以房养老’的方式正本清源，消除社会上的各种误解，以便于促进‘以房养老’方式的推广。
‘以房养老’是一种有效的补充养老方式
首先应该承认目前政府推行的养老保险制度存在种种弊端，需要大刀阔斧的改革。比如‘多轨制’扩大社会的不平等，低效的运行机制必然导致养老保险基金的早日枯竭，最终落入类似于‘庞氏骗局’的结局。尽管大多数人反对推迟退休（或延迟领取退休金）年龄，但是不可否认的是，我国目前养老保险制度的基本结构本身已决定推迟领取退休金的年龄（或个人多付少收）迟早不可避免。
我国既然没有北欧一些国家那样成功实行养老保险制度的经济社会发展条件，加上国家的家底还很薄，也就不可能全靠政府来解决老百姓的养老问题。所以在我国积极发展各种个人养老的方式作为政府养老保险制度的重要补充是不可避免的选择。
当然个人养老不是任何人都能做到的，因为它首先要求老人必须拥有足够的资产。还有高级公务员等很多得益于目前国家养老保险制度特殊照顾的人群和富豪阶层当然不需要‘以房养老’。但是社会上确实有一大批老人即使得到政府的若干补助，也注定只能主要依靠自己养老。我们只要想想没有子女（或只有想‘啃老’的不孝子女），除了住房以外没有多少资产，平时的现金收入很少的老年人的情况就清楚了。其实在现金收入流足够应付日常生活需要的老人中也有不少人不愿把房产留给子女，用盘活房子形态资产的收入来把老后生活过得更好一点。
这就是说尽管‘以房养老’的方式只能对一部分（而不是全部）老年人有意义，但对那些人来说‘以房养老’可能是非常重要的，甚至是唯一可行的养老方式。随着我国老年化的速度加快，加上国家财力有限和养老保险制度的不平等，需要‘以房养老’的人数可能越来越多。说什么‘有房人不需要，没房人不能搞’的人根本不了解广大低收入老人的实际生活状况。
房产是中国大多数国民心目中最重要的资产。因为‘住房’本身又是人们生活的必需品，中国人对个人房产的钟爱程度又远远高于其他国家，所以在中国大多数老百姓积累财富的方式首推购买房产，既解决‘住’的需要，又达到积累财富的目的。所以有‘60岁以前人养房，69岁以后房养人’的说法。
中国证券市场的落后加重人们用购买房产来积累财富的愿望，加上年轻人结婚必须有自己的房子等不太理智的社会消费习俗也大大提前了购买首套住房的人群年龄带。大学生毕业不久就张罗买房的现象也许只有在中国才能看到。有不少父母为了子女早日买房连准备养老的积蓄也提前支出。中国的高房价在很大程度上是中国人过度偏爱房产这种财富积累形态的体现和必然的结果。对中国普通百姓来说购买艺术品，股票，债券，贵金属等积累财富的方式远不如购买房产重要和普遍。
如果我国也有像发达国家那样的成熟的证券市场用来积累财富，那么‘以房养老’方式的重要性也许会减低一点。在发达国家里各种商业人寿保险机构的正常运作主要建立在成熟的股票和债券市场。但是在中国（尤其是证券市场不发达的现在）老百姓投资的主要方式还是购买住房，所以大多数老年人可动用的资产形态也只能是住房。
从严格的经济行为的角度讲，子女也是一种重要的资产，所以人类出于本能和亲情养育子女的行为类似于积累资产，‘养儿防老’是人类历史上最有效和持续时间最长的养老保险制度。但是经济发展和社会生活方式的变化侵蚀和削弱了这个制度，而我国政府长期推行的‘独生子女’政策又对‘养儿防老’的社会基础‘釜底抽薪’。所以如果政府不可能包办解决老百姓的养老问题，那么不管人们愿意不愿意，个人动用自己积累的资产来养老是不可避免的选择，而其中‘以房养老’是最为有效和现实的方式。
购买商品房实际上买的主要是‘地产’
住房的特性在于它同土地不可分离。到目前为止我国法律规定禁止土地私人所有，即使实行经营承包制的农村集体所有土地也不允许农民行使完整的使用权，受益权和转让权。但是对城镇国有土地上建设的商品房则以‘70年使用权’的名义，允许房主在规定的期限内对商品房附带的土地行使完整的使用权，受益权和转让权。
商品房建设用地和耕地不一样，它的价值完全取决于区位。不同区位房子的建筑成本相差无几，房子价值的最主要的组成部分实际上就是建设用土地的价值。房价的上升完全就是土地价值增值的反映，房主卖房时取得房价上升的差价也只不过是取得土地增值收益的体现而已。商品房的自由买卖权利是个人在一定期间内拥有那块土地的完整的使用权，收益权和转让权的根本标志，本质上同买卖私人土地没有什么两样。
因此中国城镇的商品房是目前在中国唯一实行变相的‘土地私有产权’的领域。尽管它以‘70年使用权’的概念来进行包装，刻意回避‘土地私有’这个政治上敏感的概念。但关键的是这种使用权意味着在一定期间内可以行使完整的受益权和转让权。如果把‘70年’扩展成‘无限期’，那么这种产权形式同完整的土地私产制度没有什么本质的不同。农村房子（不管是自住还是违规卖给外地人）之所以叫‘小产权房’，正是因为政府不允许农民用自由买卖的方式对宅基地行使完整的使用权，受益权和转让权。
政府已对商品房的‘70年使用权’做了到期可以延期的承诺，尽管用词有些含糊，也没有规定使用权延期时的条件和代价。但是即使‘70年使用权’到期，政府也不可能毫无补偿地剥夺个人的房产。只要我们看看政府改造棚户区的做法就可以知道，因为那些棚户区的居民搬迁时得到巨额补偿的权利与其说是来自棚户区房子的‘**年使用权’（有的高危房子也许根本没有什么‘房本’），而是根据居民早已凭借建筑物长期使用宅基地的历史事实。
‘以房养老’的思路需要扩展
‘以房养老’方式的核心就是银行等金融机构应不应该开展叫‘倒按揭’的金融业务来满足一部分老年人盘活房子这种资产的迫切需求的问题。具体地说房主以拥有产权的商品房作为担保，从银行等相关金融机构定期取得一定数量的消费贷款，到一定时候用老人百年后遗留的房产来清算本息债务。
在中国推行‘以房养老’不仅可行，而且必不可少，越早越好。如果分析北师大董藩教授在文章的提出的六条反对‘以房养老’方式的理由，我们可以看出用僵化的思维来否定新生事物的做法多么荒唐有害。
首先他提出的第一条理由是目前我国商品房只有‘70年使用权’而没有真正的所有权，银行抵押没有土地所有权的房产的风险太大，制度上不支持‘以房养老’方式。但是在上一节的分析中已经清楚，只要商品房的实物还在，在土地使用权的期限内房主对商品房及其屋下土地拥有完整的使用权，收益权和转让权。这种产权形式不但使房产有价值可抵押，而且通过金融商品把房产转变为可以零星支出的现金收入流。至于金融机构向老人支付的零星消费贷款规模以及最后处分的房产抵押品价值多少只不过是单纯的计算问题。
第二个理由也类似，既然国家还没有规定‘70年使用权’以后的具体做法，那么金融机构可能仍然不敢抵押价值前景不明朗的房产。但是30多年来的改革历史证明，很多商机并非在国家明确制定所有细则的情况下捕捉的。所谓的制度风险只不过是对现有商品房的产权性质缺乏理解的结果。更何况今后中国土地制度的改革也不是没有一点看头，当年政府用‘70年使用权’的规定来把棘手的改革课题往后退迟，但是这种过渡性的做法在不远的将来不得不有个明确的归宿。金融机构大胆开辟新的赢利模式正是金融改革的核心内容之一。
第三个理由是今后的社会经济环境有变数，有些金融机构的前景不一定明朗，担心开辟‘以房养老’业务的金融机构有破产的风险。这个理由其实也不能成立，因为它同银行破产时储户承受的风险是同样的性质。难道怕银行破产，个人都应该手捏现金不成?金融机构运行过程中的风险种类很多，也许正因为有风险，才需要银行和保险公司等金融机构开发各种金融产品来对冲和规避风险。我们没有理由金融机构在众多的金融业务中唯独把‘养老保险’业务的风险看得高不可攀。
董藩教授的第四个理由是，人们对几十年后房产价格的预期不同，所以客户和金融机构无法达成‘倒按揭’条件的共识，在实践上不可行。简单地说如果未来房价看涨，银行愿意搞，客户却觉得吃亏，反之亦然。房价涨落的前景谁也看不准是事实，但是首先市场上的激烈竞争会提供一个可供参考的指标。其次采取灵活的合约方式完全可以解决双方达成共识的难题。这就需要金融机构搞金融创新，活人总不能让尿憋死。
第五条理由是所谓的中国社会传统观念的问题，简单地说如果老年人不把‘房产留给子女’则脸上挂不住。其实没有比这个理由更荒唐可笑。把房产留给子女的所谓社会传统观念本身就是过去‘养儿防老’方式盛行世代的产物，单一的房产也只留给长子，其他子女并无权利继承。再说我国长期以来没有遗产税的概念，子女继承房产没有代价。如果像发达国家那样，子女需要交高额的遗产税才能继承房产等父母遗产的话，那么‘房产留给子女’的社会传统观念的效力就会立马大减，况且我国实行遗产税是早晚的事。
退一步说如果老人把价值不菲的房产留给子女，那么子女应该负有扶养老人的义务，何来‘以房养老’之说？‘以房养老’方式之所以有需求，正是因为不少老年人没有愿意接收房产的同时负责养老的子女，或有的老人根本不愿意把房产留给子女。如果有子女只想继承房产而不愿意抚养老人，那么强制老人把房产必须留给那个不孝子女算哪门子‘社会道德’？
既然社会上有那么一大批没有人继承房产而现金收入较少的老年人，那么我们社会就不应该允许存在这种‘端着金碗要饭’的荒唐现象，不应该眼看着那些老人百年后房产落到那些‘啃老’的不孝子女手中。
当然具备经济条件的老人出于对子女的爱，可以把一辈子节食缩衣攒下来的资产（即房子）自愿留给子女，但是这只限于自愿，并不存在必须这样做的所谓的‘社会道德’。因为它不但对老年人不公平，也不利于需要靠自力更生的子女健康成长。
董藩教授反对‘以房养老’方式的第六条理由是既然存在卖房后租房生活或进养老院这样的替代方案，那么‘以房养老’实在是多此一举。傻瓜都知道有那样的路子可走。但是对那些希望在熟悉的居住（包括房子和周围人文社会条件）环境中安度晚年的老年人难道就没有一点办法盘活资产来增加消费能力吗？
老年人的居住习惯需要大力发展‘以房养老’
据报道，我国家庭房子拥有的比率高达90%以上，远远超过美国等等先进国家，但仍有不少‘专家’还在搞什么‘居者有其屋’的乌托邦主张来为高房价推波助澜。但是山区农村的房子本来同北京豪宅根本没有可比性，‘房叔’‘房姐’和‘房奴’的净资产有天壤之别。所以笼统的中国家庭房子拥有率的概念没有什么实际用处。但是我国家庭钟爱房产这种财产积累形式的程度大大高于外国，大多数中国城市老人都拥有自己的住房是有目共睹的事实。它为我国实行‘以房养老’提供独特的有利条件。
据说大多数日本人的观念和中国人不同，他们宁愿租房而不愿意买房。其中当然有当年日本经济泡沫破灭后楼市长期低迷的原因，也有老年化严重减少住房需求的因素。但还有很重要的原因是房地产税和遗产税率较高，买房居住的成本和租房相比相差不大，所以日本的银行贷款利率那么低也没有多少人愿意贷款买房。此外，买房不利于根据工作和生活的需要及时变换居住环境。据说有不少日本人甚至担心买房后与近邻之间的关系固定下来，一旦出现麻烦影响私人生活而更倾向于采用租房居住的生活方式。
其实人们在一生中只住在同一个地方（甚至同一个房子）的生活方式既有长处，也有短处。租房市场的发展可在一定程度上起到推动经济活力的作用。尤其是工业化和城镇化加速的年代里租房市场的重要作用更为明显。‘居者有其屋’的做法是小农时代观念的遗产，和‘耕者有其田’的口号一样，没有经济上的合理理由，落后于经济发展的潮流。发挥自己的能力，寻求更好的工作机会或更适合居住的环境需要发达的租房市场。拥有自己房产的家庭也一样，有时根据需要出租自己的房子，到其它地方租房生活。
我国家庭过度钟爱房产这种积累财产的习惯也需要改变，刻意地追求个人品味的住房装修方式往往是有钱人的奢侈品。像国外那样，一个楼里的装修风格一致有利于人们把精力更多地放在事业等其他领域，包括更方便地选择对自己更适合的居住环境。当然这也涉及到我国租房制度的规范化和出租双方的诚信文化建设。
但是在另一方面，中国老年人毕竟不同于年轻人，没有为生计而出门挤地铁公交或开车的必要。对养老的老人来说，同邻近的老人们之间的联系以及周围的文化生态环境显得特别重要，也就是说除了棚户区以外大多数老年人的愿望恐怕是在原来的居住环境中安度余生。
近几年所谓的‘养老公寓’的概念时髦起来。但是建设公立养老院需要政府的大量财力，民办养老院连带配套设施成本太高。再说实际上大多数老年人与其选择在养老院静候人生的终点，还不如希望在原来的社区利用分散护理和互助的方式养老。所以今后老人对‘以房养老’的需求不可能少，对‘倒按揭’这种盘活住房资产来扩大现时消费的需求会越来越大，而且它还符合扩大内需的经济发展战略。
因此问题只在于怎样使‘以房养老’的方式做得更为现实，更符合相关各方的利益，以便找出平衡点，实行起来更为方便。由于房价预期不明朗，房子的价格因区位，大小，剩余使用权的年限，装修质量等因素千差万别，最重要的是老年人的生命预期难以把握，房价的客观评估机构太少，所以让那些长期靠存贷差价稳当赚钱的国有银行去开辟这种费力的金融业务，靠抵押一个房子来负责老人的一生简直是自找没趣的事情。就算民间金融机构也有可能不大愿意承接这项业务。目前‘倒按揭’业务开展不起来是一点也不奇怪。
有些人担心‘倒按揭’贷款方式下银行只能等到很多年以后才能收回贷款，所以加重金融机构的风险。但是‘倒按揭’贷款方式的所谓风险同住房按揭贷款方式实际上是基本相同的。金融机构（尤其是国有银行和保险公司）不同于中小企业，生存运行的时间很长，即使有个别机构破产，也可以由其他金融机构接手原来的资产和债务继续执行合同。只要房产的未来价值和‘倒按揭’贷款的比例适当，金融机构可收取利息收入，房主又能得到稳定的现金收入流，完全可以达到双赢的目的。
既然老人的房产有可观的价值，用房子抵押申请‘倒按揭’消费贷款的业务同申请一次性按揭贷款购买房子的业务一样完全合理合法，它们可以互为补充。普通的按揭贷款由银行一次性指出给客户一大笔购房贷款后，每年以本息的形式取得固定的现金流收入。而‘倒按揭’贷款则恰恰相反，每年给老年顾客支出固定的现金流支出，到若干年后靠卖掉房产来一次性地收回消费贷款的全部本息。
金融机构本来就是提供金融中介服务的机构，靠服务来收取费用。只要实行‘倒按揭’业务的金融机构的资产结构不发生问题，原则上看不出‘倒按揭’业务有什么克服不了的困难。银行根据抵押的房产价值给任何人都可以发放一次性的大额按揭贷款，那么为什么不能做反方向操作的业务呢？
老人当然也可以按通常的按揭贷款方式一次性取得大额消费贷款来用于日常消费。但是它们不愿采用这种贷款方式的原因在于，老人的贷款需要不像买房那样一次性支付，而是按月零星需要而且是长期性的。比如拥有市价100万元房子的老人需要的是长期的，每月只得到几千块钱的生活费的贷款方式。如果按抵押房产价值的70%申请分若干年付本息的70万元的普通的按揭贷款来增加消费的话，他还要把申请到的大部分贷款重新以低得多的利率重新存入银行，这等于让银行两头赚取利息，也不能盘活剩下30%的房产价值。
所以为了防止这样的浪费和重复操作，需要采用‘倒按揭’贷款方式只对已经发生的长期的零星贷款部分计息。这好比银行的‘零存整取’业务的相反过程，对实行‘倒按揭’业务的金融机构来讲就是‘零出整取’过程。
从防止风险和取得收益的技术性的角度看，金融机构根本没有理由反对开展这种‘倒按揭’业务。所以问题还在于只想用一次性的固定合约条款来保障老人一生的僵化的‘倒按揭’合约方式上。其实灵活规定和定期修改合约条件完全可以克服这个难题的。
比如在‘倒按揭’贷款合约上规定采用浮动利率来计息，每过若干年后随着市场房价的变动重新评估抵押房产的价值来修正每月‘倒按揭’消费贷款的数额，以便保证银行在老人百年后仍有足够的余地规避房价下跌而抵不上债务的风险。对老人来讲也有利于根据市场价格的变化来调整自己的消费行为，即房价上升，可要求增加发放‘倒按揭’贷款数额，反之亦然，这样的做法能够让金融机构和顾客双方都满意。
本来如果全社会采用‘养儿防老’的方式，老人把房产留给子女，由子女负责养老，那么房子所有权的世代转移过程无需通过金融机构的中介而自然得到解决。因此儒教文化传统下的‘养儿防老’方式最有效率。问题是现在社会上没有子女抚养的老人大有人在，不得不需要由金融机构来帮助完成老年人房产的使用权顺利地世代转移的目的。
那些老人一辈子辛辛苦苦积累的房子资产却因国有银行为主的金融制度的无作为而无法得到盘活用于补贴生活，‘端着金碗要饭’，等到老人百年后房产有可能落入与他（她）利益无关的人们（甚至是不孝之徒）手里。我们能容忍这种现象吗？政府的责任不正是消除这种不合理的现象吗？‘以房养老’方式既可以解决很大一部分老年人的养老之忧，金融机构又有了扩大生意的新的路子，国民经济因扩大老年人的消费能力而有了新的发展动力，这样的‘一箭三雕’的好事情何乐而不为呢？
（完）
韩洪锡 LG经济研究所（中国）顾问/经济学博士
