很多人主张中国房价存在‘泡沫’，但除了‘房价与家庭年收入之比’，‘房价与租金之比’等以发达国家的经验所算出来的数据之外，确实拿不出衡量房价泡沫的令人信服的标准。但中国不是外国，家庭收入的计算以及对自有房子的钟情程度都和外国（尤其是发达国家）大不一样。所以尽管自从我国出现商品房那年起‘房价泡沫’论就从来没有断过，只可惜那些预言‘房价崩盘’的人却缕缕失算，断送了众多‘粉丝’们的买房机会。
基于对‘房价泡沫’的担忧，近几年来中国政府实行前所未有的‘限购’和‘限贷’政策，不惜牺牲众多无辜的外地刚需购房者的利益来企图稳定本地（主要是大城市）房价。无奈房价越打越涨，证明把高房价的原因单纯地归罪于富人（尤其是外地富人）投机的看法并没有抓住高房价的本质。即使打击产生空置房的纯粹的投机行为，‘限购’和‘限贷’是把孩子和洗澡水一起泼出去的既不合理，收效也少的政策。
至今为止除了个别三线城市之外，全国城镇房价继续上涨的趋势并没有改变，各种打压房价的政策并没有改变人们对房价上涨趋势的预期。其实人们对各个不同城市房价的预期不可能一样。要想理解人们对各地房价的预期为什么不同，就必须从我国独特的社会经济制度（尤其是禁止公民迁移自由的‘户口制度’）中找原因。
各地户口有不同的‘隐性价值’
同没有迁移限制的外国（除了朝鲜等极个别国家）不一样，在中国体现正式居住权利的户口（户籍）都具有‘隐性价值’，而且因地而有很大差异。一般说来‘北上广’等沿海大城市户口的‘隐性价值’最高，西部落后农村的户口‘隐性价值’最低。如果把中国所有城镇和农村户口的‘隐性价值’按高低排列，不仅可以准确反映外地人取得当地户口的难易程度，同时在很大程度上解释当地房价水平的高低。
这种户口的‘隐性价值’具体体现在拥有当地正式居住权（而不是暂住权）的居民享受外地人所享受不到的社会福利上。比如如果每年只有本地人才能享受相当于100元的社会福利，那么他在一生中总共比外地人多享受的社会福利的贴现值就构成当地户口的‘隐性价值’。
最简单的例子可以举北京对本地老人实行公共交通免费乘车规定。
这种只对北京户籍的居民实行的福利规定据说多达80多种。最让外地人羡慕的是北京本地人在教育上享受的优惠待遇。从托儿所到高中，外地人因没有北京户口而需要额外支出的‘借读费’之类的费用足以把外地农民工家长吓跑。更重要的是长期以来外地户籍学生不能同本地学生一起参加高考，而在全国最好的大学教育资源对北京本地考生的优惠待遇是全国任何地方都不能所比拟的。据报道北京市考生考上北大清华的概率比外地人高达40倍以上。
只对本地人实行的医疗保险制度和北京顶尖的医疗资源使北京本地人享受全国最好的医疗服务。只给北京本地户籍家庭实施的经济适用房政策可以让有幸中签的北京人立马拥有外地人几十年打拼也攒不到的财富。有幸入住政府廉租房的北京户籍低收入家庭可以节省一大笔租房费用，让更贫困的广大外地农民工‘望房兴叹’。没有北京户口连汽车也买不了，这种买车权利（或拍卖车牌金额）也成为只有北京户籍的人才能享受的户口‘隐性价值’的一部分。
包括北京在内的不少城市地方政府都曾下过正式文件，规定某些行业只准雇用本地人。这种明目张胆地歧视外地人的政策却以改善本地人就业率的幌子下出台，而在大城市里的环卫，建筑，保安，餐饮等三D行业里却很难看到本地户籍人口的影子。白领阶层中的外地人也因不能买房买车，就业领域受限制，所以比起本地人要承受更大的生活压力。北京的失业保险和最低工资制度，决定退休工资多少的全市平均工资水平都和外地人一点关系也没有，是北京户籍家庭的‘专利’。
只对本地人实行的各种福利待遇的贴现值汇总起来形成当地户口的‘隐性价值’，待遇越高，外地人为取得这种待遇（本地户口）需要支付的代价也就越高。去年有个媒体报道，在北京毕业的外地应届大学生（而不是农民工）为落户北京宁肯花20万元的‘中介费’，这种北京户口的黑市价格比10年前上涨好几倍。近年来北京市政府限制外地人购房购车，并只对本地户籍家庭实行保障房政策，这些歧视外地人的政策都大大提高了北京户口的‘隐性价值’。
其他地方的情况也一样。一般来说城市越大，该地户口的‘隐性价值’越高，取得当地户口的难度也就越大。在绝大多数的情况下，中国的城市规模取决于它的行政级别，即直辖市，省会市，地级市，县级市等等，而城市的级别又决定它作为该地区政治经济文化等中心的地位。
在一个城市里办公的政府机关级别越高，该地居住的政府机构成员的级别和规定享受的待遇就越高，人员规模就越大，对以自己为核心的本地户籍居民谋福利，创造良好居住环境的欲望也就越强。当然政府的级别和权力也可以带来发展本地经济的能力和机会的相应扩大，建设舒适的居住条件的经济能力随之扩大也是事实。但政府调集周围城乡经济资源去建设自己居住地城市的公共服务设施也是不可否认的事实。我们只要看看各个不同级别城市里的政府办公大楼和众多楼堂馆所，公园，体育场，各种文化设施的巨大差异就不会怀疑这个简单的结论。
各地地方政府毫无例外地限制外地人取得本地（尤其是政府所在地城市）户口，其根本原因在于本地户籍人口的增加会相应地增加地方政府建设和经营城市的财政负担，降低原来住民的社会福利水平。所以地方政府对外地人一无例外地采取‘只要手，不要口’的态度就毫不奇怪的了。
户口的‘隐性价值’影响当地房价
在任何国家，一个地方的居住环境对外地人的魅力除了气候，自然环境等先天性的条件外，还有随着地方经济的发展而形成的交通设施，公园和绿化等自然环境的改善以及文化体育休闲设施的扩张所带来的居住生活的舒适程度。这一点中国也和外国没有什么两样，谁都愿意住杭州等风景气候宜人的地方。
但是这些无法区别对待本地人和外地人的因素同当地户口的‘隐性价值’并没有任何关系。在中国各地方的户口之所以具有‘隐性价值’，而且互相之间差异很大，根源在于国家实行不准自由迁移的‘户口制度’，而且当地政府只对本地户籍的居民实行（反过来说就是歧视外地人）一些福利政策。所以户口的‘隐性价值’是在中国（还有朝鲜等个别国家）的社会制度下才出现的特殊现象，是独特的地方政府的财政收入和支出方式的必然产物。
过去义乌，鄂尔多斯等一部分三线城市的房价也疯涨过，是因为当地经济和居民收入的快速发展造就了当地很多高收入群体，也引来大批外地来‘淘金’的人员和资本推动房价。但是一旦那里的经济发展速度受挫，对房子的投资或投机需求就会很快消失，随着外地人的出走，连居住需求也大幅减少，导致房价大跌。那些城市户口的‘隐性价值’本来就不太高，所以缺乏长期稳定地支撑高房价的重要制度因素。只要我们设想一下，如果那里的地方政府现在出台给购买当地房产的外地人办理当地户口，而且宣布提高对当地户口居民的福利待遇，那么那里的房价会立马反弹飙升。
‘北上广’等一线大城市就和三线城市根本不一样，房价上涨一直既快又持久。政府对它最早实行‘限购’‘限贷’的严厉措施，不但也没能挡住房价持续上涨的趋势，反过来因为限制外地人购房购车，却推高了当地户口的‘隐性价值’。从而它一方面更加助长外地人想方设法取得北京户口的愿望，另一方面又使北京本地人更加不愿意离开北京到外地去居住。
户口的‘隐性价值’只有在本人居住该地的时候才能体现其价值属性。比如一个拥有北京户口的人长期在外地居住生活，就不可能享受教育，医疗等只给北京人提供的福利措施，北京户口的‘隐性价值’对他来说等于‘聋子的耳朵-摆设’。北京的退休老人何尝不想到空气新鲜，物价便宜的小城镇去居住生活？但离开北京意味着与方便而高质量的医疗服务无缘，他敢离开吗？跟随父母临时到外地生活的孩子即使仍然保持北京户口，身在外地享受不到高质量的北京教育资源，他愿意离开北京吗？
本人在以前的博客文章‘中国的城市规模为什么只能越来越大？’（参照http://blog.sina.com.cn/s/blog_a76121c70101bmjy.html）中曾解释过中国户口的‘隐性价值’为什么反过来阻碍人口的自由移动，造成大城市人口只能越来越多的结果。户口制度一方面使北京本地人不愿放弃已经取得的户口‘隐性价值’，不愿意离开大城市。另一方面想取得北京户口‘隐性价值’的外地人后备军排长队在那里等候，盼望哪一天也能成为北京正式居民。这样的无止境的激烈竞争让有限的北京市空间的房价想不涨也难。
逐步降低户口‘隐性价值’才是正道
中国的户口制度违背人人平等的宪法精神，其歧视外地人的不人道的特征不但备受国内外的批评，在国内也早就成为阻碍经济发展，扩大贫富差距和社会不稳定的主要原因。但是长期以来已经形成的既得利益格局不容易在短时间内打破，这一点我们只要想想北京市民对开放北京户口的恐惧心理就完全可以理解。政府和一些专家们又从防止城市贫民窟的出现和维护社会治安的理由去反对取消我国独特的‘户口制度’。
但是现在已经谁也不能，也不敢否认改革不平等的中国‘户口制度’的必要性和迫切性。问题是如果过多地担心既得利益集团的阻碍，就永远迈不出户口制度改革的关键性的一步。几十年来每年都在谈论‘户口制度’的改革，但大城市户口的门槛越来越高是有目共睹的事情。
至今为止政府和大多数所谓专家们提出改革户口制度的基本思路是‘放开小城镇户口，逐步取消取得中等城市户口的限制，继续适当控制大城市的进入条件’，以防止产生‘大城市病’。但是这种思路的最根本的缺陷在于无视各个不同城镇户口具有不同的‘隐性价值’的现实。
想一想农村户口也有它的‘隐性价值’，农村免费宅基地和耕地经营权（包括转包权）就是农村户口的‘隐性价值’。而小城镇的就业机会少，公共设施简陋，又没有政府给的什么福利措施。所以小城镇户口的‘隐性价值’甚至还低于农村户口。‘水往低处流，人往高处走’，谁会放弃农村户口到小城镇落户呢？如果像在很多地方已经出现的那样，农民不放弃农村户口，只到小城镇买房居住，那么产生这种‘不在地主’的现象算什么‘市民城镇化’呢？
现在北京等大城市郊区的农民因为地价暴涨（宅基地上的房屋拆迁成本和耕地的补偿成本剧增），郊区农民户口的‘隐性价值’甚至还大大高于临近城市的户口，导致一部分人利用权力愿意放弃城市户口转而取得农村户口。他们这些‘喜欢当农民’的人看中的只是郊区农民户口的‘隐性价值’，无非是想借农民身份免费取得一块宅基地，盖一栋价值不菲的别墅而已。
这些问题充分证明无视户口‘隐性价值’的户口制度改革思路多么不现实。所以按目前政府改革户口制度的思路就永远实现不了最终达到迁移自由的改革目标，大城市的进入门槛将越来越高，大城市户口‘隐性价值’的高涨又继续加剧围绕大城市有限空间的竞争，大城市的房价只能越来越高。
生活居住环境舒适，加上政府提供的福利措施会永远吸引无数的老百姓向往那些户口‘隐性价值’更高的城市。北京等大城市的雾霾也阻挡不住这种想取得大城市户口的趋势。因为人们都明白，那些政府官员为了自己和家庭的利益也会集中资源早日治理大城市的雾霾等环境问题的。
那么控制房价上涨的根本途径在什么地方呢？关键还是在于发挥市场的决定性作用。首先要承认我国各地户口‘隐性价值’存在巨大差异的严峻现实，尽快一项一项地废除地方政府对外地人的歧视，实现学校，医疗，养老，就业等领域服务水平的全国均等化。在承认几十年来因实行户口制度而积累的既得利益结构的基础上，不准再出台类似于限制购房购车等歧视外地人的政策。相反要一步一步地消除城市户口上绑定的各种特权和福利措施。让人们根据自己的能力和爱好可以随便选择永久居住地，包括在农村居住。
当全国各地的户口再没有什么各不相同的‘隐性价值’的时候，全国的土地和房子都会像海绵一样一起吸收人们积累的财富，而不是只集中在大城市推动房价。如果各地政府不会为了追求本地居民的利益去限制外地人，那么人们就不会考虑共同的居住环境和生活质量以外的因素，就没有一定要花高价购买大城市的房子居住的必要。大城市房价只涨不跌的预期也就失去重要的经济社会制度性基础。
一旦大城市户口不再是只想取得，不想放弃的东西，大城市退休人员也可以放心地选择农村或小城镇生活方式去提高生活质量，分流很大一部分大城市人口。它就会为准备享受大城市文明的农民市民化腾出很大一部分城市空间，那么政府担心的‘大城市病’的解决也就容易多了。
（完）
韩洪锡 LG经济研究所（中国）所长/经济学博士
