在这一轮的调控的过程中，这个新政的指向性我认为是非常清晰的，就是针对的房地产市场的投机过度，部分城市的房价过快上涨，也就是经济学上所说的泡沫化，当然是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化，房价的合理回归我们也要注意到，在温家宝总理提出这个概念以后，在他的文字稿上，特别标明了部分城市，针对性的实现房价调控，这个挤泡沫也不是说中国700个左右的城市一起挤，是有针对性的，再有泡沫发生的部分城市，通过房地产新政挤出去，而且必须柔性的挤，必须考虑到方方面面。

有的朋友谈到自己的看法的时候有这种倾向，为什么不能痛快一点?但是我们实话实说，经济运行的调控，特别是房地产这样一个错综复杂的，千丝万缕联系的领域里面，是不能简单的按照某一个因素极端的强调，单向的思维认为能提出理性的对策了。

在我们目前采取的新政的举措中间，我认为应该认识到有一些过度性的措施和权益的考虑，这是必然的。但同时也有制度建设的追求，如果作为研究者要给已经进行的房地产调控新政做一个评判的话，我想首先应该充分肯定的是，我们已经比较清楚的看到了，在中国房地产调控中间的所谓双轨统筹房价，温家宝曾经说到保障房是总理管，商品房的事情总经理管，这也就是我们讨论经常说到的，让市场归市场，政府归政府，它是一个双轨的这样一个必须有所理性认识和区分的这样一个事情，同时又要有统筹，这个统筹我认为是在一个通盘的，我们具体落实到各个政府辖区的顶层开发下，保障房、商品房怎么样纳入一个合理的开发规划、统筹协调，在政府的政府方面，我始终认为保障房建设过程中体现政府管规划，同时要管脱离，进而要管准入和应有的退出，这个脱离怎么脱?

从棚户区改造到廉租房的建设，公租房的建设，要把低收入阶层的条件统起来，现在越来越把保障房安居工程的重点放在棚户区改造廉租房、公租房的建设。地方政府纷纷明确了他是有限产权，共有产权，不能像原来北京这边拿到手以后，再转手取得这种溢价收入的，这样就封杀了套利空间，这要我们在管理上进一步完善，准入和退出这个机制还在探索，现在已经作出了种种的努力，真正的使这种资源进入低收入家庭，不能让其他人混进来，不能说在取得这种保障房资格的人员，以后成为后一阶段先富起来的人以后，他不退出，他占有这个资源跟他以后的收入不对位了，这些都要探索。

另外，市场方面我们看到政府一个规划，把商品房建设，包括高端别墅的建设一起做，管规划下面基本是管什么?管规则，公平竞争，再往后就管收税，交易环节要收税，保有环节也要收税，交易环节一度有所强调，现在有一个基本的逻辑是成立的，就是借鉴一些海外经验，能不能在住房的持有时间上，采取一种时间越长，税率递减的措施，你买了一套住宅，一年以内出手可能是一个比较高的税率，三年以后出手可能降一个台阶，五年以后再降一个台阶，到了八年以后就是一个比较合适的台阶，这是遏制大家短期的炒作，但是我认为只讲交易环节的税收还不足以说明问题，相关信息的管理还要有进一步的具体的考虑，怎么样能够如实的掌握这个时间段，怎么样在这个相关的另外一些事情上也防止所谓虚假的东西，我们过去说增值的考虑吗?那他就来一个阴阳的合同，你真是的合同就不能如实的掌握住，这个我们就不说了，现在说房产税，已经进入试点的税率，它的改革是在保有环节上前所未有的形成一个税收的负担，这个税收的负担是一个有可预见性的，可以在以后形成制度框架的制度建设。

第二个双轨统筹规划框架，政府应该做的这几个事情合在一起，我认为现在相当清晰，这是一个房地产市场的进步。另外应该扩充的，应该在通盘的了解情况有别于肯定方面的时候，我认为我们房地产调控新政，随着形势的演变，一度非常严格的行政手段已经出现了定向宽松，我们在最近一段时间稳增长的导向下，同时也结合第一套房房贷的利率开始有区别对待，贷款条件有所放松，对于没有城镇户口，但是从农村到城镇有长住的记录，有纳税证明等等，这方面原来很严格的限制，现在已经放宽了，我认为这些定向宽松都是可以的，这是我们当时不得不采取的一些权宜之计在开始做，良性的、必要的调整。这也是值得肯定的。

我注意到在温家宝总理最近的经济专家和行业协会负责人座谈会上，正式公布的信息有一条，房地产调控实施过程中要更多的强调市场手段和法律手段，我的解读是要更多的运用经济杠杆的手段和规范化的手段，这都是值得肯定的，房地产调控新政里面的重要的信息。

那么我们简单谈一下两地的房产税的热点，这是一个敏感的、有明显争议的问题，我认为在方向上，我们在年度的改革文件里面，这是有权威性的，从决策层到管理层都做表述的，这样一个要求，叫适时扩大房产税、扩大试点范围，这个时间表确实不好说，我们不断的听到反对、置疑的声音，也可以体会到在十八大即将召开这样的情况下，最大的可能性是在十八大之后，但我不觉得这是根本性的问题，我们现在首先要看到的是大方向，大逻辑是在日渐明朗化，按照我的理解，这样一个制度建设，实际上是房地产新政里面最重要的事情，中国人都讲标本兼治，但治本于上，房地产调控新政在过去有几轮的调控，相比它的水准体现在哪，应该体现在更多的追求制度建设，这个制度建设先弄框架，而且在搭框架的过程不能全面齐头并进，只能先找部分地方的试点，来总结经验，而实际上这些做法都是和十八大之后，我们决策层要充分考虑的，十年的一个眼界，以及这十年在2020年要实现全面小康以后，要实现邓小平勾画的三步走战略史目标实现结合在一起，这里面一个基本的逻辑，我觉得应该再次强调，中国是要通过经济社会转轨走向一个现代国家，现代国家现代社会需要有现代的税制，你就不能回避税制本身的可塑性问题。

有一种意见是说税制不可能设定，它自然而然发展，比如我最近说的直接税比重在中国偏低，反对意见是直接税比重高和低是自然演变的过程，跟税制改革无关，是跟生产力的水平相关，我不同意这个观点，税制不能任意设定，但是存在一定的可塑性，我们的管理部门、社会大众共同参与税制的改制，就代表主动设计税制的弹性空间，我们设定的更好一点就更适合与现代化的要求，我们设定的差一点背离这种现代化的要求，我们应该在方方面面的努力下，形成一个比较好的，顺应客观需要的税制。同时也使我们的房地产这样的产业，它能够在发挥中国经济，在城镇化过程中的引擎、支柱作用的同时，避免一些泡沫化的风险和由于泡沫化过度造成的负面影响，这样的过程中，我们来寻求人民群众公共利益的最大化，无非就是这样一个逻辑关系，所以我们必须要通过理性的讨论来化解一些阻碍。说到房产税的改革是重感情的，有时候是很激烈的，你要在网上、微博上说的话，很多人会跳出来还骂了，这种形势我觉得可以理解，我推崇的还是理性的探讨。

我认为上海、重庆两地试点要充分肯定他们为天下先，已经形成的两个地方各有特点的初步方案，有共性也有差异，但首先要看他们的共性，让社会更好的来适应和观察，看看这个税是不是像大家说的洪水猛兽，会不会造成多么严重的问题?先建一个基本框架，这个基本框架有一个明显的东西，调节高端，上海明确的说是调增量，我不动存量，但你具体看这个方案，你出售是增量，买房子的增量信息系统来认证你原来有没有房子，合在一起计算税率就把这个以前的拉进来了，派生的形成一个纽带，重庆一般的存量不考虑，但是辖区内3000多套所谓花园别墅，就是有院落的独立别墅是明确无误的作为存量覆盖的，但是有180平米的协议，180平米以内免税，这种试点方案的设计我认为是非常必要的，是可以为以后的改革试点提供重要借鉴的，所以也可以借此讨论一下。

中国以后房地产税改革，我认为是要循序渐进、酌情扩大试点范围的，它里面很重要的要点是不能简单地借鉴美国，而是要借鉴日本的首套房免征的模式，很多人说中国人很多人买房子是给自己买一个社会保障，因为大家看城市化还要走好几十年，这中间房地产是一个上升的趋势，我在这段时间买一个房子是给自己买一个商业保险，我认为这个完全可以讨论，第一套房免征，第二套房或者是第二单位可以考虑税率，完全可以考虑这样的一个具体区别对待，但是对不起高端的按照支付能力原则，有多少套房子，有多么高水平豪宅的，在高端上调节也是符合基本原则的，必须把这个原则明确下来。这样一来我觉得可以给社会大众吃定心丸，是要大家一起寻求共赢，一起来建设一个和谐社会，来寻求长治久安，这个制度建设要抓住不放，那么在短期考虑和中长期考虑中，我觉得中国的现实决定我们必须沿用邓小平的改革智慧，就是在某种阶段要强调不争论，我们现在不能说完全不争论，但不能停留于争论，有人说要把这个房地产税的所有的事情争论清楚以后，人大来做一个规范的立法，在全国一起推行，说起来有道理，实际上没有任何可行性，这种要让人大全面立法，把这个税细节定好以后全国一起推的思路，真的像有的人说的150年以后才有结果。我们必须要在邓小平的理论下，在一个大的框架下说出来以后，要大胆的试，大胆的闯，现在我们不这么说，这个一是要存在，要允许争论，要在开拓的过程中来做，我们允许某些争议很大的改革试验来总结经验，当良好地的改革试点就是起这个作用，这就是在渐进的过程中，我们必须往前推进这个过程的一个非常明确官方的指向。

这样一些基本观念说了以后，我还想回应一些大家关心的问题，我了解到很多人都在说，房产税的法理依据方面是不是应用上，我简单的说一下，第一点就是土地出让金的问题，这个税和租的性质不一样，他们之间可以形成并行不悖的关系，有人说这不是重复征收吗?确实存在重复的问题，我们的税制是多次征必然就有重复，只是重复的合理与否的问题，而不能说整个的政府征收的是义务税，这不可能，这是一个现代的税、租和其他收费等等合理的分流归位，再形成一个合理协调的关系。第二有人说如果接受前面这一点，我不能接受原来买的房子了，你推出新的税收调节以后，房价下了一个台阶，我这个心理是不平衡的，我觉得这个问题确实，你如果有了一个普遍征收的税务环节以后，土地批复环节不会动辄就吵成一个天价，我们就是老房老地老办法，新房新地新办法，我们的社会保障叫老人、中年人、新人，这是三种方向，这是中国改革方案中提供的一个借鉴的。

第三个，中国的所有城镇土地进入开发的都是国有，人家搞的房地产税是私有权基础上的征收，我这个地是国家的，你征什么税啊?我认为这方面实际上要谈两点，国有土地的税收对房地产使用权的所有者，从国际经验和我们改革实践来看都是没有一定冲突的，比如说国际经验英国，比如说香港，房地产税可以有私有的、公有的一视同仁全覆盖，英国分为中央政府持有的，地方政府持有的，私人持有的，无条件持有的就是私有的，另一类分为契约持有，我可以契约持有他，在英国地区持有最长的可以长达999年，无论是什么样的区别，可以有所区别，但是这个税全覆盖毫无疑义的。国有企业上交跟其他的企业一样的所得税，那么按这种逻辑来分，我这个企业都是国家的，你跟我要所得税，那不是自己跟自己较劲吗?那时候意识到要搞商品经济，必须放在一样的环境里去，你这个企业产权是国家的，但是你有相对独立的运营机制，需要有税的调节，我们现在同样的道理，虽然终极产权是国家的，无论是企业还是个人，具有独立的利益，根据需要我们可以通过立法程序通过税收手段来调节，这是我来说应该提到的两点相关分析依据，还有一个房地产税的管理问题，不多说了，有人说这个税复杂得不得了，中国人要学会一百年以后再说吧，我们物业税已经有6个城市扩大到10个城市，它相关的所有的管理都已经在计算机程序里软件化，都可以在这方面通过一定的人员培训，在操作方面相对顺畅的来实施，工作方面进一步的参与优化调整是必要的，但是没有方案。

最后一点我们还有一些复杂的东西，中国的小产权房等等，这些历史遗留问题要解决起来比较棘手，但我认为它不足以引出一个结论说因为有了历史的问题，中国的税制改革问题就无法推行，不是这样的，我们要化解原来的小产权房等等的历史遗留问题，而整个的大方向、大逻辑，我认为仍然是可以清晰的认知的!

本文来自财政部财政科学研究所所长贾康于2012城市观点论坛成都行上的演讲