‘以房养老’这个话题在国内提出来已有好几年，但到目前为止还没有值得注目的进展，实在是令人遗憾的事情。有个报道说，银监会有关人士认为我国房屋产权70年的规定制约‘以房养老’方式的推广。这无疑是个事实，但我认为并非是不能克服的大问题。我发现在报纸和杂志上不少文章里反对‘以房养老’方式的观点，要么是没有考虑我国国情，要么是混淆不同的问题，思考的逻辑有问题。
我国不能走国家包办‘养老’的老路
人口老龄化作为世界性的大问题，是经济发展到一定程度上任何国家必然会遇到的社会问题。目前除了极少数国家以外，连很多发达国家至今也还没有找到令人满意的解决方法。所谓的‘福利国家’的养老保险制度本质上是国家办的‘全民受惠’制度，主要由国家负责‘老有所养’问题。但是这种制度面临出生人口减少（从而减少劳动力供给），人口死亡率减少而平均寿命延长的社会现实，就必然会出现‘现收现付’，养老基金‘坐吃山空’的尴尬局面，无力长期维持下去。
对此，发达国家开始普遍采取增加养老保险费，减少养老金发放金额，推迟领养养老金的年龄期限等手段，企图保持养老基金的自我良性循环，其实那就是要降低原来的养老福利标准。此外发达国家政府鼓励老年人再就业，并用民间保险公司和银行经营的各种私人养老保险商品作为国家养老保险制度的补充。
人均国民收入比我们高几倍，十几倍的发达国家尚且如此，像我国这样资源少，人口多的国家实行由国家全包的养老保险制度，那明明是不可能实现的‘乌托邦’。而另一方面，我国作为发展中国家，人口老龄化问题因‘一个子女政策’的必然结果显得比许多发达国家还严重，如果不尽早采取有效的政策措施，将来就有可能出现大的问题。而在我国目前的养老保险制度下，除了一小部分幸运的阶层以外大部分人领取的养老金远远不足于维持退休前的生活水平，更不用说占大多人口的农民们生活在国家养老保险制度的保护之外。因此我国应该利用可以利用的一切手段和方法去解决‘养老’问题，不可能走国家全包‘养老’的路子。
改革开放以前我国的养老问题只和城市工薪阶层有关，且国家通过单位制度采取财政全包的方式解决退休职工的生活，所以还没有成为如今这样的社会问题。可是改革开放以后，单位负责养老的体制解体，目前是正处于社会统筹解决养老保险制度的摸索过程中。人们担心年老以后的生活无保障，从而节俭消费，尽可能扩大储蓄，以备养老生活费用（包括高额的医疗费用）。这是我国国内消费不足，储蓄率奇高的最主要原因。
据国家民政部的发表，2010年我国失能老人1036万，半失能老人2135万，大中城市空巢家庭达到70%。70年代初正式实行‘一个子女政策’时结婚并养育‘70后’的父母们早已进入儿女独立，退休养老的年代。过高的房价和生活费用使得年轻人往往负不起或不想负起养老父母的责任，反而更多地想依赖双方父母来解决自己的房子，孩子抚养等问题，这必然加重老一代的负担，对老一代人不公平，也不利于新一代的健康成长。‘421’的家庭结构会加剧所谓的‘小皇帝，小公主’现象，相当一部分人年轻时饱经沧桑，等老了还要为子女继续勒紧裤腰带。在这种社会环境下，‘以房养老’实际上是怎样盘活资产，提高一部分老一代人的生活质量，同时也是减轻新一代养老负担的方式的问题。
‘以房养老’其实就是开发新的金融商品的问题
目前国内议论‘以房养老’过程中，发现不少人把很多不相关的问题混在一起讨论，结果混淆了争论的实质，模糊了分歧的焦点，甚至上了某些利益集团的当，阻碍早应该实行的某些金融改革。
‘以房养老’问题之所以提起，是因为我国有相当一部分老人有自己名义下的房产（包括还没有付完按揭贷款的房产），而这些老人希望在自己长期居住而熟悉的环境里安度晚年，而子女因种种原因又不可能住在一起一直到送终。很多老人由于种种原因不愿意或不可能将自己拥有的房产作为遗产，在自己百年后全部赠给特定的继承人。只要我们想象一下一位只拥有自己住的房子，而现金收入却很少，不足以应付生活开销，而又没有子女继承遗产的老人的状况就可以了。
当然他原本可以卖掉自己在城里的房子，到乡下或房租便宜的地区去租房生活，用卖房的钱补贴日常生活。但是如果他不愿意离开自己原来的房子，那么难道就没有其它办法，只能守着房子饿着肚子吗？‘以房养老’的问题首先是，为了解决这些人的困境金融机构应该提供哪些金融产品，以市场交易的方式如何达到双赢结果的问题。
要知道这样的老人（包括老人夫妇）在中国数目巨大，但因为其所有的资产（房产）和收入的比例不当而过着低于自己本应该过的生活水平，甚至饱受困苦，他们还不知道或没有机会把自己的房子作为可利用的资产盘活。经济学的常识告诉我们，资产是一连串过去收入的结果。反过来一个人未来收入的现在价值就是他的资产，比如未来能带来固定收入的技能就是那个人的一笔资产（人力资本）。
如果中国目前的金融制度还不能解决上述老人所遇的困境，那么只能表明它是一个无能的，需要改革的制度。这就是‘以房养老’问题的实质，它要求金融制度的相应的改革。离开这个问题，谈论‘以房养老’问题都是文不对题。比如，主张老人房产由子女继承，由子女负责养老根本不能算‘以房养老’问题。同样，租出（或售出）大房，租入小房，用房租（售房）差价款养老也不需要别人来讨论。将住房出售，再租回原住房，用售房款缴纳房租和养老的主意也无须你来提出。其实‘以房养老’问题归结为金融机构应不应该提供叫‘住房反向抵押贷款’或者简称为‘倒按揭’的新型金融商品的问题。
‘倒按揭’运作的原理是，拥有房产的老人将房屋抵押给有资质的银行，保险公司等金融机构，每个月从该机构取得一笔‘住房养老金’，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房的价值归还全部‘住房养老金’，按市场贷款利息计算，最后剩余的价值（可大可小取决于房产价值和每月领取的住房养老金数额）可根据老人意愿遗赠给事先预订的继承人或社会公益团体。这样既可以解决老年人现时收入不足的问题，金融机构又取得利息收入，和‘住房按揭’方式一样做到双赢的结果。
这种金融商品作为国家养老金制度的补充，近年来在发达国家发展很快，而我国也有部分地区试验，但阻力很大，其原因不但有认识上问题，也有金融体制上的问题。
有些人认为我国老年人的传统观念是留房给子女，故此办法不会得到欢迎而反对，但不实行怎么知道人家不需要呢？要知道住房养老金’制度出台的最大的阻力来自在国有金融体系中利用垄断地位稳稳当当地赚钱的利益集团，他们不愿意冒风险，不愿意开辟新的金融服务领域，自己不做，也不许他人做。其实，如果他们不愿意做，就应该让外资银行或民营金融机构去试试，不明真相的文人不应该为他们的利益摇旗呐喊。
当然，‘住房养老金’方式只适用于拥有自己房产的一部分阶层，他和其他的商业养老保险商品一样，是解决养老问题的一种手段之一。说什么‘有房人不需要，没房人不能搞’的说法明显忽视了广大的有房而现金收入不足的相当一部分人群的实际情况。在广大退休老人中，在计划经济时代花了一辈子心血，只得到单位分房（不太宽裕而设施落后，等着搬迁）的一点好处（其实是应得的权力），而靠微薄的退休金过日子的退休老人大有人在。让他们继续过艰难的生活，还要强制他们把房产留给儿女（其中相当一部分人是需要自己奋斗而不应该依赖父母）的制度安排不仅不合理，对老一代人不公平，而且不利于扩大内需。我相信通过市场竞争，‘住房养老金’方式稳定下来，会成为金融产业发展的一个增长点，对扩大内需也有相当大的效果。
（完）
作者系韩国LG经济研究所（中国）所长/经济学博士
