政府一直在调控房地产市场，但房屋价格反而以更猛烈的态势上涨。原因何在？人们很自然地想到了房地产商，先是说房地产开发商哄抬价格，现在又说开发商囤积土地。媒体报道说，很多房地产开发商大量囤积土地，更有一些开发商在拿到土地后故意延迟开发，人为囤积土地。据说，政府的宏观调控政策就是这样失灵的。

开发商手里肯定握有一定量土地，就好像超市里肯定会囤积一定量商品一样。这种做法有什么错吗？至少没有人会怪罪超市囤积商品。基于商业逻辑，企业囤积一些原材料没有什么错，而开发商不多不少，正好就是追求利润的商业企业。

当然，有人会说，开发商囤积土地，使政府缓解房屋供不应求局面的措施归于失灵，从而导致房屋价格持续上涨。貌似有理，但其实颠倒了其中的逻辑关系。

在一个动态的市场过程中，是价格决定成本，而不是生产成本决定价格。同样，在 房地产市场上，是房屋价格决定土地价格，而不是土地价格决定房屋价格。开发商基于自己对消费者未来愿意接受的房屋价格的预期，而确定自己从政府手里购买土地的价格。假定消费者以开发商所预期的价格购买房屋，开发商就实现了利润。正常情况下，只有卖出房屋，开发商才能赚钱。

但是，开发商并不是房屋的最终需求者，而完全是一家通过开发房屋获取利益的商业企业。开发商的目的不是建造房屋，而是获取利润。在目前的制度下，开发商同时具有土地经营者和房屋开发者两重角色，如果经营土地获取的利润等于或高于开发房屋的利润，开发商就会更多地扮演土地经营者的角色，囤积土地就是其可选的一个策略。

此话怎讲？地方政府几乎从来没有把土地出售给房屋的直接需求者——业主，而是出售给房地产开发商。开发商从政府处购买到土地，到其出售房屋给业主，这期间享有土地的建设使用权。由此权利所获得的全部收益，当然也归开发商享有。这一收益有可能非常高，在某种条件下，土地价格上涨带给开发商的收益，大于或等于开发房屋再出售所获得的收益，这个时候，开发商当然倾向于不去建造房屋，而是囤积土地。因为什么也不用干，就可以获得一笔丰厚的利润，那何必费事？

其实，这也正是房地产开发行业的富豪产生速度最高的秘密。假如开发商是由业主所雇佣的建筑商，那他们与其他制造业的利润不应当有太大差距，众所周知，现在建筑企业的利润率在各个行业中似乎属于相对较低的。即使给房地产开发商加上整合房屋建造其他活动的智力活动的收益，也不应当高到现在的程度。

房地产开发商目前获得的高额利润在很大程度上来自于开发房屋周期内土地升值的收益。举个简单的例子：开发商获得一块土地，彼时的地价摊到每平方米房屋中是2000元，据此价格核算的房屋出售价格为5000元。但房屋开发有一个周期，比如为三年。三年内建筑成本并无多大上涨，但周围的房屋价格已经上涨到9000元，此时，开发商当然会按照9000元的价格而不会按照5000元的价格出售房屋。相对于当初的土地价格，开发商从每平方米土地上获得了4000元收益。

根据这样的逻辑，假如房屋价格上涨速度很快，则开发商会倾向于拖延开发进度，或者拖延房屋销售进度，因为这样就可以坐享土地价格上涨的收益。而在目前政府垄断开发用地供应的制度下，所有人都会形成土地供应日益短缺的预期，因而也相信房屋价格必将无穷尽地上涨，地价当然也会持续上涨。这样，时间本身就给开发商带来丰厚利润。

于是，最聪明当然也是最有权势的开发商，干脆连开发的事情都不去干，而是囤积土地，静等其升值。所以，最赚钱的房地产开发商，其实不生产房屋，而是经营土地。企业这样做，完全合乎商业逻辑。开发商囤积土地，乃是他们在政府垄断土地、开发商垄断房屋供应的现行制度框架下做出的理性策略。

应当追问这样一个问题：政府为什么非要把土地卖给房地产开发商？假设政府把土地出售给要建造房屋的市民个人或其所组成的 住宅合作社，既然他们是房屋的最终需求者，当然会立刻去建造房屋，而不会囤积土地。当然，如果政府向民众直接转让土地，还有另一个好处：土地在房屋开发过程中的收益将归市民享有，开发商作为建筑商，只可享有相对正常的利润率。