马克思主义经济理论的基石，是劳动价值论和剩余价值学说。劳动价值论不是马克思发现的，是亚当•斯密提出，李嘉图系统阐述的，但他们并没能把这个观点坚持到底，最终陷入价值形成的二元论或多元论。马克思接受了他们关于劳动创造价值的思想，并加以发展，提出了剩余价值学说，坚持了劳动价值一元论。
马克思的地租理论，建立在劳动价值论和剩余价值学说基础上，认为土地本身并无价值，地租是土地所有权在经济上的实现形式，即地主凭借土地所有权，参与社会剩余价值的分配，而地价则是地租的资本化。由于土地等级不同，使得企业的生产成本有差异，使用高等级土地的企业，就会产生超额利润。土地所有权的存在，使这部分超额利润不进入社会利润平均化过程，成为所谓土地的报酬即地租。可见，无论地租还是地价，都来自相关产品价格中的利润，属于社会分配领域。社会总利润或剩余价值总量是确定的，地主拿得多了，企业和资本家的利润就少了，损失最终会转嫁给工人阶级和劳动群众，使整个社会的经济关系发生扭曲，政治和社会秩序，也会因此而陷入混乱。这个道理，对社会主义社会也是适用的。
土地公有制是社会主义社会的基础性制度，但公有制有不同的实现形式。在计划经济体制下，实行统收统支，企业利润全部上交财政，表面看起来，企业是无偿使用土地，其实上交利润里包含了地租。这种体制下，企业没有自主权，没有积极参与市场竞争的积极性，也没有节约使用土地的积极性。改革开放，发展社会主义市场经济，就是要使企业成为自负盈亏的市场主体，为此必须理顺经济关系。国家作为全民所有土地的代表，把因土地等级不同引致的超额利润，作为地租收取，有助于企业通过加强管理和技术更新，在平均利润率规律作用下，参与市场竞争，优胜劣汰。也有助于节约、集约利用土地资源。但是，如果把增加财政收入作为土地使用制度改革的出发点和目的，片面追求政府地租收入最大化，就会侵蚀企业的正常利益，不利于搞活经济，还会引发系列消极联锁反应。
例如，上世纪80年代中后期，社会各界探讨土地使用制度改革，有人强调改革有助于增加财政收入。我认为，这种观点不符合马克思主义。
为此，我于1987年发表题为“当前土地使用制度改革是为了理顺经济关系”的文章，批评了片面追求政府收入的单纯财政观点。我提的这个问题，并非当时改革所面临的主要现实问题，因此没有引起广泛关注，但日后的发展，却被我不幸而言中。这篇文章，可以说是为后来围绕土地财政的争论，预埋了伏笔。
又例如，90年代初，城市国有土地有偿使用改革逐步推开。开始时，有偿使用的形式比较灵活多样，可以出让，可以收取年地租，可以国家土地入股，还可以土地资本金挂账等等，不追求土地收益最大化，目的是配合国家在各个经济领域的重大改革举措。那时的土地管理事业，确实生机勃勃，富有朝气。
但后来逐渐趋于僵化，土地有偿使用的形式越来越强调出让，不仅房地产用地要出让方式取得土地使用权，工业用地也要出让。到了21世纪初，更强调“一律招、拍、挂”，“招拍挂”是出让的一种方式，一律招拍挂就是一律出让。这样一来，年租制、国家土地入股等有偿使用方式，就被否定了。过去是土地管理主动适应各个领域的改革需要，后来则变为各个行业、领域，都必须适应土地管理的要求，而且越管越死。对此，我始终抱有不同看法。
从90年代后期开始，大约10年间，我陆续写了若干文章，从各种角度阐述土地有偿使用方式应当灵活多样，明确表示我不赞成"一律招、拍、挂"。这些文章主要有:“论土地资产及其管理”(1998)、“社会主义市场经济中的地租与土地使用制度改革——兼论国有土地的年地租制”(1999)、“防止片面追求政府地租收入最大化”(2003)、“论土地在社会主义市场经济中的宏观调控作用”(2004)、“土地调控与制度创新”(2007)等。
我的观点简要概括如下:马克思的地租理论认为，地租是对社会利润的扣除，而地价是地租的资本化，就是对企业未来几十年利润的提前扣除，这无疑会提高企业进入市场的门槛，增加经营风险。对实力雄厚的企业来说，一次性付地价取得土地，可以享受数十年的土地增值收益。但对初创型企业来说，取得土地则是很大的压力。资本主义的萌芽和初创阶段，新生的资产阶级与封建土地所有者的矛盾曾经十分尖锐，以至于资产阶级把实行土地国有化，纳入自己的革命纲领。不过，资产阶级掌握政权以后，逐渐与土地所有者合为一体，土地国有化就不再提了。
我国建立了社会主义的土地公有制，政府作为国有土地所有权的代表，并不像土地私有者那样，追求特殊的土地权益，与资本和企业对抗，乃至侵害劳动群众的利益。相反，在土地公有基础上，发展社会主义市场经济，土地使用方式应当而且可以针对用地者的不同情况，区别对待，方式灵活多样。对于资金雄厚的外资企业、房地产开发企业等，可以出让若干年期的土地使用权，对使用权期限较长的，可考虑开征财产税；对于一般中小工业企业，则可以实行年租制，租期可以长一些，也可以短一些， 租期受法律保护； 鉴于市场竞争激烈，企业的生命周期普遍较短，出让和年租的期限，一般不宜定得太长;为搞活国有企业，国家可以以在用的土地使用权入股，不一定非要出让;对于需要挽救的困难企业，不论国有民营，可以采取土地资本金挂账方式；对于涉及民生的项目，可以低价甚至免费供应土地，等等。
以上各种土地有偿使用方式，都有利有弊，不是普遍适用的，需要区别不同情况实行不同的方式，而且企业的情况发生变化以后，土地的使用方式也应该变，目的是搞活经济。实行“一律招拍挂”的初衷是防止腐败，但没有抓住要害。要害是暗箱操作，如果公开透明，制度化阳光操作，灵活供地并不必然导致腐败。“一律”的结果，腐败并没有减轻，还把经济搞死了。
再例如，我在研究土地制度改革过程中，形成并提出一个观点，即在土地公有条件下，土地可以成为对经济进行宏观调控的工具。1994年，我承担国家土地管理局的课题，研究社会主义市场经济中的房地关系及管理，初步产生了这个想法。之后，又发表阐述地租是重要的经济杠杆的文章。2004年写了“论土地在社会主义市场经济中的宏观调控作用”，对这个问题做了比较全面分析。
我的主要看法，第一，经济的发展，需要不断调整经济结构，调整经济结构，就要调整土地利用结构。土地利用状况既是经济发展的结果，又反过来制约或促进经济结构调整。政府可以自觉用规划，实施土地用途管制，调控经济发展。
第二，长期以来，我们只看到地租的食利性等消极面，忽视了地租有调节生产与交换的积极作用。在市场经济中，商品价格围绕着生产价格(成本加平均利润)波动，等量资本获得等量利润，有利于资本投向有机构成高的部门、行业，优化产业结构，推动技术进步。在存在土地所有权垄断情况下，生产价格的调节作用，离不开地租关系的配合。
在土地私有条件下，地租的这种调节作用，只能是事后调节，但在土地公有特别是国有条件下，国家有可能把地租、地价作为重要的经济杠杆，对经济与社会发展进行事前调控。上面所说，灵活的土地有偿使用方式，本质上就是发挥地租、地价的经济杠杆作用。
总之，不论在市场经济的物质运动还是价值运动中，土地的调控作用是客观存在的。人们意识到了，可以自觉地利用这个作用。没有意识到，它也在那里自发地发挥作用。自觉地运用这个工具，可能用得好，也可能用得不好。用得好能够起积极作用，用不好则会起消极作用。
我的土地调控说，不符合传统的宏观调控理论，不为经济学界认可。但后来国务院做出土地管理参与宏观调控的决策，具体做法是把土地供应量作为“闸门”，用开关这个"闸门"的办法来调控经济，经济过热就关“闸门”，经济遇冷就开"闸门"，当时主要针对经济过热。这基本还是计划经济的办法，搞了几年下来，效果并不好，慢慢就不再提了。国务院的决策与我的文章，有没有某种联系，不得而知，但对于用计划行政手段，来解决市场经济问题的做法，我是不赞成的。我主张的土地调控，主要是自觉把地租、地价当做经济杠杆，发挥调节作用。至于规划用途管制，也是成熟的市场经济国家的普遍做法。
以上所介绍的，是我比较早期的研究成果，侧重的内容是土地管理管什么，怎么管。总的看，在社会上没有什么太大的影响。进入21世纪以后，政府的土地管理与农民、农村集体组织的矛盾呈加剧趋势，城市住房问题也越来越尖锐、突出，都成了社会关注的焦点问题，我的研究重点也逐渐向这方面转移，退休后，更把主要精力放在这里。由于这类问题涉及民生、民意，社会关注度比较高，加上网络、手机微信等新媒体的迅速普及，我后期的文章、观点，传播得相对广泛。网络上查询方便，就不在这里重复列举了。
回顾我的研究经历，前期侧重土地管理内部，后期侧重土地管理与外部的关系。但前后的脉络是贯通的，都是把政府与市场的关系问题，作为土地使用和土地管理制度改革的核心问题，来加以研究探讨。
在长期研究基础上，形成的主要结论是，我国政府一身二任，既是经济社会的管理者，又是国有土地的所有者。两个角色差别很大，管理者行为要求规范化，一切依规办事；所有者行为则相对灵活，我的东西我做主，可以卖，可以送，可以换，可以借，可以租等等。当然，在自己家里，还是要有议事办事的规章制度。如果是作为客户到市场上去，与其他客户要平等协商，等价交换，公平交易，遵守管理者定的规矩。这样两个差异很大的角色，却被放在一个政府部门身上，这就必然会产生角色错位问题，这恐怕是我们土地管理工作所存在问题的一个十分主要的原因。将来如果条件成熟，还是要按照总书记在十八届三中全会上讲的那样，把所有者与管理者分开，才能从根本上解决问题。
（2021年1月30日）
