最近，笔者就无物业社区治理的问题，接受了广州电视台记者的采访，为了清晰呈现笔者对这一问题的思考，现把相关采访问题做更加详细的讨论。

一、为什么会出现无物业小区？

近年来，在广州等地一些社区逐渐出现了无物业社区自治，如果详细梳理无物业小区自治的兴起情况，可以概括为如下原因：

一是物业公司被业主炒掉。这种情形往往是之前有物业公司，但是业主对于原有的物业管理不满意，比如物业不作为、乱作为等，特别是物业公司没有很好回应业主的诉求，导致业主炒掉物业公司。

二是业主自治已经形成传统。这种情况，存在于一些单体楼、老龄化程度较高、单位福利房分配等小区，这种小区一直没有物业公司，基本靠业主自治。这种自治形成的小区也能够形成很好的自治传统。

总之，无物业小区治理提供了小区治理的新模式。实际上，小区治理不一定都要依靠物业才能治理。如果物业治理得好，当然可以选择物业治理；如果小区自己能够治理得好，确实不需要物业，居民都满意小区自身治理团队，为什么不实施小区自治呢？小区采取何种治理模式，主要取决于小区自身的条件和基础，不一定都要采取物业治理，如果没有物业，也一样可以实施社区自治。小区治理，关键是能够解决社区治理的问题，维持社区治理的基本秩序。应该说，不管采取哪一种治理模式，有物业还是没有物业，理论上都是可以的。

二、无物业小区居民自治有何好处？同时有何问题？

无物业社区治理，相对于物业治理来说，其优点和问题都同时存在。不能说无物业小区治理就是完美的，没有任何问题的。当然，也不能说其全部都是问题，没有任何值得参考和借鉴之处。

1.无物业小区治理的重要意义

我们必须承认，无物业社区治理有其价值和意义。当然，这些意义是相对于物业小区治理而言的。其重要意义主要表现在：

一是可以降低小区管理成本。社区能够自我组织起来，首先是降低了社区运行的经济成本。由物业来管理，社区本身和居民所要承担的各种物质成本肯定要高一些。其次，是降低社区运行的社会成本。由居民自治，有什么问题，可以在社区内部自行调解和处理，这就极大降低了社区运行的社会成本。

二是可以有效解决小区治理的矛盾。社区治理的矛盾，一个很重要的体现就是社区居民与物业的矛盾，物业收费不合理、管理不合理等等问题，都会成为社区居民与物业矛盾的冲突点。通过社区自治，可以妥善解决这些社区治理的矛盾。居民自我组织起来，往往可以妥善解决社区诉求较多的问题。

三是可以更好实现小区发展愿景。小区要如何治理，小区治理面临哪些问题，如何妥善解决这些问题，未来小区如何谋划和发展，诸如此类的问题，小区居民的设想和期待，总是要比物业公司更加有思路，更加符合小区居民的期待。因此，由社区居民自我组织起来，可以更加接地气，可以更好实现小区发展愿景。

四是可以真正实现业主自治。由小区居民自我组织起来，还有一个很大的好处就是可以真正实现业主自治。业主自治，这是现代城市社区治理发展的基本趋势。业主不仅要参与进来，而且还要能够自我组织起来。组织起来以后，还要能够真正去组织好、运行好、治理好整个社区，推动社区治理走向良好的治理。真正做到无物业小区，也一样可以治理得好！

2.无物业小区治理的主要问题

无物业小区治理也不是完美无瑕的，也存在于一些值得深入研究的问题。这些问题主要表现在：

一是自治团队组建问题。需要有一个能够真正体现业主治理的团队。无物业社区要靠小区自己组建管理团队，这其实是一件很不容易的事。这个团队如何组建，谁来牵头，需要搭配什么样的人员，人员需要具备哪些素养，这个团队如何持续运行，诸如此类的问题，都值得深入研究。任何一个方面没有处理好，都会影响团队的存在、发展和可持续问题。

二是适应小区类型问题。不是什么小区都适用这种模式，对于中大型社区、高档小区、别墅区等，就不一定适用这种模式。所以这种无物业小区治理，其实还是有一定的适应范围。超出了一定的范围，它就难以适应，必须遵循专业人士干专业的事的逻辑。毕竟，无物业小区的管理团队，很多都不是专职从事物业管理，基本都是靠热情、公心、责任和担当等为社区和居民奉献和服务的思想，而且基本上都是兼职从事社区治理和公共服务的工作。

三是社区治理专业化的问题。物业参与小区治理，其实是一个非常专业的问题，涉及小区治理方方面面的管理。靠社区自治团队来治理，这就对于其专业性问题提出了严峻的挑战。由于社区自治团队并不是专业从事物业工作，而物业工作本身又是一个非常专业化的工作，因此，他们在从事社区治理的过程中，难免遇到的一个问题就是专业性不足的问题。如何提升其专业化的水平，这就是一个值得思考的问题。

四是与政府相关部门等方面的沟通问题。如果是物业公司参与社区治理，相对来说，可以与政府进行良好的沟通，但是如果是无物业小区治理，如何与政府相关部门形成一个良好的沟通机制，特别是如何让政府主动愿意把相关资源链接到小区中来？比如，社区微改造和社区提升工程，如何更好去推进？无物业小区治理，能否与有物业小区治理获得同等的资源、帮扶和支持，如何获得同等的重视和对待？

三、祈乐苑和素社街的老旧小区自治管理模式是否能复制？

无物业社区治理，作为一种社区治理的模式，当然是可以推广和复制的。不过，要推广和复制这种模式，需要具备一定的条件和基础。

其一，作为一种社区治理的模式，是可以复制和推广的。只要具备相似的条件，都可以复制。无物业小区自治，这是一种小区治理的模式，要接受、鼓励和承认。只要小区能够自我治理得好，能够做到真正自我治理，这是好事，应该要鼓励和认可。既然是作为一种社区治理的模式，而且这种模式有其生命力、有其存在的价值，那就意味着是可以复制和推广的。

其二，要复制和推广，还是需要具备一定的条件。当然，要能够成功复制，还是需要具备一定的条件。这些条件包括社区的基础性条件，是不是社区规模不是很大，社区的结构是不是不太复杂；相对比较单一或者性质类似，都是单位制社区；社区面积不是很大，社区老龄化程度偏高。如果具备这些条件，那对于社区自我治理的需求也就会更加强烈，对于推进社区自我治理的可能性也就越大。

其三，能否成功复制，主要还是要有一个社区自治的团队。其实，能否复制和推广，除了要考虑小区的性质之外，还要看小区自身的条件和基础。比如，小区是否有一个带头人，是否有一些能够愿意参与社区治理的居民，而且他们能够组成一个自我管理和自我服务的团队。为什么一些社区能够自我组织起来，一个很重要的原因就是社区有这样的一群人。首先是有一个带头人，愿意把大家组织起来；其次是有一些愿意加入这个自组织中来的居民。还有，这些人组织起来之后，确实有公心有能力而且能够持续维护好社区公共服务，持续推进社区有序治理。简言之，如果没有带头人、社区自治团队和广大居民的积极参与，要把小区自我组织起来，几乎是不可能的事。

四、针对无物业社区自治有哪些意见和建议？

无物业社区要自治好，发展好，需要充分发挥牵头人、普通居民和政府这三种力量。任何一个方面的力量没有重复发挥出来，无物业社区自治的效果都会受到影响。

首先是牵头人。牵头人的素质要求比较高。牵头人不仅要有热情，还要有公心，当然更重要的是，要有组织和带领小区自治的能力。如果有更多的社会资源自然就更好。很多人之所以愿意出来带领小区自治，一个很重要的原因，就是因为他们希望改变社区治理无序的现状，希望改变物业管理与社区居民诉求相距甚远的现状，希望能够通过他们的努力，真正改变社区治理。一个好的牵头人，应该是要具备热情、公心、能力、资源等多种品质于一体。

其次是普通居民。普通居民，需要具备的素养主要有：一是要积极参与社区治理，参与由社区自我组织的无物业管理的模式。居民的积极参与非常重要。如果没有居民的参与，很多工作完全由社区管理团队来完成，自是比较困难。二是要配合和支持社区治理。社区治理，也需要广大居民的积极支持和配合。能够积极参与当然好，如果不能够积极参与的话，那就需要大家的积极支持和配合。

最后是地方和基层政府。地方政府要鼓励和支持无物业小区的治理，这是社区治理的一种模式。承认它的存在及其必要性，这是组织能够得到生存和发展的重要基础和保障。还有一些小区，可能还没有组织起来，可以采取这种模式组织起来。同时，政府要对于这种无物业小区治理的相关人员，给予一定的关心和支持。比如，相关管理人员能否获得政府的相应补贴？政府的相关民生工程征求意见，能否邀请他们积极参加，并且高度重视他们的意见和建议？（也就是要将他们纳入到政府的决策过程之中来）能否保证他们有一个制度化的参与渠道和机制？有何机制保障其参与的合法性、有效性和可持续性？

（本文系作者接受广州电视台记者采访基础上扩展而成。讨论主题为：无物业社区自治。相关采访内容请见《城市话题：探索多元自治模式 用“微力量”撬动基层“大治理”》，花城+，2024-06-03）