全国政协委员、华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受中国房地产报记者专访时，就《政府工作报告》关于“优化房地产政策，标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式”问题，谈了自己看法，原文较长，愚归纳如下：

• 关于房地产风险。贾委员认为，中国的房地产已有把握不会出现崩盘，这是一个可以作为大前提的基本判断。
• 关于优化房地产政策。贾委员认为，已经出台了很多房地产优化政策，最新的还有对于民营企业房地产项目融资的“白名单”，操作层面已经对象化了，所有政策放在一起形成一种合力，同时需要不断处理其动态优化问题。
• 不同所有制房地产企业合理融资需求。贾委员认为，中央多次强调，意味着在实际工作中要解决这个问题并不容易。要考虑到整个民营经济怎么样提振信心，改善预期，这是个比较典型的领域。
• 加快构建房地产发展新模式。贾委员认为，新模式即优化房地产领域“保障轨”与“市场轨”的双轨统筹模式。“保障轨”上工作重心已明确主要是与保障房建设大概念紧密联系的棚户区改造和城中村改造，这是属于“社会政策托底”。
• 关于房地产税。贾委员认为，现在不宜在公开场合过多提房地产税改革扩围的事情，显然现在条件还不具备。
• 2024年房地产市场走势。贾委员认为，一城一策，在总体不崩盘的情况下，更有可能在楼市回暖方面起引导作用的。
• 房地产市场购房需求。贾委员认为，刚需确实已在减小力度，住有所居方面已不是极度短缺了。改善型需求潜力仍然非常可观，比如换房需求、小变大的升级需求、二套房乃至第三套房的需求；结构性优化方面的需求潜力也非常可观。

点评：

• 房地产、房地产业、房地产市场、房地产价格、房地产税…这是一系列与房地产相关、又各自有其形成机制的一组概念，其内涵与外延既有联系又有区别，应当厘清（本讲不展开.）。

二、当前经济运行中两大重要风险即房地产风险和地方债风险都是中央一再强调应当规避的、极易引发的系统性风险的重要领域，其实质是系统性金融风险。贾委员说的崩盘就是系统性金融风险的暴雷，其后果不堪设想（日本已有教训）。同意贾的观点，中央决不会令其崩盘。但当前已临边缘，这就是中央密集出手、《政府报告》再次强调要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定，牢牢守住不发生系统性风险的底线的原因。

三、加快构建房地产发展新模式是中央政治局会议、中央经济工作会议和《政府报告》一再强调的房地产发展的新战略。这是对2003年以来房地产发展模式的纠偏，即由单轨制向双轨制转变。同意贾委员关于新模式即优化房地产领域“保障轨”与“市场轨”的双轨统筹模式的观点。2009年本人在上海一次税收高层论坛上提出“一房两制”的观点，2017年拙著《税坛纵横》中概括为八个字“一房两制、一立两授”。“一房两制”即保障房和商品房双轨制；“一立两授”即全国人大制定《房地产税法》，同时授权国务院制定行政法规和授权省级人大制定地方法规（即《政府报告》讲的优化房地产政策和前几年李克强总理讲的一地一策）。因此，双轨制就是《政府报告》所说，一方面加大保障性住房建设和供给（政府职责），另一方面满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求（市场配置）。

四、对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持。支持民营经济特别是处于风险旋涡中的民营房地产企业是2018年总书记在民营经济座谈会发表重要讲话以来中央确定的新发展战略之一（详见第九讲民营经济的春天）。因此，同意贾委员关于要考虑到整个民营经济怎么样提振信心，改善预期的观点。但这却有一定难度，难在落实。

五、关于房地产税。同意贾委员关于现在条件还不具备的基本判断。贾委员是我国理论界积极主张房地产税试点的代表人物之一。愚以为，应当从影响和制约房地产税试点的三大主要因素角度分析，即财税体制（中央提出的谋划新一轮财税体制改革是应有之义）、住房制度（推进双轨制）、金融制度（淡化房地产市场的金融属性）並作相应的试点准备（试点开征只是时间问题）。愚以为，2023年以来中央密集推出的住房制度改革、金融制度改革和提出谋划新一轮财税体制改革正是为房地产税改革试点与立法扫清障碍、作制度准备（详见第二讲，不展开）。因此，与其让社会去“猜想”莫如公开说明白，免生岐义。故老朽不完全同意贾委员关于现在不宜在公开场合过多提房地产税改革扩围的观点。

六、关于2024年房地产市场走势和房地产市场购房需求。基本同意贾委员结构性判断。愚以为，中国人口出生率的下降和人口流动的非正态分布都将对房地产市场与需求在不同地区产生不同的深远影响。这涉及国家重大的经济战略布局。限于篇幅，不展开阐述。

最后，赞同《政府报告》未提“房住不炒”。诚然，在房地产市场的金融属性尚末淡化、房地产风险已显的当下，这是明智之举。

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