香港是一个十分特别的城市，全世界的大城市均会由具备不同产业背景的人发挥各自影响力。例如在纽约，有着不同的种族社区：小意大利、唐人街、犹太人区等，以及不同的产业：金融、创科、传媒、文创等领域，构成一种综合的影响力。香港的情况比较特别，产业比较单一性。

在东京、伦敦、纽约、上海，均有不同产业领域的人才共同产生比较多元影响。香港的单一性有什么优点和缺点？过去26年大家一目了然，优点是把经济发展起来，增加生产总值和政府税收。缺点就是当要发展地产以外的产业时，出现转型和提升的困难，香港正面对这个结构性问题。

自上世纪九十年代以来，香港地产界的发展模式都没有怎么变过，也就是：出价投地、银行融资、销售楼盘、发展商场或者经营服务式公寓。不同的地产商有不同的风格，但是各自风格的分野都并不明显，有些以出租为主、有些以售卖为主，但他们的发展目标、规模和格局，都在于把地产作为一种投资产品去销售。而地产商在投资其他产业时，也习惯了这种经营模式，就是追求利益回报率。

规划思路要与时俱进

所以香港的困局在于要升级转型，需要不同模式的产业、不同模式的经营概念，才能成功。深圳和上海的发展不是由地产主导，而是由不同产业和实业互相配合。所以发展出来的城市感觉比较立体。香港的内容比较单一，核心原因在于发展模式单一。

例如发展香港文创产业，需要大量的场地支援。在东京有过千间艺术场馆和展览场地，政府场地、民间私营、商业营运、非牟利形式，各适其适，所以东京能成为一个文创产业非常兴盛的城市。

单一的建筑模式影响香港的城市设计美学，而政府公共建筑以及城市规划相对落后，停留在上世纪九十年代的那种功能主义模式。商业发展来来去去也只是那些套路，其中一个可能就是用一些文化艺术来包装商场项目。但到头来也是租出给高级名牌店以零售为主要功能，并没有像东京和曼谷一样，有着千变万化的商业空间、以及可以容许不同的销售模式。例如泰国商场会把街头美食带进入冷气商场空间。

港铁公司作为全香港其中一个最大的公共发展商，相关发展也是相对单一的。政府将铁路站上盖及附近地段的物业发展权交予港铁公司，再由港铁将物业项目批予发展商，从中获取利益收入的模式。但结果都是盖高密度的屏风楼，没有空间感、也缺乏设计触觉。香港的商场空间已经落后于内地。有趣的是有些香港地产商到内地发展的项目，有些反而比香港的更好，就是因为内地政策有要求、社会有这个设计需要。

香港过去很长时间是“散货式经济”，一窝蜂开药房、金舖、宾馆，形成了一种“散货”式文化。但长远下去，香港地产商也会出现竞争力后劲不继的核心问题。若果不解决这个问题，长远来说，无论是在大湾区、全国甚至亚洲，香港的影响力也会慢慢地消失。

香港要全面升级转型。事实上，随着香港实现良政善治，政府可以加强与商界合作，“官商合作”的目的是提升香港产能，创造更大更多的商机。

若果香港要发展成为旅游城市，规划模式要改革。大家到启德区看看，整个规划不像是在规划一个社区，而是变成一个又一个的销售楼盘，大厦与大厦之间的连结非常薄弱，都是一种单幢式楼宇而没有社区感觉。如今，一些基本设施已经设立，例如公园、海滨长廊、社区会堂等。但是如何连接？如何方便市民使用？现在启德区也出现了很多流动的问题，例如没有一个内部的步行和单车径、没有市集和生活空间，只是一大堆强调有海景的住宅。

虽然有些地产商在努力尝试升级转型，但需要政府的政策配套，那么应该由哪个局去牵头？笔者认为，政府应更主动积极地带动香港地产经济的升级转型，多做调研考察，了解内地不同城市的政策，甚至多鼓励培养一些中小型有特色的发展商。例如专门发展某一类型的商业空间。现在会议展览中心由贸发局单一一个机构去营运，是否也可加入一些商业模式？甚至乎商业剧场、商业经营的艺术空间、娱乐空间等等。

港人到深圳消费原因何在？

另外，随着娱乐空间发展的需要，有很多与机电和建筑物相关的条例需要修订和调整，香港才能像东京一样，成为了游客不断重访的旅游城市。其实只要做简单的访问，就知道很多内地游客来香港的原因，可能只因为深圳或者广州交通较便利，或者来港购物、接受香港医疗服务等。但若果作为一个旅游城市，吸引因素并不足够。

香港目前缺乏一个正统性的资讯系统，让内地游客认识香港。而且香港缺乏长远目光型的商业空间发展思维，不少香港人放假时也北上到深圳、广州等湾区内地城市消费，不会留港消费。这是一个现实问题，而真正能够改变现状的，就是那些拥有资源、人力物力财力的地产企业。长远来说，升级转型是必须的，不进行升级转型、不做实业，到头来只会削弱整个行业的影响力和香港的竞争力。

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