11月22日上午，在第十四届中国MBA发展论坛暨北大光华MBA二十年庆典上，著名经济学家厉以宁发表了关于农村土地确权的演讲。
厉以宁提出，农村土地确权让农民收入提高，使他们有了在城里购房的需求，因此中国的房地产需求还没有饱和。
他介绍自己在浙江调研的情况时说，农村土地确权后农民收入增加了，纷纷在自家盖起小楼。导致农民收入增加的原因有三点：第一、农民对于来源安心；第二、土地确权后，农民对土地流转放心；第三、宅基地使用权的确定，农民的房子出租有了财产性收入。
但这并不代表农民不想进城了，“他们希望在村里有套房，搞家庭农场。在不远的城里有套房，让老人和孩子享受（优质的）医疗、教育资源”。他表示，一定要明确中国的城镇化是就地城镇化，就近城镇化，让农民“就近进城”。
厉以宁认为中国的住房建设远不如现在某些预言家说的已经到了饱和状态，城市的购房需求不会降下来。
另外，他指出现在中国最大的问题是社会阶层的固化，垂直流通渠道的不通畅性质。他认为77届、78届、78届，三届大学毕业生是幸运的，那时候社会流通渠道是通畅的。而此后，流通渠道越来越窄，变成直接世袭化。
“这是不公平的，父亲是农民工，儿子还是农民工，说不定将来孙子也是农民工，这样下去社会流通渠道被堵塞了，垂直流动被堵塞了。”厉以宁说。
以下为厉以宁演讲速记：
我要讲的题目是MBA的毕业生应该有洞察改革前景的能力。为什么要这么说呢？我们应该从当前遇到的问题谈起。当前最重要的改革是什么呢？其中之一就是农村的土地确权。农村土地确权，我带领了政协经济委员会的一些委员在浙江的杭州、嘉兴、湖州三个市进行考察。我们去的时候土地确权已经结束了。我们进村的时候，简直没有办法走路，因为路上全是放鞭炮的碎纸碎屑。进村以后农民说这是我们最高兴的一天，因为土地确权经过验收了。
土地确权对农民有什么好处呢？最大的好处就是农民安心了。过去农民的权利是不被尊重的，承包土地可以随便被征用。在宅基地盖的房子随便被拆掉了，现在土地确权三权三证。承包土地的经营权发权证，宅基地的使用权发权证，再加上宅基地自建房屋的房产权发权证，有三权三证就放心了。再不害怕无缘无故把我土地征用了，也不害怕好好的房子一夜之间就被拆掉了，这是农民兴高采烈的原因。这个工作是习近平担任浙江省委书记的时候就开始试点了，所以他们非常高兴。
我们发现一个大问题，城乡收入差距缩小了，城乡收入差距怎么会缩小呢？据他们讲是这样的。农民收入多了，以嘉兴市为例，土地确权以前城市人均收入和农村收入之比是3.1：1，土地确权以后现在的调查是1.9：1。从3.1：1到1.9：1，农民收入大幅度增加了。农民收入增加主要是三个来源。第一个来源农民安心了，农民安心以后就扩大再生产，投资、办好养殖业、办好种植业收入增加了。
第二土地确权了就放心土地流转，因为过去土地没确权就不敢流转，如果我把土地出租了，将来人家都不还我怎么办，我入股了将来不承认了怎么办？所以现在就放心了。放心以后到外面打工了，有的开店，有的打工，有的办作坊，收入增加了。
第三点宅基地使用权确定了，我们到了嘉兴的一个镇和附近的村，所有的宅基地的房子都拆了，都是新盖的，四层楼高。我们就问你们家住得下这么多房子吗？他说我们住一半，一层租给外乡人办商店办作坊，二楼他们住，三四层住就够了。每个月有财产性收入，有房租收入了。有了这三点，又是精心搞农业，安心了，又可以外出打工了，房子出租有了财产性收入，收入当然提高了。
我们发现另外一个情况就是土地要丈量，土地丈量以后面积增多了，杭嘉湖三个市平均增加20%。当时承包的时候，土地质量有好有坏，好地一亩顶一亩，坏地两亩顶一亩，经过30年农民的精耕细作，土地质量都差不多了。土地质量差不多以后，再次土地丈量一亩算一亩，没有好地坏地之分了，这样土地增加了很多。
第二个，过去土地是小块经营，有田埂，田埂不算地。经过30年的变化，农村不用牛耕地了，全是拖拉机、插秧机、收割机在那里工作。所以田埂没有了，就不用去掉了，田埂遮太阳也不用去掉了，所以土地增多了。
第三个，农民现在也不回避了。当时搞承包的时候，我们都有私心，因为当时要交农业税，我少报就少交税。一亩三分地就报一亩，一亩四分地也报一亩，这时候不一样。农业税没有了，你为什么少报，土地刚丈量完你也不能多报，你家是多少亩地就是多少亩地。所以这种情况之下，一定是实报了，人没有那么傻。少报入股以后股份就少了，出租以后面积就少算了，所以大家都是实报，多了20%。
后来我们在广东开全国各地方政协经济委员会的主任会议。我在会上介绍这个情况，好多省就说了，我们这里即将开始了，我相信我们土地承包以后，重新丈量会多20%，我们还有三亩折合一亩的。
我们研究的问题不是现在的问题，我们现在发现一些新情况。这次我到7个省调研刚回来。一个情况是农民不愿意进城了，农民不是想进城吗？现在不愿意进城了。湖北省的调查材料告诉我们，湖北只有三分之一的农民想进城，其余的农民，富的、穷的都不愿意进城的。富的农民安心回来搞我的家庭农场，家庭农场是种植能手干的事。
第二穷人不愿意进城。穷人说城里负担太重，我挣钱只够我自己花，我老婆孩子在城里没有地方住。农村土地确权以后，小学、中学、义务教育各种福利设施都有，我到城里就不能享受这些福利设施了。
第三城里人想到农村来，现在确权以后的农村多好，恨不得到农村，以前把农村户口变成城市户口，现在不能回去了，现在都后悔了。还有一部分农民跟我们反映，我们不是进城，我们的计划是两套房，一个在农村，一个在城里。在农村，把耕地经营好，把孩子送到城里上学，老人跟了去好看病，这些都是遇到的新情况。这个新情况告诉我们，有很多问题值得我们进一步探索。
我们第一个体会，一定要明确中国的城镇化是就地城镇化，就近城镇化，跑长远的路程进城，农民认为是不值得的，划不来，离家近一点，因为农村确权以后，我的房子很好。这是中国的方针，一定要就近城镇化，就地城镇化。
第二个，中国的住房建设远不如现在某些预言家说的已经到了饱和状态。农民提出来两套住房，村里的自己盖，城里的自己买。所以不会有中国房地产需求就会下降，不可能。如果农民在城里买房，只要有地会有人租的，出租也可以。
第三个，家庭农场正是吸引人的地方。过去我们只知道，只有西欧国家、加拿大、美国有家庭农场，全世界没有几个国家有家庭农场制的，要不然大地产制。家庭农场现在成为农村最时髦的一件事了。家庭农场不是谁都能当的，父亲传儿子是不行的，要考试。家庭农场主具有资格，要考试，必须懂现在的农业技术。因为很多人进城打工或者做生意去了，要转包土地。我信任你，你儿子来接班我不信任了，他能种好田吗？
搞了家庭农场以后，农民出来打工的穷人不打工了，自己把自己的地搞好，而且他们会这样做，我也出租，我到外面去做，但是挑好的。现在又变了，现在定合同，转包土地，出租土地，你要保证你的产量是多少公斤以上。比如说400公斤以上，800斤，你达不到800斤，你要赔我，你达到700斤，那100斤另外赔我，不然付租金，你要赔我。如果你超过了，我们两边商量再分，按比例分成。
很多地方的种植能手、养殖能手都变了家庭农场主，这对中国经济未来的发展是有影响的。内需的扩大，很多地方要靠城镇化，很多地方就要靠家庭农场起来。起来以后，他们的想法是什么？他们看过电视，也听人家介绍过，国外的家庭农场有技术，收入又多，乡里舒服，有可能城里再买一套房，发生了这样的变化。
我们在内蒙古通辽进行考察，通辽最北边的一个旗，是一个牧区，操场都是在山坡上的，很分散。小孩儿上不了学，上学就要走很远。所以达拉特旗搞了一个新政策，建立教育特区，我们参观了。城里一块空地专门盖新校舍，住宅在周围盖起来。新校舍是住宿学校，凡是山区牧民家的孩子，一律免费住，那里就没有学校了。你没钱我免住宿费。结果意料之外的情况发生了，我们去参观，周围都是楼，这些都是商品房，全卖掉了，学生的奶奶爷爷都进城了，就住在这里，所以这是新的情况。
中国农民愿意住在乡下，因为他是牧民，牧民习惯那个生活了，而且生活也不错。这个对教育发展前景很有影响。因为它提高了教学质量。
现在中国最大的问题就是社会阶层的固化，我们的垂直流通渠道是不通畅的，77届、78届、78届，三届大学毕业生是幸运的，因为那时候社会流通渠道是通畅的，以后渠道越来越窄，就变成直接世袭化，这是不公平的，父亲是农民工，儿子还是农民工，说不定将来孙子也是农民工，这样下去社会流通渠道被堵塞了，垂直流动被堵塞了。
现在在全国范围再开展确权，从安徽来的学生告诉我，安徽有20个县在试点，从中央来讲必须在几年之内，把土地确权搞完。搞完土地确权以后，将来对中国经济发挥什么样的效应呢？我们作为MBA的毕业生，应该有这种洞察力，好谢谢大家！
