近十年来中国的房地产市场调控效果始终差强人意，新一届政府摒弃了“急就章”的做法，房地产调控的长效机制将有望出台。而新机制的关键在于“分类”，即在确认住房具有民生和经济发展两个基本性质的前提下，将住房市场分为保障性住房、普通居民住房以及高档住宅，并据此制定不同的相应政策。

12月3日中共政治局会议提出“要抓好住房保障和房地产市场调控”，一直让中国百姓和官方纠结的房地产市场调控问题因此而再次引发众多猜想。政治局会议信息涉及最纠结的地产问题，虽然只有十五个字，但这却是十八届三中全会后，中央首提房地产市场调控问题，一时成为市场最为关注的焦点。为此，本刊驻京特约记者采访了一向对此颇有研究的国家税务总局原副局长﹑联办财经研究院院长许善达，请他分析一下，在即将到来的2014年，中国会不会有新一轮地产调控政策出台？

官民共同关注

其实房地产市场调控问题，一直是中国官方与民众共同关注的焦点，此前就有全国政协召集专家、学者、房企讨论房地产宏观调控政策。有业内人士认为，这说明新一轮中央房地产调控新政即将酝酿出台，时间点在年底中央经济工作会议或2014年3月国务院政府工作报告前后，并释放出2014年房地产调控不放松的信号。那么，十八届三中全会后，中国房地产市场将产生什么变化？房产税征收会不会很快全国推广？针对中国房地产现状新一届中央政府是否正考虑推出长效调控机制？

长期关注房地产市场的许善达，多年来已经发表了许多关于房地产政策的意见，今年9月开始，作为联办财经研究院院长，带领课题组通过大量调研，撰写了长达1万多字的《对现行房地产政策的评估和建议》，将于近日发布。

明年不可能在全国开征房产税

《经济导报》：今年5月18日，国务院办公厅转发国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，确定扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责。房产税将扩大试点范围的说法甚嚣尘上，特别是十八届三中全会通过的《决定》明确提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，民间更是盛传2014年1月1号要在全国开征房产税。您认为，明年会在全国开征房产税吗？

许善达：我认为今年不可能扩大房产税试点，曾就此与一些专家打赌。他们说，今年内会扩大房产税试点。我认为不可能！现在还有十几天今年就结束了，我肯定赢了。而且我认为，明年也不可能在全国开征房产税。

我们首先要明确，房产税和房地产税是两个概念，有着实质性的不同。房地产税在很多发达市场经济的经济体都有，那是因为这些经济体的房屋和土地都是私有的，而在中国，房屋是私有的，但土地是国有的。国有的土地私有的房子，这种所有制的制度和格局下，要征收房地产税，必须在理论和法理上进行充分的讨论和深刻的研究。

对于十八届三中全会《决定》中所说的“加快房地产税立法”，有人解读认为就是指房产税立法，但也有人解读是指房地产税立法，所以关键还是要看最后的实施方案对此进行明确。

即使最后的实施方案明确《决定》中所说的“加快房地产税立法”就是指房产税，按照文件精神，启动立法程序，房产税也不会再扩大试点了，而立法还需要较长的时间。

《经济导报》：支持全国开征房产税的人认为，在当前房价高涨、贫富悬殊、地方财政紧张的社会背景下，开征房产税能起到缩小贫富差距、充实地方财政和抑制房价上涨的作用。对此，您如何评价？另外上海、重庆的房产税试点已进行了几年，但试点情况外界知之甚少，据您所知，原因何在？

许善达：我是房产税的坚定反对者。几年来，所有扩大房产税试点的意见和传闻对政府、居民和开发商的决策产生了非常混乱的误导作用。我觉得，此次十八届三中全会已经用“房地产税”替代了“房产税”。所以应该停止上海、重庆的房产税试点。

我认为上海、重庆的房产税试点并不成功。大家可以发现，上海房产税试点三年来，不像营改增一样，其它城市争着试点。相反，没有一个省份跟进，而且一旦有媒体传出哪个城市要试点房产税，不出三天被传的城市政府立刻会辟谣。北京、深圳、南京、杭州以及湖南、湖北等都澄清过，可见没有地方政府认可正在试点的房产税。同时，上海关于房产税试点的信息从没有公开过，统计数据也没有公开过。而且从政策实际效果来看，房产税试点也没起到预期效果。

当初房产税改革试点时提出三个目标。第一，能增加地方政府收入。但现在看来，试点对增加地方政府收入并没有起到多大的作用。上海和重庆的房产税收入规模都极小，根本谈不上能给地方政府解决收入问题。第二个目标是缩小居民收入差距。但从实践来看，也没有什么效果。第三是压低房价。上海和重庆的房价显然是在上涨并没有下跌。但可以肯定的是，上海重庆房产税试点的征收率与其它税的征收率相比是低的，而征收成本相比是高的。

当时主张房产税试点的人所提出的三个目标都没有实现，所以其它地方政府不愿意试点房产税也是有道理的。所以，我不仅不赞成继续扩大房产税试点范围，而且我认为上海和重庆也应当停止房产税试点。征收住宅房产税不适合中国国情。

应对高端住房在销售环节征收消费税

《经济导报》：您认为房产税试点不成功的原因是什么呢？

许善达：从公开报道来看，房产税不成功的原因从重庆试点案例可以看出一二。重庆曾表示房产税试点很成功，但年年缩小征收范围。中财院的一份调查报告显示，重庆房产税应交未交的原因有，一方面是房产所有人不在重庆，所有权人和居住人不一致，往往子女给老人买的房，老人说自己没钱交税；另一方面是作为税基的房价有不同的内涵。同样的住房中精装房和毛坯房的房价相差20%~30%，以哪个价格为准？有的商品房购买时还赠送车位，甚至价值几十万元的高尔夫球卡等，是否应从房价中剔除？……中国房地产情况非常复杂，中国家庭的法律关系、财产关系、赡养关系等与发达国家差异很大，中国的国情决定了“移植”发达国家的房产税是行不通的。

《经济导报》：虽然目前试点的效果并没有压低房价，但主张征收房产税的观点认为在一定程度上可以调节房地产市场？未来房产税能否取代限购政策成为房地产调控的终极手段？

许善达：房地产市场需要调节，虽然对住宅征收房地产保有税是国际惯例，但我不赞成以在保有环节征收房产税的方式调节，我主张对商业房地产征收房产税，同时对高档住房在销售环节征收消费税。即在停止（或停止扩大）房产税试点的前提下，在“房地产税”未完成立法程序之前，建议对高档住宅在销售环节（包括一级市场和二级市场）开征消费税，税率和征收标准均由地方政府自主决定，税收收入归地方所有。

同时，建议全国人大尽快启动“房地产税”立法准备工作，建议重点研究相关理论和法理问题，以此为基础，提出我国“房地产税”的设计原则。

纵观各国税制结构演变历史，税制结构与一个国家的经济发展水平高度相关，必须遵循历史规律，不能够人为设计。1993年中国在税制结构上设定的是双主体，实际上是以流转税为单主体。现在很多人说让财产税、房产税替代土地财政，中国的土地出让金一年最高超4万亿，一般3万多亿，设计一个一两万亿的房产税，天方夜谭！可以说，地方政府靠财产税作为主要收入来源，十年内不现实，所以房产税不可能成为地方主体税种。

房地产市场泡沫不是永远的泡沫

《经济导报》：中国房地产指数系统最新公布的数据显示，2013年11月，中国100个城市新建住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。中国不断创新房价的“天花板”，为此，一些专家认为，十八届三中全会推出的改革蓝图可能会加速房地产泡沫的破裂。您认为，目前中国房地产市场存在的泡沫现象严重吗？

许善达：首先，要搞清楚什么叫泡沫？我认为这取决于需求与供给的关系。无效需求太大，刺激了供给，这就是泡沫。也就是说，对房地产的市场有需求，但是无效的，是没有购买力的需求，即使房价低，也是房地产泡沫。反之，若有效需求大，即使房价高，也没有泡沫。对中国房地产市场来说，不能一概而论，不能笼统的说房价高就是有泡沫，房价低就是没泡沫。有的城市房地产市场存在泡沫，有的城市并不存在泡沫。

比如，普遍受到关注的鄂尔多斯和温州，这两个城市房地产市场都因为有相当规模的无效需求刺激了供给，存在泡沫。现在泡沫破裂，供大于求，房价大幅度下跌。但泡沫也不是永远的泡沫，温州经济不增长了？如果温州经济形势好转，对房地产市场的有效需求必然增长，房地产市场泡沫就会缩小，甚至消失了。

《经济导报》：有专家认为，过去10多年房地产价格快速上升的经济社会基础是地方政府土地供应垄断，财税扭曲，金融压抑，社会保障不平衡带来的收入差距扩大和储蓄率上升，以及货币信用支持投资扩张的增长模式。此次十八届三中全会提出的全面改革正是针对这些扭曲的因素，所以改革的推进深化将消除过去10多年房价快速上涨的经济基础。您如何看待这一问题？您判断，明年中国一二线城市房价是继续疯涨，还是整体小幅下跌？

许善达：全面深化改革必将对中国房地产市场产生影响。截至到9月底，今年中央下达633万套保障性安居工程任务所需用地已全部落实，实现了应保尽保。按照正常开发周期，预计明年上半年将有相当数量的已供土地会形成有效供给，不仅能够有效稳定当前房屋和土地市场预期，还有助于保证后市住房持续有效供给。明年中国保障性住房供给量的大幅度增加，将满足对保障性住房的市场需求，相当一部分低收入的人或租或买，所以这类房子房价将下降，有望缓解整体房价上涨的压力。

同时，普通住房房价也会有所下降。比如北京，为了最大限度地满足低中收入和中等收入居民首套消费型住房需求，北京市宣布，在近期推出多块配建自住型商品住房项目用地、年底前形成2万套左右供应的基础上，明年自住型商品住房将大规模增至5万套左右。如果按照目前纯商品房年均10万套的成交量计算，上述供应已经占比高达50%，预计将满足一部分普通自住房的需求，并有望缓解房价上涨的压力。

但与此同时，必然相应取消对高档商品房价格的行政限制，明年仍将上涨，上涨幅度不好预测。

有人问我，明年房子要不要买，我回答，投资性购买我不做预测，但消费性，也就是自住性的大房子、高档房可以买。

房地产调控政策方向和原则或将改变

《经济导报》：从中央政治局集体学习，到三中全会，再到近日的中央政治局会议，您认为，新一届中央政府在房地产调控上有哪些变化？

许善达：中共中央政治局10月29日就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记讲话时强调，要加快推进住房保障和供应体系建设，并把加快推进住房保障和供应体系建设的意义上升到是政府对人民基本住房需求的承诺、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求的高度。

来源:经济导报

作者：罗勤 李萍