将2009年与1999年的房地产数据进行比较，会让人无限感慨：过去的10年的确是中国房地产行业沧桑巨变的10年！房地产开发投资从4000亿元增加到3.62万亿元（今年估计会突破5万亿），增加8倍；商品房销售面积从1.34亿平方米增加到9.37亿平方米，增加6倍；住宅销售金额从2200亿元增长到36700亿元，增长15倍多；住宅销售均价从1843元/平方米上升到4571元/平方米，涨幅150%，但北京、上海、深圳等少数城市的住宅价格上涨达到5倍以上。

作为学者，我们有幸见证并记录了这一巨变的过程。笔者从金融的视角对此作了许多分析，最近将这些分析汇集成书《楼市观察—从金融的视角看房地产市场》已经由中国金融出版社出版。

最近十年，楼市为什么会大涨？笔者认为至少有以下几个因素值得我们关注：

首先，是制度变革。1998年启动的住房制度改革将压抑多年的住房需求一下子释放出来。1998年住房制度改革之前，我国城镇实行的是高度福利化的住房制度，城市居民无需到市场上去购买住宅，该制度的弊端是效率低下，住房建设速度十分缓慢，住房紧张问题越来越严重。而住房制度改革之后，供求关系由市场决定，使住房市场立刻被激活，释放出惊人的能量，不仅使住房紧张问题很快得到解决，而且带动了经济快速发展。但其副作用也日益显现，主要表现是住房价格上涨过快，并由此导致经济结构的严重扭曲。相关的内容在住房制度及房地产与宏观经济章节里有详细的分析。

其次，是宏观经济的重大变化对房地产也有重要的促进作用。如2001年中国加入WTO使中国经济很快融入全球经济一体化，出口高速增长，带动房地产市场的繁荣。2003年后中国GDP连续多增长速度超过10%，2007年达到了13.3%；出口连续数年保持20%以上的速度增长。2009年末，中国出口超过了德国，成为第一出口大国；中国外汇储备超过2万亿美元，成为外汇储备最多的国家；2010年第二季度中国经济总量超过日本成为第二大经济体。

第三，金融的因素不可忽视。从2003年开始，随着中国出口的增长，人民币升值预期逐渐升温，全球热钱开始流向中国，部分资金汇聚到中国房地产市场，从2005年7月开始的人民币汇率形成机制改革加速了全球资本投资中国楼市的步法。受此影响，中国的货币供应量迅速增长，商业银行的广义货币总量M2从1999年的11.99万亿增加到2009年的60.62万亿，增长幅度超过4倍。其间，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物—弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”，10年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。

2009年为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响，当年中国的信贷增长超过10万亿（官方数据是9.5万亿，其中不包括信贷类理财产品），广义货币供应量的增长速度接近30%，刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上，上涨速度为近年之最。

第四，是人口结构因素。中国在1970年前后出现了人口出生高峰，这批人在1999年后正值30岁上下，是住房需求急剧上升，如果按照福利化的分配方式，政府无法满足这些60后和70后的住房需求，这就是1998年政府下决心启动住房制度改革的重要原因之一。从人口结构分析看，中国的人口高峰导致的住房需求高峰即将成为历史，是否意味着炙热的楼市也会逐成为往事。

但楼市与宏观经济的关系犹如器官与人体之间的关系一样，需要协调发展。过去10年的楼市的发展之快远远超过了其他部门，势必会导致经济结构的扭曲，尤其在全球金融危机之后，中国的出口增长难以持续，使调整经济结构成为我国最艰巨的挑战，也是楼市最大的挑战。

笔者从2005年前开始观察中国的汇率改革对楼市的影响，试图对日本、台湾的历史分析，寻找前车之鉴，提出了很多建设性的政策建议。但遗憾的是，我们似乎在重蹈他人的覆辙，由汇率升值引起的诸如资产价格泡沫的威胁离我们越来越近。掩卷深思，令人无限感慨。

当然，事到如今，再去讨论如何防范泡沫经济已经没有什么意义，对于投资者和开发商而言，现在应该关注的是如何在泡沫经济退潮的时候不被“裸泳”。有关话题，笔者稍后再谈。