近日，央行发布了2024年第二季度的货币政策执行报告，报告设有五个专栏，其中一个专栏题为《支持住房租赁产业可持续发展》，可以预期未来央行支持房地产市场的重点是住房租赁产业。
笔者认为此举是央行落实党的二十届三中全会精神的具体体现。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），其中第四十四条关于健全社会保障体系里重点阐述了住房制度的内容：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
《决定》之所以把住房保障放到如此重要的位置，与当前所处的发展阶段直接相关。改革开放以来我国实现了温饱向小康转变的突破，经济保持了相当长一段时间的高速增长。但经济增长有其客观规律，当人均收入水平达到一定的水平，经济增长的速度将放缓，要实现中等收入国家向发达国家的飞跃必须依靠技术进步。在高质量增长阶段，教育、人才和科技的作用至关重要。《决定》强调，“教育、科技、人才是中国式现代化的基础性、战略性支撑。必须深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，统筹推进教育科技人才体制机制一体改革，健全新型举国体制，提升国家创新体系整体效能。”其中明确提出“健全保障科研人员专心科研制度”，因此，增加保障性住房供给让年轻的科研人员住有所居是必然结果。
不可忽视的现实是，经过20多年的住房市场化改革，我国商品住房建设已经取得长足进步，在党的十九大之后，保障性住房制度建设也进一步加快。近几年，中央多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。
央行把支持房地产市场的重点放在住房租赁产业的可持续发展，不仅是体现落实《决定》的精神，也是为了有效应对当前房地产市场的风险和挑战。为了应对房地产风险，今年5月17日人民银行出台了保障性住房再贷款政策工具，利用央行再贷款方式收储存量住房。笔者认为央行的保障性住房再贷款是货币政策的重要创新，如果实施得好，不仅可以有效化解房地产企业的债务危机，改善房地产市场的供求关系，还可以有效实现央行的货币政策扩张目标。
银行如何通过再贷款的方式支持住房租赁，化解当前的房地产风险？笔者认为以下几个要点需要关注：
一是当前的存量商品住房户型都比较大，与保障型住房的面积限制存在一定矛盾。根据有关规定，保障性住房的面积一般以70平方米以下的小户型为主，而当前的存量住房中，70平方米以下的占比不到10%，70~90平方米的住房占比不到20%（其中一线城市占25%，二线城市占比是15%，三四线城市占比是11%）。笔者认为，可以将收购的大户型改造成小户型，有些条件许可的城市可以适度提高保障型住房的标准。深圳于8月7日出台了相关标准，户型不大于65平方米的整栋优先，估计符合此户型的商品住房是相对较少的。
二是对于地方而言，要找到符合条件的再贷款操作平台可能并不容易。央行针对再贷款方式收储存量住房有明确规定：由城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
笔者建议由政府设立保障性住房机构，以该机构的名义从央行申请再贷款用于购买存量住房。此举旨在降低地方政府的财政压力，使央行的保障性住房再贷款快速见效。另外，设立该机构可以增强中央对住房市场的调控能力。
第三个需要克服的难题是如何确定收储住房的价格。经过三年的调整，当前的房价已经回到2016年前后的水平，有些城市的房价相对于历史高点已经回落了30%左右，此时收储可以降低租赁住房的财务成本。但对于开发商而言，现在已经建成的住房，其购置土地发生在三年前，成本恰恰处在历史高点，如果以当前的市场价格收购，开发商是亏损的。可行的办法是让土地出让方（地方政府）减免一部分土地出让金，平衡一下各方的利益关系。
第四是央行再贷款的利率应该低于租金收益率，这是确保住房租赁产业可持续发展的关键。如果住房租赁的收益率高于央行再贷款利率，就可以通过资产证券化的方式利用市场资金。当前央行保障性住房的再贷款利率是1.75%，加上银行的运营成本，用于收储住房的资金成本至少在3%左右，而当前的商品住房的租金收益率只有2%左右（一线城市的租金收益率不到2%，二线城市的租金收益率略高于2%），保障性租赁住房的租金收益率应该低于2%。
如何让住房租赁的收益率高于资金成本？有两种可行的办法，一是降低资金成本。当前的按揭贷款利率已经降至历史低位，但扣除物价之后的实际贷款利率（实际利率=名义利率-CPI）却处于历史高位。降低贷款利率仍然有空间。笔者建议如果CPl维持在较低水平（低于3%），我们应该将按揭货款利率降至2％左右，央行再贷款利率根据市场利率同步调整。
第二种办法是对租赁住房的资产证券化产品进行财政贴息。鉴于地方政府当前的财政状况，采取财政贴息的方式可能只有在少数城市可行。
尹中立，中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员、国务院参事
原文载于《21世纪经济报道》2024年8月13日
