由于地价房价不断上涨，土地似乎成了取之不尽用之不竭的财源。土地财政的基础条件是城市化带来的效率提高，产生了巨大的溢出效应。随着土地资源商品化、资本化，成为巨大的财富源泉，政府的土地收入也确实在过去的经济建设中起了巨大的作用，推动了城市建设和基础设施条件快速发展完善，过去20年间对保持经济快速增长的作用不可忽视。

但同时，土地财政体制的负面作用已经越来越大。

其一，随着地价不断上涨，推动房价迅速上升，普通百姓购房、租房负担越来越重。

2001年，全国房地产企业的商品住宅平均售价2017元/平米，2021年升至10396元/平米，已是原来的5倍以上。但这远远没有反映出大城市房价的涨幅。在一线城市，房价涨了几十倍。而此期间，城镇居民人均可支配收入的名义涨幅不到6倍。

北京市四环路到五环路间的房价目前大约在5—10万元/平米，2020年北京市私营企业职工年平均工资9.06万元，只够负担1—2平米的房价。

目前大城市有房居民和无房居民的生活冰火两重天，天价住房让外来年轻人望而却步或最终不得不离开。留不住年轻人的城市，未来可能是人口老化、人力资源枯竭的城市。

其二，农民合法权益受到侵犯。宪法规定农村土地为农民集体所有，因此农民在符合国家的土地规划用途的条件下、应当有处置属于自己的土地和获得合法收入的权利。城市周边土地大幅度增值，是城市规模经济的溢出效应所致，不应全归农民集体或个人，政府有理由通过税收提取土地增值的一个合理部分用于公共目的。

但在现行制度下，如政府以获利为目的，用征地的方式把土地收归国有，独占土地收入，实际是违反宪法的。目前，除一些大城市周边征地有高额补偿，在很多情况下农民并未获得足够的补偿。这对农村发展和提高农民的财产收入有严重的不利影响。

其三，地价房价的持续畸形上涨扭曲了国民财富分配格局。

伴随中国几十年来的经济快速发展，居民收入迅速提高，中等收入阶层不断扩大，90年代的住房改革又把原来的公有住房以低价卖给城镇职工，使他们获得了属于自己的房产。这些本来创造了一个改善收入分配和财富分配、缩小贫富差距的良好条件。

但过去20年，地价房价的过度上涨，在很大程度上打断了这一进程，实际上形成了对新一代中低收入群体的掠夺。中年以下的中等收入人群或者背上了沉重的房债，或者成为永久的无房户。房贷和房租大大压缩了他们的消费能力，使他们很多人只在名义上属于中等收入阶层，实际生活水平无法提高甚至下降。

 过高的地价和房价还推高了商业、服务业和制造业的租金水平，把成本转嫁给各行各业和消费者，而占人口少数、囤有多套住房的富裕阶层，则可以轻松凭借房价上涨使财富快速升值。因此土地财政实际造成了财富的逆向再分配，是导致财富占有差距持续扩大和国民经济各行业间苦乐不均的重要原因。

近年来，全口径政府收入（包括财政预算收入、以土地出让收入为主的政府性基金收入、社保基金收入、国有资本经营收入）和全口径政府支出已分别上升到GDP的35%左右和40%左右，政府配置资源的程度大体回到了改革前的水平，其中土地出让收入扮演了重要角色。

市场配置资源的比重与上世纪80—90年代相比、被大大压缩，出现了背离改革大方向的趋势。这种情况与发达国家政府收入占比高的情况差异很大，后者占比高是因为政府承担了大量公共服务和收入再分配的功能，而我国这样高的占比中很大部分是政府直接参与资源配置。

其四，地价房价持续上涨和相关的金融扩张导致了越来越大的金融风险。2020年，房地产业创造增加值7.3万亿元，占GDP的7%，但房地产相关贷款已超过67万亿元，占银行贷款总额的39%，相当于GDP的66%。2020年我国房地产企业的资产负债率已经高达80.7%，居民的房贷规模也越来越大（数据来自国家统计局和郭树清：“完善现代金融监管体系”，2020年12月）。

地方政府的高负债也与土地有密切关联。这样高额的负债还不仅仅是因为地价和房价越来越高，也是因为融资的放大效应。

因为地价不断上涨，变相鼓励了房地产企业用外部融资囤地囤房，地方政府还可以用升值后的土地做抵押，借更多的贷款进行新的土地开发和其他投资。

资产泡沫和金融泡沫促使经济继续脱实向虚，对实体经济发展产生挤压作用，并形成了巨大的风险。 这些越滚越大的债务虽然有价格不断上涨的土地和房屋为抵押，表面上安全，但一旦地价房价由涨转跌，就可能引发坏债连锁反应，引爆金融危机。

综上所述，土地财政已经成为一个加剧经济结构失衡和财富分配失衡的因素，土地相关制度亟待改革。天下没有不散的宴席，今年（2022年）的土地收入大幅下跌说明，现有的土地财政格局已经维持不下去了。

（来源：中关村产业升级研究院）