内容提要：“联合购买住房”即由夫妻一方的个人资金和夫妻双方的共有资金购置的房屋，它给夫妻离婚时人民法院判决分割夫妻共同财产带来巨大的挑战。目前，《婚姻法解释(三)》第十条第二款对此已有规定。在属性上，它被认定为部分所有权归夫妻一方、剩余部分归夫妻双方，其理由是它系利用两类资金所购。从立法角度看，定性应设置某些例外。在估价上，归属夫妻双方的部分是，夫妻双方清偿的资金占总款项的比例乘以离婚时房屋的市场价。从立法角度看，它应为经过折算的夫妻双方清偿的资金占实际出资的比例乘以利润。在分割方法上，实际分割和变价分割受到排斥，而且原则上应判给支付首付方配偶。从立法角度看，实际分割和变价分割应被保留，判决作价补偿时应照顾抚养子女方、无过错方、女方。
关 键 词：“联合购买住房” “归产权登记一方” “共同还贷支付的款项” “补偿” 立法建议
一、问题的提出
依据《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第三十九条第一款，如果夫妻双方在离婚时无法就共同财产的处理达成协议，则由人民法院判决分割。人民法院予以分割可以分为以下三个阶段：第一，确认哪些财产属于可由人民法院判决的“共同财产”。第二，对共同财产进行估价。在很多情况下，人民法院可以将部分共同财产判给夫妻一方(例如汽车)，而将另一部分共同财产判给对方(例如生活用品)，即实行综合性的实物分割[1]。另一方面，最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(法发[1993]32号)(以下简称1993年《财产分割意见》)第十条、第十一条、第十三条明确规定，入伙的财产、生活资料、住房应该实行作价补偿。因此，对共同财产进行估价在所难免。第三，分配共同财产。人民法院依法确定分割的比例和分割方法。
1998年以来，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]第190号)(以下简称《贷款办法》)等规范性文件相继实施。于是，产生了新型的夫妻财产。该财产的特征是：其一，男方或女方以买方的身份在结婚之前签订了不动产买卖合同；其二，买方已经向卖方支付了全部“价款”(包括“首期付款”和“住房贷款”)；其三，买方为了取得“住房贷款”而将所购房屋抵押给“贷款银行”；其四，房屋所有权在结婚之前或结婚之后已经依法登记在买方个人名下(该方可被称为“所有权方配偶”或“支付首付方配偶”，对方可被称为“非所有权方配偶”)；其五，在男女双方结婚之后，支付首付方配偶用夫妻共同共有的资金偿还住房贷款；其六，在夫妻双方离婚时“住房贷款”可能尚未被全部清偿(在法学上尚未清偿的贷款本息可被称为“住房贷款余额”)。该房屋可被称为“联合购买住房”。“联合购买住房”给“人民法院予以分割”带来空前的挑战。主要表现在：
(1)在属性上它难以被划分为共同财产或个人财产。夫妻财产可以分为共同财产和个人财产。一方面，由于它是在结婚之前签订买卖合同、支付全部价款甚或在结婚之前就登记在支付首付方配偶名下，所以依据现行《婚姻法》第十八条第一项之规定它当属“夫妻一方的财产”；另一方面，由于偿还银行借款之用的资金是“在婚姻关系存续期间所得”，资金的属性决定其代位物的属性(例如以共有资金所购的汽车仍属夫妻共有)，所以依现行《婚姻法》第十七条第一款，至少部分所有权份额属于夫妻共同财产。
(2)在估价上它难以被准确估价。如果它全部或部分被认定为夫妻共同财产，就应进行估价。估价面临以下困难：“住房贷款余额”是否计算在总投资之内；如果计算在内，则是全部计算在支付首付方配偶的投资之内，还是全部计算在夫妻双方的投资之内，或者部分计算在支付首付方配偶的投资之内而剩余部分计算在夫妻双方的投资之内；由于支付时间有先有后，在价值上首期付款、支付首付方配偶的婚前付款、夫妻双方的婚后付款是否相等。
(3)在分割方法上面临困难。如果它部分被认定为共同财产，那么在同一财产上存在着共同财产部分和个人财产部分。分割方法面临以下困难：在采用实物分割或作价补偿时，无法将个人财产部分和共同财产部分均分配给非支付首付方配偶；在采用变价分割时，无法将个人财产部分一并转让给第三人。
对于人民法院予以分割“联合购买住房”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)〉》(法释[2011]18号)(以下简称《婚姻法解释三》)第十条第二款作出明确规定。然而，由于司法解释面临的障碍未被充分地认识、克服，所以它具有某些不足。本文拟予以指出并提出修改建议。
二、“联合购买住房”的定性：应推定为“混合财产”
(一)“联合购买住房”的定性是“混合财产”
对于“联合购买住房”的属性(即属于共同财产还是个人财产)，《婚姻法解释(三)》第十条第二款并未明确规定。不过，负责《婚姻法解释(三)》起草工作的最高人民法院民事审判第一庭(以下简称“民一庭”)明确指出，“这类房屋的购置资金由以下两个或者三个部分构成：第一部分，购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款，所对应的部分属于购房者个人的婚前财产；第二部分，购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产；第三部分，如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后需要由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还，所对应的部分亦不属于夫妻共同财产”[2]。显然，“联合购买住房”所有权的部分份额归支付首付方配偶，其他份额归夫妻双方。简言之，它被认定为“混合财产”。
从理论上说，这一定性具有以下特征：一是夫妻双方取得的权利是部分所有权。于是，在同一住房上，既有个人财产部分或成分，又有共同财产部分或成分。换言之，夫妻双方取得的权利绝非对支付首付方配偶的债权。二是夫妻双方和支付首付方配偶之所有权的份额按各自支付的款项计算。
(二)“联合购买住房”的定性是“混合财产”之理由及其评价
“民一庭”之所以将“联合购买住房”所有权认定为“混合财产”，很显然是因为夫妻双方使用共同共有的资金偿还了住房贷款。“民一庭”的立场及其理由基本上是妥当的。其理由：一是非支付首付方配偶主观上通常明知支付首付方配偶在婚后需要清偿住房贷款。二是非支付首付方配偶在婚姻关系存续期间对于对方以共同共有资金偿还住房贷款通常没有异议。三是夫妻双方通常拥有的“合意”应为共同投资。四是它有利于维护非支付首付方配偶的合法权益。
然而，“民一庭”没有针对特殊情况设置一些例外并不妥当。其理由是：
(1)支付首付方配偶可能盗用夫妻共同共有资金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)〉》(法释[2001]30号)第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。支付首付方配偶可能违反上述规定盗用夫妻共同共有资金。毋庸置疑，它构成一般侵权行为。而且，美国亚利桑那州最高法院法官拉普拉德(La Prade)指出，“如果丈夫将自己管理的共同财产盗用于自己的个人财产之上，则构成欺诈行为。在此情况下，妻子可以请求赔偿”[4]。
(2)支付首付方配偶可能借用夫妻共同共有资金。夫妻人格独立、平等。夫妻双方可以将夫妻共同共有资金出借给所有权方配偶，供其偿还银行贷款。
(3)支付首付方配偶可能受赠夫妻共同共有资金。夫妻人格独立、平等。夫妻双方可以与一方签订赠与合同，将夫妻共同共有的资金赠与支付首付方配偶，供其偿还住房贷款。在“双方婚后共同还贷支付的款项”极小(例如最后一两个月的分期付款)时，尤其存在这种可能。
(4)美国一些州设置了某些例外。1952年，加州上诉法院认为，“更公平的规则是……在没有相反的协议时，夫妻双方按照共同共有资金支付价款的比例享有所有权”[5]。1984年，马里兰州上诉法院指出，在没有赠与推定(in the absence of a presumption of gift)时，可以将此类财产认定为婚姻财产[6]。1990年，美国弗吉尼亚州律师协会立法分委员会指出，“与‘资金来源’原理一致的是，如果贡献可以通过‘优势证据’‘追溯(retraceable)’且非赠与，那么被贡献的财产会继续保持原来的划分属性，即该项财产基于已被其他州判例法牢固确立的‘资金来源’规则，会被法院划分为‘部分归属个人财产(part separate)’‘部分归属婚姻财产(part marital)’”[7]。以上所列举均可作为佐证。
(三)“联合购买住房”的定性之立法建议
在“联合购买住房”的定性上，《婚姻法解释(三)》第十条第二款应该明确规定：在没有相反的协议或没有夫妻一方盗用夫妻双方的共同共有资金偿还住房贷款时，推定夫妻双方基于婚后共同还贷支付的款项取得部分所有权。
三、“联合购买住房”的估价：应按投资比例分享利润
(一)“联合购买住房”的估价方法是按资金比例分配市价
“联合购买住房”包括共同财产部分和个人财产部分。对于共同财产部分的估价，《婚姻法解释(三)》第十条第二款并未明确规定。不过，“民一庭”指出，计算双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分分为两个步骤：第一，对房屋的现实价值进行评估；第二，根据夫妻共同还贷部分在整个房价款中的比例确定[8]。而且，它还举例予以说明。“假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年(240个月)，则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额(本息)还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中，首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元÷1803452.87元×100％)19.96％，夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36)，占房价款的12％(216518.04元÷1803452.87元×100％)。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元(400万元×12％×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由原购房者继续偿还”[9]。若用数学公式表示，就是：双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分=夫妻双方清偿的借款本息/(所有权方配偶清偿的首期付款+银行贷款本息)×离婚时的市价。从理论上说，这一估价方法具有以下特征：一是被乘数是夫妻共同清偿的借款占总支付款项的比例，而且，借款的利息未被排除；二是乘数是离婚时住房的市价。
此外，《婚姻法解释(三)》第十条第二款明确规定，“尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。
(二)“联合购买住房”的估价方法是按资金比例分配市价之理由及其评价
“民一庭”指出，采取这一估价方法的理由有二，即：简便、实用[10]。笔者认为，“民一庭”的立场并不妥当。理由是：
(1)首期付款没有得到公正的评价。《贷款办法》第五条第四项包括以下内容：“不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款。”从经济学意义上说，支付首付方配偶基于首期付款所获的份额不应低于30％。然而，若以之除以首期付款与住房贷款本息之和，所占比例则会较低。例如，“民一庭”举例指出，假设首付款是36万元，按揭贷款84万元，银行贷款的利息是603452.87元。那么，“首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为360000元÷1803452.87元×100％=19.96％”[11]。然而，它应该占30％。
(2)资金的时间价值没有得到评价。当代经济学泰斗、1970年诺贝尔经济学奖得主萨缪尔指出，“未来的支付没有现在的支付值钱，所以相对现在来说它们应当被折现，就像远处的目标看起来比近处的目标要小一样……首先，对未来收入流量的每一部分根据支付日期进行必要的贴现，计算出其现值，然后将各个现值加在一起，总额就是该项资产的现值”[12]。显然，相对于夫妻一方支付首期付款的时间而言，夫妻共同偿还住房贷款本息的时间在后或处于未来。因此，应将夫妻共同偿还的住房贷款本息折合成为“现值”。折合现值的比例应为物价指数。
(3)住房贷款余额没有被折现。公司法规定，公司解散，在清算之后投资人只能分配剩余的财产。依此类推，在拥有“住房贷款余额”时，夫妻一方婚前投资和夫妻双方共同投资所得的利润，应为“离婚时房屋经评估”确定的价值扣除房屋的负债之差。
此外，相对于夫妻双方离婚的时间而言，夫妻一方离婚之后支付住房贷款余额的时间系在后或处于未来。因此，也应将夫妻一方离婚之后偿还的“住房贷款余额”折合成为离婚时的“现值”。
(三)“联合购买住房”的估价之立法建议
在住房升值的情况下，支付首付方配偶的个人部分之计算方法是：支付首付方配偶的个人财产部分=首期付款/(首期付款+夫妻共同清偿的住房贷款本息被折合成为首期付款时的现值)×(离婚时的市价-住房贷款余额被折合成为离婚时的现值)。还应指出，如果支付首付方配偶在结婚之前支付住房贷款本息，也应将它折合成为首期付款时的现值。另一方面，夫妻双方的共同部分之计算方法是：夫妻双方的共同财产部分=夫妻共同清偿的住房贷款本息被折合成为首期付款时的现值/(首期付款+夫妻共同清偿的住房贷款本息被折合成为首期付款时的现值)×(离婚时评估的市价-住房贷款余额被折合成为离婚时的现值)。折合现值的比例可以选择“行业平均利润率”[13]。
此立法建议反映的思想是：按照支付首付方配偶和夫妻双方的实缴出资所占的比例分配利润(参见《中华人民共和国合伙企业法》第三十三条第一款以及《中华人民共和国公司法》第四条)。立法建议具有以下特征：
(1)对于支付首付方配偶的婚前出资、夫妻双方的婚后出资，均按照首期付款的时间进行了折现。因为，“支付首期付款的夫妻一方是以自己的财产做出直接贡献，并未给所购财产带来借款负担。然而，该方拥有的份额直接受到房屋贷款利息的影响。清偿的利息部分取决于贷款的利率。利率越高、支付的利息越多，支付首期付款的夫妻一方拥有的份额下降越多”[14]。
(2)支付首付方配偶婚前清偿和夫妻双方婚后清偿的本息，均被计算在内。因为，“如果住房在购买不久之后即被分割，支付首期付款的夫妻一方则获得过度的补偿。这是因为，在此期间，按月付款(monthly payment)中只有一小部分属于本金，其余的均为利息。由于通过最初的几次按月付款支付的款项主要属于利息，而通过首期付款支付的款项则完全是本金，所以婚姻关系终止时前者得到的回报要少”[15]。情况确实如此。如果当事人采用“等额本息还款法”(即“借款人按月以相等的金额偿还贷款本息，还款期内每月还款的本息都相同”)按月偿还住房贷款，则开始偿还的利息要远大于所偿还的本金。即清偿越早，利息所占的比例越高。另一方面，如果采用等额本金还款法(即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随应还本金的逐月减少而逐月递减)，那么随着时间的推移，清偿的利息越来越少。因此，只计算本金并不公平。
(3)所分配的利润是离婚时的住房市价扣除住房贷款余额之差。而且，对于贷款余额，按照离婚的时间，进行了折现。
(4)忽视了投资比例和利率的变动。美国乔治亚州立大学法学院助理教授米洛特(Milot)指出，“住房价值的变化也不是线性的。对于大多数住房而言，在某一时期……升值较快；在其他时期……升值较慢”[16]。因此，“若真正实现按照比例分配的目标，婚姻财产和非婚姻财产所占的比例每变化一次，就按照当时的婚姻财产和非婚姻财产的投资分配升值”。例如，2005年2月住房的升值是1765美元，非婚姻财产和婚姻财产分别是86765美元、206美元。那么，婚姻财产所占比例是0.24％，分得的升值是5美元。2005年3月住房的升值是1765美元，非婚姻财产和婚姻财产分别是88525(86765美元+1760美元)美元、417(206美元+5美元+206美元)美元。那么，婚姻财产所占比例是0.47％，分得的升值是10美元[17]。从理论上看，该学说值得赞同。然而，它过于繁琐，会严重影响司法效率。而且，精确计算也不现实。特纳律师指出，“在当事人对财产的市价(real value of the property)做出贡献的情况下，婚姻财产和个人财产一直处于波动之中。若想合理地分配增值，就必须在财产增值的确切时间点上计算婚姻财产和个人财产。从最好的结果来看，这样计算会提出一个给划分过程带来巨大负担的数学难题。从最坏的结果来看，这样计算是不可能的，这是因为很少能够确定财产增值的确切时间点……为了方便起见，采用资金的来源理论的州没有一个运用纯合理的分配方法。取而代之的是，法院假定，增值发生在全部直接贡献作出之后”[18]。
(5)放弃了首先计算各自的利润然后追加各自的本金的两部计算法。一部计算法和两部计算法计算出来的结果是相同的。
四、“联合购买住房”的分割：三种方法均可
(一)“联合购买住房”的分割方法是“作价补偿”
《婚姻法解释(三)》第十条第二款对于分割方法作出明确规定：其一，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方；其二，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
此外，“民一庭”还列举了“两种例外”情况：一是如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。二是如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条司法解释的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持[19]。
从理论上说，该分割方法具有以下特征：一是禁止实物分割和变价分割。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百条第一款规定，人民法院分割共有物的方法有三：实物分割、作价补偿、变价分割，而《婚姻法解释(三)》第十条第二款只允许作价补偿。二是共有部分原则上必须分配给支付首付方配偶。
(二)“联合购买住房”的分割方法是作价补偿之理由及其评价
对于实物分割和变价分割因何受到排斥，“民一庭”并未指明理由。对于“联合购买住房”因何原则上应判给支付首付方配偶，“民一庭”则明确指出了理由。此即：
(1)购房一方不限于男方。现实生活中，于婚前购房者并不限于男方，较为常见的情况是经济条件相对好一些的男方或女方家长资助自己的子女购房，方式一般是为子女支付购房的首付款。因此，认为人民法院将这类房屋的所有权判归婚前购房者所有就是保护男方利益的观点不能成立。
(2)支付首付方配偶支付了房价。既然婚前购房者于购房时已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，也就是说购房者已经履行了商品房买卖合同中的全部义务，所应享有的是收房并取得房屋产权证的合同权利。因此，离婚分割这类房屋时，将其判归婚前购房者是合理的、有据的。
(3)判给支付首付方配偶可以避免债务转让。如前所述，银行发放按揭贷款的前提是审查贷款者的资信状况并确认其具有还款能力，如果人民法院在离婚判决中将这类房屋判归婚前购房者的配偶所有，则尚未归还的贷款亦应当由取得房屋所有权者负责归还，实际上等于变更了向银行还贷的义务主体。根据合同相对性原则，银行认可的还贷义务主体是其进行过资信审核的原购房者。因此，虽然有所购房屋作为抵押物，但银行仍有权作出不同意债务转移的意思表示。
(4)善良的非支付首付方配偶能够接受。人民法院将这类房屋判归婚前贷款购房者，并不等于支持其无偿占有夫妻共同还贷部分所对应的房屋价值，也就是说一般情况下需要作为夫妻共同财产分割的是真正与夫妻双方于婚后共同还贷部分对应的房屋价值。只要不是存心觊觎对方的婚前财产，应当能够接受这一处理原则[20]。
笔者认为，首先，实物分割和变价分割受到排斥并不妥当。理由是：
(1)实物分割具有无可比拟的优势。主要表现在：其一，它可以确保夫妻双方有房居住。如上所述，《物权法》将实物分割置于优先地位；1993年《财产分割意见》第十三条规定：“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方分给一方所有……”很显然，实物分割被置于优先地位。其二，它有利于维护子女的利益。“如果子女继续居住在靠近朋友和学校的婚姻住所，而非搬迁到陌生的环境，则‘子女的最大利益’通常可以得到满足”[21]。其三，支付首付方配偶未必拥有作价补偿的经济实力。其四，可以避免变价分割的急迫。一般而言，当事人越急迫，房屋的变价就越低。
(2)变价分割也具有一定的优势。主要表现在：其一，夫妻双方均无力实行作价补偿。其二，夫妻双方没有需要照顾的未成年子女。其三，夫妻双方可以取得较大的款项。这为双方各自独立解决住房问题提供了经济基础。其四，它符合自愿原则。《婚姻法解释(三)》第十条第二款所含“不能达成协议的”无非有以下两种情况：一种是双方都不希望取得夫妻双方的共同共有份额；一种是双方都希望取得夫妻双方的共同共有份额。在后一情况下，人民法院将它判给支付首付方配偶明显违反了当事人的意愿。而且，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)〉》(法释[2003]19号)第二十条规定，“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理……(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割”。
其次，人民法院原则上应将“联合购买住房”判给支付首付方配偶的理由并不成立。其理由是：
(1)原则上判给支付首付方配偶基本上等于判给男方。尽管“现实生活中，于婚前购房者并不限于男方”，但大多数是“男方”当无疑问。因此，原则上判给支付首付方配偶就是大多数判给了男方。而且，1993年《财产分割意见》第十三条明确规定，“……在双方条件等同的情况下，应照顾女方”。
(2)原则上判给支付首付方配偶于法无据。“民一庭”明确指出，购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分，所对应的部分应属于夫妻共同财产。因此，尽管支付首付方配偶支付了全部价款，但是基于夫妻双方共同清偿借款，所有权的部分份额已经转归夫妻双方。夫妻双方和夫妻一方享有的权利均为所有权，并无高下之分。
(3)“住房贷款余额”系支付首付方配偶的个人债务且债务转移并不困难。1993年《财产分割意见》第十七条第一款规定，“夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿”。然而，清偿银行贷款的债务发生于结婚之前，因此它不属于共同债务。既然如此，离婚后就应由支付首付方配偶继续清偿，人民法院无权判决由对方配偶清偿债务(《婚姻法》第四十一条)。
(4)善良的非支付首付方配偶未必能够接受。其一，支付首付方配偶未必有能力立即补偿对方。其二，有的学者指出，女方“在房价飞涨的今天”担心“离婚后无法承担高昂的房价”，所以“维持‘有名无实’的婚姻成为女性无奈的选择”[22]。其三，1993年《财产分割意见》第十三条规定“应照顾女方”，“女方的收入很可能低于男方”。
再次，原则上判给支付首付方配偶的“第一个例外”也不成立。其理由是：
(1)支付首付方配偶拥有的所有权份额不可能被“远远高出”。《贷款办法》第五条第四项规定：“借款人须同时具备以下条件：……四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款……”而且，夫妻双方拥有的所有权份额“原则上均等分割”(1993年《财产分割意见》第八条)。而且，若有“住房贷款余额”，支付首付方配偶的份额还会更多。
(2)“联合购买住房”的夫妻共同部分和个人部分并非主从关系。《物权法》第一百一十五条规定，“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。该例外的理论基础似乎在此。然而，即使夫妻共同共有的所有权份额(例如2/3)大于支付首付方配偶的份额，前者也不能被认定为主物，后者也不能认定为从物。
(3)即使非支付首付方配偶拥有清偿住房贷款余额的能力，支付首付方配偶也可能拥有此类能力。
(4)人民法院的权限有限。依据现行《婚姻法》第三十九条第一款的规定，人民法院只能对“夫妻的共同财产”进行判决。因此，它无权将支付首付方配偶对“联合购买住房”拥有的所有权份额，判给夫妻双方或者非支付首付方配偶。而且，依据现行《婚姻法》第四十一条第一款的规定，人民法院只能对“原为夫妻共同生活所负的债务”(被称为“夫妻共同债务”)进行判决。然而，《婚姻法解释(三)》第十条第二款明确规定，“尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”。因此，人民法院无权将它判给支付首付方配偶承担。
(5)它违反了债务转移的规定。《中华人民共和国合同法》第八十四条明确规定，“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。
最后，原则上判给支付首付方配偶的“第二个例外”也不成立。其理由除了上述理由之外还有：
(1)它侵犯了债权人的抵押权。《贷款办法》第二条规定：“……借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物……”
(2)从离婚后帮助的角度而言，法院可以判决有能力的非支付首付方配偶履行债务。此即为《婚姻法解释(一)》第二十七条第三款的当然解释。
(三)“联合购买住房”的分割之立法建议
在分割方法上，《婚姻法解释(三)》第十条第二款应该规定：
(1)如果能够对夫妻双方的共同财产部分进行实物分割，则应首先进行实物分割。
(2)如果不能实物分割，则应考虑分给抚养子女方、无过错方、女方所有且分得方对全部住房享有使用权，分得的一方配偶对另一方进行价值补偿。
(3)如果不能实施作价补偿(即任何一方均无补偿能力)且无须考虑子女继续居住的权益，则进行拍卖、变卖。
如果夫妻双方的经济情况允许进行综合性的实物分割，人民法院则应被赋予将“联合购买住房”上支付首付方配偶的个人财产部分分给对方配偶之权；如果拍卖、变卖需要涵盖“联合购买住房”上支付首付方配偶的个人财产部分，人民法院则应被赋予此权。当然，支付首付方配偶应该获得补偿。毕竟，这有利于便捷地分割“联合购买住房”。而且，1997年，美国缅因州最高法院指出，“房屋产权登记在对联合购买财产拥有个人利益的配偶一方名下，并不妨碍法院将该产权判给对方配偶。房屋产权登记和个人利益在其中所占的比例，均是法院处理混合财产(即含有婚姻财产部分和个人财产部分)的因素”[23]。
五、《婚姻法解释(三)》第十条第二款的类推适用
在以下情况下，应该类推适用《婚姻法解释(三)》第十条第二款：(1)婚姻因配偶一方死亡而终止。(2)在婚姻关系存续期间，夫妻双方决定以一方或双方的个人资金和夫妻双方的共同共有资金购买房屋。(3)在婚姻关系存续期间，夫妻一方可以请求分割夫妻共同财产。(4)在婚姻关系存续期间，夫妻双方的其他共同财产不足以清偿夫妻共同债务。
参考文献：
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