自从14,000年前采集狩猎部落开始建设栖身之所以来，房屋拥有权就成为社会和经济地位崇高的标志。如今美国建立了巨大的金融机构系统以促进房屋拥有，经济学家、银行家、政客，当然还有屋主本身，都热切地追踪者房价指标。但是，正如我们最近所看到的，除非按揭风险得到正确计算，否则拥有房子之梦很容易演变为经济噩梦。

按揭债务已成为整个发达世界最大的家庭负债项。在金融危机之前的十年中，美国按揭债务几乎增加了三倍，而实体经济仅仅增长三分之一。在2007年高峰期，美国按揭债务高达10.6万亿美元--比中国和印度GDP加起来还要多一倍有余。

自20世纪70年代中期以来，发达经济体共爆发过六次大型银行危机，它们全部与房地产泡沫破裂有关。房地产价格崩溃也是新兴市场危机的主要原因，1997-98年亚洲崩盘就是如此。研究表明，与房地产泡沫破裂有关的危机的产出损失比房地产价格保持坚挺的情况要大一到两倍。此外，房地产泡沫破裂会让衰退期延长近三年。

当按揭债务高水平遇上房价崩盘时，就会引起巨大的社会和经济成本，因此，监管者理应对这一问题全力以赴、密切关注。不幸的是，并非如此。尽管2008年危机后全球银行监管的主要基准--巴塞尔银行监督委员会（BaselCommitteeonBankingSupervision）建议实施旨在强化金融系统的改革，但按揭监管变化甚微。

按揭监管的关键是"风险权重"的概念。这一指标随借款人违约概率的增加而增加。比如，贷给AAA级的微软公司的贷款，风险权重为0%，这意味着它可视为无风险。贷给印度政府的贷款，风险权重为50%，风险更高的阿根廷贷款，风险权重将是150%。

至于按揭贷款，标准风险权重是35%（十年前是50%）。但银行可以用内部数学模型计算它们自身的风险权重。这就好比是自己给自己的考卷打分；好不奇怪，银行的风险评分往往落在安全区间。

比如，考虑一笔200,000美元的贷款，用途为购买一套235,000美元的房子。如果银行赋予这笔贷款10%的风险权重，则其风险加权等价值为20,000美元。如果保护这一风险加权等价值所需要的银行资本比重为10%，则银行只需要拿出2,000美元的资本就可以发起这笔贷款，其余198,000美元都是银行借来的。

让银行自己的钱损失殆尽需要房价下跌16%（从235,000美元跌到198,000美元之下）。用S&P/Case-Shiller全国住房价格指数衡量，2006年6月-2009年3月美国房价下跌了30%多，而欧洲国家（包括西班牙、爱尔兰和英国）也经历了类似或更大的跌幅。

问题在于，自己基本没有"牵涉其中"的银行继续放出大量按揭贷款。IMF估计，欧洲和亚洲的平均按揭风险权重分别为14%和15%，一些银行使用的风险权重低至6%。

最近，一些监管者开始质疑银行自说自话的风险权重。2012年，英国当局要求银行按揭组合采取15%的临时性风险权重下限，但该指引7月份就失效了。瑞典监管者建议按揭贷款人将风险权重下限从15%提高到25%。

尽管这些措施值得欢迎，但步子仍然迈得太小；更重要的是，它们缺少灵活性。更好的办法是实施随时间变化的顺周期下限，强迫银行在房地产繁荣期持有更多资本。此外，一刀切的固定下限可能促使银行将同等资本用于风险更大、回报也更大的贷款；而动态系统允许降低风险最低的按揭贷款的下限，而对风险较大的贷款要求较高的下限。

此外，尽管风险权重是一个重要的宏观审慎杠杆，但必须与监管者的其他工具配合使用。这些用具包括按揭合格标准（如贷款/房屋价值比和贷款/收入比）和动态拔备（即在房地产繁荣期提高银行的法定贷款损失准备金）。根据房地产市场周期调整风险权重相对于其他指标的影响十分重要，因为过度和重复干预本身也可能导致恶性循环。

现代银行监管依赖于风险权重，最能表现这一点的莫过于按揭市场。如果监管者措施失当，整个金融系统都要崩溃——再一次崩溃。