施永青：中国地产商应准备过冬
房价跌了，这在中国可能是家家户户都期盼也是很多人都纠结的大事一桩。
中国国家统计局最新数据显示，70个大中城市5月房价环比在过去两年来首次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来最低位。中国指数研究院之前数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。端午节期间，北京住宅交易量创下7年来的同期新低。同时近期北京南五环外的诸多知名楼盘网签率也不足三成。
宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、芜湖等多地"救市"放低限购门槛；还有一些城市实际推行"限降令"，限制开盘价下调幅度以避免房价下跌过猛。
一边是越来越多的楼盘降价促销，一边是手持现金观望的购房者，对中国楼市的2014年迄今的表现，到底如何看待？房地产市场是否将面临崩盘？而这又是否会影响到中国本已不太乐观的实体经济增长？
香港中原地产创始人、现任中原集团董事、曾任中原集团主席施永青，接受英国《金融时报》中文网采访时表示，今年中国大陆楼市形势非常严峻，二三线城市，楼市拐点已经出现，且短期内难以扭转，救或不救的结果都是一样。而对于一线城市，他则认为中国政府应松绑限购，避免爆发系统性风险。不过，对于政府对楼市是否调控以及何时调控到何种程度，施永青则认为，房地产开发商不宜过分乐观，还需"做好准备过冬"。
中国楼市步入下行通道？
施永青表示，"过去十年，中国大陆经济保持着近两位数的高速增长，再加上超百亿的货币供应量，导致房价上涨过快、过猛。在这个过程中，还出现了房价与经济增速背离的现象，即当中国经济出现调整的时候，房价并没有像其它行业一样随之调整，而是保持足够坚挺，不少一线城市在上涨预期以及巨大需求的推动下，还出现了不跌反升的局面；随着经济回升，当市场普遍认为房价再次合理后，房价就会出现新一轮的飙升。"
他还指出，"如今， "经济下限论"、"稳增长"、调结构、官方增长目标下移等都预示着，中国经济类似过往十年的高速增长将一去不复返，楼市调头向下的概率大增，不排除出现拐点的可能。"
近期外资机构集体唱衰，似乎也暗示着中国楼市将会出现拐点。上月，穆迪将中国房地产业预期从"稳定"调整为"负面"；巴克莱预计中国大陆楼市的衰退趋势将延续至2015年；瑞银指出，楼市调整将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国楼市正面临拐点。
房价下跌的副作用
当楼市向好的时候，很多诸如住房供应紧缺、官僚主义盛行、贫富差距拉大、杠杆率过高等矛盾、风险会被房价的快速上涨、行业繁荣景象所掩盖，一旦楼市出现调整，房价下跌的副作用呈现放大效应，这些问题就会付出水面，其负面影响程度甚至可能大过行业调整本身。
施永青认为，"一旦房价下跌、资产贬值，首当其冲受到打击最大的就是房地产开发商。一方面，据估算，由于近几年房地产行业竞争激烈，房企当前盈利率维持在10～20%水平，一旦价格持续下跌，利润空间将进一步压缩；另一方面，过去一年，中国"地王"频现，出现了"面粉贵过面包"的局面，开发商之所以敢争先恐后的竞拍土地，最关键的原因是：他们一致坚定相信"面包"（房屋）迟早会贵过"面粉"（土地），但遗憾的是，这种局面似乎离他们越来越远；此外，中国大陆房企的资金杠杆率非常高，70%是业内普遍认为的"合理"水平，个别房企甚至达到150%，而香港房企一般维持在30%左右。在政策调控、行业调整、利润空间压缩、成本上升等等因素共同作用的情况下，房企一旦资金链断裂，其后果不堪设想，况且之前他们过了这些年好日子，突然形势急转直下，显然他们还没有做好过冬的准备，无奈之下，只能通过降价促销等手段快速回笼资金。"
同时，众所周知，房地产部门对中国GDP所作的贡献接近于20%，行业调整势必会影响到经济增长目标的实现。他认为，"当初一线城市通过"限购、限贷"等行政手段人为压制需求，导致大量开发商涌入二三线城市发展，地方政府为了政绩和地方收入，毫无节制的卖地，根本不考虑是否有足够的需求去消化，有些城市的新城区比老城区还大很多，且当地人口呈现净流出态势，这也是为什么大陆出现了那么多诸如鄂尔多斯等"鬼城"的主要原因。"
既然住房供给短期内无法消化，意味着前期投入的流动性被锁定，投资被困显然无助于经济增长。另外，开发商在二三线城市项目被困，也会拖累一线城市项目的运营。
决定楼市方向的关键因素
未来中国楼市到底何去何从，对此，施永青表示，决定未来中国楼市走向的关键因素有以下几点：
一是，住房空置率，尤其是二三线城市，过去几年，金融系统通过影子银行对房地产行业的渗入不断增加，地方政府举债过多，不得不卖地还债，如果未来地方政府不改变以往策略，二三线城市空置率继续呈现一路上升态势，其房价只能不断下跌。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心上周发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》最新调研报告表明，2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。
二是，信贷，以目前货币政策，即使限购令取消，由于市场流动性匮乏，也无法对房价形成支撑。
三是，交易环节成本，20%个税是导致中国大陆楼市成交持续低迷的重要原因之一，交投只有回到合理水平，才能保证资源流向真正有需求的人手中。
四是，自住和投资需求分别对待，对于自住需求，政府可以通过行政手段加以干预，包括提供足够的土地、控制价格等，而投资需求，政府应该尽量干预，风险由投资者自行承担，当前中国大陆楼市调控政策就是过于偏向自住需求，而不管投资需求，显然事倍功半。
在未来中国楼市充满变数的背景下，政策制定者、房地产开发商以及购房者又该如何应对？
对中国政府而言，施永青指出，"目前楼市形势较为严峻，房地产对中国经济的重要性不言而喻，现阶段一味任其自由发展，很有可能引发系统性风险，现阶段已经到了该出手的时机了，应尽快松绑一线城市限购，至少保持楼市一份乐观氛围，至于二三线城市，救与不救的结果都是一样。"
对于开发商而言，他认为，"他们需要面对现实，做好过冬的准备，不能像过去一样，将希望寄托在政府让步，尽快回笼资金。"
对于购房者而言，他表示，"目前楼市投资环境被人为压制，在楼市中的投资行为需要承担较高的风险，而自住需求，则需要根据个人具体情况而定，毕竟楼市涨跌预期并不会过于影响自住。"
施永青对中国大陆楼市的看法在房地产业内具有一定的代表性，但也有人持不同观点，他们认为，楼市分化、房价下跌、新开工面积、成交量增速放缓等现象属于正常的市场自我调节，楼市正朝着中国政府近几年一直追求的合理回归的方向发展，从这点看，政府暂时没有救市的必要；况且，房地产市场既然是市场，波动不可避免；经过十年的快速增长，未来楼市迈入高基数、低增长的发展阶段是必然趋势，行业增速调整并不意味着市场将出现拐点，甚至崩盘。
英国《金融时报》中文网投资与财富管理编辑 冯涛 采写
