一、土地法比较研究的空白及原因
土地法并不是比较法领域的热门话题。确实，在所有与普通法和大陆法比较相关的私法领域，它是最容易被忽视的。这显然在普通法方面体现得更为明显，因为我们至少还可以找到一小部分与信托和普通法相关的欧陆文献，但论及大陆法，除了少数英国罗马法学者的工作之外，普通法学者基本无从得知。{1}
土地法比较研究的空白，至少对财产法学者而言很难理解。不管一个人兴趣在于法学理论还是实践，法律技术抑或法和社会经济秩序的关系等，在比较法领域我们很难发现还有比财产法更重要和吸引人的。财产法控制着社会财富的分配，因此，一个社会的经济制度、社会体制、规则及实践都与它的财产法体制密不可分。政治理想，民主的抑或其他的，也通过个人、组织、国家之间在财富上的权力分配，在财产法上得以部分体现。任何国家的宪法都致力于建立和维护这样的权力分配（和再分配）体系。但是即使在宪法规制下，立法、司法、行政机构的日常活动也通过持续的重整要求和宪法标准的再应用影响到具体问题的解决。如此看来，大多数打上“私法”烙印的财产法，尽管以私法术语创设和使用，实际上却是公法的重要组成部分。
这种例子不胜枚举。对社会法学者而言，研究一个社会的财产法如何通过制度定纷止争无疑是他们最大的兴趣。而历史法学者应该能够探寻到一国财产法发展的历史，新制度及规则的形成，旧体制的终止或转变以适应新的需求及应对新的刺激。然而迄今这并未实现，财产法的比较研究依旧空白，究竟是何原因呢？
论及原因，大家立刻被一个很重要的（对普通法学者来讲甚至不可思议）事实击垮了：在大陆法系并没有财产法这样的领域。法学院并不讲授任何财产法的课程，也没有财产法的教授或研究机构，有的只是微不足道的财产法方面的文献。财产法条款被分散在法典里，主要在民法典和商法典可见，也主要在私法课程里进行讲授。多数财产法的文章出现在私法或民法的评论和专著中。法律组织主要服务于教学科研及实践，因此并不专注于单独的财产法研究。在欧洲大陆的法学院，私法课程中对财产法课题给予的关注远不及美国法学院，在美国有一门或两门财产法课程是必选课，通常还有其他相关的选修课。可见，大陆法学者在此课题上只给予了微不足道的偶然关注，而普通法学者却在教学研究上对此给予了极大的且直接的重视。
两大法系对财产法重视程度的不同，显然是财产法领域比较文献欠缺的重要因素。从某种意义上讲，对大陆法学者而言该领域根本不存在，当然也无从论及在此领域进行比较研究。而普通法学者起初则因为对应法系没有这个领域而备感气馁。其后大陆法学者虽知晓此领域的存在，但因畏惧于普通法系财产法的浩瀚文献及无所不在的重要性而却步。而普通法学者受挫则因为对应文献的欠缺和没有趣味相投的大陆法学者可以合作，这点可能也是更重要的。确实，除了语言障碍，他甚至连财产法的特性和范围等相对简单而基本的思想都很难传达，因为这对大陆法学者而言是非常陌生的。
因此，财产法学者不愿从事比较法研究部分归因于两大法系教学研究传统的不同。当然这本身也体现了更大的难点：在两大法系比较研究中，没有任何领域比财产法在历史、理论和实践中的差异更深远。概览一下大陆法系，我们也可以发现二者在土地法方面没有共同点。我们不禁怀疑，那些有着共同的政治、社会和经济目标的国家在如此迥异的法律背景下如何达成共识。据新近调查显示，迥异的制度却常能产生相似的实践效果，殊途同归，因此也不必诧异，两大法系没有趋近融合的改革动力。
对两大法系土地法的比较，除基本差异的概括：一为所有权法，一为地产权法，更深入的比较研究是很困难的，甚至不可能。本文中，笔者试图对两大法系所有权和地产权的不同进行更深入的探讨，尤其着重对意大利土地法和美国典型的普通法域的研究。意大利财产法不同于大陆法系其他国家的财产法，但相比之下，其算是最典型的，也最接近于传统大陆法系财产体系。当然本文也适用于其他西欧国家和拉丁美洲的土地法。{2}
二、两大法系的历史分析
倘若罗马法在意大利的复兴能早一两个世纪，普通法系财产法的历史也许将会改写。显然，1066年征服英国的诺曼底人也带来了他们的法律制度，那是一种横贯法国大部，深受意大利法律复兴影响的制度。{3}但是，假设在诺曼底人侵入之前盎格鲁撒克逊人已经遭遇罗马法，则许多原始的法律制度很可能已经被成熟和体系化的国法大全影响甚至替换了。此时，侵入者强加诺曼封建制度的法律背景将截然不同。
至瓦克里斯（Vacarius）{4}到英国讲授修正的罗马法体系时，英国政府和英国法已经形成了自己的特点，对罗马思想的浸入相当抗拒。续存的盎格鲁撒克逊制度和外来诺曼制度相结合形成了此时期的英国法，这种独特的结合远非各部分的简单相加。它已不是盎格鲁撒克逊也非诺曼，而是英国。{5}随后的世纪，普通法和罗马法都遵循各自的发展轨迹，互不影响。的确，所有的大法系中，也只有普通法未被无孔不人的罗马法复兴和19世纪法典化染指。{6}
因此两大法系的不同是因于不同起源而不仅是同一起点的不同分支。大陆法系的历史，通常认为始于国法大全，{7}尤士丁尼的著作有单独的历史。{8}有人说现代大陆法系的财产法仅仅是罗马成熟期、博洛尼亚爆发期、拿破仑鼎盛期的表现，这种说法很不确切。现代大陆法系的财产法基于对国法大全的精简、系统及改良等工作，同最初已有很大不同。而另一方面，历史事件的杂糅，加上少许立法，民间习惯及大量的判例则构成了对普通法学者而言法律历史的主要原料。罗马法基本概念及组织形式在现代欧洲及拉丁美洲民法典的保留是这个实质不同的活标本。在随后的几个世纪里，意大利及其他现代民法国家的法律发展，很大程度上都是遵循典范进行。
尤士丁尼法典是罗马法长期历史发展成熟的产物，也是几个世纪不懈努力的结果。其财产法条款精炼、抽象，剔除了非法律因素，将纠缠不清的惯例、宗教、政府、社会组织、经济组织和财产分离开来（这种混杂也正是先前法律的主要特点），是财产法的还俗过程。这当然也是其主要特点，也正可以解释其在日后的显著活力和对时代、地域的灵活适应性。
说到普通法的历史，有学者发现（包括梅特兰），被诺曼人征服后的几个世纪里，英国宪法处处涉及财产，并深入到国家治理的方方面面，很难与财产法相区分。因此，从1066年到17世纪的英国历史，某方面来讲，几乎没有事情不影响到财产法的发展或者被其影响。也就是说，就普通法的财产法还俗过程来看，英国统治的历史起着不可估量的作用。而对大陆法学者而言，至尤士丁尼时期财产法的还俗已基本上完成。
财产与政府之间的紧密结合给英国法制史的研究提供了生动具体的角色，一些貌似不相关的情形对财产法的发展也有着深远影响，比如八竿子打不着的战争， {9}目光短浅的亨利八世{10}等。不间断的司法判例（记录在案的事实，纠纷的处理等）也使其更为丰满。简言之，英国历史的每一个片段都是普通法的组成部分，一大堆的原始资料和充满人情味但冗长的历史知识虽远不及大陆法系的系统和简洁，却也丰富多彩。
上述论述并不旨在比较二者在历史传统上孰优孰劣，只是为了强调二者的不同。意大利财产法的基本制度是所有、用益、租赁和信托经管，虽然我们认为国法大全是这些制度的形成时期，但其实那时已定型并发展成熟。尤士丁尼后的历史是在罗马法传统上复兴和改良的历史。普通法和之后美国法的主要概念是地产权，这些概念及他们所在的法律体系在诺曼底征服之前都不存在。英国社会、政府及财产法一同产生、发展，因此有着共同的历史。在这个历史里，财产法扮演着重要角色。尽管还俗之路走得很远，却从来没有实现高效而系统的法典化。英美法学者仍从历史的角度研究他们的财产法，通常从1066年威廉公爵在黑斯廷斯的诺曼底登陆开始。
黑斯廷斯一战，威廉击垮英国军队，无可置疑地成了英格兰的征服者和统治者。他从已存在的中央集权制入手改革，巩固和强化国王权力，并最终导致了英国社会、政府和法律的质变。目前来看，最重要的改革就是所有的英国土地都归他所有。这一理论由他建立并由继任者保持。{11}除国王外，任何人无权拥有土地．国王拥有所有的土地。进而言之，当他按照封建模式分封土地给臣仆和教堂，确认拥护他的英国贵族的土地保有权时，他保留了所有权。因此他们都成了威廉的租户，持有土地但并不拥有。这些持有土地的少数人依次再将持有的土地按照封建制分配给更多的阶层。当然阶梯的最顶层永远是国王，他是永恒的地主，从来不会成为租户。最底层是农奴，他们占有并耕种土地，永远是租户，绝不可能成为地主。中间的就是那些对上是租户对下是地主的阶层。
租户因持有土地而对地主附有特定义务，当然也可能因义务不履行而被剥夺土地。义务依保有（tenure）属性而不同，从最底层农奴耕种土地或放牧的义务到在国王军队充当骑士的义务，或者在政府和皇室中担任重要职务等义务。在封建分封的每一层都有法院设置，融咨询、立法、司法等功能于一体，由地主主持，租户参与，对争议事件进行裁判。
如此看来，封建制英格兰的土地所有制也是其政府、军事、财政供给等的基础。一个人的土地保有状况决定着他的财富、权力、社会地位、职业、参与的法院和面临的诉讼。即使教堂也按照封建模式像租户一样保有土地并履行特定义务，只不过其义务微乎其微，顶多就是发扬传统的宗教作用。因此，封建理论在诺曼国王统治下较盎格鲁撒克逊时的英格兰或法国已经走得太远，英国土地法已经变成了彻头彻尾的欧洲封建制。{12}
该封建体制衰败与转变的历史在许多书中都有提及，为了更好地理解这些巨变的发生，读者一定要去读一下。可以确定地说，20世纪美国法的每一个分支都有封建起源的烙印，在财产法中这些烙印更是显而易见且不可磨灭的。此时期的所有烙印中，土地的国王所有制和普遍保有制是同我们的话题最相关的。在此，我们可以找到理解独特的普通法概念—地产的钥匙。{13}
然而对意大利学者而言，大部分历史都和财产法毫不相干。尤士丁尼的工作是起点，古典及早期财产法制度与此相去甚远，无太大意义。随着西罗马帝国衰败及最终解体而发展的罗马市民法在当代意大利的财产制度上没有留下印记。{14}在神圣罗马帝国时德国式理论的侵入及其后中世纪封建制度的发展导致了惯例法的形成。但是随着19世纪的法典化，修正的罗马法体系战胜了惯例法，并且大获全胜。至此提到土地法，所有的封建基础和大部分的惯例法都消失得无迹可寻了。当然不否认罗马法的回归或接受可能刻意被夸大以应对封建制度的不民主性。因此当代大陆法系的财产法是改革而非演变的结果。它是基于对惯例法的拒绝和对尤士丁尼的自觉回归。没有黑暗时代的气息，没有封建制度的风味，没有查理曼的香味，也没有李奥纳多的芳香。{15}
三、两大法系的理论分析
我们很容易夸大概念在定性和限制原则时的作用。社会需求和历史事件一直都是法律体系改革的主要因素，即便在普通法学者看来是概念主义和形式主义的大陆法系也是如此。概念的角色，理想状态应该是工具（tool）而非武器（weapon)，因此必需居于次位。
当然概念在法律体系中的独立作用也不容忽视。它们从不黯然，一旦被采纳，爆发生机，按其特有路径独自发展。它们会影响达成预设目标的方法选择，但通常却并不止于此。它们满载言外之意（法律之外的隐喻含义），正是这言外之意使其在具体的案子上对可选择的结果并不排斥。当然含义也有外延，它们在法学者和立法者中形成的思维习惯会协助或遏制对可能结果的采纳或考虑。法律概念为问题的规范化、争议的表述、纠纷和结果的阐释提供了工具。毫无疑问，它们在形式和实质上影响了这些过程。所有权，作为概念来讲，效力非常强大。以罗马法为基础的意大利和其他大陆法系国家的土地法都是单一所有权法。这是所有权概念专权的一部分，绝不允许所有权分离。说我拥有一项东西就是说你不拥有，因为如果是你的，又怎么能是我的呢？{16}这种思维旨在消除在所有和非所有之间的一切中间可能性。因此，当不可避免地要在多个人之间分配土地权利时，采取的方式就是通过策略表面上避免所有权分离。在每项交易中，所有权必须被移转或者根本不移转。
尽管简单，这也使意大利土地法颇有所有权法的意味。尽管它的非法律部分随着社会和经济变化在不断变化，法律所有权却始终保持排他性、惟一性、不可分性。只有一个人能在同一时间拥有同一个物。但是随着社会的需求，土地上的权利经常要在不同人之间分配，理论指向和实践需求之间的合理化变得必要。因为如果遭遇理论的强烈抵抗，实践目的的达成也必然迟缓。
所有权和分离之间的矛盾显然被夸大了。虽然在大陆法系，公社中土地能够同时被两个或更多人拥有，是一种共有所有权的模式，更像我们的共同租赁。但是像收益和担保性所有权，法定和衡平所有权等的所有权的功能分离，现有和将来财产的时间分离等却并不存在。所有权，理论上讲，在时间和功能上不可分。
例1,A为意大利土地所有者，其为自然人B的终生创设了用益权。
该交易的实践后果就是B现在及将来直至死亡对土地享有使用和收益的广泛权利，在此期间，A被剥夺了土地使用权。当然，A仍有处分权，但受到限制；他不能转移现有的使用和收益权。如果所有权包含了处分和收益权，显然这些权利分配给了A和B，自然我们可以说土地所有权由他们共同分享。但是这样的结论并不被接受。在意大利法上，A仍然是土地的主人，B何种意义上都不是。他基于交易获得特定权利，并被称为物权（real right），但并没有所有权的部分转移给他。
将既不能享受土地现有利益也不能处分的人视为所有人，同所有人一词的原本含义是不一致的，同《意大利民法典》中对所有人的界定也不一致，其在第832条规定：“所有权人享有充分的排他的收益处分权，在不超出法律秩序限定的义务范围内。”{17}
这些不一致在各方面都得到印证。有人辩解到，术语的日常含义不同于法律含义。但说到称A为所有权人和民法典中对所有权人的界定的法律含义的冲突，有人又说A此时享有特殊层次的所有权，称为赤裸所有权。因此A是nudo proprietario，但仍然是所有权人（proprietario）。
因此，即使在最简单的情形—终生用益的创设—所有权也是徒有其名。稍复杂的情形就更难理解了。
例2,A为意大利土地所有者，为自然人B的终生创设了用益权。A去世时，为其儿子C设定了土地的用益，并指定C死后传给C的儿子。
本案中，我们被告知C是土地的所有人，其所有权的内容如下，C在B生存期间，C不能占有或享受土地上的任何收益，也不能将此权转让给任何其他人。C死后，土地传给C的孩子，C无权更改此条。这也是大陆法学者所谓的信托置换中的规定（《意大利民法典》第692条规定sostituzione fedecommessa-ria )。因此对C而言，惟一可能的情形就是，B先死，C就可以在其余生享受土地利益。对普通法学者而言，这就是终生地产的剩余部分，不管从该术语的普通含义还是上面提到的民法典第832条界定的法律含义，这种利益都很难称之为“所有权”。
所有权作为罗马式概念，是罗马法原料应用于理性时代的产物，因此体现了法律的精确性。这也是欧洲历史上那个时代的典型特点，十进制通货的引进，度量衡公制的采纳都是在那时候。目前来看，主要原理有两个：
第一，土地是权利的客体（未开垦地不算在内），所有权是权利之一。换言之，每一块土地都有一个所有人。
第二，土地上有很多物权，这些物权在不同人之间的分配并不影响土地所有权。不管这些权利波及多广，仍旧有一个确定的所有权人。
有这样一个法律体系是最方便的：其中确定每一片土地都有一个对其负责的自然人或法人，为其主人。从这个意义上讲，罗马法体系中的所有权很像早期英国土地法中的依法占有（seisin)；依法占有不能是未定状态，必然有一个人依法占有。依法占有人的确认为行政管理提供了极大便利。占有人对其领主负有特定的封建义务，也被赋予与土地保有相关的特定权利。在现代罗马法体系中，所有人有履行特定公民义务的责任（包括财产税），也有选举和供职的特定公权力。在 18、19世纪西方发生政府及社会的民主化和财产法的非封建化之后，所有权的属性也有了新的形式。但是所有权概念的便利性使其仍然是表述各种民事权利和义务的方式。
这同英国理论形成鲜明对比。在英格兰，所有权归国王，王国境内的土地通过保有理论分配。那些实际占有并使用土地的人并非土地所有人，仅是国王或国王的租户的派生权利享有人。因此，英国土地法并非所有权和所有权人的权利义务关系，而是关于保有和租户的权利义务，单单所有权的概念并不管用。{18}
我们可以用一个简单的比喻来说明罗马式所有权和盎格鲁美国式地产权或权益的基本区别。罗马式所有权可以被想象成一个写有“所有权”标签的盒子，拥有盒子的人就是所有人，在所有权完全无负担的情况下，盒子中包含了特定权利，占有、使用、收益、处分。主人可以打开盒子，拿出一个或一些权利转让给其他人，但只要盒子仍在，他就仍然是所有权人，即使盒子是空的。而盎格鲁美国则简单的多，没有所谓的盒子，有的仅是不同束的法律权益（sets of legal interests），有永久地产权（the fee simple）的人拥有最大束的法律权益，当他转移一束或多数给其他人时，那部分就没了。
从上述区别我们可以看出，保有看起来应该是比所有权更灵活的概念，因此，相较于以所有权为核心财产体系，以保有为基点的财产体系中土地的制度化权益的种类数量更为庞大。简言之，所有权理论下，不允许自由创设（权益），而保有制度下却积极鼓励。
普通法中有大量的可预期将来利益（确定和不确定的剩余财产权（vested and contingent remain-ders)，将来有效权益（executory interests )，财产指定处理权（powers of appointment)，未来所有权（rever-sions)，进人租地权（rights of entry)，财产回复期待权（possibilities of reverter) )，而这些在大陆法系并不存在。这也支持了我们的第一点结论，即所有权理论下，不允许自由创设（权益），而保有制度下却积极鼓励。同样，信托，独立的法定和衡平利益，土地上的担保权益和受益权的区分等仅存在普通法中的制度，更进一步印证了我们的结论。{19}
分析法学家不难推断，某种意义上讲，所有权和保有都只是分配土地利益的法律工具而已。无论源于何，只要被法律体系认可并执行，这些利益就能产生法律效果。说一个人拥有土地仅仅是说他同土地有特定的法律关系，这同保有含义相同。但所有权却不是这么理解的。某人对A说他拥有土地，并不是说法律在他和其他人之间就该土地设定了特定的法律关系。
在英格兰财产法的形成时期，保有一词的支配地位也使上述区别更为明显。法学家和普通老百姓都被迫接受并认可保有关系，因此，英国法始于权利法而非所有权法。这些权利的属性和范围变化无常，部分依双方协定，部分依习惯，更大程度上则依赖于统治方的意志。最终，这些惯用安排被固定并加以限定，并赋予特有的名称，整体上称之为地产权。每种地产权一定程度上被具体化，成了一种可被拥有的东西。但是保有与所有权的初始区分，避免了人类与土地的关系过于简化。英国人最常说的就是，拥有（owned）、持有（held）或依法占有（seised)地产权，所以，地产权是连接租户和土地之间的一个法律概念。
地产权是相对简单的法律设置。尽管英国人为此不懈努力并试图完善，但以理论方式阐释地产权的本质和起源并不像所有权一样简单。地产权无穷尽，也没有显示出神赐、天赋或社会经济决定的特点，它只是工具（tool）而不是武器（weapon）。所有权则相反，即使被罗马人和大陆法学者所用，却始终保持着自己独有的生机和活力。对其源起和功能的探究非常简单。当然这种探究在私有制下变得颇受争议，引起了一系列关于人类与国家、人类与本性、人类与上帝的问题。至今尚没有任何文化将所有权从这些交织中释放出来，这是一个负重的概念。
因此，在转折点上，英国土地法的理论工作就是法律抽象，排除非法律因素的干扰和罗马法对所有权概念的限制。这当然并不暗示二者的优劣性，这仅说明在普通法的发展阶段在法理上有一个基本而重要的理论不同存在。但在随后的世纪里，随着土地权力从国王和地主转向租户依地产权占有，这个区分就不再准确了。最终，英国的永久地产权和意大利所有权的实践差异就不明显了。甚至可以说在英格兰可以达到这样一个程度，在理论上仅是租户的人却拥有所有权的全部权益，而法律上的所有权人却一无所有。
四、两大法系具体制度的差异
上述两大法系历史和理论的差异让人印象深刻。相较于普通法的其他私法领域，土地法是受罗马法和大陆法的特有制度及术语影响最小的，这种独立发展使其在理论上成为一个独．特的体系。意大利和其他大陆法系国家一样，基于罗马法的基本原则实行系统化、法典化的财产制度、并抛弃不民主的封建财产制度。这些都凸显了与英国土地法中颇具封建色彩的概念和制度的鲜明对比。可以想见，在意大利和美国土地法的实践操作中一定有重大不同，尤其在受益权及创设和移转方式上。下面对这些重要不同简要阐述。
（一）意大利土地所有权和美国地产权
意大利所有权和美国永久（世袭）地产权（estate in fee simple）表面上没有差别。永久地产权人不再是封建意义上的租户，其在土地上的权利职责同意大利法的所有权人并无不同。如果假定“所有权”比地产权意味着处分土地的更大自由，我们甚至会发现现今的永久地产权人比意大利所有人拥有更广泛的权利。无论英格兰还是美国大部分法域都没有强制继承规则，{20} 因为英美人通过法定将来权益的创设或信托的使用比意大利所有权人有更多的机会实现对土地的死手控制（dead hand control)。现今，美国法院或立法机构多称一个人为所有人而非技术上更准确的“永久地产权人”，这也就认可了一个事实；诺曼征服后的几个世纪里，最初由所有权派生的保有已经逐渐转变为完全保有的所有权。
两大财产体系更鲜明的不同在于，意大利土地法不包含衡平财产权，而这却是美国法的典型特点之一。用益权（usufrutto）一定程度上类似于终生地产权，{21}出让用益权的所有权人拥有和我们的期满回复权（reversion）相似的内涵。进一步假定，若所有人同时将用益权和所有权转让给两个人，就好比我们附有既定剩余财产归属权（vested remainder）的终生地产权。但是要注意每项交易的理论基础是完全不同的。我们的复归权人（reversioner）并不是土地的所有权人，其拥有的仅是一项将来利益。而终身地产权人却基于权利转让享有当前利益；意大利法中用益权人则基于合同获得的是他人土地上的物权。两大法系几个世纪来法律发展都建立在不同的前提上，实践结果也必然不同。用益权必须通过赠与或合同创设，并且不可让与。{22}而终生地产权并不受此限制。{23}用益权人在拆除增建部分或因此而获得的赔偿方面比终生地产人享有更大的实质权利。{24}在界定哪些行为构成价值贬损{25}及相应的补救措施等细节方面的设置也有很大差异。{26}
总的来说，上述实质相似性足以让我们作出如下论断：从基础构造上讲，终生用益权在实践效果上同终生地产权并无较大差异。但是结构稍复杂一点，我们就会发现更多显著的区别。
例3,A为意大利土地所有人，在其土地上为B的有生之年创设了用益权，B死后，该用益权适用于C的有生之年。
显然，倘若这种再用益可以扩展到赠与未出生之人，它就成了土地限定继承（entailing land)的工具，同英格兰法中的严格限定指定继承人的不动产权（fee tail）如出一辙，不可分割，不可转让。确实，在罗马法后期及中世纪意大利都应用了此制度，只是不及上文提到的sostituzione fedecommessaria，或曰信托置换那样广泛。显而易见，如果说单一用益权的设定限制了所有权，通过设定再用益的限定继承则使上述限制毫无意义。
由此，不必诧异意大利法中对再用益的严格限定，尤其依遗嘱而设时。《意大利民法典》第698条专门规定，此种赠与仅在立遗嘱人死亡时，对第一顺序受益人有效。因此，若A去世时，B仍在世，则B有权取得赠与，除非B放弃，否则C一无所得。若B先于立遗嘱人而死，则C取而代之。同样的规则也适用于通过赠与在活着的人之间创设的再用益。倘若通过合同而设并且C是合同义务的扩张承受人，则B死时 C承受。然而，无论如何，C必须在赠与之时是确定的人，否则无效；意大利法不承认不确定的剩余财产权。{27}
可见，意大利法中同我们的附随于终生地产权的限定继承相当的制度只能适用于特定的法定情形，不能为未确定人创设不确定的剩余财产权。这当然有重要的政策原因。{28}但是上述的理论和历史原因也强化了这一点，{29}并且同现今意大利对信托置换的看法也相符。{30}
信托经管的实质就是移转所有权给B,B负有保持财产的义务，B死后转让给C。该制度扎根于罗马法，{31}在中世纪意大利作为家庭财产限定继承的工具得以发展起来，至17世纪末，意大利大部分地上财产采此模式。{32} 18、19世纪，信托经管被当做封建残留和经济社会进步的障碍受到严重抨击a{33}《意大利民法典》第899条规定：{34}“为顺从经济利益和公平原则，废止其（信托经管）的一切可能形式。”{35}
当代民法典为满足死手控制的需求，重构了信托经管制度，但是严格限定于法定情形。{36}立遗嘱人可通过遗嘱将遗产留给他的孩子或兄弟姊妹，由他们持有并维护财产，死后财产归其孩子（或其他公共组织{37}）。
例4,A将其剩余遗产留给其儿子B，指示B持有并维持财产，B死后，财产应归B的儿子。
这同普通法上的地产权制度如出一辙。其常在设定终生地产权时指定剩余财产归某一类人（当然A死时，B尚无子嗣也是可能的）。但依意大利法，B享有所有权，而非终生地产权或用益物权。正如我们上面已经指出的，该所有权很难同熟知的意大利理论相符，因为此所有人既不能使用也不能转让财产。{38} B死后，B的子女成为所有人。
上文是将意大利和美国的地产权制度进行了简单类比（租赁将在下文单独比较）。从美国普通法的角度来看，上述类比是相当单薄的。意大利法，所有人可用的地产规划工具太少，连对美国而言相对简单的都没有规定，比如：(1）财产指定处理权powers of appointment, (2）不确定剩余财产权contingentremainders, (3）未生效权益springing or shifting interests, (4）附条件全部或部分终止利益estates subjectto total or partial defeasance, (5）可撤销利益determinahle estates，（6determinable estates J6）附条件回复权possibilities of rever-ter, （7）终止权powers of termination。没有反永久归属原则（rule against remoteness of vesting)，只能创设特定权益。反永久所有权规则（rule against perpetuities）是其内在的组成部分，并无单独规则。无论就财产本身还是税收角度，财产规划都显得过于单薄。普通法系财产法的大部分内容对意大利学者而言都不存在。
某种程度上说，在意大利即使相对简单的土地规划设置也不过是偶然事件，是其他因素的副产品而非本身价值衡量的结果。这是有历史原因的，现代意大利土地法部分来讲是为摒弃封建财产制度而改革和法典化的产品。该体系倘若想要放宽创设土地权益的自由，只能寄希望于改革的缓和了。反封建的号角尽管不像以前那么强有力，却仍有精神推动力。
改革的另一个障碍就是所有权概念的绝对性。用益、信托经管等基本制度给所有权时间上不可分的原则戴上了沉重的枷锁。允许所有权外多重利益的创设会把所有权拉得太远，超出极限。即使有人能构建出一些更优的制度选择，但因新制度的出现必将使一些意大利法中古老而基本的概念被从法律体系中剥离出去，如不可分割所有权等，这关乎重大，任何人作出这种决策之前都将思虑良久。无论如何，想否定现存的意大利土地利益机制是相当困难的。意大利学者也认为他们的制度更有利于土地的自由流转，促进发展，平等对待债务双方，给后代更大的转让权。这与我们所致力的社会经济目标是相一致的，{39}也可实现财产配置的多样化和灵活性的衡平，同时，相较于美国，意大利对死手控制的限制也适当放宽。
（二）租赁属性比较
土地租赁制是个有趣的历史悖论，其源于普通法下的商事交易，用以规避高利贷的禁止或作为一种担保工具，但现在却成了土地法中土地和租户之间关系的惟一现存代表。{40}作为封建财产基础的完全保有的地产权（freehold estates）逐渐转变成了独立所有权形式。而稍晚成为财产制度的租赁却因其术语的描述性（地主与租户）而保留了其封建特色。租赁，即使附属于商业前提，仍被认为和法律行为（deed）一样，是土地转让的工具，其非合同。{41}租赁中可能包含承诺，但并不产生合同中承诺的法律效力。其仍保留了早期的特点，通过“covenants”的名义转让。规制租赁的法律是财产法的组成部分，被排除在商法之外。
意大利法中，租赁是合同的一种。{42}除了一项被称作enfiteusi{43}且已不再存在的制度外，意大利的租赁制度同我们的土地租赁有相似的交易目的，但其只为承租人创设对人权，租赁中并没有物权或土地所有权的部分移转。此外规制租赁的法律存在于民法典的债权编而非财产部分。{44}因此，这两个体系的前提就不相同。意大利法采用合同法的基本原则并根据租赁的特有属性和客体适当调整。{45}当然现在普通法也致力于消除封建残余，将合同法原则纳入日益商业化的财产交易中。
意大利租赁制中，土地租赁与土地利益无关，因此也无必要区分动产和不动产，从而也不必像普通法一样界定准不动产（chattel real）的概念。土地租赁和其他财产租赁的区分更多基于功能而非动产和不动产的不同。意大利租赁中，承租人不享有财产权，租赁可随时终止，而不必对未届期的出租人有任何形式或实质的返还，因此也无所谓放弃。双方未有约定时，租金支付义务依据意大利法中的不当得利，而非我们从中世纪承继而来的地主与租户的保有关系。意大利租赁中的各方权益依合同法原则分配，我们的土地保有关系对他们而言很陌生。意大利租赁并不像我们的这般复杂。我们的租赁中独有的 covenants，意大利法中并不存在。covenants排斥双方都可能接受的依合同法原则解决纠纷的方式，甚至为了达到特定结果，可能采用如“推定驱逐”（constructive eviction）的特别推定。意大利法中，用于履约和违约的合同法基本原则和交易一体化理论广泛使用，目的落空是承租人不履约的充分理由，出租人有义务避免损失的扩大。从上述多方面看，意大利租赁法更像我们的合同法而非地主和租户法。
英美法中坚持将租赁作为产权转让的工具。意大利法完全避开了这种复杂性，更具理性。我们的可以说是繁冗而昂贵的古物，从实用角度来看我们的地产权理论已生机不在，垂垂老矣。尽管如此，现实生活却仍在继续，大家也像进行普通的商事交易一样认可并进行租赁。可见，基于封建保有的地产权理论，只是徒增复杂性和不必要的社会成本而已。
当然，意大利体系也有其自身的复杂性。总则适用于所有租赁，而特定规则主要应用于动产租赁。{46}其他一些应用于城市住房租赁，{47}非农业生产租赁，{48}农业经营，{49}家庭承包。{50}因此，大量研究耗费在租赁的类别界定上，属于locazione di cose mobile, an affitto, an affitto per fondi rustici等。{51}这种区分虽然有其意义但也相当困难。
（三）信托
梅特兰将信托称为“英国人在司法领域最伟大最独特的贡献”，{52}是“和合同一样灵活而通用的制度”。{53}对比较法学者而言，第一点仍然适用。所有的财产权制度中，只有信托被两大法系的比较法学者广为探讨，{54}它也是惟一一个被成功移植到其他体系的普通法制度。{55}
大陆法系并没有和信托相符的财产制度。{56}信托制度配置财产的通用及灵活性，连同其独特的司法属性，使其独一无二。大陆法学者可以说，其本土的制度也可以达到和信托同样的法律功效，但毫无疑问，任何一项制度在法律结构和效果上都迥异于信托。{57}大陆法系中没有单一的和信托相似的概念，多项制度结合达到和信托相似的效果也不等于是同一制度。信托，一如合同，是具有通用和灵活性的基础制度，但异于合同，其在大陆法系中并无对应。{58}
英格兰的普通法与衡平法的独立裁判在古罗马也有相似制度。法定和衡平所有权在一定期间内同时存在，法定所有人持有所有权以对抗衡平所有人。{59}虽然这种类比可能并不准确，但确定的是最终在英格兰发芽开花的普通法和衡平法的两分可以说在罗马时代就播下了种子。{60}至东罗马帝国皇帝时期，法定所有权消亡，更灵活的衡平所有权占据统治地位；从那时起，大陆法中的所有权在功能和时间上变得不可分。
我们的私人书面信托涉及上述的所有权分化。最简单的情形下三种利益得以创设：受托人，临时享有法定所有权；受益人，临时享有衡平法所有权；信托终止时成为所有权的人。该规则不允许不定期信托，因此要求每项信托的设置都要对所有权进行时间划分。{61}从这个意义上来讲，我们就可以理解为何意大利学者认为地产权概念是信托在大陆法系能否继受的主要障碍了。{62}倘若意大利法学理论拒绝接受大部分的地产权制度，他会发现由信托创设的类似权益也同样难以接受。
不止于此，包括国王所有权和普遍保有在内的地产权概念在英格兰得以发扬光大，并将所有权问题彻底从私人财产法及理论中剥离出来，也形成了不同于大陆法系的法学家及法官的独特思维模式。除非一个人能理解为何不该问在伴随可替代不确定剩余财产归属权的终生地产中谁拥有土地，否则其不可能理解为何在信托中问谁拥有财产是不适宜的问题。{63}用劳森的话说：“实践证明，地产规划中的创设自由对区分财产管理和受益权的获得是相当有用的。”{64}
从这点来看，对意大利学者而言，信托是所有权分化的又一个例子，本不可分的财产被分成了几部分。{65}信托和地产权一样，是外来概念。学者也通常以此作为信托在大陆法系不存在和不被接受的主要原因。{66}此外，物权法定或物权有限列举的基本原则也是部分原因。{67}据物权法定原则，法律穷尽所有的物上权利，不允许法外自由创设。{68}而信托中各方的利益不包含在允许的利益列表中，因此不被法律认可。
可见，信托在大陆法系不存在的决定性原因在于信托是物权法定之外的外来制度。如果一国自己的法律制度可以达到和我们的信托同样的结果，本土制度当然更受推崇。因为此类的制度更多是为了满足社会经济的需要而非为了介绍新的法律制度。{69}
因此可以说，信托在大陆法系不存在是因为他们根本不需要。我们的私人信托主要应用于家庭财产分配，而大陆法系中的强制继承制度大大削弱了其重要性。他们2/3的财产直接由法律分配，不得通过遗嘱或生前赠与规避，这彻底简化了美式复杂的家庭财产分配制度。法定继承人是同一个人时就更简单了。因此，对大部分财产而言，财产的转移依法进行，是不可减损的财产规划，他对所谓的税后自有财产有更大的支配权。可见扩张财产权体系以容纳更多财产规划工具的社会压力并未呈现。{70}
信托在欧洲大陆法系国家的发展程度各不相同，瑞士、德国、法国的发展比意大利广泛得多。{71}各国都可能通过本土的法律安排试图达到与我们灵活的信托制度一样的效果，但是没有一项这样的制度能达到信托的效果。普通法系中，信托是最常用的财产转让和财富世代分配的工具。{72}
因此，意大利法下，财产可以基于慈善或文化交流的目的转让给基金会。{73}挥霍无度者，和其他无行为能力人一样，受到监护人的监护和法律监督。 {74}但是只有在普通法信托制度下，这些目的才可在所有人死后的较长时间内仍可作为保存和分配财产的计划得以实现，当然可附加多种的可选条款、可选条件，负责而有能力的受托公司的自行决定权，和最小化税收的考量等。在普通法中这是最典型通常也是最重要的类型。
这样来看，作为财产规划主要工具的信托，结合地产权概念，信托所有权等一定程度上赋予了普通法特殊的意义。基于信托的财产规划有更大的灵活性，死手控制的机会也大大增加，期间也更长。然而，灵活性的实现是以法律的高度复杂为代价的，除将来权益外，信托及与信托相关的税收、债权人权利等庞大而难懂的法律实体极大地加重了美国法律体系的负担。
五、两大法系对比总结
从所有权和地产权的简单比较中，我们可以得出以下几点结论：
第一，他们在理论和实践中都不相同；并非相同或相似事物的替代名称。以所有权为基本概念的法律体系显然形成了和普通法相当的制度和权益。在中世纪二者还有大量的相似存在，只是随着法典化和改革，对拿破仑版罗马所有权的强调导致了大陆法系国家相当不同的财产法实体。
第二，所有权不可分的观念在大陆法系发展中扮演重要角色。不考虑外在的社会或经济功能，所有权甚至成为终极目的。大陆法所有权具有确定性、简单性、通用性等优势，意大利和大多大陆法系国家都是其坚定不移的拥护者。所有权的不可分性避免了创设财产利益的随意性，但同时也不可避免要进行假定或缓和，以使实践中创生并被允许的制度与传统理论相符。
第三，意大利土地法是革新法和反封建法，相较我们的土地法更容易理解也为大家熟知。我们多数的法律术语和制度都只能通过回溯至11世纪诺曼封建制度在英格兰的建立等复杂的历史发展来理解。当然在理解意大利财产法时并非与历史无关，只是改革和反封建的进程主要是将许多封建的及一些罗马和德国的术语、观念、制度从当代意义的领域剔除，这极大地简化了意大利学者的任务。
第四，意大利土地财产法是法典化的，因此比我们的更加有体系。他们使用统一术语，基本概念都明确界定，法律关系都用术语清楚表达，法律规则都建立在概念和关系之上。因此起草的法典简洁明了，保持内在的一致性，也综合了公认的价值观。尽管上述目标在实践中并未完全实现，但相比我们极度散漫的体系，他们的已相当贴近了。
第五，普通法裁判中保存和分配财产利益的多样化和灵活性也是意大利法无可追及的。意大利法对财产规划工具的限定有其历史（改革和法典化进程中的反封建和民主精神）和形式的（所有权的不可分原则和物权法定原则）原因。我们过去认为和谐的社会经济裁判对实现当下的司法格局没有太大影响，显然我们低估了欧洲法学者的质量。
部分来看，两大法系的差异归因于19世纪的欧洲走向理性主义和反封建极致的财产法改革。当时一度对信托置换、再用益等极度热衷，尽管近年来有显著缓和的趋势。不过，两大法系缺乏相似点的最大原因取决于普通法方面—我们财产法的怪癖，或美其名曰特质。我们容忍甚至美化的这些复杂性，为刻板的研究者提供了素材，也使精通财产法计谋的律师有利可图，而社会却为这些风险利益付出了高额代价。与大陆法国家不同，美国并未经历财产法改革，它是进化而来的，并且进化的速度之慢相当不可思议。50年之前，英国人废弃了除永久产权和财产年限之外的所有地产权制度，这重要的一步是美国司法无力追及的了。如此改革再加上与此相当胆识和力度的其他举措，无疑会在不损及财产法灵敏度的同时，使其更简洁更高效。
地产权理念能否在经历财产法的重大改革后仍然存在并不是个重要问题。但毫无疑问有一些核心概念是非常必要的，虽然现代大陆法系广泛采用所有权，但其是否好用并不明晰。相较于大陆法赋予所有权的含义，普通法中的地产权似乎更老练，可满足多样化需求，并摆脱了法律之外的文化枷锁。若能在摒弃财产法无用的好古主义顽疾和隐秘的复杂性特征时，保留上述优势，继续“地产权”是更为可取的。
注释:
【参考文献】
{1}此表述也存在一些例外。
{2}意大利法特点的阐释见M·凯普勒提／J·梅利曼&J·派瑞欧：《意大利法律体系简介》。
{3}13世纪中期之前，可能早在9世纪中期，法国南、北部的法律就有很清晰的地域划分。南部始终坚持罗马法，也就是所谓的成文法；而北部发展成了源于日耳曼的惯例法。罗马法复兴在法国的蔓延并未抹去法国在中世纪的法律区分。
{4}瓦克里斯，受训于波洛尼亚（意大利北部）学校，后来到英国讲授罗马法（很可能在牛津）。
{5}“到此时，英国法被认为是独特的，英国人也引以为豪”。
{6}罗马法对普通法的影响程度已经成为诸多学者讨论的话题。主要集中在布雷克顿的古罗马化的程度和他的书对英国法的影响。
{7}意大利法律秩序历史演进的出发点是以罗马法为代表的。在实体私法方面更为明显。
{8}H·霍洛：《罗马法研究的历史学导论》等。
{9} T·普拉克奈特：《普通法的简要历史》。
{10}同注9。
{11}同注5，第229-34页。
{12} W·厚德沃斯：《土地法的历史》2-3 (1927) 。
{13}即使对我们自己而言，Estate的完美分割理论可能也是英国私法最独有的特点。
{14} E·莱维：《西方的罗马市民法》，第12-14页。
{15}“现今财产法是罗马法的充分注脚”，《大陆法在19世纪的发展》，第267页。
{16}“所有权对法律的门外汉而言是很简单的理念，就是你的和我的问题。如果东西是我的，我就拥有它，不是我的，我就不拥有。”F·H·劳森：《财产法导论》,1958年版，第6页。
{17}M·拜尔吐摩/G·郎购：《民法典》,J·梅利曼译。
{18}瓦纳斯：《私产》30 (5th ed. 1973)“写一篇英国法的专著而不界定所有权或不作为司法概念提及，这是可能的甚至是值得一试的。”
{19}就此点而论，苏联土地法变得颇为有趣，因为所有权归国家，土地被分配给集体、政府机构、个人使用。此体系和中世纪英格兰一样，将所有权踢出界了。结果，依分配而持有土地的情形下，诸多术语就建立了法律上的操作概念。此时，这些被集体农庄、国营农场、或其他实体或个人的“保有”能否或怎样定型化为“地产权益”并不明晰。苏维埃社会主义不同于英国封建制，但是其财产法的概念结构却比苏维埃私法源起的欧洲传统更近似于英国法。因此，如我在别处提到的，某些可以被称作“社会主义保有”的制度从苏联就出现了。
{20}强制继承是意大利的规则。通常来讲，如果死者只有一个孩子，一半的遗产要特留给他。若不止一个孩子，则2/3的遗产要留给孩子。这些权利同遗孀的权利是分开的，遗孀对2/3的遗产有用益权。
{21}用益权设定可以终生或特定期限，但终生更为常见。若用益为定期的，在用益人先于截止期死亡时，用益仍然会终止。为法人而设的用益最长期限为30年。
{22}在古罗马法，用益人不可移转权利给第三人，其权利具有人身依附性，任何移转都无效。然而后期罗马法，权利移转和权利行使的区分得以发展，后者因权利仍保留在用益人手中，用益并未移转而获得法律效力。《拿破仑法典》第595条明确允许用益可以移转给第三人，但移转用益人对所有人的义务仍然保留。1865年《意大利民法典》第492条也明确允许权利行使的移转但非用益权本身，学者通常认为尽管立法如此，用益权仍可被移转。现今意大利民法典也明确允许了用益本身可移转给第三人，最初设立时禁止的除外。移转并通知所有人后，受让人实际上取代了原用益人的地位，原用益人的义务也随之解除。
{23}A·卡斯讷尔：《美国财产法》(1952)，第26 - 49页。
{24}《意大利民法典》第985条规定用益人在期满时对尚存的添加物有权获得补偿，数额取决于其支出成本或增值大小。他也可移除添加物，但不可损及土地。依据第986条，在不损及土地的前提下，其可移除添加物，所有人愿意保留的情况除外，不过所有人需支付对价。
{25}据《意大利民法典》第986条，用益人在不改变经济目的的前提下有权在土地上添附。这同美国法中的改良荒地相应。意大利法中双方的权利义务在基本体系上不同于我们的废弃法law of waste。前者发展得更完善，部分因为用益是同我们的信托和终生地产等同样功效的却是惟一可用的工具。
{26}在救济领域的不同更为显著。尽管滥用用益权可以给与处罚，但在英国荒置令状或现代等同制度中却并没有相当的损害赔偿。普通法上的损害和衡平法上并无不同
{27}意大利法中允许剩余权益再用益，即用益在部分人死后，其部分被给与活着的其他共有人，这跟我们的终生地产在共有人之间的移转极为相像，显然如此的安排一旦遇到一系列再用益的设定就立马终止了。
{28}这指的是土地不能被充分改良和让与受限的风险。
{29}参见剥离所有权内容的不适宜性和保持传统罗马法特点的重要性。
{30}《意大利民法典》限定再用益的条款在同一标题继承权下，并且和信托置换靠得很近，显然他们有同样的目的宗旨。
{31}该制度在奥古斯丁之前很长时间一直游离于法典之外，在他的努力下，信托获得法律效力。
{32}C·卡利斯：《意大利的历史》(1928)，第632页。
{33}这当然也是势力阶层的意志，因为信托经管同贵族阶层紧密相连：“拥有此权是所有期望成为贵族的人的野心。” Giannattasio说到“家族观念阻碍了农业的进步，使大量的财富在商业之外，最重要的是，不诚信的人可能诈骗债权人。”
{34}1865年《意大利民法典》，第899条。
{35}更准确地说，1865年的法典试图废止各种形式的信托经管。死手控制的方式遇到了太强的社会压力，因此采纳了对他的放松解释，允许在立遗嘱人的强制继承之外的部分财产上设定。
{36}同注34，第692条。
{37}常用术语是“ente pubblico”，翻译的并不准确。“public corporation” or “public institution”可能是最相近的意思。
{38}充足担保的情况下，并且有证据显示该买卖对财产的继受人而言有利可图，是可取的，此时在法院的监督下可以进行移转。
{39}L·丝么儿斯：《公共政策与死手控制》。
{40}同注9引书，第570 - 574页。
{41}这是传统的理论定位。从某方面来讲，一些结果起因于租赁的严格性，因为一些州一定程度上规避了财产的转让。
{42}“租赁合同是一方在一定期限内限定自己的权利，允许其他人享受其动产或不动产的利益，并支付相应对价。”
{43} enfiteusi是后期罗马法中emphiteusis的后裔。在中世纪的罗马和欧洲大部分，作为一种永租权perpetual lease非常盛行，出租人保留名义所有权，而承租人拥有物权。普通法中最相近的应该是永久地产移转时保留的永久地租，该方式的修正模式在现今美国一些地方仍在使用。意大利立法和经济的转变使该制度对承租人很有吸引力，但所有人毫无兴趣，因此实践中也没有再用了。还有一些其他相对不重要的制度也发挥了与我们的租赁一样的作用。
{44}意大利民法典第4编论及债，并包含了规制合同的条款，包括租赁。第3编论及财产。
{45}实际上，意大利法也显示出和我们一样的模糊性。传统理论认为租赁只创设合同权利而不在他人土地上创设物权。但一些学者和少数判决显示，越来越倾向于认定承租人和土地的关系为物权
{46}依据法典设置，locazione是租赁的基本类别。然而，法学者通常提到locazione限定在动产租赁，其他的统称为affitto，尽管此术语在法典中有更为具体的含义。
{47}同注17引书，第1607-1614条。
{48}法典中称为affitto的类别，由1615-27条规制。
{49}同注17引书，第1628-1646条。
{50}同注17引书，第1647-1654条。
{51}See Enciclopedia dei Diritto, Affitto 733-37（1958)．
{52} F·梅特兰：《精选历史随笔》129（1936)。
{53} F·梅特兰：《衡平法》23（1936)。
{54}资料庞杂，新近有用的资料如波尔加：《大陆法为何没有信托》。
{55}常引用的主要例子是Louisiana, Quebec, Mexico, Puerto Rico, Panama, the Philippines, Japan, and Liechtenstein,试图吸收信托到这些外国体系中的尝试的成效各不相同。
{56}Buonincontro, Trust e Civil Law.
{57}最常提及的同信托相近制度是德国、奥地利和瑞士法中的treuhand，法国法中的prete-nom，和一些被认为源于罗马的enfiteusis, the fiducia, and the fideicommissum。从上文的讨论和54、55引文可见，这些制度和信托没有实质的相似性。死者的遗嘱执行人，无行为能力人的或破产人的财产管理人等的有信托迹象的授信行为也同信托没有相似性，因为在我们的法中，有独立于信托之外的同样制度存在。
{58}此结论的确定性因人而异，强调相似性的人有时也会适度表达不同之处。
{59}R·斯厚姆：《罗马法制度》310-11。
{60}英格兰普通法与衡平法的独立裁判同财产交易中规避法律限制的发展的相似性是很明显的。
{61}限定私益不可撤销信托的期间的规定见A. Scott, Trusts § 62. 10.
{62}波妮卡屯；《大陆法信托》。
{63}F·H·劳森：《财产法导论》78 (1958)。
{64}Id at 77
{65}尽管有大量论著认为信托是所有权的分化，应当指出，部分相加不等于整体。典型私益信托中，信托财产隔离于受托人和受益人的普通债权人之外；不可被闲置、滥用，或做高危投资，或在投人有前景时搁置不用；特定情形下，一定期间内可以全部让与。因此，设立信托的财产，不仅是所有权的分化，更是所有权的缩减（contrac-tion)。
{66}波尔加：《大陆法为何没有信托》，波妮卡屯：《大陆法信托》中对这个问题进行了很好的诠释。
{67}同注66引书。
{68}Bolgar将此限制用于公地登记，但是Buonincontro将它作为一般的法律规则适用。在这点上，大陆法系的物权法定概念收回了 Holmes法官的陈述。
{69}同注66引书。
{70}该讨论在此文中更为深入，梅利曼：《意大利与美国财产法上的政策、自治与类型法定》，第244页。
{71}同注66引书。
{72}书面信托作为从时间上保存和分配财产的控制工具，其重要性并未得到比较法研究的足够重视，结果，推定信托、公益信托、名义信托、商事信托等和他杂糅在一起。总的来说，大陆法的所谓信托，几乎都不是信托的原本，甚至与英美国家用以个人财产规划的书面信托相像的都没有。
{73}同注17引书，第14 - 35页。
{74}Id. art. 415.
出处:《比较法研究》2011年第3期，赵萃萃译
