“房地产刚性需求”论这两年来炒得火热。热炒刚性需求的喧闹声伴随着房地产调控放松论汹汹而来。有人放言：“多地要求放松调控力度，楼市新政或出。”有人指责：“地方政府花 惯了房地产宽松的银子，老百姓吃尽了房地产高价的苦头，想法当然不一样！”关于房地产的政策，如今某些官吏、房产大亨与老百姓针锋对麦芒，尖锐对立。

早在2010年3月新华社《迟福林：房地产刚性需求将呈上升趋势》就报道说：“迟福林[注]认为，未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到 55%至60%。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，城市化率每年增长一个百分点，将新增1000万城镇居民，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。因此，我国房地产的刚性需求的上 升趋势，将是中长期的。同时，我国房地产需求也将呈现多元化趋势：低收入群体的保障性住房需求、中等收入群体的改善性住房需求、高收入群体的投资性住房需求等并存，使房地产行业 的消费属性和投资属性并存。”

智者说：人的需求分为三种：刚性需求、软性需求和隐性需求刚性需求指的是：人们为了自身的某种特定的需要，是非要不可，迫在眉睫的要求，不得不为了达到这个目的，想尽一切办 法努力达到这种的需求。房产中的刚性需求——通俗指的是，为了结婚、小孩读书等而不得不买房的需求。软性需求--往往指的是手里面有这一部分资金可买可不买房产的一种需求。一般多 指改良型、投资型。隐性需求指的是，是人都有愿望买房，但相当一部分人是没有经济实力去购买，但又是需要购买房产的这一类人需求，就是俗称可望而不可及的人，心有余而力不足的人 。

雅士说：为什么说中国房地产市场是刚性需求？房地产是很有市场的，用土地经济学去分析，应为土地的稀缺性，中国的人口增长很快，刚性需求也很大，必然导致地价上涨，地价上涨 房价也就会跟着上涨，那么房地产的利润就会出来。而且即使出台很多政策，房价的下降趋势也会很小，但总体还是上涨的。

于是，通俗了讲就是：既然中国人“为了结婚、小孩读书等而不得不买房”的“需求”如此“刚性”，也就是你非要买不可；而中国的土地稀缺（捏在官僚手心里，要它稀缺就稀缺）， 物以稀为贵，再高价你也不得不买！哈哈！看你买不买？你不得不买高价房，我的“房地产的利润就会出来”，发财就是没商量。——迟福林研究院院长之类的精英、智者、雅士的高雅理论 说白了就这么肮脏：乘人之危，剥你的皮，喝你的血就是没商量！这不是地地道道的强盗理论，还能是什么？

很明显，跟强盗论理无异于去送死。强盗如果还讲理就不成为其强盗。面对300%以上的暴利，官僚、豪商及其帮闲根本不惧怕上断头台，利益的疯狂促使他们成为名副其实的强盗群体。

然而，民众紧盯着的应该是当权者。当权的执政者如果想维持执政的合理合法性，就必须摆平国民的利益关系。否则必然失去其执政的合理合法性而走麦城。因此民众有理由，有权利， 有必要要求当权者对此有坚定不移的说法和名实相符的行为。其实他们也没有别的选择，除非不想继续当政了。最高领导层如果头脑清醒，就必然要从绝大多数人的根本利益出发来作出抉择 。目前部分高层政治家的抉择是正确的：继续进行房地产调控政策；把房价降低到合理的水平。不足之处是：什么是房价的合理的水平没有明确界定，含糊其辞。笔者认为，房价的合理的水 平应该界定为：成本加市场平均利润率。以及，绝大部分居民的实际收入能够买得起的价格水平。在这样的合理价格之下，满足广大居民安居需求的市场必定兴旺，以满足住房需求为主要目 的房地产市场必定健康发展，同时拉动整个产业链，对国民经济的健康发展做出贡献。

注重现实的国人无需太多的这一主义那一派别的高深理论，就这么简简单单：我们的社会必须是绝大多数人能够确保自己合理利益的社会——民众社会。而不是只有极少数人能够确保他 们的特殊利益的社会——强盗社会。民众社会的当权者可以是伟大的政治家；强盗社会的当权者就只能是可耻的独夫民贼。

“刚性需求”强盗理论这样逻辑推演：刚性需求释放成交快速回暖。经过4个月的观望，东莞楼市在8月中旬迎来新一轮的刚性需求入市买房潮。东莞8月房价在优质高端楼盘整体成交集中 放量的情况下，房价走势由之前的小幅回落重新走入上升通道。（来源：2010年09月07日广州日报《东莞8月楼市回暖 刚性需求明显释放》）这就是迟福林理论所期盼的：“使房地产行业的 消费属性和投资属性并存”——实质上是期盼救活房地产的“投资属性”市场。

这种逻辑推演的总前提是一个隐蔽的假设：有刚性需求，就一定要买房。这是一个根本不成立的理论假设。通俗了讲，有一位居民他急于结婚，而且未来的丈母娘不见房子不嫁女，其住 房需求非常“刚性”。这样一位有刚性需求的居民他一定会买房吗？不一定。如果他“想尽一切办法”还勉强能够拼凑到首付，他有可能买，如果他“想尽一切办法”还是拼凑不到首付，再 “刚性”的需求他也不可能买。他将不得不选择不结婚或者裸婚。“有刚性需求，就一定要买房”的假设不真。总前提不真之下的整个逻辑推理必然是错误的。因此“房地产刚性需求”论在 理论上犯有逻辑错误，根本就不能成立。一批高级的学者为何会犯这样低级的理论错误呢？因为特殊利益扭曲了他们的思维，炮制虚假的理论来谋取帮闲利益是犯理论错误的根源。

实际上，能够经得起实践检验和时间考验的理论应该是：健康的房地产市场理论。

一类市场：卖给需要房子居住的人。他们买房为了居住。与猪肉、青菜、洗衣机、汽车一个样，楼房是正常的商品，满足消费需求。它服从市场规律，房子越多，价格越降；价格越低， 购买量越多。市场看不见的手调节着它的平衡，能够良性循环。这是因为一类市场出现负反馈调节，房价的上升反过来减少房源，从而使系统保持相对稳定。系统内负反馈调节使系统的活动 具有相对稳定性，能够形成良性循环。

二类市场：卖给投资炒楼者。他们买房为了卖出，以求资金增值。与猪肉、青菜、洗衣机、汽车大不一样，楼房不再是正常的商品，它不是满足消费需求，而是满足增值的需求。它不服 从一般的市场规律。反而是价格攀升得越快，买得越多；价格越下滑，越是不想买。市场看不见的手无法对它起调节作用，由此形成恶性循环，房价无止境地快速攀升，直至楼市泡沫破裂。 这是因为二类市场出现正反馈调节，房价的上升促使房源越来越多，趋于最大值效应。系统进入不稳定状态，出现“恶性循环”，直至系统崩溃。

在一类市场，楼房如同普通产品一样，在看不见的手控制下，可以正常运行，有效满足居民的住房需求；房地产企业也就能够正常盈利，健康发展。在二类市场，楼房和同普通产品完全 不一样，看不见的手控制不了它。银行在追逐楼房贷款暴利的刺激下，拼命向房地产业注入资金，促使房地产业疯狂发展；地方财政由此充裕，房价在房商炒作和地方政府促进下疯狂上升， 投机炒房者，包括外国的热钱，都疯狂抢购，导致房价异常飙升，需要房子居住的人买不起，被迫退出房产市场。市场从一类市场或一二类混合市场急速滑向二类市场。由于一类市场的萎缩 ，楼房空置量急剧上升，形成所谓的“房产泡沫”。房产泡沫预示着金融危机。

国家应该着力于把房地产市场调控成一类市场——健康的房地产市场。并防止地方政府由于受地方局部利益的驱使而侵犯人民“居者有其屋”的基本权利；防止金融业逐利于二类房产市 场而陷入危机。而在调整的过程中，防止已经出现的泡沫急速破裂，是应急的必要措施。也就是稳步改变，实施软着陆。（2008年，光明网，《曾飞：健康的房地产业是保障人民安居权和避 免金融危机的关键》）

政治家依据虚假的理论还是依据够经得起实践检验和时间考验的理论来选择自己的政策，本质上不是能力的问题，而是立场的问题。政治家如果站在极少数人特殊利益的立场上，必定使 用虚假的理论来为自己的政策辩解；政治家如果站在绝大多数人利益的立场上，必定依据经得起实践检验和时间考验的理论来决定政策——采取实事求是的态度。

在中国的历史上，多数政治家选择了前者，坚决站在少数人一边。他们依靠极少数人，执行所谓的“尚贤”政治。这样的选择并非不现实，他们依然可以维持相当长时间的统治，从而获 得极为可观的现实利益。因此，当今的多数高官依然毫不迟疑地选择站在少数人一边得立场，谓之“精英统治”。

然而，过去是现实的，不一定现在和未来也是现实的。这是很浅显的道理，高官不至于蠢到不能理解。过去的现实性完全基于民众的愚昧（愚民政策所至）。然而，在现代要完全做到愚 民就不是那么容易了。即使在愚民术最为高超的美国，民众也已经觉醒。“占领华尔街”多数人反对少数人的运动显示了民众的觉醒和愚民政策的总崩溃。寄希望于民众的愚昧无知已经是愚 不可及的事了。但愿中国的多数政治家能够有清醒的头脑，在历史的关键时刻作出自己的明智选择。

当然，民众决不会把希望寄托在少数政治家的明智上面，决定历史进程的是人民大众，而不是政治家。无论如何民众的觉醒，民众维护自身利益的自觉行动才是实现大众社会的根本保证 。而一切罔顾人民利益的当权者和帮闲一定会身败名裂。