中国房地产市场在密集调控的喧嚣中走过了2010年。从限购令到保障房建设，从国务院到国土部、住建部，从央行到财政部、银监会，从土地政策到信贷政策，几乎所有部门都紧张行动，出台政策密集度前所未有。面对严防死守的调控，市场却并不领情，价格难有回落。进入2011年，一年调控以来房地产市场暴露的问题未能根治，逐月走高的通货膨胀，也使人们对资产泡沫的担忧日益加重。高房价的症结到底在哪里？中国的房地产市场是否存在泡沫？香港大学教授许成钢认为土地供应不足，导致高地价，从而拉高房价是根本原因。
《中国经营报》：你认为造成高房价的根本原因是什么？
许成钢：房价在任何一个发达的市场经济中一定是参差不齐的，一定有高有低的，这也是市场经济的特征之一。像在北京，我们不应该去讨论三环四环以内的房价问题，作为国际大都市这些地区的房价一定是高的。如果用任何方式去打压这些地区的价格，肯定是不合理的。
问题就在于，大都市的中心地区的房价应该与周边地区的价格相区隔，中心城市的周边地区应当有足够多的相对低价的房子。而当这些周边地区也没有相对便宜的房子时，房价依然高居不下，就表明市场没有正常运作。问题就出现了。
土地供给是最大的限制因素，原因在于，全世界任何地方，只要是市场经济，任何地方房价的决定因素是地价。而地价则完全依据于土地的稀缺程度。以美国为例，纽约市场中心的曼哈顿或者是中西部农村，房价可能差几十倍，甚至上百倍。但在房屋的建设费用上，各地大体是相同的。市中心的房价之所以高，是因为那里的需求高，而相应的土地供应却很匮乏。在伦敦、东京、香港这些大都市都如此。同理，北京和上海作为大都市，市中心的土地供给不可能增加，需求与全球市中心一样，因此市中心地价的上升是正常的。以北京为例，北京市从整体上来说如果连五环外的地价都很高，就可能出问题了。
根本原因在于政府控制了土地供给。如果政府放开了土地供给--放开供给的一定是城市的周边地区，如果相对较偏远地方的土地供给充分了，这些地区的房价自然就会降下来。而对于广大市民来说可以选择较远但价格相对低的居住地点，因为地铁等公共交通的便利他们完全可以选择住到离市中心很远的地方。但目前的问题是即使是即使五环外的房价依旧很高。而事实上，六环附近的房屋非常少，主要原因就是土地供应不足。
《中国经营报》：如果说地价是房价的决定性因素，地价高启是否是一个更难以解决的问题，因为地方政府有财政收入的压力？如何看待目前中国的土地市场？土地财政对地价的实质性影响是什么的？
许成钢：目前房地产的问题主要出在房地产体制上。现有的体制学习香港形成的。因为1998年以前，住房的非市场化是不可能持续，随着企业改制的深入，企业不可能再承担员工住房。因此1998年提出住房市场化的口号。但是改革过程中两个根本问题一直遗留下来：一是在推动住房市场化的过程中，同时启动了税制改革，中央回收了地方的税收收入，而让地方用土地收入解决地方的财政收入问题。这是当时的财税制度设计使然，而非地方政府自己的选择；二是误认为市场可以全面解决住房问题，而由市场全面解决住房问题，这在世界上任何一个国家都是不现实的。在任何一个市场经济国家的城市中都有廉租房或者公租房，由政府建设，以低于市场的价格租给低收入的人们。香港有将近30%的居民住在廉租房中。
目前地方政府实施的土地财政也是从香港引进的。土地财政的基本条件是土地归国家所有。香港的土地归香港政府所有。这一点跟中国是类似的，这是跟西方国家完全不同的土地制度。而香港高房价的根本原因也是因为香港目前只有百分之十几的土地是被利用的，其余百分之八十都是没有被利用。香港之所以拥挤，是长期以来的基本政策决定的。
《中国经营报》：这种体制存在什么问题？
许成钢：在中国，一方面由于地方政府对土地拥有垄断权，另一方面，体制上又要求地方政府通过卖地解决财政收入。对于地方政府来说，土地收入当然是越多越好。因此土地供应不是由市场决定，而地方政府像垄断企业的企业主一样，为了增加收入不会扩大再生产；而是维持价格，适当减少供给。这就造成目前的土地供应少于市场需求。此外，土地供应不足的另一个重要原因是“18亿亩红线”的限制。这个为保护耕地的指标性制度同时也限制城市的土地供应。这项制度1999年推出后，从2002年开始推行，2004年以后异常严格的执行。而中国的地价和房价的飞速上涨都是在此以后开始的。
在这两方面的原因中，我认为“18亿亩红线”的危害比土地财政更严重。所谓保护耕地的18亿亩红线并不可行。18亿亩只占960平方万公里土地的百分之十几，因此中国绝大部分土地并非耕地，而这其中有些地方完全可以盖房屋的。因为18亿亩红线的缘故，这些非耕地的地方也被限制了。
其实18亿亩红线的问题是比较容易解决的，既要保护耕地，但也要把非耕地放开使用。只要把这部分地利用起来，地价、房价就自然会下降。目前地主政府没有利用土地的权限，只有在国土资源部分配的土地数量中运作。导致地方政府没有更多的土地资源来源和权限来解决目前供应不足的现状。而目前的做法仍然是，没有对土地资源进行进一步开发，而只是在垄断上做文章。
因此，我认为房价上涨的基本推动力是对土地的限制。如果继续限制土地供应，不可能让房价回落。而打压房价的方式只可能打垮经济。
《中国经营报》：房价在什么情况下才有可能回落？
许成钢：在2010年的严厉调控之下，房价仍旧不下，根本原因就是是没有在土地供给上改变政策。我们面临的现状是，一方面土地供给呈下降趋势，另一方面是国民经济在快速增长，城市化在快速推进，导致一方面需求在大幅上升，而供给却明显不足，这一涨一落，只能推动房价的上升。原因很简单，原因市场上房价是由供给和需求的均衡决定的，供给不变时，只要需求高启，价格就会上涨。除非减少需求价格才有可能下降。但是我们知道只要经济在发展，需求就会增长。而需求下降只能意味着经济回落，比如百姓收入降低，或者对经济丧失信心。
《中国经营报》：目前的中国房地产市场是否存在资产泡沫？经常有人将中国目前的房地产市场与上世纪80年代末的日本房地产市场相提并论，你怎么认为？
许成钢：需要说明的是，价高并不等于就是泡沫。对于是否存在泡沫，这取决于经济基本面。
不能简单地用价格来衡量泡沫程度。在北京、上海的市中心，这些地区的高房价是可持续的。只要中国经济继续发展，这些地区房价就不可能下降。即使短时间内可能出现10%～20%的波动，但中长期来看是会持续上升。而泡沫意味着下跌后难以再回升了。从整体价格来看，造成房地产市场现状的主要原因并不是货币现象，而是供给不足。
中国目前的房价水平跟上世纪80年代的日本和2008年美国的房价下跌都不具有可比性。首先，目前中国经济基本面状态和上世纪80年代末日本的经济状态完全不同。上世纪80年代末日本人均GDP已经超过美国，而当时日本的实际生产率却是低于美国。虽然人均GDP超过美国，但缺乏实质性生产成果支撑的人均GDP高增速是不可持续。导致了这样的现象：日本人手中持有大量货币，这些钱涌入房地产市场。造成泡沫的根本原因是基本面出了问题，因此泡沫破灭是可以预料的。而目前中国人均GDP位列在世界100名以后，离中等发达国家还有很大距离。无论是工程技术、管理技术，都还仅仅是模仿阶段，但仍然有很大的发展空间，至少还要继续发展20年才有可能赶上美国。而在世界经济发展史上，房地产一直是与经济基本面是正向同步发展的。因此从经济基本面来说，随着中国经济基本面的发展房地产还会继续发展。
中国房地产市场与美国次贷危机更不具有可比性。次贷危机是金融工具的革命引发的，金融工具使得买房的融资变得极其容易，对于购房者来说意味着几乎不用花钱就可以买房子。尤其是美国早已是发达国家，年增长率很难超过3%，而当时的房地产发展速度与经济增长完全不成比例。可以说，是因为房地产发展与经济发展完全脱节，从而导致了泡沫的产生。美国的泡沫源于金融与实体经济发展的脱节。
目前美国城市化率90%，而上世纪80年代末日本的城市化率已经超过80%，中国目前的城市化率还不到50%。房地产市场还有很大的发展空间。
