2011年8月11日-14日，2011博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。以下为著名经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁先生12日上午的现场演讲实录：
这个题目是论坛给我出的，我自己PPT上已经改了几个字，房地产政策我没有什么发言权，我还是讲讲跟中国经济有关的情况。
这两天正在公布7月份的经济数据，我就讲其中一个：7月份我们国家的贸易顺差是287亿美元。金融危机以来，从单月看，这个数是比较高的。当然前3月份还有一个小的逆差，整个上半年到7月份我们累计的顺差是800多亿美元。
下半年还有几个月怎么样呢？还要看，因为通常内需如果有一点走弱，进口就会走弱出口就会转强，顺差就会增加。今年如果有1000、2000亿美元的顺差，也是有可能的。我就讲这个顺差。
跑到房地产论坛讲顺差，好像有点文不对题，但我觉得这个跟我们房地产有很大关系。
顺差不管多大，像去年中国的外汇储备不单单是经常项下顺差，还有一些跑进中国来的钱，加到一起，去年这么大危机，全年中国增加的外汇储备4531亿美元。这个数跟我们在座各位有什么关系吗？你往前看08年4600亿，07年4100亿美元，这些数我们听了都觉得找不到感觉，我想跟各位交流一下我的感觉。
什么要国家外汇储备？国家外汇储备就是国家央行从市场上收回来的钱。商业银行当中有几百家是有权做外汇交易的。商业银行的钱从哪里来？广大出口企业挣来的钱，出口企业赚了外汇换成人民币，央行一买外汇，人民币就从央行手里到了商业银行，一年总有四到五次货币周转量。这样的话，大家想想看，如果以去年数字为准，4500亿美元外汇储备净增长，那放出去多少人民币？
4500亿美元，如果汇率6-8之间，我们取一个7，就是2.8万亿，再4、5次周转率，假定货币当局不采取任何措施，这一项放出去的量，2.8万亿×4/5，这个量就是我们在市场上看到的量。
30年前中国人有点外汇，是不得了的事情，因为没有创汇能力。现在一年有这么大外汇储备，首先是好事。但是好事也有我们一个招呼得了、招呼不了的问题，这种好事都带来巨大挑战。
我想很简单地讲清楚它的挑战在什么地方。很简单地讲这部分货币对应的商品已经出口了，钱在国内，就这么简单。因此这个钱在国内就变成国内经济平衡的一个问题。
很多人一看外汇、一看顺差，就觉得跟美国人有关系。但是首先是影响国内品牌。你想想，商品出去了，钱在国内，会发生什么事情？这个钱去追什么呢？追商品是追不平的，因为商品总生产量一大块出去了。
现在很多人说鼓励消费，真消费了，那个物价指数一下子就上来了，因为购买力超过了商品供应量，这个是有点小沈阳的幽默了。
商品出去了，钱留下了，这个不是一点点钱，是一个巨大的钱。如果这个钱全部买商品，国内商品总供应是不够的。这个道理简单吧。非要买，物价总水平一定要上。
再来一个结构的。大家并不是平均去买所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品价格都调，价格之间的相对价格不变化。这中间还有结构性的变化，巨大的购买力在某一个时期会集中在某些商品上，那就好看了，这么大的经济，这么巨大的一个超过商品供应量的购买力，冲到哪里，哪里就有行情。
这十年来，有人抓住了这个行情，有人没有抓住。这其中有一个市场的力量，而市场是不平衡的。有一些超过商品供应能力的购买力在国内各个市场中漫游，冲到哪里，哪里就好看。
这十来年我们看到很多东西，从04年调控钢铁开始，三大行业、九大行业，每一个都是出行情。九大行业没有调下去，房地产升温。房地产没调整下去，股票升温。哪些投资品这些年价格不冲到顶点？
我的看法，它除了跟国民经济正常增长平衡的力量，除了这个因素之外，还有一个不平衡。这是今天中国经济高度外向介入全球化，中国商品在市场上有竞争力，创造巨大顺差带来的派生品。
你光让购买力追商品，是追不平的。你说追国外商品，这个缺口可以减少。可是国外商品消费不容易。因为我们央行在大手的收市场外汇，以维持过去8.26现在的6.8左右的汇率。为什么维持这个汇率呢？我们有巨大的出口部门，多少亿的劳动力，几个沿海省份的经济都依赖着这个出口。人民币对美元升1分钱，写文章很容易，做出口生意的人就不得了。张瑞敏我去谈过，任正非我也去谈过，动一分对出口公司的成本影响巨大。所以要有一个汇率目标，既然有汇率目标，他就在市场上大手买外汇。对个人企业，外汇买外国商品好还是卖给央行好，对很多人说，与其自己买外国商品，不如卖给央行。
还有一个困难是跟知识有关，买外国商品、服务、资产，要有相应的知识积累，要消费信息。这方面中国作为一个大国，过去多少年封闭，这个要慢慢积累。
剩下还能怎么解决这块缺口，储蓄，中国已经是高储蓄。在座的把钱存在银行，银行要花成本的，银行通过把这个钱带出去，才能把银行服务的投入挣回来。
所谓基础设施，那不就是买钢材、设备、机械。一个累计越来越大的一个由于高度外向、由于巨额顺差、由于增长非常快的外汇储备，我们国民经济当中就遇到了一个很大的对垒的挑战。
为什么这些年老要调控，其实政府也是蛮辛苦的。一会儿管这个行业、一会儿管那个行业。但是为什么要那么辛苦？它就是有一个不平衡的力量在里头，如果不处置好，整个经济增长的节奏、未来，它就可能受影响。
买东西平衡不了今天的国民经济，储蓄也平衡不了今天的国民经济，买外国商品、外国服务，帮点忙，但是需要汇率机制有更大的改动。
所以都不是当前可以选的办法。我想来想去可选的办法是一条，就是这种超额的购买力要购买我们国内过去不是按商品生产出来的资源。这个资源原来不在市场里头，现在由于有这个购买力，由于体制变化，把原来不是商品、不是市场产品的东西转化为市场供应，只有这一条可以平衡中国的国民经济。
而事实上，中国国民经济过去多少年来，我们广义货币供应量远远高于GDP增长，高高在上。90年代朱总理管的时候，广义货币增长量超过GDP有20个百分点，后来大手的收，还有6-8个百分点。
房地产的地哪来的，地世世代代就是农民的地，你经过市场一拉动，产权一界定，来一个什么拍卖制度，他慢慢就转成商品。
客观讲，房地产对中国国民经济的平衡，从87年土地开始有使用权转让这个市场，90年代搞了城市房改房，启动了房地产市场化过程，公道的说，对中国的国民经济平衡做出了巨大贡献。如果没有那么多地从原来自然状态转为资产状态，我们这个高度外向经济的平衡问题会更加严重。
但是不是说这里没有问题。既然这是一个平衡机制，那超额购买力如果买的压力很大的时候，你多供地不就行了吗？有什么好怕的？你仔细研究这里面有一个障碍，这个地原来是农民的地，一个地从自然地变成商品状态，要转成国有。现在谁可以卖地？只有政府可以卖地。政府为什么可以卖地？因为这是国有土地。国有土地怎么来的，依法征用来的。所以房地产市场基础环节不是市场，市场讲买卖、讲平等交易。征用，你想卖也得卖、不想卖也得卖，什么价我来定，这就导致国民收入当中很大的问题。
中国这个金字塔到今天人数最多的就是农民，农民是国民需求的一个基础。卖农产品现在已经卖到市场饱和了，总的供给量非常平衡。第二，卖劳动力。第三，土地增值。中国启动了前两个增加农民收入的模式。第三个还是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了大坝，农民也认了。但是如果政府把土地卖了，卖了很好的价钱，农民慢慢就醒了，他说原来这块是我的地，怎么变成那么多钱？他对原来属于他的资产有诉求，他就要讲价钱、要制造麻烦。
农民没有别的办法，就是人数多，往地上一坐就是一片，拆迁征地现在是难度越来越大。其实是反映了这个资源、资产市场化当中的初级现象。
怎么解决呢？征地制度不能一天废了，它是地方财政的支柱。除了国有土地可以向市场供应，集体用地也可以向市场供应，目前已经批准了成都、重庆做这方面的事情。
我和我的一些同事、同学在这个方向研究了一年半，我们认为一个意义非常远大的视野。增加土地，不再仅仅是政府一条，我们要逐步开始用市场手段动用原来自然资源向市场供应。在座各位的行话看就是深入土地一级市场甚至一级以前的市场。我们在成都、重庆都看到了一些我认为很有希望的，现在的一些公司包括万科深入到农村土地征用上。
农村也是国有土地很大的组成部分，过去穷，房子破破烂烂，靠农民自己腾不出来。他要资金进去、规划进去、设计进去，然后把农民的住宅相对集中，住的好一点、漂亮一点，土地就腾出来的。
那个土地远离城市中心不值钱的，现在找到一个办法我认为是创造，把远离城市的土地复垦为农地。把这个指标作为一个权力的额度拿到市场交易。
重庆已经在国务院批准下成立了地票交易所，我上个礼拜还去看第十几次的拍卖，现在一亩地票最高价卖到20元。谁买呢？就是靠近大城市发展的用地方。那一次拍的20万亩的就是一家民营加油站，他拍了这一亩地票，然后把地票的权力。
当然这个试验还仅仅局限在成都、重庆，没有扩展到全国，但是我认为值得我们地产界注意。我们已经把城市建设的很漂亮，但是农村的房子、小镇的房子还真让我们脸红。今天中国人出去看城市，不会很吃惊，因为我们还有鸟巢呢，国外还没有，但是我们农村到国外去看看农村，日本的农村、韩国的农村，我们还有很大距离。
所以说在这个领域上是可以找到整个行业的突破口。不单单是一个城市房地产业，而是一个城乡建设业，在这个过程当中让中国土地市场发育的更加成熟，不但用政府强制力征用土地，而是让农民土地在市场吸引下，从原来非市场状态转化为市场状态，一方面可以增加财富创造，一方面可以平衡高度外向的经济。当然这个仅仅是平衡中国经济很多方面当中的一纬。我觉得这一块值得在座地产领袖给予特别关注。
