随着“新国十条”出台一月后房价不落反涨的政策效果，本轮以打压楼市价格为目的的房地产调控与2005年的那次一样，以无果而终走到了尽头。宏观调控政策的再次失利说明，政府并不是万能的，并不是政策越严厉就离政策目标越接近，反而可能是南辕北辙，4月份以来北京、广州和深圳等大城市的房价逆政策上涨，深圳的上涨幅度甚至高达67％，就是很好的说明。
当代著名发展经济学家钱纳里和仙昆在其《工业化和经济增长的比较研究》一书中，曾对二战后39个国家的工业化过程进行过定量研究。他们发现，各国的消费结构随人均收入增长都出现了一致性的规律变化，但是供给结构却由于天然禀赋的生产要素结构，即资本、土地与劳动力的构成比例不同而出现很大差别，由此也产生了各国发展战略和政策取向的差别。比如，人多地少的东亚地区都不约而同地采取了外向型发展战略，而资源丰裕的南美各国则都采取了进口替代战略。这说明，战略与政策并不是可以由人们自由选择的，而是被一个国家的要素禀赋条件决定的。所谓“国情”，就是一个国家的要素禀赋结构特征，因此顺应国情的战略与政策选择就是顺势而为，就会取得好的效果，反之则会失败。由此而言，中国政府两次房地产调控政策的失利，就是因为没有从中国人多地少这个基本国情出发。
一、地价增长机理
在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。
人类对土地的需求产生于农业与非农业两方面。来自农业方面的土地需求是为了维持温饱生存，来自非农业方面的需求则是为了发展工业和建筑城市，是人类在解决温饱需求后为追求更高层次生活享受所创造的物质条件。由于只有在解决了温饱问题后人类才有可能推进工业化与城市化，所以农业生产效率的提高，是一切社会发展的基础。
由于农业与非农业都对土地有需求，农业又是非农业发展的基础，因此只有在保住吃饭问题不受影响的前提下，农业劳动力与农用土地才能向非农领域转移。还必须指出的是，并非所有土地都适于发展农业与非农业，只有平原才最适合农业、工业，尤其是城市的发展。
从土地角度看，如果农业生产效率的提高受到限制，能够从农业内部转移到非农业的土地规模就受到了限制。由于任何非农企业都必须定义在具有一定长、宽、高的空间位置上，如果发展非农产业没有足够的土地供给，就必须提高非农产业的土地使用效率，即必须提高单位非农业土地的产值产出率。其途径无外乎两种，一种是通过提高土地的容积率，在原有厂房与商店面积上生产和销售出更多的产品，比如单层厂房改建成多层厂房。另一种是通过技术升级来提高产品的价格深度，使同等体积与重量的材料可以创造出更高的附加值。
经济增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长率，就应当是地价增长率的指数。
从我国具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2.24万平方公里，当年现价GDP为9.92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4.42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方公里，当年现价GDP为30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8.2％，而同期全国商品房价年均增长率为7.6％，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。由于房价不等于地价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直是上升趋势，所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。
二、到2030年中国地价总值测算
地价增长率接近单位土地产出率的增长率并非偶然现象，而是验证了我们在前面所分析的道理，即在单位土地面积上累积的需求增长是提升地价的唯一动力。因此，我们计算中国的长期地价增长前景就有了一个依据，即可以把单位土地产出率的增长率，大体上当作地价上涨率来看，这样就给我们推算出到2030年的中国地价找到了一条途径。我们只要能够测算出到2030年中国的城市GDP总值和未来20年内中国非农用地的可供量，据此计算出2030年的城市单位土地产出率，并且有当前全国城市土地产出率和地价总值，就可以大体测算出到2030年中国的地价总值了。
需要说明的是，我在这里使用的GDP数据是全国数据而非全国城市数据，主要原因是数据获得困难。由于全国城市集中了85％以上的经济产出，所以用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入。在计算2030年中国城市土地产出率时，我们仍然用全国GDP增长来代替城市GDP总值，因为越接近工业化后期，城市经济集中的经济产出只会越多，不会越少。
目前还没有全国城市地价总值的统计数据，我最近看到汇丰银行的一个研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3•63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。前面也计算出了2008年中国城市单位土地产出率是8•29万亿元/万平方公里。
关于未来20年内中国非农土地的可供量目前还有很多争论，中国政府早就提出了18亿亩耕地红线不能碰的原则，但很多人并不同意，认为可以通过进口和提高耕地的产出率来释放出更多耕地。我是坚决赞成保持18亿亩耕地这个总量目标的，因为如果到2030年中国将达到15亿人口，而20年以后中国应该已经基本上完成了工业化，在这个发展阶段，西方发达国家的人均粮食消费量是1000公斤，东亚发达经济体是500公斤，我们也按500公斤计算，15亿人口的中国需要7•5亿吨。1998年以来，中国人口增加了8713万人，增长了7％，但粮食产量仅增长了3•6％，刚刚超过人口增长率的一半，如果按照目前的粮食增长速度，到2030年中国的粮食总产量仅能增加到5•7亿吨，也就是说有1•8亿吨需要进口，这已经相当于目前一年全球粮食贸易量的80％了，由于粮食是最重要的民生产品，中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。当然我们还可以指望农业科技突破和到海外开拓新的农地，但这些都并非易事，在没有确实取得中国所需粮食资源的时候，还是不要只根据某些不确定的可能就放弃18亿亩的红线。
如果18亿亩耕地的红线不能碰，由于到2008年末中国耕地总面积是18•2574亿亩，则到2030年的非农用地可供量就是2574万亩，折1•72万平方公里。到2008年末中国的城市建成区面积是3•63万平方公里，再加这1•72万平方公里，到2030年中国城市建成区总面积就是5•35万平方公里。
我们再来计算到2030年的中国GDP总值，这个总值是现价总值，因为地价也是按现价计算。如果计算现价总值就必须考虑通胀因素，新世纪以来，中国GDP的平减指数年均为4•2％，由于次债危机爆发后世界各国政府为了刺激经济复苏投放出大量货币，而且至少在未来十年内世界经济可能仍处在低迷期，各国的货币政策仍然是偏松，所以未来20年内的通胀率应该大于前十年。按照这样的分析，未来20年中国的GDP平减指数可以考虑为年均4•5％，这应该是一个偏于保守的预测。关于未来20年内的经济增长速度，由于中国到目前虽然已经进入到工业化中后期，但是还没有完成工业化，而且由于城市化严重滞后，其中包含了巨大的需求增长动力，因此未来20年的经济增长率仍可以考虑按8％计算，这应当又是一个偏于保守的预测。如果GDP的年均增长率是8％，平减指数是4•5％，2008年的现价GDP是30•1万亿元，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。
在5•35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量，则到2030年中国城市单位土地的GDP产出率就是80•6万亿元/万平方公里，是2008年的9•7倍。如前所说，这个增长倍数也就是地价增长倍数，即到2030年中国的地价基本上是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2•7万元/平米，这个城市土地均价乘上全国城市面积，就是到2030年中国的地价总值，是1445万亿元。
到2030年中国的地产总值是否能有超过1400万亿元那么多还有一个佐证，即参考日本的地价总值，因为中日两国的国情很接近，都是人多地少的国家，所以到工业化完成期的地价水平应该很接近。根据有关数据，日本在地产泡沫高峰时全国的城市地价总值约24万亿美元，比1985年广场协议后增长了1•4倍，如果挤掉泡沫，日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土规模是日本的25倍，按这个倍数计算，到工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元，按目前汇率折算应是1700万亿元人民币，与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。
在日本等东亚国家，地价一般占房价的70％，如果也按这个水平计算，到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3•8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。
2001～2008年，中国商品房价的年均增长率是7•6％，如果在未来20年中国的平均房价从2008年的3800元/平米上涨到超过3•8万元/平米，则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11％，这说明，直到到2030年在未来20年中，中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈。
到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80％。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4•5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48％，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因。
中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变。
三、两次房地产宏观调控失利的检视
在本文开始时已经说到，2005、2010年的两次房地产宏观调控之所以会失利，主要原因就是这样的宏观调控没有遵守中国人多地少这个客观规律。宏观调控不是万能的，既不能通过宏观调控增加土地供给，也不能通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期关系不可能通过宏观调控而改变，所以两次宏观调控都无一例外地把压抑房价上涨当作了主要目标。
价格是分配资源的机制，稀缺产品价格就会上涨，反之就会下降。某种产品价格上涨得越厉害，社会资源就会越被吸引到生产这个产品的领域。起始于2003年的上一轮经济繁荣期，在开始的时候出现了严重的基础产业瓶颈，例如钢材价格在2003年上半年从每吨不到2千元猛涨到接近5千元，由此引起社会资金向钢铁领域大量涌流，出现了新的“大炼钢铁热”，到2004年一季度，钢铁投资猛增了174％，并且持续了两年左右，到2007年就出现了钢铁行业的全面过剩情况，其他如有色、电力等前期严重短线的部门，也相继在2007年后转入过剩。这种情况说明，在中国的生产领域中靠市场来配置资源是十分有效的。
但是为什么同样在1998年房改后走上市场化道路的中国房地产业，在充分放开市场后长达十多年的时间里，不仅出现供给过剩，反而愈加短缺，以至于房价向脱缰野马一样飞速攀升，让普通百姓越来越可望而不可及了呢？原因就在于中国能够转向城市化的土地极为有限，而且越往后越有限，使房地产成为供给弹性很小的产业，并不是充分放开市场管制就可以迅速增加有效供给。因此市场也不是万能的，如果某种资源极度稀缺，让市场来分配资源，就只会把这些稀缺资源分配给那些占有多数社会财富的富人，而不可能为社会大众普遍享有，这就是市场失灵的地方，必须由政府来弥补市场缺陷。
但是政府出面解决大众对房地产的需求，并不是应该用压抑地产价格的方式。在一个开放的市场，如果某种商品存在严重供求不平衡，政府通过行政的与经济的手段干预价格形成，不仅不会改善供求状况，反而会使供求关系变动更紊乱、更紧张。
当然房价上涨的确与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在土地供给长期短缺的基础上，反而是符合客观经济规律的行动，是“顺势而为”，地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。试问，目前中国已经有20多个产能过剩部门，怎么没有见谁到那些过剩领域去囤积居奇呢？反观房地产领域，政府用各种行政的、经济的手段打击捂地行为，是想释放出更多的土地供给，从而降低房价。但是如果未来20年中国的非农土地供给只有2000多万亩，每年也就100多万亩，分配到中国的几百个大城市，每个城市每年也就数千亩，即使把它们全拿出来盖商品房也嫌不多，其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房地产业的还能有多少呢？所以即便打击捂地行为在短期内的确可以增加一些土地供给，长期内还是不能解决问题，因为土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，所以即使没有了捂地行为，房价还是会长期上涨。
两次房地产调控都把打击房地产商作为了重点，如果说两次还有些区别，就是目前这次把打击房地产的投机性需求也放在比较重要的位置。房价上涨的确和炒房人的投机行为有关，但与地产商一样，炒房人也是因为看到了地产资源的长期稀缺性才敢放胆大量融资炒房的。打击炒房人投机行为也的确会由于对商品房的需求减少而压抑房价势头，甚至会迫使房价下降，但是必须看到，即便在北京、上海这样的大城市，炒房人仍不是购房人的主体，例如，最近有关北京炒房比例的调查说明，在北京房地产市场上投机购房的比例刚超过20％。目前中国大城市已经购买过商品房的居民比例大约在40％，如果其中的20％是炒房人，则在全部城市居民中的比重是8％。实际上，由于二、三线城市的已购房居民比例明显小于大城市，而且在二、三线城市炒房行为明显少于大城市，因此全国城市居民中已购房人数的比重可能还不到30％，而炒房人在全体城市居民中的比例亦不应高于5％。
炒房人不是购房者的多数，已购买过商品房的人也不是城市居民的主体，所以城市居民家庭的主体部分到目前为止还没有买过房，这也是居民对房价过高会普遍不满的原因。如果到2030年中国还将新增近8亿城市居民，加上目前还没有买过房的城市居民，未来20年内没有买过房的城市居民就会占到全部城市居民的85％以上。显然，购房需求主要不是来自于炒房者的投资机行为，而是中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求，因此，通过打击投机性购房来压抑房价，即便有效也难持久，更不可能从根本上解决房价过高的难题。
工业化先行国家的历史经验证明，在走向现代化的过程中，房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产形式。房地产在一个现代化的国家财富形态中，一般都会占到2/3以上的比重，所以鼓励居民买房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富，又不允许他们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池，那让他们把钱用到何处呢？现实情况是，当政府出台了限制富人购房的政策后，炒房资金就开始流向其他领域，把绿豆和大蒜炒成了天价。这是“按下葫芦浮起瓢”，强堵住社会资金流向房地产领域的通道，又会搞乱其他领域。
房地产调控的目的是为了让全体居民都能买得起房，但是城市土地的稀缺性却导致了房价的强势上涨，目前北京四环以里的房价平均已高达3•3万元/平米，有分析说本轮房地产调控可能使北京房价下降30％，然而即使下降了60％，降到每平米1•3万元，一套80平米的两居室住宅仍要超过100万元，仍是目前北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，还是大大超过了国际上一般认为是合理的1：6的收入与房价比例，更不用说实施房地产新政以来，中国大城市的房价大多数不仅没有下降，反而继续上涨了。
由于目前房地产调控的政策效果是，富人因为行政的限制措施不能买房，中低收入者因房价下降幅度有限仍然还是买不起房，因此这样的调控结果必然是使高收入者与低收入者都不满意，这样的调控政策当然就会失利了。
四、“两分开”式的二次房改是解决住房问题的方向
前面的分析说明，新世纪前十年的房价上涨率是7.6％，未来20年则可能到达11％。但是，2001～2008年中国城市居民中有60％的中、低收入居民的年均收入增长率却只有5.5％，其中最低收入的10％的居民收入年均增长率只有5.2％。由于居民主体的收入增长显著低于房价上涨，这些居民实际上就永远也买不起房。
中国目前的确存在着收入差距拉大的矛盾，政府也提出了缩小收入差距的目标和政策，但是中国既然已经走上了市场经济的道路，存在收入差距就是一个为实行市场经济体制所必须支付的制度成本，因此即使是缩小收入差距的政策能够取得成效，也不可能回到计划经济体制下的平均分配体制，而是缩小到发达市场经济国家普遍的收入差距水平就算是达到了目标，比如吉尼系数从目前的超过4•7缩小到4.2～4.5之间。因此即便是改善了收入分配状况，还是会有占一半左右城市居民的收入增长落后于房价增长，他们还是买不起房。
在发达市场经济国家也不是人人都买得起房，而是有将近一半甚至超过一半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。发达市场经济国家的历史经验说明，所以，虽然社会做不到“居者有其产”却必须做到“居者有其屋”，就是要保障每一个公民的住房权利。不管买房还是租房，保证人人都有房住才是好的社会制度。
所以，反思1998年以来的“房改”，的确有“过市场化”的倾向。如果说政府在房地产领域应该有所作为，要弥补市场缺陷，就是要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房供给，纳入政府所提供的公共产品范围内。有人说当时的房改政策也提出了廉租屋、租房等与鼓励买房并举的政策，但是并没有提出廉租屋、公租屋应占到一半左右的数量目标，实际上则是走上了全面鼓励购买商品房的道路。所以，目前提出应进行“二次房改”的任务是一点也不过分的，只有进行二次房改，才能使全体城市居民都有改善住房条件的希望。
政府所提供的保障性住房应以满足基本居住需求为目标。对于低收入家庭来说，政府应提供廉租屋，使这些家庭能每月花百元以下就可以有房住，对特别困难的家庭，还应给予房租补贴。但廉租屋的面积不应太大，一家三口有70平米的两居室就很好了。对于买不起房的中低收入者，政府可以提供面积大一些的公租屋，比如90平米以内的大两居室或小三居室，使这些家庭每月花几百元就能住得起房。
今天40岁以上的城市居民，恐怕绝大多数都是住在父母租住的房子中长大的。每一个人都是这个这个世界的匆匆过客，即使你买了房，当你离开这个世界的时候也带不走，从这个意义上讲，人不可能拥有永恒的产权，因此只要在有生之年能有一个良好的居住条件，其实买房住与租房住都一样。当然中、高收入者因为收入多，就可以买面积更大，设施条件更好的房子住，甚至在不同的地区拥有多套住房。
每一个人都不是生来就有钱，随着个人事业发展经济条件也会发生变化，收入增加了住房条件就可以不断改善，或者是从租房到买房，或者是买更好的房子。据有关统计，香港居民平均一生要更换七次住房，就是随经济条件的改善而不断改善住房条件。所以廉租屋与公租屋制度也是给事业刚刚起步的年青人提供一个事业发展的基础，而不要让他们永远居住在“唐家岭”这样的地方。
政府给中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顾及房价高低而充分放开商品房市场，在彻底市场化的房地产领域内，房价高低是由供求双方决定的事，政府完全没有必要进行干预。日本东京银座的地价，即使在地产泡沫破灭后的今天仍高达30万美元/平米，折合人民币超过了200万元。香港前一段也出现了78万港元/平米的楼价。再过20年，在北京、上海、广州、深圳这样的大城市恐怕也会出现这样高的地价，恐怕也只有这样高的地价才能大量吸纳社会财富，让有钱人的钱有个去处。但前提就是要进行“二次房改”，使保障性住房与市场化住房彻底分开，只有中低收入者的住房权利获得充分保障的时候，市场化的房地产市场才能彻底放开与正常发展。
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我在2004年在南京大学的一次演讲中，首次提出了未来10年中国城市地价涨三倍、大城市核心地段涨五倍这个判断，当时北京四环以里的楼价还只有不到5千元/平米左右，5年后就涨到了3.3万元，涨了6倍还多，说明我当时的判断还是偏于保守的，但是当时此话一出就招来了网上的一片骂声，不单是学者骂，更多地是百姓骂，甚至有人还编了一个“中国经济学家骇人语录”，我的这句话也被放了进去，可见人们对楼价的不满，甚至是恐惧。
经济学家既不应取悦领导，也不应取悦民众，而应站在真理一边，虽然有时很孤独，但是真理却往往在少数人手里。我这次在文章里又预测说未来20年中国地价涨十倍，又准备挨骂了，但是只有对中国长期问题的真实理解，才对国家有利，对民族经济有利，对民众有利。
2010年5月28日
