近日，中国国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示，90%的地级市正在规划新城新区，部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍，“空城”“睡城”“死城”等现象频现。
新型城镇化仍是主战场。近期区域主题热点频频，其实都是在为新型城镇化预热。在改革顶层设计已基本完成之后，2014年或将全面展开新型城镇化建设，这也将成为改革措施落实到经济发展和社会进步的关键着力点，我们在2014年度策略中也强调了新型城镇化建设将是投资主战场，京津冀是先行样板，其他区域建设亦会陆续跟上。
产业升级是深度城市化的主导方向。城镇化并非是规划出来的，一方面是人口非农化，另一方面在于产业结构非农化。产业结构升级是深度城市化的核心要义之一。我们一直强调未来在中国城市化的核心“弓状地带”，通过产业布局，形成多个产业集聚带和“三纵两横”超级城市群，带动周边中小城市和小城镇的发展，由此实现大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，要求产业进行合理布局和产业升级。同时，发展相对成熟的城市在未来的城镇化过程中将进入城市管理升级和精细化城市运作阶段，包括创建软硬件并重的绿色智慧城市和建立适应大城市圈发展的新型城市管理模式等。
“城市新土改”即结合产业结构调整的城市存量优化成为第一路径。近期出台的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中要求着重解决好农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题（即“三个1亿人”）。我们仍然认为提高现有城镇化质量优先于新建城镇，中心城区三旧改造提高城市空间利用效率，同时严格规范新城新区建设。
所以在投资方向上，首先建议重点关注：产业地产与城市综合运营商有望替代传统房产开发。“空城”“睡城”“鬼城”的出现凸显了产业空心化的困境，人口城镇化的核心问题还是就业。真正的城市化，是对城市各类资源进行优化整合和市场化运营，最终实现合理配置和高效利用。以教育、医疗、社保等公共服务业，商贸、餐饮、旅游等消费型服务业和金融、保险、物流等生产型服务业为主的服务业和第三产业的发展对城市化将会起到主导推动作用，成为城市化深入发展的后续动力。建议关注布局地产转型下半场的综合服务商世联行。
另外，产城融合模式有望在新型城镇化建设中进一步推广。以固安工业园为代表的产业新城模式以产业为先导，以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，是推动地方产业转型升级的引擎，也是PPP（公共私营合作制）的最好实践之一，未来或可在新型城镇化建设中得到进一步推广。建议关注专注打造产业新城平台的城市一体化运营商华夏幸福。
最后传统工业区二次开发提供新动力。随着城市精细化发展和产业结构升级调整，对存量工业用地进行二次开发，在工业园区内率先进行产业调整和升级，提升入驻企业产业能级，对提高区位自身竞争优势和区域产业结构调整升级将产生重大意义。建议关注开始二次开发打造产业新城的浦东金桥。近期市场预期特斯拉项目可能的入驻成为升级的标本和价值重估的催化剂。
