房地产产业的庞大和涉猎之广是社会的共识。它必须在理论的指导和制度的约束才能健康发展。我们房子盖下满世界，房地产理论和制度建设却严重滞后，甚至是处在低级阶段。
房地产的社会问题折腾了十来年，愈来愈复杂，愈来愈混沌。愤青的民粹主义色彩和反经济规律的舆论主导了社会视听。我们必须尽快高屋建瓴，从理论和制度层面确立主导房地产的社会经济发展。
有人说，中国绝大多数行业都是“产能过剩、制度建设奇缺”。不从制度解决问题必然会受到经济规律的制裁和羁绊。
十年纠结，越调越涨。这是中国房地产在近十年来的基本写照
调控之前我们有40%的人买不起房子，现在是80%的买不起或不能买房子了。只有处在夹缝中的、刚有了钱，还没有来得及升级换代20%人群在购房。房价基本在十年内增长了2--6倍，社会积怨越来越重，政府的调控措施业已达到严苛的地步。然，适得其反，越调越涨的局面没有改变，可怕的行政措施用老虎笼子圈着，用执政之手暂时捂着房地产井喷的盖子。
政策的刚性给房地产市场带来了严重的制度性破坏。危及市场经济的主体和基本规律。
波动、折腾成了房地产行业的常态；敏感、错估形势在政府和开发商立竿见影；消费者买涨不买落，量价齐升时市场轰轰烈烈，量缩价平时大众观望等待。这是我们付出惨痛教训的基本规律和路径。从微观角度看，大家总能找到一些理由和背景来解释当时的过度反应和政策制定，甚至有一些还是冠冕堂皇。但从宏观的视角看其中的根本错误在于房地产行业缺乏制度体系、缺乏理论框架，也就是缺乏房地产理论的顶层设计。
不成熟的市场需要系统的培养，不可拔苗助长。混乱的市场更要小心调理，切勿下猛药。慎用重典。
经济改革进入深水区，自觉的经济意识快速丧失作用
房地产的蓬勃发展已经把一个相对简单的建筑行业问题演化成了社会经济的综合性问题了。它的发展和社会经济的同步协调问题便成了重要的政策性问题了。
政策的跟随和调整就不能自觉的适应房地产产业的快速发展了，必须从根本的制度建设上进行布局，进行制度设计和制度自我修复的功能设计。过去我们没有解决好这个问题，导致这几年房地产的疯狂发展和政府对房地产的频繁调控。
在现实中房地产归属的行业还是建设行业，这源于传统的计划经济管理渠道传承下来的。在整个行业的高速发展过程中，仍然是看重了建筑在房地产开发过程中的形象上的权重，看轻了市场销售和金融对房地产行业质的影响力，而这部分要素的权重随着经济的发展愈来愈重，而且相对于实体的建设而言，这些被忽略了的要素更具有系数调整的作用。其杠杆作用不断地挑动着房地产的神经系统， 实践着“看不见的手”的游戏。
所以政府面对房地产行业的调控时往往是通过行政方法干预开发建设，面对金融、市场、宏观经济等在房地产领域的影响力和控制力时，政府这个“有形的手”的作用和能力就被市场规律“无形之手”大打折扣。
什么是房地产产业的命脉？什么要素能够控制房地产的发展走向？政府的行政手段应该通过什么杠杆才能有效撬动房地产的精神支柱？房地产的产业核心能力是什么？其核心竞争力是什么？其产业范畴属于哪个行业呢？什么要素影响着房地产的生存环境？房地产与政治经济的关联因素是什么？房地产的社会文化价值如何形成？其社会作用的引导和控制方式应该是什么？房地产应该如何发展？产业化如何规划？政策导向哪里？等等问题是这个时代必须回答的问题。理不清这个问题就等于房地产产业的健康发展和市场化操作无从谈起。
这些问题不仅是房地产顶层设计要回答的问题，而且应该是影响其发展轨迹的路线图。
这是房地产领域缺乏理论指导的悲哀，更是房地产开发的软肋。如此庞大的“产业集群”没有完整而合乎时代的理论体系对规模广泛的房地产开发实践进行有效指导，一定会将房地产产业大军变异成一个野蛮的经济怪物，自由生长。没有清晰的理论或理念必然给宏观的房地产政策带来迷茫和错乱，让微观的房地产开发变成“问题行业”广受诟病。
我们试图从根本上找到房地产的理论基础，以点亮现实。
房地产是社会经济纵横交错的产物，它不是一个简单的产业，亦不具备一般行业的特性。研究它就不应该局限在传统产业的范畴，应该是政治经济学研究的范畴。
房地产概念是房和地的综合产物，是社会、产业、技术、制度、金融、教育、民族宗教等等意识形态和上层建筑共同作用下的衍射物。从产业形态看是一个“类产业集群”。房地产产业是建立在多维空间要素基础上的集合，房地产的理论是多重学术和专业边缘的产物。从方法论角度应该更多地站在哲学的视角去研究。
无序中，产业业已混乱
在当今，我们在不成熟的行政理念和社会经济驾驭能力单纯的条件下，房地产时而被作为手段改变民生的条件鼓惑大干快上；时而作为工具引领国家社会经济发展的火车头担负重责；时而是粉饰繁荣的贴金膜用来武装城市形象；时而因房价问题成为诱发民怨的发泄桶受到全社会诟病。我们说房地产是个怪物，是因为我们不能够完全知晓掌握其原理，更不能设计其发展规模和速度以达到控制其为社会经济服务的目的。这是理论工作者的使命更是房地产从业人员的责任。
人类有一个怪病，对不能理解的、不能控制的事物都会妖魔化它，再给它找个外衣披上。然后很长时间内这个事物就是你视野内的海市蜃楼，为了自圆其说，不得不再造一个有形的东西来强化那个臆断的东西。如此这般人们自然而然就不去探究个中原因了。房地产的过去、现在和未来都是如此被理解和定义的。
理论滞后必然让我们在黑暗中更加迷茫和付出探索的努力。房地产需要理论，就像我们需要阳光雨露。很多问题没有被正面探讨，很多问题被政治的或经验的东西误导走向迷茫。现实的问题仅仅是过去的历史，而前面的探索还处在黑暗途中。
今天的房地产产业，仍踏在理论的沼泽地上。
房地产业已是悬崖百丈冰，厘清出路迫在眉睫
房地产市场到目前为止还不是严格意义上的市场。房地产市场是市场经济初级阶段的政策市。所以经济学意义上的房地产市场在目前而言还是一个伪概念。我们只不过是过度超前使用了这个概念。
目前我们执行的调控政策，尤其是限购政策就是一个典型的非市场化操作的案例。
限购政策就是用行政手段和计划经济的基本手段来改变市场化运作，从而限购人们自由支配的能力，以控制正常经济秩序的手法达到暂时的市场平衡。也就是实现控制房地产价格的相对稳定。这是严重的非市场化经济行为。
那么为什么政府在调控房地产时要与改革开放的市场化原则背道而驰呢？这不是一个简单的选择，因为中国经济的市场化程度还没有完成，尤其是房地产市场的市场化仅仅处在胚胎期，基本的经济脉络和要素关联程度还不健全，客观上使用经济手段的方法进行市场化操作难度很大，实现以牵一发而动全身的功效很难，主观上行政手段更容易操作也更适合政府官员们的传统思维习惯。何况房地产被社会披上了经济怪物的外衣，成为消化人们仇富心理最好的替罪羊。
在讨论这个问题的时候，我们要清晰理解社会主义初级阶段市场经济的地位、高度、核心思想的发展水平等等因素对房地产的影响和定义。它不是市场经济概念下的房地产市场，因为我们还没有搞清楚什么是房地产产业的基本内涵，即我们没有房地产的顶层设计理论框架。就像没有梁柱是建不起大楼的。
我们不能停留在过度指责非市场的行政能力的张扬和盛行的愤青中，还要以经济学和产业领域的理论和实践来促进改变这个现状，提升决策水平，引导房地产产业完全走向市场化。
迟后的顶层设计急需上路
顶层设计本来是工程学范畴的概念，是系统论研究和倡导的方法和学术研究体系。是强调“整体理念”的一种哲学性质的工具。在应用到实践中强调以理念一致、功能协调、结构统一、资源共享、部件标准化等系统论的方法，从全局视角出发，对项目的各个层次、要素进行统筹考虑。
顶层设计在具体操作中突出规划战略，以及实现这一战略规划的具体实施路径。
房地产需要顶层设计。就像建造一座城市需要从时间维度、空间维度、要素变量和人文、地理、气候、资源、交通、人口等等广泛的角度，用动态的、系统的、宽领域大纵深的视角和方法考虑问题一样。
房地产已经出现了一些所谓的顶层设计理论，其基本理论体系只关注微观问题，不科学、不系统、狭隘是这些理论的主要特征。从某种意义上讲，这就是导致房地产发展过程原发性混乱的鼻祖。
房地产产业的顶层设计不能狭义地理解成“居者有其屋”这么简单而目光短浅，更不能把所谓的“住有所居”当成顶层设计的方向。这仅仅是事物的一个基本面，它是我们理解和看待房地产行业状况的一个具体特征。站在规划一个产业的时候我们必须从更高的视角去观察和研究。
顶层设计不是设计，顶层设计也不是中央设计。
中国改革开放30年来，房地产产业基于一条扭曲的，不完整，不成体系，但总还是存在一个产业链条。是房地产概念的一个组成部分，可以理解为房地产体系的前端和供应部分。事实上我们常常谈及的房地产产业的概念也就是房地产开发部分，而不是严谨的具有学术意义的产业概念。房地产产业概念必须包含房地产市场的要素，才能形成一个系统的产业概念和学术体系。而房地产市场问题在房地产发展过程中具有龙头作用的、影响力占据主导的重要要素，但发展缓慢，甚至严重扭曲。我们往往把房地产市场理解成具体的有形市场，却不太关注严重缺项的虚拟的无形市场。
所以在中国经济社会发展不具备高度的市场经济时，房地产产业必然还是计划经济影子下的一个棋子。在房地产的影响有碍于经济社会舆论观瞻的时候，必然会受到非市场化的排斥和打压。
了解掌握了中国房地产产业的现状才有利于提出规划顶层设计。房地产的经济基础和上层建筑同样体现着缺乏系统规划而带来的“残垣断壁”。顶层设计的命题下必须形成一个适合于建立清晰的房地产框架的基本材料和要素，而不是一团乱麻式的因素集合。我们必须剥丝抽茧寻找几条简要的线索和方法去形成建立这个大厦的系统元素，像房地产大厦的梁柱。
房地产的问题远不是靠自身的机制可以解决的，社会经济制度和规划给出了限制，改革的呼唤必然风声鹤起，房地产承受之重难以持续。毕竟倾覆之下岂有完卵！理性建设房地产的公共政策制度，形成系统的顶层设计才是正道。
