目前中央政府正在大力推动保障房的建设，温家宝总理和李克强副总理都做了重要讲话和指示，一个保障房建设的高潮即将到来。但是，针对保障房的政策措施和法律法规各地地方政府都各出奇招，不尽相同，但我个人认为，都忽略了保障房建设获得成功的二大必要条件！

一、必须彻底地杜绝利用保障房投资获利的一切机会！

保障房的功效和目的，就是在当前房价高企的环境下解决低收入群体的住房问题，就是一个救济性的福利政策，所以在相关的法律规定上，就绝对不能为投资获利留下任何机会和后门！否则的话，就会像其他政策一样，“上有政策、下有对策”地被既得利益群体钻空子，被异化为既得利益群体投资获利的工具。

前车之鉴就是80 、90年代深圳的房改政策的历史教训。据《南方周末》2011年4月14日的报道： “1988年的房改，深圳迅速建起了十几万套保障房”[1]“这时候的保障房，相当于‘小产权房’，并不能进入商品房市场交易。”[2]但是就因为“在1999年被打开了通向市场的通道。”[3]“深圳市出台了人民政府令第88号，正式解除了安居房（福利及微利房），规定安居房补交地价取得全部产权后‘可以上市交易’。”[4] “当时以深圳市住宅局房改处处长身份列席市长办公会议的孙利平，回到自己的办公室后大拍桌子，跟同事们说，‘深圳房改从此走上了不归路。’”[5]实践的事实已经证明，“在深圳早期商品房市场的发展过程中，‘居住’与‘投资’分离的市场结构，极大地压抑了商品房的价格涨幅。”[6]但是一旦“保障房上市交易”，就和商品房一样，完全可以成为“投资获利的工具”，使保障房政策既失去其原来的本质性功效——福利救济，也就没有继续存在的理由和依据！于是，“随着外来人口的飙升以及人们日益强烈的投资需求，深圳房价一路飙升。政府却已经无力回天。”[7]

为什么会出现这种政策？在这里虽然主流理论界责任难逃，他们片面理解市场经济和自由主义经济理论，对所有相对成功的市场经济模式都无一例外地必需“福利政策”相辅助的“实践证明”和“客观事实”视而不见，而迷信，或者说是过分地相信自发、自然的市场机制是“万能的”、是能够解决一切问题的。这是一个理论上的错误。但实质上，更深层次的原因，就是孙利平先生说说的：“道理人人都清楚，但到了制定政策时，每个人想的都是自己那套房到市场上能卖多少钱。这不是个别人的私心，而是整个体制的缺陷！”[8]

对于，新一轮保障房，深圳市的相关规定是：“暂行办法规定，安居房购买10年后才能取得完整产权，上市交易。10年内要出售的话，就只能以原价让政府回购。”[9]按这个规定，即使中国的房价不再上涨，那么在这些投资者白住10年后，还可以几乎翻倍地获利！

正因为此，孙利平先生认为应该：“你当初20万买的你可以住一辈子，你儿子也可以住，但如果你卖的话，只能卖给我，我按我的收购价买。比如你当初20万买的，政府现在出30万买回来。你白住了20年你还赚10万。新来的人，政府用40万卖给他。这是最合理的。”[10]

不！这也绝对地不合理！赚10万和翻倍地赚，只是“五十步笑一百步”！如果我们确认保障房是一项福利性政策的话，就应该干净彻底地杜绝一切投资盈利的机会！在市场经济中，有钱人赚钱的机会很多，但就是绝对不能从“福利项目”中赚钱！这是一个绝对不允许颠覆的铁的原则！我们必须警告那些既得利益群体，无论是理论家、还是政治家，你们赚钱的地方和机会太多了，实在是不应该再来玷污救济穷人的“福利”这快纯洁的圣地了！如果贪心过分的话，结果往往是得不偿失！

所以，我建议全国人大尽快立法取缔保障房的任何投资盈利机会，正确合理地规定保障房的“退出机制”：如果市场房价平稳和上涨，就只能按原价退回给相应的政府机构，如果房价下跌，就必须按比例承担损失！因为你已经住了好长时间，更重要的是如果你主动退出的话，就证明你的经济已经好转，就理应承担这种损失。

当然，还应该严厉地规定，保障房只能“自住”，既不能空关、出租，也不能自作主张“救济”亲友。如果有正当原因想暂时空关，超过允许空关的规定时间，就必须支付费用。也就是说，保障房只能唯一地“自住”，不能有任何其他用途。当然，如果工作地点变更，上下班不方便，可以允许在政府主导下，在保障房体制内适当调剂。同时，还必须严厉地规定违规的处罚条件。这样规定的合理之处就在于，租、或者买保障房的原因是唯一的，就是解决居住困难。而退出的原因也是唯一的，经济收入好转后想改善居住条件。这样才能够真正实现保障房的功效。

二、保障房的享受对象应该是全部工作时间在本市的所有公民，和户籍无关。

中国的决策者应该明白一个客观的事实，当前城市中真正具有住房困难的群体，就是农民工。就市民来说，真正有困难的居民其实并不很多，而且市民还可以通过原住房的城市改建来得到住房的改善。再说，就当前中国经济和社会发展所面临的重要问题之一，就是如何合理有效地解决“城市化”问题。

所以，无论是就住房困难程度、还是就国家城市化要求来说，保障房救济的主要对象，就应该是全部工作时间在同一城市的所有公民，包括农民工，而和户籍无关。当然，让真正困难的市民优先也可以，二者并不矛盾。从这个原则出发，享受保障房的对象就应该规定为连续交纳社保1年，而不是如深圳和其他城市规定的5年。当然具体操作上，可以考虑按交纳社保时间长度、工作合同时间长度、工作岗位对本市的贡献、职称和学历、当然少不了户籍和收入因素、按这些具体条件折合成“分数”来排序。

至于保障房的继承权问题，同样也得具体情况具体分析，如果继承者继承了前辈的贫困，同样符合享受保障房的相关规定，那么理所当然应该可以继承前辈的保障房。但如果后辈经济好转，理应放弃这种被救济的权利，按上述规定退出保障房机制。重要的是，如果后辈经济条件好，一般不大会继续住在父辈的保障房中。如果你不住，又不能空关和出租，就逼着你按规定退出，否则的话，非但没有利益，而且还会有损失！当然，前提是必须严格执行规定，重要的是一切公开透明，接受全民监督！更重要的是违规处罚必须严厉，要罚到作假的人心痛，使他们明白作假的后果一定是得不偿失，使他们彻底不敢再觊觎保障房的利益！

为什么说上述而大原则是保障房政策成功的其必要条件？就因为，第一项原则有效地排除了保障房政策异化为投资品的弊端，而第二项原则实现了保障房的救济性目标。所以，这二项原则是保障房成功的必要条件，但不是充分条件！

2011年4月26日星期二

[1]、[2]、[3]、[4]、[5]、[6]、[7]、[8]：南方周末2011-04-14《“消失”的保障房》

[9]：南方周末2011-04-14《昔日房改先锋又遇保障困局 保障房：深圳能否再破局？》

[10]：南方周末2011-04-14《“就因为政府谋私利”——深圳房改教训》