我是第二次到这里讲课，题目是“房地产律师业务与技能”，我主要讲一下操作情况与业务工作，分为两部分内容，一是房地产项目公司的运作规范，另一是与房地产业务有关的金融问题。

如果你在北京问律师事务所的业务范围，问10家就有7家的主营业务包括房地产业务。房地产法律服务所包括的内容主要包括以下5点：

1.帮助委托人组建房地产公司，不是代替，而是进行商务谈判、合同签订等活动。

2.组建之后，房地产前期业务当中，针对项目本身占用土地性制裁不同进行地产出让、转让、租赁等法律上的服务，与土地持有人签订拆迁合同，与政府办理相应手续，如果土地在别人手里，签订地产转让合同等。

3.获得土地使用权后，进行房屋预售。

4.交付使用后的物业管理。

5.在以上各环节中产生的纠纷也是律师的工作范围。

房地产业务可分为前中后三个阶段。

前期指向政府各部门报批，手续申报等，同时针对土地开发本身获取土地使用权。

中期指发展商向市场推出房子，卖买双方签订预售合同，然后消费者不能100%支付，这时就需要房地产抵押贷款，在这一关系中加入了银行，产出了借贷的法律关系，这也需要律师来处理，另外建筑公司针对建筑物产生的建筑施工合同关系的调整也需要律师。

后期交付使用后，就产生了房地产物业管理的问题。

下面就以上面五点内容和三个阶段为基础具体讲一下房地产律师业务与技能。

北京的房地产公司有两大类，一是房地产综合开发公司，由政府批准，一个市，一个区一般只有一两家，这类公司实力雄厚，资源优势。同时可以选择最好的地块，目前最多的是单纯项目公司，针对某一项目单独设立公司，比如针对中关村大厦的中关村大厦发展有限公司，这类公司比较方便进行管理，但后期问题比较严重。这类公司主要是由外商投资企业的项目公司，主要类型有中外合作、中外合资和外商独资(北京目前不允许)，中外合资是股权式合资，目前也不多90%以上是契约式联营的中外合作。房地产业务投资大，周期相对长(三五年)，所以风险比较大，需要寻找合作伙伴，而律师的任务便是如何在合同关系为服务方拿取最大利益，对于出资的外方来说，他们要求的一般是领导出任权，基本经营管理权，以及希望提前加速收益。而中方至少包括两个，一是房地产公司，负责组建手续，另一方是真正的地主方。交出基本经营管理权后，他们要求两种利益保障方式，一般而言中方不出钱，但收益在30%以上，放弃管理权后，中方就要求有固定数据，一种方式是直接得到钱，根据项目可能赢利多少提前拿到一笔钱，另一种是把一部分房产划给中方，进行物业分割。

律师还应处理的问题还包括法律手续的签订与土地使用权的获得，目前很多房产项目，特别是京郊和一些工厂的都是非法的在农村，乡或村一级政府把集体的一块地就用来做房地产，工厂为解决职工住房，就在工厂区内建房，这些都有违国家法律。国家规定可以转让、租赁、抵押使用权，但是什么样的土地充许抵押呢?要有“土地出证金”，且要分几个月缴清，但是政府收取“土地出让金”是按项目平方米，而非土地平方米，这样的话，那么数目就相当惊人。于是政府规定先收取“土地出让金”的40%，才能准予颁发“土地使用证”。

在获得“土地使用证”后，还应有“建设用地规划许可证”，“建筑工程规划许可证”和“施工许可证”、“销售许可证”后方可向市场推出房地产。在房地产项目公司推出房地产后，就有了一个急需解决的问题?那就是客户的信任，项目公司在报纸等上宣传自己的房子，但是谁能保证该公司是合法公司、合法项目、保证能把房子盖起，这时房产公司就寻找独立的审计师、律师和会计师，由他们给出证明。如果给的是虚假证明，是要负法律责任的。