“都督创建了民国，我则创建了汉口。”在中华民国第二任总统黎元洪面前口气如此大的人，就是民国时期汉口的地产大王刘歆生。
时人评说当时中国有三位地产大王：一是上海的哈同，二是天津的高星桥，三就是汉口的刘歆生。
在近代中国这个危险与机遇并存的时代，两江交汇、雄踞华中的武汉是富于冒险精神的创业者、投机者的乐园。在风云变幻的时势中，他们不仅改变着自己的命运，也改变着他们周边的世界。刘氏在上世纪前期，依靠手中掌握的土地，创建了自己的地产王国，也实实在在地影响着汉口的城市建设与发展。
投身买办投机生财
刘歆生1857年出生于汉阳县柏泉乡刘家嘴村，少年时放过鸭、喂过牛，饱尝艰辛，但生活的磨砺使其立志出人头地。因为祖父、父亲都是天主教徒，刘歆生也受洗入教，与汉口天主堂神父金宝善相识。金神父见刘家贫困，借钱200串给刘家开牛奶坊，刘歆生成了送奶工。他后来也入堂奉教，并学会了英语。不久，他通过天主教会的关系进入汉口太古洋行当练习生，后升为写字兼跑街，月薪纹银10两。他为人机变灵活，善于交际，很受教会法国神父的赏识。
刘歆生不甘于为人作嫁，想自办实业。1896年前后，刘歆生曾和汉口天主堂教友、法国人郎中金正裔合资到湖北省阳新县炭山湾开采煤矿，接着办歆生记铁、木工厂，但都没有成功。1899年，刘歆生得法国神父推荐，到法商立兴洋行当买办。三年后，他又担任法国东方汇理银行汉口分行的买办，丰厚收入使之完成了最初的资本积累，而买办的身份又为其个人投资提供了契机，刘歆生敢闯敢干、善于风险投资的经营才能有了施展的空间。
刘歆生利用东方汇理银行买办的身份，开设了自己的阜昌钱庄。他一方面从东方汇理银行借入低价贷款，然后转手高价贷出，谋得暴利。此后，他借助于钱庄和洋行的融资之便，还投资经营了许多工商企业，如刘万顺牛皮行、东方转运公司、机器榨油厂、炭山湾煤矿以及江西铜矿等，皆应市场需求而生，成为其利润之源。
刘歆生充分利用其融资优势，还进行了几笔风险投资，获得丰厚利润。刘歆生的父亲刘作如在汉口谋生时，曾收留一位名叫刘长陆的落魄青年为养子，不想这刘长陆后来历经辗转，竟然当上了上海立兴洋行的买办。当他得知上海各大洋行准备大量收购白芝麻时，便将此消息告知刘歆生，希望借助于刘歆生的实力做一笔大买卖。刘歆生认准时机，调动大量资金，在襄樊等白芝麻产区设庄收购，集运于汉口再转沪出售，贱买贵卖，数量又大，几趟转售竟然赚得50万两银子。对比其后的大手笔，这还不过是牛刀小试。但刘歆生的经营手法已经十分明显：一是视野开阔，消息灵通；二是善抓良机，敢于冒险。
划船圈地借势政府
开埠初期的汉口，房地产还没有形成一个有形的产业，这正是冒险家梦寐以求的良机。当时汉口市区限于今中山大道的硚口至一元路与长江、汉水之间的狭长地带，一到夏天水涨便沦为泽国，所以大多农民乐于低价出让这片低洼的土地。
刘歆生独具眼光，他见汉口租界日益发展，外商纷至沓来，敏感地预计汉口市区必然会逐步扩大。他把自己的全部资金和义兄刘长荫资助的银两都用于购买土地，还向银行钱庄高息借款，斥巨资大量吃进土地。为了获得更多的土地，他还想出了“划船计价”的办法，在所购土地的四角立上旗杆，在旗杆之间划船，以划桨的次数来计价，这恐怕也是地产买卖史上空前绝后的奇闻了。
几年之内，他收购了上自舵落口，下至丹水池，西至张公堤（当年还未修堤），南至租界，方圆60平方公里之内的湖荡地，几乎囊括了市区可能发展的全部土地，成为汉口第一位的地产巨头，成为名符其实的“汉口地皮大王”。
1901年，刘歆生开办填土公司。先是承接租界内的填土工程，后来就是专门开发他所购进的大量土地。他还成立了制造填土工具的铁工修理厂，又雇佣大量劳力，经年累月平整土地，以供开发。
1905年张公堤筑成后，堤内的湖地不再受水害而成了良田。这时，清廷汉口地方官将堤内土地分段清查登记，编制成鱼鳞图册，按册印发“板契”营业。这个地区上自舵落口，下迄丹水池，西至张公堤，南达铁路边，在这样大片土地上，刘歆生占有约四分之一的面积。张公堤的建成和土地的清查注册，不仅使地价增值，产权也有了保障。刘歆生除了缴付税款外，还主动地认缴了业主捐银50万两，因为他已经是全武汉最大的地主，而张公堤的建成则打开了他黄土变金的阀门。
1907年，汉口城墙拆除，修建后城马路，汉口向外发展的趋向已十分明了。人们这时才意识到刘歆生的先见之明，他所拥有的大片土地，正是汉口的发展必经之地。
他用自己创办的填土公司填平江汉关与英租界紧邻地段，与租界合筑“歆生路”，在与花楼街毗邻的路段修建了两层楼房的生成里，接着向歆生路北段延伸，又修筑了歆生一、二、三、四路和民意路等。在歆生二路（今江汉二路）对面往东，修建了华商街，并在此街周围，提供大量地皮给汉口工商界人士，修筑起10多条街道，一个汉口新区赫然呈现。
牟取暴利诚信为人
圈地成功，只是房地产开发的第一步。接踵而来的问题是，如何发掘他所拥有土地的商业价值？刘歆生敏锐的经营眼光再次显示出来。当时英租界为了便利交通、繁荣市场、扩充面积，提出在刘氏所拥有的土地上筑路。经过权衡，刘氏欣然同意出让路基，但强烈要求路修成后须以他的名字来命名。路修成后，命名为“歆生路”（今江汉路），路两边属于刘氏的土地身价倍增，经过开发，成为门店聚集的商业中心，也造就了一条百年商业街。
1902年前后，英国人在汉口兴建西商跑马场，吸收高级外侨为会员，但歧视中国人。一次，身为汉口首富的刘歆生欲从正门进入，也遭到阻止。他一气之下，打算建一座中国人专用的跑马场。1906年，由他提供地皮，与人合作建成了“华商跑马场”，吸引市民赌马。华商跑马场对所有人开放，生意一直做得十分红火。其实，这也不是一时之气，跑马场建成后人气很旺，形成一个新的商圈。此时，刘氏便开始出手经营跑马场周围属于他的土地，收益倍增。
类似的策划还有很多。对此刘氏可谓轻车熟路，游刃有余。几十年中，虽几经波折，但刘歆生“汉口地产大亨”的头衔却从未失去。
刘歆生在地产经营上出手又准又狠，一心追求高额利润，但他特别讲求诚信，对于往来客户商家十分大度，也能乐善好施。辛亥革命以前，他任东方汇理银行买办时，代各钱庄放了不少贷款，遇到兵荒马乱，有人无力偿还，他一律负责垫款还贷，损失不少，却赢得了良好的口碑。他重视社会交往，与洋行及权贵们建立了密切的关系，但个人生活却十分节制，穿着也很朴素。因此在赚取超额利润的同时，也维持了较好的社会形象和人际关系。其实，对于一个风险投资者来说，良好的个人形象及通达的人际网络是十分必要的。
不过，刘歆生在其购地填土修路建房中，由于扩张太快，开支浩繁，到1911年就已积欠华洋各界款项达500余万两。晚年，刘歆生虽因债务关系，拨出了大量地皮，但直到他去世，他占有的地皮面积，仍稳居众商之首。1941年，84岁的刘歆生去世，留下的是一个地产大王的传奇。
从放鸭娃到地产大王，刘歆生显得从容不迫。他似乎天生就是属于那个危机与契机并存的时代。只要有一丝机遇，他就会毫不犹豫地抓住，圈土地于草莽，建高楼于平地，舍小就大，敢搏敢干！
刘歆生活动年表：
咸丰七年（1857），歆生一岁
出生于汉阳县柏泉乡刘家嘴村，幼年家贫，人称他是放鸭娃。
同治十年（1874），歆生十五岁
离开农村来到汉口当送奶工
光绪二十二年（1896），歆生四十岁
和法国人郎中金正裔合资到湖北省阳新县炭山湾开采煤矿，接着办歆生记铁、木工厂，但都没有成功。
光绪二十五年（1899），歆生四十三岁
1899年汉口太古渝报关行聘他当杂工与写字，在与法国天主堂教友打交道过程中，学会了法语与英语，后被聘为立兴洋行买办。
光绪二十七年（1901），歆生四十五岁
开办填土公司。先是承接租界内的填土工程，后来就是专门开发他所购进的大量土地。
光绪二十八年（1902），歆生四十六岁
担任法国东方汇理银行汉口分行的买办。
光绪三十年（1904），歆生四十八岁
张之洞提议修筑张公堤，以防后湖水患，刘歆生慷慨捐银50万两。
光绪三十二年（1906），歆生五十岁
由他提供地皮，与人合作建成了“华商跑马场”。
1941年，歆生八十四岁
病逝，葬于家乡柏泉墓地。
本文刊于《三联竞争力》2007年第6期，感谢华中师范大学近代史研究所硕士张莉同学提供稿件。
